公司战略与投资 - 瑞安房地产间接非全资附属公司上海召楼以人民币6.643亿元（约港币7.39亿元）收购上海闵行区一幅地块的土地使用权 [1] - 收购地块位于召稼楼城市更新项目内，旨在补充公司土地储备，提高公司在上海住宅市场的份额和影响力 [1] - 公司预计此次收购将巩固其在上海城市更新领域的领先地位，并带来可观的物业销售收入，强化财务状况 [1] 项目详情与规划 - 收购地块将用于发展召稼楼项目，该项目是一个城市更新发展项目 [1] - 地块地理位置优越，紧靠上海申嘉湖高速公路及上海南北高架路，并有双地铁围绕，往返市中心非常便利 [1] - 召稼楼项目将保留浦江镇的独特历史文化，预期将发展成为上海的新地标 [1]

公司交易 - 瑞安房地产的间接非全资附属公司上海召楼于2026年1月16日订立合同，收购位于中国上海市闵行区的一幅地块的土地使用权 [1] - 该地块的收购对价为人民币6.643亿元，约合港币7.39亿元 [1] - 收购地块属于召稼楼城市更新发展项目的一部分 [1] 项目详情 - 该地块地理位置优越，紧靠上海申嘉湖高速公路及上海南北高架路，并有双地铁围绕，往返上海市中心非常便利 [1] - 召稼楼项目将保留闵行区浦江镇的独特历史文化，该地块预期将发展成为上海新地标 [1] 战略与财务影响 - 公司认为此次收购将成为其土地储备的战略补充，将提高公司在上海住宅市场的市场份额及影响力 [1] - 此次收购将进一步巩固公司在上海城市更新领域的领先地位 [1] - 公司预计该项目会带来不俗的物业销售收入，并强化公司的财务状况 [1]

格隆汇1月16日丨瑞安房地产(00272.HK)宣布，于2026年1月16日，公司的间接非全资附属公司上海召楼 透过挂牌出让，就收购位于中国上海市闵行区的该地块的土地使用权与该机构订立土地使用权出让合 同，对价为人民币6.64亿元。 该地块位于中国上海市闵行区浦江镇，东至稼耕路、南至绿地(近老姚家浜)、西至瑞稼路、北至绿地(近 沈杜公路)，该地块目前预计作住宅用途。 公告称，该地块位于召稼楼项目(更新发展项目)。公共交通方面，该地点紧靠上海申嘉湖高速公路及上 海南北高架路，双地铁围绕，往返上海市中心非常便利。召稼楼项目将保留闵行区浦江镇的独特历史文 化，该地块预期将发展成为上海新地标。 集团认为，收购该地块预计将成为集团土地储备之战略补充，其将提高集团市场份额及于上海住宅市场 的影响力。集团将进一步巩固集团于上海城巿更新领域的领先地位，且预计会带来不俗之物业销售收 入，并强化集团之财务状况。 ...

市场扩张和并购 - 2026年1月16日上海召楼收购上海闵行区地块，对价6.6433亿元（约7.3913亿港币）[3][5] - 交易构成须予披露交易，豁免通函及股东批准规定[4][11] 数据相关 - 地块总建筑面积19,771.69平方米，使用期限70年[6] - 保证金1.32866亿元（约1.47826亿港币），占20%[6] - 余额5.31464亿元（约5.91304亿港币），占80%[6] 未来展望 - 地块预计作住宅用途，成集团土地储备战略补充[7][8]

