股份数据 - 截至2025年11月底，法定/注册股份120亿股，面值0.0025美元，股本3000万美元[1] - 截至2025年11月底，已发行股份（不含库存）802,726.5324万股，库存股份0，总数802,726.5324万股[2] - 2025年11月，各类股份数目均无增减[1][2]

合作项目概况 - 瑞安房地产附属公司与三家上海国有企业联合成立合营公司，以进行浦东新区三林镇西林村地块的城市更新发展项目[2][5] - 合营公司注册资本为23.2亿元，股东总资本承诺约为91.62亿元，该规模在上海同类项目中位居前列[6] - 合营公司股权结构为：上海陆家嘴集团持股40%，上海瑞安城市更新建设有限公司持股39%，上海市浦东新区房地产集团持股11%，上海三林资产管理集团持股10%[6] 项目细节与预期 - 三林项目总建筑面积约72.39万平方米，规划以住宅及商业为主要用途[7] - 瑞安房地产预期该项目将强化其城市更新产品线，巩固其在上海城市更新领域的领先地位，并带来可观的物业销售收入[7] - 相较于瑞安已落地的蟠龙天地项目（位于外环外），三林项目地处中心城区，紧邻前滩核心区，被认为具备更强的客流承载能力与价值提升空间[8] 公司战略与行业背景 - 瑞安房地产自2001年以上海新天地项目为起点深耕上海市场，其2025年中期业绩报告显示，上半年营业收入20.74亿元中，有78%来源于上海的物业组合[7] - 上海城市更新面临资金缺口大、回收周期长等挑战，多元合作模式被视为推动从资金消耗型向价值创造型转变的核心要义[9] - 类似三林项目的多元合作模式在上海正多点开花，例如总出让金额超500亿元的徐汇东安地块开发也采用了多方企业协同发力的模式[9]

合作项目概况 - 瑞安房地产附属公司与三家上海国有企业联合成立合营公司，共同开发浦东新区三林镇西林村地块的城市更新项目 [2][4] - 合营公司注册资本为23.2亿元，股东总资本承诺约为91.62亿元，规模在上海同类项目中位居前列 [4] - 股权结构为上海陆家嘴集团持股40%，上海瑞安城市更新建设持股39%，浦东房地产集团与三林资产管理集团分别持股11%和10%，瑞安房地产在合营公司中的实际权益为13.26% [4] 项目细节与预期 - 三林项目总建筑面积约72.39万平方米，规划以住宅及商业为主要用途，合营公司将覆盖房地产开发、建设、设计、咨询及物业管理等全链条业务 [7] - 公司预期该项目将强化其城市更新产品线，巩固在上海城市更新领域的领先地位，并带来可观的物业销售收入以改善财务状况 [7] - 相较于瑞安已落成的蟠龙天地项目（2025年上半年日均客流5.55万人次，同比增长19%），三林项目地处中心城区，紧邻前滩，被认为具备更强的客流承载能力与价值提升潜力 [7][8] 合作方优势与行业模式 - 此次合作被视为国有资本与社会资本的强强联手，瑞安地产拥有成熟的城市更新全周期运营经验，而陆家嘴集团等本土国企在资源整合、政策衔接和本地运营方面具备优势 [1][5] - 这种多元参与的合作模式正在上海多点开花，被认为是推动城市更新从资金消耗型向价值创造型转变的核心要义，有助于破解大片区更新面临的资金缺口大、回收周期长等难题 [9] - 行业观点认为，城市更新需通过市场机制吸引企业和社会资本参与，并找到让企业能获得微利的模式，形成政府引导、市场主导、公众参与的多元共治格局 [9][10]

