为提升购物舒适度，门店还取消了强制动线设计，撤掉主通道、拓宽所有过道并降低货架高度。与此同 时，员工数量大幅增加，从原来的49人增至220人（含131名自有员工和89名厂商驻场人员），以确保服 务质量。 数据显示，调改效果立竿见影，此前该店日均客流量稳定在1000人左右，开业当天进店客流9900人次， 2小时内客流便突破2600人。 物美华贸天地店作为朝阳区首家"胖改店"近日正式开业，SKU（库存单位）精简30%，降至7000个， 70%—80%的商品进行汰换，生鲜品类占比高达50%。为最大限度吸引客流，物美华贸天地店将生鲜熟 食改至进店口，入口通道也被改造成环岛式陈列。华贸天地相关负责人表示："社区商业需要稳定性而 非话题性改动"，此次升级既基于周边居民对物美的品牌信任，也契合区域家庭客群对高品质商品的需 求。数据显示，改造后的门店客流显著提升，开业当天进店客流达9900人次，远超改造前日均1000人的 水平。 不盲目照搬胖东来 物美华贸天地店自7月25日启动调改，采取"边调改边营业"模式，在保障日常经营的同时逐步推进升 级，并于8月1日暂停营业进行改造。期间，门店完成包括动线优化、货架调整、商品陈列等改造 ...

政策与市场背景 - 政策组合拳有效激活消费市场活力，推动消费规模稳步攀升和结构优化 [1] - 社区商业发展面临租赁结构优化、融资需求和管理能力提升等核心挑战 [1] - 2023年末消费REITs推出，为传统商超提供权益性资金支持，无需偿还本金和利息 [1] 嘉实物美消费REIT概况 - 国内首只民营企业发起的商超零售业态公募REITs，2024年3月上市 [1] - 底层资产为北京西城、丰台、海淀4个项目，建筑规模合计7.79万平方米，收入来源包括租赁、物业费等 [2] - 累计分红6136万元，每单位分红0.1534元，截至2025年7月11日复权涨幅92.66% [2] - 发售总额9.53亿元，净回收4.66亿元，85%资金用于物美数字化改造项目 [2] 底层资产特点与筛选标准 - 资产选择贴近民生，社区商业具有韧性且辐射范围1-2公里，与领展初期模式相似 [5] - 区位优先一线城市核心地段，兼顾权属合规性，经营稳定性和盈利状况为关键指标 [7] - 资产组合包含新老项目，老项目区位优但改造成本高，新项目物业品质更优 [7] REITs对传统商超的赋能 - 权益型资金4.66亿元用于门店数字化改造，如电子价签、供应链调整和前置仓升级 [8] - 推动业态从零售为主向零售、餐饮、服务均衡转型，应对线上消费冲击 [9] - 2025年一季度收入2558.34万元，净利润797.53万元，出租率95.3%，租金收缴率99.5% [10] 政策对接与运营实践 - 落地助老补贴、消费券等政策，与社区街道合作开展活动，响应夜经济和外摆经济 [11] - 积极研究应对客单价下降趋势，保持资产稳定运营 [10] 扩募与未来发展 - 计划扩募至北上广深及强二线城市，考察物美超市、百安居、麦德龙等资产 [12] - 消费REITs通过运营管理提升实现"穿越周期增长"，建立长效激励机制挖掘资产潜力 [14] - 扩募机制可持续收购存量资产，提升物业品质，促进实体经济发展 [14]

