财务表现：收入和利润 - 公司2025年上半年股东应占溢利为人民币5100万元[4] - 公司2025年上半年租金及相关收入总额为人民币17.81亿元，同比增长1%[4][5] - 公司2025年上半年物业销售收入为人民币1.45亿元[8] - 公司2025年上半年收入为人民币20.74亿元，与2024年同期的人民币20.73亿元基本持平[48] - 2025年上半年投资物业租金及相关收入下跌23%至人民币9.65亿元（2024年同期：12.57亿元）[48] - 2025年上半年期间溢利为人民币8100万元，较2024年同期的1.83亿元下降55.7%[55] - 2025年上半年本公司股东应占溢利为人民币5100万元，较2024年同期的7200万元下降29.2%[56] - 重估前本公司股东应占溢利同比增长144%至人民币2.63亿元[57] - 公司2025年上半年总收入为11.09亿元人民币，较2024年同期的8.16亿元人民币增长36.0%[77] - 公司总收入保持稳定，2025年上半年为207.4亿元人民币，与2024年同期的207.3亿元人民币基本持平[78] - 公司股东应占期内溢利为5100万元人民币，较2024年同期的7200万元人民币下降29.2%[89] 财务表现：成本和费用 - 公司2025年上半年毛利率为66%，同比上升1个百分点[5] - 公司2025年上半年净利润率为4%，同比下降5个百分点[5] - 毛利率提升至66%（2024年同期：65%），毛利保持稳定为人民币13.69亿元[50] - 2025年上半年财务费用为人民币8.88亿元，同比下降17.5%，其中利息开支下降25%至人民币8.23亿元[53] - 财务费用（含汇兑差额）下降17.5%，从2024年上半年的107.6亿元人民币降至88.8亿元人民币[80][84] - 利息开支总额下降28.2%，从2024年上半年的104.7亿元人民币降至75.2亿元人民币[84] - 其他收入大幅下降78.9%，从2024年上半年的3.08亿元人民币降至0.65亿元人民币[83] - 雇员福利开支总额下降7.8%，从2024年上半年的45.2亿元人民币降至41.6亿元人民币[85] - 所得税费用净额为-6800万元人民币（抵免），2024年同期为9900万元人民币支出[86] - 当期企业所得税支出为4400万元人民币，较2024年同期的1.16亿元人民币减少62.1%[86] - 中国土地增值税当期抵免2400万元人民币，2024年同期为支出700万元人民币[86] 业务表现：物业销售 - 公司合约物业销售额为人民币34.73亿元，同比大幅增长457%[5] - 公司（包括合营及联营公司）物业销售总额为人民币11.93亿元[8][9] - 公司合约销售额为人民币34.73亿元，同比增长457%[8][12] - 公司已锁定销售总额为人民币175.21亿元，待2025年下半年及以后交付确认[8][13] - 公司住宅物业平均售价为每平方米人民币71,700元，2024年同期为每平方米人民币37,300元[12] - 公司2025年上半年平均售价（不含停车场）为每平方米人民币18,300元[9] - 2025年上半年合约销售总额为34.73亿元人民币，同比增长457%（2024年上半年为6.23亿元人民币）[14] - 住宅物业销售同比增长590%，从4.77亿元人民币增至32.9亿元人民币[14] - 平均售价从31,200元/平方米上升至55,500元/平方米，涨幅78%[14] - 武汉长江天地项目销售面积大幅增长，从6,700平方米增至20,700平方米，增幅209%[14] - 2025年下半年可供销售及预售的住宅建筑面积为131,000平方米，公司权益面积为78,500平方米[16] - 截至2025年6月30日，公司住宅发展项目总可供销售资源为486亿元人民币，其中应占销售额为249亿元人民币[17] - 武汉长江天地项目估计总可供销售资源达347亿元人民币，为公司最大项目资源[17] - 翠湖滨江项目截至2025年6月30日已签约销售16.78亿元人民币，建筑面积8,200平方米[20] - 上海太平桥第122号地块联排别墅于2025年上半年售罄，建筑面积6,124平方米[19] - 武汉创新天地项目截至2025年6月30日已签约312个单位，建筑面积58,100平方米[21] - 公司物业发展收入从2024年上半年的1.43亿元人民币微增至2025年同期的1.45亿元人民币[77] - 物业发展分部收入微增1.4%，从2024年上半年的14.3亿元人民币增至14.5亿元人民币[78] 业务表现：商业物业 - 公司零售物业组合销售额和客流量均实现10.5%的双位数增长[4] - 