文章核心观点 - 港资房企在内地房地产市场正经历显著的战略调整，从过去的高调扩张转向收缩或转型，部分公司面临债务和盈利压力 [1][9] - 面对市场变化，港资房企呈现出不同的应对策略：包括急流勇退抛售资产、加速项目开发、寻求合作开发以及转向轻资产运营模式 [11][15][23][28] - 内地房企竞争力的提升促使行业洗牌，而积极调整战略的港资房企在精准细分市场中仍有机会 [28] 港资房企战略收缩与财务压力 - 英皇集团旗下英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期的债务危机 [1] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队，呈现“断腕式”调整 [1] - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元 [9][10] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套的价格抛售大湾区四个城市的400套房源 [11] - 九龙仓从2019年开始停止在内地拿地，内地布局城市从约15个锐减至7-8个核心城市，并有序出售存量资产 [13][15] 港资房企昔日辉煌与市场表现 - 港资房企曾以创纪录价格拿地：香港置地2020年以310.5亿元拿下上海地块，创当时全国总价地王纪录；嘉里建设在2022-2023年以约221亿元拿下上海地块 [4] - 开发项目销售成绩优异：新世界发展在广州的广粤观邸以21.8万元/㎡的网签均价成为2025年全国网签均价最高的豪宅 [5] - 香港置地上海启元项目推出80套房源，总价5000万元起，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡ [6] - 瑞安房地产开发的翠湖六期以21万元/㎡的备案均价打破上海纪录 [8] 积极的战略调整与新模式探索 - 部分港资房企提升开发速度：新鸿基地产拿下广州番禺南站TOD地块后8个月动工，首批住宅已交付；嘉里建设将上海金陵东路住宅项目首开时间提前半年至今年3月，项目全年销售额累计近220亿元 [16][19] - 转向合作开发模式：太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和住宅项目陆家嘴太古源，实现“土地资源+开发运营”的优势互补 [20] - 卓越的商业运营能力显现：太古地产运营的上海兴业太古汇“路易号”巨轮活动后，日均客流达8万至10万人次，周末最高17万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长 [22] - 轻资产模式成为新选择：瑞安房地产在佛山岭南天地项目通过出售成熟物业保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入 [23] - 新世界发展通过旗下K11 Select品牌进行轻资产输出，从2022年3月到2023年底计划将内地轻资产项目增至10个 [24][27]

合营安排与公司结构 - 瑞安房地产附属公司上海瑞安城市更新与上海陆家嘴、上海市浦东房地产及上海三林订立股东协议，成立合营公司上海三林新天地城市更新建设有限公司 [1] - 合营公司股权结构为上海陆家嘴持股40%、上海瑞安城市更新持股39%、上海市浦东房地产持股11%、上海三林持股10% [1] - 合营公司旨在开发位于上海市浦东新区三林镇西林村的地块，总建筑面积约为72.39万平方米 [1] 项目开发与定位 - 该地块计划主要用于住宅及商业用途开发 [1] - 项目依托三林古镇丰富的文化遗产与滨河步道资源，旨在打造浦东新区新地标 [1] - 项目邻近高科技产业园及前滩中央商务区，目标客群为大批中高收入年轻人群及家庭，预期中高档住宅产品需求强劲 [1] 战略意义与财务预期 - 三林项目有助于公司强化城市更新产品线，并巩固其在上海城市更新领域的领先地位 [1] - 公司预期通过合营公司带来可观的物业销售收入，并强化其财务状况 [1]

合营安排 - 上海瑞安城市更新（瑞安房地产附属公司）与上海陆家嘴、上海市浦东房地产及上海三林就合营公司订立股东协议 [1] - 合营安排于2025年11月19日订立，合营公司拟命名为上海三林新天地城市更新建设有限公司 [1] - 合营公司股权结构为：上海陆家嘴占40%、上海瑞安城市更新占39%、上海市浦东房地产占11%、上海三林占10% [1] 项目概况 - 更新发展项目位于中国上海市浦东新区三林镇西林村的地块 [1] - 该地块的总建筑面积约为72.39万平方米 [1] - 预期该地块将主要用于住宅及商业用途 [1] 项目定位与机遇 - 三林古镇拥有丰富的文化遗产与风景优美的滨河步道 [1] - 项目邻近高科技产业园及前滩中央商务区，聚集大批中高收入年轻人群及家庭 [1] - 公司预期该区域对中高档住宅产品的需求将十分强劲 [1] 战略意义与财务影响 - 三林项目有助公司强化城市更新产品线 [1] - 成立合营公司预期将进一步巩固公司在上海城市更新领域的领先地位 [1] - 项目预期将带来不俗的物业销售收入，并强化公司的财务状况 [1]

合营安排与股权结构 - 上海瑞安城市更新（公司附属公司）与上海陆家嘴、上海市浦东房地产及上海三林就合营安排订立股东协议 [1] - 合营公司股权结构为：上海陆家嘴持股40%、上海瑞安城市更新持股39%、上海市浦东房地产持股11%、上海三林持股10% [1] - 合营公司预期在位于中国上海市浦东新区三林镇西林村的地块上进行更新发展项目（三林项目） [1] 项目地块与规划用途 - 该地块总建筑面积约为723,885平方米 [1] - 预期该地块将主要用于住宅及商业用途 [1] 项目定位与发展机遇 - 三林古镇拥有丰富的文化遗产与风景优美的滨河步道，为打造新地标提供契机 [1] - 项目邻近高科技产业园及前滩中央商务区，聚集大批中高收入年轻人群及家庭 [1] - 公司预期该区域对中高档住宅产品的需求将十分强劲 [1] 战略意义与财务影响 - 三林项目有助公司强化城市更新产品线 [1] - 成立合营公司将进一步巩固公司于上海城市更新领域的领先地位 [1] - 预期项目将带来不俗物业销售收入，并强化公司财务状况 [1]