核心观点 报告认为，当前房地产行业面临宏观、中观、微观三个层面的困境，市场量价持续下行，风险仍在累积，但行业基本面的惯性下滑可能倒逼政策尽快出台[2] 报告预计，未来政策将聚焦五大方向，而行业机遇将出现在商业地产新场景建设以及住宅开发中适配核心城市、改善型产品和产品力的领域[2] 在市场“止跌回稳”的可持续性确认前，板块整体较难出现明确的β行情，但可把握政策博弈带来的阶段性机会及挖掘α机会[7] 从宏观、中观、微观三个角度看当前行业困境 宏观视角 - **经济转型期，地产贡献度下滑**：房地产业、建筑业GDP占整体GDP的比重连续5年下滑，从2019年的15%降至2025年前三季度的12%[7] 2025年前三季度房地产业GDP增速0.6%，建筑业GDP增速-0.5%，远低于其他行业[22] - **人口与城镇化红利消失，需求结构转变**：我国总人口在2021年达到峰值14.13亿人后逐年下降[26] 潜在刚需人群（25-34岁）占比下降，而潜在改善型需求人群（35-44岁）占比上升[26] 2024年常住人口城镇化率为67%，提升幅度放缓，但户籍人口城镇化率不足50%，仍有提升空间[30] 报告测算，2035年前每年真实住房需求超8.6亿平方米，之后降至超4.1亿平方米/年，增长引擎将基本转为改善型需求[31] - **居民收入与就业预期未见扭转**：2025年第三季度，未来就业预期指数、收入预期指数较2023年第一季度的阶段性高点分别下降10.2、4.0个百分点[36] 中观视角 - **市场量价持续下行**：2025年1-11月，百城新房成交套数同比下降15%，12月前3周降幅扩大至46%[7] 70城新房、二手房房价已分别连续30、31个月环比下滑[7] 2025年9-11月首次出现所有70城二手房房价持续环比下跌的情形[55] - **库存高企，去化压力大**：2025年10月末，42城新房与二手房库存面积合计9.4亿平方米（其中二手房库存占68%），去化周期达29.6个月[7] - **房企资金紧张，拿地意愿弱**：2021-2024年，房企到位资金从20.1万亿元降至10.8万亿元，年复合增长率为-19%[7] 2024、2025年百强房企拿地金额不足2020年高峰期的三分之一[7] - **保交楼压力仍在**：预计2024年全国商品住宅停缓工面积5.8亿平方米，占施工面积的比重为11.3%[7] 微观视角 - **房价深度回调，预期悲观**：2025年，一线城市二手房房价较高点下跌超过35%，基本回到2016年水平[7] 深圳二手房较高点下跌43%[7] 2025年第三季度，居民房价看跌占比达到23.5%，较2021年前后翻倍[7] - **新房开盘去化率分化加剧**：重点城市2025年1-11月开盘去化率均值回升至39%，但一线城市从第一季度的48%快速下滑至11月的25%，三四线城市11月去化率仅12%[7] - **二手房流动性承压，议价空间扩大**：2025年11月百城二手房平均挂牌时长94.7天，一线城市突破107天，流动性压力凸显[7] 2025年10月，42城二手房挂牌价较高点下降17%，议价空间达到27%[7] - **需求结构转向改善型**：2025年1-11月，120平方米以上面积段产品成交占比提升至47%[7] 仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险 居民端风险 - **个人住房贷款不良率快速上升**：截至2025年6月末，27家样本银行个人住房商业贷款不良率提升至1.13%，同比上升0.22个百分点，是2019年的3.5倍[7] 报告测算，全国个人按揭贷款（商贷+公积金）不良余额约4300亿元，不良率约0.9%[7] - **逾期还款风险增加**：报告测算，全国范围内逾期偿还商贷的借款人约56.1万户，占比1.1%；逾期偿还公积金贷款的借款人约1.3万户，占比0.1%[7] 企业端风险 - **房企对公贷款不良率高企**：2025年6月末，44家样本银行房地产行业（对公贷款）不良贷款率为4.06%，是2019年的4.5倍[7] 报告测算，同期全国房地产开发贷款不良余额约5608亿元，较2024年末增长13%[7] - **供应链融资风险较大**：2025年6月末，上市房企供应链融资规模达2.66万亿元[7] 供应链融资杠杆（应付-应收/所有者权益）在2024年达58.6%的历史高峰[7] 2025年5月末，房地产行业商票逾期数量约占全行业总数的一半[7] 政府端风险 - **地产持续拖累经济**：2024年房地产业GDP对经济的贡献率为-2.6%[7] 2025年前三季度，房地产业、建筑业GDP对经济的贡献率分别为0.8%、-0.6%[7] - **土地出让收入大幅下滑，地方财政压力加剧**：2025年1-11月，国有土地出让金收入同比下降11%，预计全年收入不及2021年高峰时期的一半[7] 同期地方政府性基金收支缺口高达4.7万亿元，或将创历史新高[7] 地产政策还有哪些空间？ - **预计政策将聚焦五大方向**：报告预计未来政策空间将聚焦“行政政策、公积金政策、财税政策、城市更新、盘活存量”五大方向进一步优化[7] - **具体政策工具**：包括进一步放开北京、上海、深圳的限购；推动全国公积金互通及“商转公”；推进购房贷款利息补贴、调降契税、缩短二手房增值税免征年限；扩大城中村改造房票补偿规模；允许临时改变用途、支持功能兼容、松绑自持限制以盘活存量资产[7] - **政策出台时点预期**：报告预计，2026年第一季度末出台新政策的可能性较大[7] 下阶段地产行业的机遇在哪？ 商业地产赛道 - **新消费场景建设是方向**：报告认为，同质化的传统商业已无法满足新消费需求，商业地产需积极调改转型，成为“消费数据枢纽”与“体验连接平台”，未来场景创新方向包括首店经济、平台消费、共享消费及针对不同人群打造专属场景[7] - **公司分化明显，华润表现突出**：截至2025年6月末，华润在营购物中心125座，管理面积1356万平方米，2025年上半年租金收入104亿元，同比增长10%，出租率97.1%，营业额1220亿元，同比增长21%，客流量同比增幅最大达36%[7] 港资房企如太古地产单体租金收入较高[7] - **商业不动产REITs带来资管机遇**：截至2025年11月，已有12个消费基础设施REITs项目获批发行，规模合计303亿元，占公募REITs总发行规模的15%[7] 2025年12月31日，证监会正式发布商业不动产投资信托基金试点公告，标志着REITs市场进入新发展阶段[7] 住宅开发赛道 - **需求向核心城市聚拢**：2025年1-11月，一、二线城市新房成交金额占比为43%，住宅类用地成交总价占比达61%，同比提升7个百分点，处于2017年以来最高水平[7] 报告跟踪的60家样本房企在23个重点一二线城市的销售占比均值为72%[7] - **改善型产品为主导**：市场需求面积段趋向120平方米以上的改善型产品[7] 2025年1-11月，120平方米以上产品成交占比提升至47%[7] - **产品力成为关键优势**：华润、中海、华发、绿城、建发、越秀、滨江、招商蛇口、保利置业等房企品牌溢价相对较高[7] - **综合优势房企**：在适配核心城市、户型、产品力三个维度均有优势的房企包括华润、绿城、中海、滨江、建发[7] 保利置业、越秀、招商蛇口、华发具备其中两项优势[7] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. **基本面稳定、重仓核心城市的房企**：如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团[7] 2. **“小而美”的突破型房企**：如保利置业集团[7] 3. **积极探索新场景的商业地产公司**：如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份[7]