公司商业物业租金及相关收入总额同比增长1%至人民币17.81亿元[8] - 公司商业物业客流量和销售额同比增长达10.5%[8] - 零售物业组合平均出租率达94%，销售额及客流量同比均增长10.5%[29] - 包含合营联营公司的总租金收入同比增长1%至人民币17.81亿元，其中78%来自上海物业[30] - 办公楼市场平均出租率保持90%，但续约租金出现下跌[29] - 虹桥天地租金收入同比下降25%至人民币1.86亿元，出租率维持89%[31] - 重庆天地截至2025年6月30日出租率达98%[45] - 太平洋新天地商业中心123及124号地块零售裙楼预计2025年下半年开始运营[35] - 蟠龙天地2025年春节期间吸引访客逾97万人次，2025年上半年客流量实现双位数同比增长[38] - 鸿寿坊项目包含建筑面积48,000平方米甲级办公楼及14,000平方米历史建筑改造商业区[41] - 鸿寿坊于2024年1月出售65%权益后转为合营项目[41] - 企业天地1号甲级办公大楼73层于2021年9月完工[43] 业务表现：其他业务 - 建筑收入大幅增长至人民币2.86亿元（2024年同期：1.70亿元），增幅达68%[50] - 其他业务收入增长一倍至人民币3.97亿元（2024年同期：2.00亿元）[50] - 物业管理收入下跌7%至人民币2.81亿元，其中商业物业服务收入2.00亿元（2024年同期：2.25亿元）[49] - 建筑分部收入大幅增长68.2%，从2024年上半年的17.0亿元人民币增至28.6亿元人民币[78] - 其他收入类别增长98.5%，从2024年上半年的20.0亿元人民币增至39.7亿元人民币[78] - 物业管理费收入下降7.3%，从2024年上半年的30.3亿元人民币降至28.1亿元人民币[78] - 上海地区市场收入从2024年上半年的5.81亿元人民币增长至2025年同期的7.57亿元人民币，增长30.3%[77] 资产和负债 - 公司截至2025年6月30日现金及银行存款总额为人民币55亿元，较2024年末下降29%[4][5] - 公司截至2025年6月30日负债净额为人民币202.61亿元，同比下降9%[4][5] - 公司截至2025年6月30日净资产负债率为51%，同比下降1个百分点[4][5] - 公司自2021年以来累计已偿还离岸债务总额达人民币462亿元[4] - 公司现金及银行存款从2024年末的人民币77.34亿元降至2025年6月30日的人民币55.00亿元[62] - 公司负债净额从2024年末的人民币221.93亿元降至2025年6月30日的人民币202.61亿元[63] - 净资产负债率从2024年末的52%微降至2025年6月30日的51%[63] - 公司总资产从2024年底的742.25亿元人民币下降至2025年6月30日的692.84亿元人民币，减少49.41亿元人民币[71][72] - 公司现金及银行存款从2024年底的49.54亿元人民币减少至2025年6月30日的38.82亿元人民币，下降21.6%[71] - 公司流动负债从2024年底的177.13亿元人民币减少至2025年6月30日的141.08亿元人民币，下降20.4%[71] - 公司非流动负债从2024年底的315.56亿元人民币下降至2025年6月30日的292.92亿元人民币，减少22.64亿元人民币[72] - 公司于联营公司权益从2024年底的86.41亿元人民币增至2025年6月30日的120.98亿元人民币，增长40.0%[71] - 公司于合营公司权益从2024年底的148.06亿元人民币降至2025年6月30日的121.35亿元人民币，下降18.0%[71] - 公司向合营公司贷款从2024年底的110.06亿元人民币大幅减少至2025年6月30日的40.00亿元人民币，下降63.7%[71] - 公司持有现金及银行结余约45.6亿港元（2024年底：52.3亿港元）[113] - 公司总负债率为47.2%，净负债比率为23.8%[113] 投资物业公允价值 - 公司投资物业公允价值于2025年上半年净减少人民币3.5亿元（-0.4%），总账面值为人民币980.91亿元[27] - 太平洋新天地商业中心公允价值增加人民币3300万元（+0.2%），账面值达214.97亿元[27] - 蟠龙天地公允价值大幅增长人民币1.1亿元（+7.4%），增幅为所有物业最高[27] - 发展中投资物业佛山地块公允价值减少人民币4500万元（-2.5%）[27] - 投资物业公平值减值为人民币1.33亿元（2024年同期：0.33亿元），其中上海以外地区重估亏损1.73亿元[51] 土地和项目储备 - 公司土地储备总建筑面积为780万平方米，其中可供出租及销售面积为570万平方米，会所、停车场等设施为210万平方米[23] - 公司应占可供出租及销售建筑面积为360万平方米[23] - 已落成可供出租及销售建筑面积约260万平方米，发展中约80万平方米，日后发展约230万平方米[23] - 投资物业账面值为人民币980.91亿元，对应总建筑面积262.2万平方米[26] - 上海物业占投资物业账面值的81%，武汉占9%，佛山占6%，南京占3%，重庆占1%[26] - 发展中商业物业总计建筑面积190.6万平方米，公司应占121.2万平方米[22] - 武汉创新天地日后发展物业总建筑面积56.8万平方米，住宅9.8万平米，办公楼18.2万平米，零售28.8万平米[24] - 武汉长江天地日后发展物业总建筑面积91.6万平方米，住宅56.3万平米，办公楼5.6万平米，零售22.5万平米，服务式公寓3万平米[24] - 岭南天地日后发展物业总建筑面积66.5万平方米，办公楼45万平米，零售10.7万平米，服务式公寓8万平米[24] - 上海太平桥第122号地块公司权益占比50%，应占建筑面积9,500平方米[22] - 太平洋新天地商业中心总建筑面积274,000平方米，其中132号地块（太平洋人寿大厦）30,000平方米已于2023年竣工交付[35] 债务和融资 - 2025年上半年公司偿还或再融资人民币72.4亿元债务，占到期借贷的79%[66] - 公司持有1.04亿美元交叉货币掉期以对冲美元兑人民币的货币风险[67] - 公司收入以人民币计值，但部分需转换为外币偿还港币及美元计值的债务[67] - 公司大部分银行借贷为1年至15年不等的项目建设浮息贷款[67] - 公司按担保隔夜融资利率收取利息并按1.04亿美元名义金额固定利率支付利息[68] - 债务平均成本从2024年上半年的5.98%降至2025年上半年的5.67%[53] - 利息开支资本化比例从2024年上半年的10%降至2025年上半年的3%，金额从人民币1.04亿元降至2200万元[53] - 公司全数偿还2025年到期优先票据本金4.899亿美元及应计利息[105] 交易和投资 - 公司转让佛山项目公司100%股权，获得净款项约人民币6.83亿元[8] - 公司持有重庆天地合作物业组合19.8%权益[11] - 公司完成对青岛瑞见私募股权投资基金合伙企业增资及转让佛山项目公司100%股权交易，获得交易所得款项净额约人民币6.83亿元[95] - 公司持有青岛瑞见私募股权投资基金合伙企业57.63%合伙权益[95] - 资产管理业务管理资产总估值达人民币575亿元，覆盖面积120.9万平方米[33] 地区经济环境 - 2025年上半年中国GDP增长率为5.3%[97] - 2025年上半年中国房地产投资同比下降11.2%[98] - 2025年上半年全国住宅销售面积和成交金额分别下跌3.7%和5.2%[98] - 上海核心商业区办公楼租金下跌12.8%，甲级办公楼净吸纳量不足15万平方米且同比下跌14.8%[99] - 上海2025年第二季零售物业净吸纳量达156,000平方米[99] - 上海2025年上半年经济增长5.1%，战略新兴产业增长达9.1%[100] - 武汉2025年上半年GDP增长5.5%，入境人数突破6万人次且同比增长44%[101] - 重庆2025年上半年GDP增长5%，社会消费零售总额增长4.5%[102] 公司治理和人事 - 公司2025年上半年雇员总数为2794人，较2024年底的2851人减少57人[109] - 公司物业管理雇员为1465人，建筑及装修业务雇员为116人[109] - 公司独立非执行董事沈达理和黎韦诗缺席2025年股东周年大会[107] - 公司强调薪酬政策基于员工表现、资质和达成目标能力[110] - 公司确认董事在报告期内遵守证券交易标准守则[108] - 公司核数师安永已审阅2025年上半年未经审核简明综合财务报表[111] 股息和分配 - 公司未建议派发2025年中期股息，2024年同期支付末期股息每股港币3.6仙[88] - 公司未派发截至2025年6月30日止6个月的中期股息[104] 应收账款和应付账款 - 贸易应收账款余额为5.73亿元人民币，较2024年末的6.13亿元人民币减少6.5%[91][92] - 逾期超过90天的贸易应收账款余额为1.57亿元人民币，占应收账款总额的27%[92] - 贸易应付账款余额为11.51亿元人民币，较2024年末的14.01亿元人民币减少17.8%[94] - 可收回增值税为2200万元人民币，较2024年末的1700万元人民币增长29.4%[91] 风险因素 - 