市场扩张和并购 - 2025年11月19日上海瑞安城市更新与上海陆家嘴等订立合营公司股东协议[3][7][8][30] - 合营公司由上海陆家嘴等分别拥有40%、39%、11%及10%股权[3][9][28] - 公司于合营公司实际权益为13.26%[9] - 合营公司注册资本为人民币23.20亿元（约港币25.45亿元）[10] - 合营股东资本承诺约为人民币91.62亿元（约港币100.52亿元）[10] - 上海瑞安城市更新出资约人民币35.73亿元（约港币39.20亿元）[10] - 公司实际资金承诺约为人民币12.15亿元（约港币13.33亿元）[11] - 瑞安地产等三家公司占公司已发行股本约56.21%并批准交易[6][25] - 合营公司董事会由九名董事组成，上海陆家嘴提名四名，上海瑞安城市更新提名三名[13] - 载有交易详情通函预计2025年12月10日前寄发股东[6][26] 其他信息 - 地块总建筑面积约为723,885平方米[18] - 公司全资附属公司在上海瑞安城市建设持有1%普通合伙权益和33%有限合伙权益[22][30] - 交易构成主要交易[24] - 公司执行董事为罗康瑞等四人[33] - 公司独立非执行董事为黎定基等七人[33]

行业整体态势 - 商业地产市场处于复苏与变革中的深度调整期，消费市场持续回暖为行业注入新活力，但下行压力依然存在 [1] - 商办板块供需失衡态势尚未根本扭转，企业的投资信心与开发动力仍显不足 [1] - 行业企业积极拓宽融资渠道，加速推进消费基础设施公募REITs落地，并深化数字化转型与多元化经营以提升运营质量与消费体验 [1] 企业排名与表现 - 观点指数研究院发布“表现力指数2025年度商业地产表现”，涵盖商业地产企业综合表现排名1-100位，其中华润万象生活、恒隆地产、印力集团位列前三 [4][5][6] - 2025年度商业地产品牌价值表现前20名企业中，华润万象生活、太古地产、恒隆地产位列前三 [9][10] - 2025年度商业地产管理能力表现前20名企业中，恒隆地产、龙湖集团、华润万象生活位列前三 [12][13] - 2025年度商业地产创新能力表现前20名企业中，保利商旅、凯德投资、恒隆地产位列前三 [16] 细分领域机构表现 - 2025年度商业不动产投资管理机构表现10家，包括光大安石、国寿不动产、黑石集团等，排名不分先后按拼音排序 [17][18] - 2025年度购物中心运营商表现20家，包括德基集团、新鸿基地产、合生商业集团等，排名不分先后按拼音排序 [20][21] - 2025年度购物中心运营表现10个项目，包括北京SKP、朝阳大悦城、德基广场等，排名不分先后按拼音排序 [23] - 2025年度商办运营商表现前20名企业中，中海商业、陆家嘴办公、凯德投资位列前三 [25][26] - 2025年度商办资产运营表现10个项目，包括北京中信大厦、广州国际金融中心、广州合景国际金融广场等，排名不分先后按拼音排序 [28][29] - 2025年度商写物业服务企业前10名中，万物梁行、招商积余、卓越商企服务位列前三 [32] 企业专项发展表现 - 2025年度商业地产企业ESG发展表现10家，包括恒隆地产、华润万象生活、九龙仓集团等，排名不分先后按拼音排序 [33] - 2025年度商业地产企业数字化发展表现10家，包括华润万象生活、龙湖集团、瑞安房地产等，排名不分先后按拼音排序 [35] 年度奖项与典范项目 - 2025商业地产年度影响力企业包括希慎兴业、中粮大悦城、南国置业等 [36] - 2025年度典范商业办公品牌为COOC中海商务，年度不动产资管机构价值投资表现为平安不动产 [36] - 多个项目获得年度典范表现奖项，例如上海世茂广场--上海康莱德酒店和武汉远洋里获2025城市地标综合体年度典范表现 [36] - 创新与实践奖项包括佛山映月湖环宇城获2025年度资产证券化创新实践表现，合景·悠方(苏州)获2025商业地产运营年度创新表现 [37] - 企业创新奖项包括WeWork中国获2025商业办公年度创新力企业，密峰公司(REFPI IIS)获2025年度资管行业创新引领企业 [37]

股本与股份数据 - 截至2025年10月底，公司法定/注册股本总额为3000万美元[1] - 截至2025年10月底，法定/注册股份数目为12亿股，每股面值0.0025美元[1] - 截至2025年10月底，已发行股份总数为8027265324股[2] 股份变动情况 - 2025年10月，法定/注册、已发行（不包括库存）、库存股份数目无增减[1][2]