重大事项 - 宁德时代关联公司AutoFlight拟新增发行34,858,400股股份 [1] - MINIMAX-WP悉数行使超额配股权，涉及合共4,379,600股发售股份 [1] - MIRXES-B与N Health建立战略伙伴关系，其HELICORapid、FITRapid居家监测试剂盒获得监管批准 [1] - LFG投资控股获陈少扬收购约61.43%股份，并折让约59.46%提现金要约，将于1月12日复牌 [1] - 先声药业拟分拆子公司先声再明的H股在联交所主板独立上市 [1] - 豪威集团香港公开发售获9.28倍认购，每股发售价为104.8港元 [1] - 中国有色矿业发布2026年度产量指引，预计综合铜产量约484,000吨 [1] - 中国罕王旗下罕王黄金JORC矿石储量增加53.1%至2,620,000盎司，JORC黄金资源量增加至5,540,000盎司 [1] - 黑芝麻智能拟发行合共30,131,900股认购股份，净筹约5.68亿港元 [1] - 圣贝拉获控股股东向华增持77,000股股份，并承诺12个月内不减持 [1] - 上海医药的溴吡斯的明口服溶液获得批准生产 [1] - 北大资源与Trivitron Healthcare合作，共同推出Trivitron Digital AI [1] - 中国数智科技联手Popcorn Technology开拓数字资产生态系统，加速业务多元化 [1] - 北京能源国际就黑龙江省100兆瓦风力发电项目的配套及基础设施订立EPC合约 [1] - 中奥到家拟成立合营公司，从事AI驱动的物业管理、楼宇服务营运、保养及维修服务业务 [1] - 渣打集团拟发行7.5亿新元固定利率重设永久后偿或有可转换证券 [1] 股份回购 - 吉利汽车于1月9日斥资26,622,900港元回购1,547,000股 [2] - 舜宇光学科技于1月9日斥资53,989,400港元回购840,000股 [2] - 小米集团-W于1月9日斥资1.51亿港元回购4,000,000股 [2] 经营业绩：房地产销售 - 中国金茂2025年度累计取得签约销售金额1,135亿元，同比增长15.52% [2] - 旭辉控股集团2025年累计合同销售金额约161亿元 [2] - 富力地产2025年总销售收入约142.1亿元，同比增加26.54% [2] - 中梁控股2025年累计合约销售金额约为120.7亿元，同比减少32.68% [2] - 瑞安房地产2025年年度累计合约物业销售额达到79.16亿元 [2] - 绿地香港2025年合约销售约72.14亿元，同比减少21.66% [3] - 禹洲集团2025年全年实现累计销售金额为67.27亿元 [3] - 新城发展12月合约销售金额约13.54亿元 [3] 经营业绩：其他行业 - 中船防务预计2025年度归母净利润同比增加149.61%到196.88% [3] - 龙源电力2025年累计完成发电量76,469,400兆瓦时，同比增长1.22% [3] - 舜宇光学科技12月手机镜头出货量为95,592,000件，同比减少8.9% [3] - 中粮家佳康12月生猪出栏量为567,000头，环比增加1.43% [3] - 德康农牧12月销售生猪1,109,700头，销售收入16.64亿元 [3] - 恒鼎实业2025年原煤产量为5,415,000吨，同比增长31% [3] - 东方海外国际第4季度航线收入较去年同期减少17.2%，总载货量上升0.8%，运载力上升4.5% [3] 业务动态 - 九毛九第四季度主要品牌的经营表现稳中向好 [2]