公司项目所在地法律、中国政府法规、政策及审批程序变更风险[114] - 公司经营所在城市经济、政治、社会条件及物业市场下滑风险[114] - 公司资本开支计划执行风险[114] - 公司可用贷款及其他融资方式变动风险[114] - 公司进一步收购地块及开发管理规划项目能力风险[114] - 公司项目拟竣工及交付日期不确定性[114] - 公司经营所在地区汇率波动及货币换算限制风险[114] - 公司业务受火灾、水灾、地震等天灾影响风险[114] - 公司独立承建商履行建设及装修合约责任风险[114] - 公司主要管理人员离任风险[114]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]

公司财务活动安排 - 公司将于2025年8月28日在香港湾仔瑞安中心举行董事会会议 [1] - 会议将审议批准截至2025年6月30日止六个月期间的中期业绩公布 [1] - 董事会将考虑宣布派发中期股息（如有） [1]

会议安排 - 公司2025年8月28日在香港湾仔瑞安中心34楼举行董事会会议[3] - 董事会将考虑批准刊发2025年上半年中期业绩公布[3] - 董事会将考虑宣布派发中期股息（如有）[3] 人员信息 - 公司执行董事有罗康瑞等4人[3] - 公司独立非执行董事有黎定基等7人[3]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为3000万美元，每股面值0.0025美元，法定/注册股份数目为12亿股[1] 股份发行情况 - 上月底及本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为8027265324股，库存股份数目均为0，已发行股份总数均为8027265324股[2]

公司信息 - 上市公司为瑞安房地产有限公司，股份代号272[15] - 股份过户登记分处地址在香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼[3][11] - 公司电邮地址为sol.ecom@shuion.com.cn[3][11] 通讯发布 - 公司通函中、英文版本于2025年7月31日在公司网站和HKExnews网站登载[2][11] - 采用电子方式发布公司通讯，继续通过两网站发布[4][5][12][13] 接收方式 - 非登记持有人若收通知需向中介提供电邮，未提供则主动查网站[7][8][14] - 想收印刷本填回条交回或电邮至指定地址，有效期有规定[6][13] 咨询途径 - 咨询疑问工作日9:00 - 18:00致电股份过户登记分处(852) 2862 8688[9][14]

公司通讯发布 - 公司通函中、英文版本于2025年7月31日在公司网站及HKExnews网站登载[1][9] - 公司已采用电子方式发布公司通讯，将继续通过公司网站及HKExnews网站电子发布[3][4][10] 股东接收方式 - 想收取印刷本填妥回条交回或发至公司邮箱，有效期至被撤回等较早情况[5][10] - 建议股东扫描回条专属二维码提供邮箱地址接收登载通知[6][11] 其他说明 - 公司为瑞安房地产有限公司，股份代号为272[13] - 联名股东填回条须所有联名股东联合签署才有效[13]

此乃要件 請即處理 閣下如對本通函任何內容或將採取的行動有任何疑問，應諮詢 閣下的持牌證券交易商或 註冊證券機構、銀行經理、律師、專業會計師或其他專業顧問以獲取獨立意見。 閣下如已售出或轉讓所有名下的瑞安房地產有限公司股份，應立即將本通函送交買主或承 讓人或經手買賣或轉讓的銀行經理、持牌證券交易商或註冊證券機構或其他代理商，以便 轉交買主或承讓人。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通函的內容概不負責，對其準 確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不會就本通函全部或任何部份內容而產生 的或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 Shui On Land Limited 瑞安房地產有限公司 * （於開曼群島註冊成立之有限責任公司） （股份代號：272） 有關增加對基金的出資 及 項目公司股權轉讓之 主要交易 本通函所用全部詞彙與本通函「釋義」一節所載者具相同涵義。 董事會函件載於本通函第7至24頁。 本公司已根據上市規則第14.44條就合作協議及其項下擬進行的該等交易向一組有密切聯繫 的股東取得股東書面批准，該等股東合共持有就批准合作協議及其項下擬進行的該等交易 舉行股東大會的50% ...