2025年度销售业绩概览 - 公司2025年全年累计合约物业销售额达到人民币79.16亿元 [1] - 全年合约物业销售包括住宅物业销售额人民币72.46亿元和商业物业销售额人民币6.70亿元 [1] - 全年合约物业销售总建筑面积为130,466平方米，平均售价为每平方米人民币6.07万元 [1] - 全年另有4,003个车位售出 [1] 2025年下半年销售表现 - 2025年下半年合约物业销售额为人民币44.43亿元，占全年销售额的56.1% [1] - 下半年住宅物业销售额为人民币39.56亿元，商业物业销售额为人民币4.87亿元 [1] - 下半年已出售建筑面积为67,932平方米，平均售价升至每平方米人民币6.54万元 [1] - 下半年有2,929个车位售出，占全年售出车位的73.2% [1] 未来销售储备 - 截至2025年12月31日，公司取得认购销售总额为人民币6.39亿元 [1] - 该部分认购销售额预计将在未来月份陆续转为正式合约销售 [1]

2025年度销售业绩概览 - 2025年度累计合约物业销售额达到人民币79.16亿元 [1] - 其中住宅物业合约销售额为人民币72.46亿元，商业物业合约销售额为人民币6.70亿元 [1] - 合约物业销售累计已出售总建筑面积为13.05万平方米，平均售价为每平方米人民币60,700元 [1] - 2025年度另有4,003个车位售出 [1] 2025年下半年销售表现 - 2025年下半年合约物业销售额为人民币44.43亿元，占全年销售额的56.1% [1] - 下半年住宅物业合约销售额为人民币39.56亿元，商业物业合约销售额为人民币4.87亿元 [1] - 下半年已出售建筑面积为6.79万平方米，平均售价为每平方米人民币65,400元，较全年均价高出7.7% [1] - 下半年有2,929个车位售出，占全年售出车位的73.2% [1] 未来销售储备 - 截至2025年12月31日，集团录得认购销售总额为人民币6.39亿元 [1] - 该认购销售额预计将陆续于未来月份转成正式合约物业销售 [1]

2025年度销售业绩概览 - 2025年全年累计合约物业销售额达到人民币79.16亿元 [1] - 全年合约物业销售已出售总建筑面积为130,466平方米，平均售价为每平方米人民币6.07万元 [1] - 全年另有4,003个车位售出 [1] 2025年度物业销售结构 - 全年住宅物业合约销售额为人民币72.46亿元 [1] - 全年商业物业合约销售额为人民币6.70亿元 [1] 2025年下半年销售表现 - 2025年下半年合约物业销售额为人民币44.43亿元 [1] - 下半年已出售建筑面积为67,932平方米，平均售价为每平方米人民币6.54万元 [1] - 下半年住宅物业合约销售额为人民币39.56亿元，商业物业合约销售额为人民币4.87亿元 [1] - 下半年有2,929个车位售出 [1] 未来销售储备 - 截至2025年12月31日，集团取得认购销售总额为人民币6.39亿元，预计将陆续转为正式合约销售 [1]

业绩总结 - 2025年度集团累计合约物业销售额达79.16亿元[6][7] - 2025年度住宅物业合约销售额72.46亿元，商业物业6.70亿元[7] - 2025年度合约物业销售已售总面积130,466平方米，均价60,700元/平[7] - 2025年度售出4,003个车位[7] - 2025下半年合约物业销售额44.43亿元[7] 用户数据 - 截至2025年12月31日认购销售总额6.39亿元待转正式合约[7]