公司活动策划 - 瑞虹天地举办第二届哈扎劲运动会 为期58天 包含13项赛事和超200场活动体验 覆盖45种运动项目[1] - 首届哈扎劲运动会于2023年7月启动 两个月内吸引超15万人参与 客流较同期增长17% 商场营收实现两位数增长[4][5] - 运动会采用专业赛事引流与社区赛事固流模式 联动20多家运动商户推出暑期卡 将参与客流转化为消费[4][5] 政企合作模式 - 瑞虹天地与虹口区体育局合作策划运动会 体育局推荐全国青少年霹雳舞大赛等赛事 双方因目标客群高度契合达成合作[2] - 虹口区体育局评价该活动为"商旅文体展深度融合的有益探索" 预计第二届赛事将吸引2万余人参与[7] - 政策层面推动"赛事进商圈" 国家体育总局等三部委2023年3月联合发文 要求将赛事从场馆扩展至商业中心[7] 社区消费基础 - 瑞虹板块超70%家庭有留学背景 吸引全球30多个国家外籍人士 居民具备高收入 高消费力特征[5] - 篮球社群"星空篮球"聚集近千名爱好者 运动会篮球赛被爱好者称为"村BA" 定期组织战术演练[5] 行业实践案例 - 上海徐汇区2023年举办超50场"赛事进商圈"活动 带动商场客流同比增长30% 营业额提升15%[8] - 绿地滨江CLUB商场举办国际象棋邀请赛当日 营业额环比上涨30.79% 创近年单日销售额新高[8] - 2024年上海多个商圈落地体育赛事 包括徐汇区国际象棋赛 静安区跆拳道联赛及虹口区射箭争霸赛[7]

港股市场表现 个股异动 - 中国罕王 (03788) 飙升近20%，年内累计涨幅达3.2倍，公司建议分拆罕王黄金于联交所主板独立上市 [1] - 北海康成-B (01228) 再涨超50%，近三日股价翻倍，公司为港股罕见病领域第一股 [1] - 香港中旅 (00308) 再涨超24%，年内股价翻倍，市场炒作稳定币跨境支付场景 [1] - 瑞安房地产 (00272) 早盘涨超4%，前6月累计合约物业销售额同比增长457% [1] - 丘钛科技 (01478) 现涨超7%，6月手机摄像头模组销售3264.8万件，同比增加1.5% [1] - 德康农牧 (02419) 升6%，天风证券给予目标价154港元，新周期逻辑持续强化 [1] 行业板块 - 博彩股继续走高，永利澳门 (01128) 涨6.49%，新濠国际发展 (00200) 涨6.15%，澳博控股 (00880) 涨5.15%，银河娱乐 (00027) 涨1.44% [2] - 铜业股早盘普跌，洛阳钼业 (03993) 跌6.04%，紫金矿业 (02899) 跌4.35%，中国有色矿业 (01258) 跌2.76%，江西铜业股份 (00358) 跌1.66% [2] 新股及产品动态 - 大众口腔 (02651) 首挂上市，早盘高开20%，公司为华中地区领先的民营口腔医疗服务提供商 [3] - 蓝思科技 (06613) 首挂上市早盘高开3.85%，公司在全球消费电子和智能汽车领域排名领先 [3] - 粉笔 (02469) 涨超9%，AI刷题系统班迎来重磅升级，公司持续丰富AI产品矩阵 [3] - 越疆 (02432) 涨超7%，今日正式发布六足仿生机器狗 [2] - FORTIOR (01304) 首挂上市，早盘高开8.55%，现涨超12%，公司为BLDC细分领域国产芯片设计头部企业 [2] 美股市场表现 个股异动 - 稳定币概念股延续涨势，老虎证券 (TIGR.US) 涨逾8% [4] - 特朗普媒体科技集团 (DJT.US) 涨逾2%，公司寻求SEC批准蓝筹加密货币ETF [4] - Wolfspeed (WOLF.US) 继续走高，股价涨超9% [4] - 法拉第未来 (FFAI.US) 涨逾1%，FX系列B端预订量达4100台 [4] - 英特尔 (INTC.US) 涨超7%，启动全公司范围裁员 [4] - 极光 (JG.US) 涨近5%，与加密支付解决方案提供商HashNut达成战略合作 [4] - 京东 (JD.US) 涨逾2%，京东外卖宣布正式启动"双百计划" [4] - 香港建筑分包商Masonglory (MSGY.US) 登陆美股市场，股价涨超6% [4] 行业板块 - 黄金股走低，黄金资源 (GORO.US) 跌近10%，美国黄金公司 (USAU.US) 跌逾4%，哈莫尼黄金 (HMY.US)、纽曼矿业 (NEM.US) 跌逾4% [4] 产品与技术 - 特斯拉 (TSLA.US) 涨超1%，xAI计划周三发布Grok-4 [5]