果蔬供应稳定 - 北京新发地市场蔬菜日上市量约2万吨 每公斤加权平均价为2 62元 [2] - 部分叶类菜价格小幅波动 圆白菜 生菜等微涨几分钱 总体走势平稳 [2] - 耐储存蔬菜价格稳定 包括姜 蒜 洋葱 山药 芋头等 [2] - 应季水果日上市量1 4万吨 西瓜占比最高 主要品种为甜王 麒麟 吊秧和硒砂瓜 [5][6] 价格波动原因 - 降雨天气导致部分蔬菜产区采摘难度增加 商户需提前抢收并加快运输 [2] - 香芹批发价从每斤2元涨至2 5元 因产地降雨导致采收人工费用上涨 [2] - 近年蔬菜种植面积扩大 市场供应量受天气影响较小 今年菜价总体低于去年同期 [2] 保供措施 - 北京新发地市场每日使用1万多块冰块为蔬菜降温 搭建遮雨棚保障交易 [3] - 环京布局蔬菜基地与分市场 帮助稳定货源供给 [3] - 市场内搭建大棚 雨天时商户可正常装卸货物 [2] - 提前做好应急准备 安排工作人员重点巡逻低洼地段 [6] 商超备货情况 - 物美超市增加门店瓶装水 方便食品 应急灯 雨具等商品供应 [4] - 物美物流大库的米面粮油等民生商品供货量相比日常增长2—3倍 [4] - 民生基本物资备货量比平日增加20% 根据销售情况及时补货 [4] - 永辉超市加大水 面包 方便面 肉禽蛋奶 蔬菜等商品备货量 [4] 物流与配送 - 物美超市提前联系供应商确保优先配送 储备备用渠道防止断供 [4] - 外部配送受阻时改用小型车辆或就近门店调货 [4] - 叮咚买菜提前安排更多骑手补充运力 对超时订单实行骑手免责处理 [5] - 顺义区胜利街道开设"移动超市"进社区 售卖50多种果蔬 价格与门店一致 [5] 行业应对策略 - 永辉超市排查排水系统 检查加固户外装置 防汛应急小组在岗待命 [4] - 线上订单量显著增加时启动全渠道运营模式 提前做好订单量预测和员工排班 [4] - 抽调门店员工参与分拣工作以提升效率 [4]

行业动态 - 折扣零售市场竞争加剧，物美推出北京首家硬折扣超市品牌"物美超值"，首批开设6家门店 [1] - 硬折扣业态起源于德国奥乐齐（ALDI），该模式通过极简、低成本策略实现全球扩张 [4] - 中国本土商超纷纷布局硬折扣赛道，盒马推出盒马NB门店超300家，家家悦推出"好惠星" [4] - 电商平台美团计划进军硬折扣市场，筹备"快乐猴"品牌并在北京、杭州开设首店 [5] 商业模式 - 硬折扣店不依赖短期促销，而是通过精简SKU（1300种，仅为普通大卖场15%）和直接低价策略吸引顾客 [2] - 物美硬折扣店自有品牌商品占比超60%，价格显著低于常规门店（如舒适达牙膏从48.9元降至25.9元） [2] - 运营成本降低源于：商品周转效率提升、供应链简化（工厂直供）、门店人员减少50% [3] - 德国奥乐齐模式特点：社区选址、SKU控制在2000以内、自有品牌占比超90% [4] 市场表现 - 奥乐齐中国2024年销售额达20亿元，同比增长100%，行业排名从82位升至61位 [4] - 物美计划2024年在北京新增25家"物美超值"门店 [3] - 行业出现分化案例：比宜德因快速扩张导致管理失控，于2023年末暂停营业 [7] 发展趋势 - 消费观念转变推动行业发展，消费者更注重性价比而非品牌溢价 [6] - 中国工业化生产能力提升和供应链优化为硬折扣业态提供基础支持 [6] - 行业从粗放扩张转向区域深耕，未来可能形成"千店千面"的差异化格局 [7] 运营挑战 - 硬折扣模式要求企业持续保持高质低价，对全供应链管理能力提出更高要求 [6][7] - 消费者信任易受商品质量波动影响，管理不善可能导致快速坍塌 [7] - 需平衡规模扩张与精细化运营，避免重蹈比宜德覆辙 [7]

门店开业情况 - 物美集团6家超值硬折扣店于7月25日开业 覆盖北京东城、西城、石景山、丰台、通州5大区域 开业首日即迎来消费热潮 [1] - 门店采用直接割箱陈列方式 大幅减少拆箱与摆放环节人力成本 显著提升运营效率 [3] - 现制烘焙产品和烤鸡成为重要创新点 奥尔良香烤大鸡腿定价14 9元 现烤面包使用法国最高标准黄油制作 价格极具竞争力 [3] 商品策略与供应链 - 门店总计1300个商品品类 自有品牌占比超60% 商品种类仅为传统大卖场的15% [5] - 通过减品策略降低运营成本与库存压力 高占比自有品牌节省传统品牌高频营销费用 [5] - 工厂直供与简化包装减少中间环节成本 依托供应链升级优化成本结构 [5] 消费者反馈与市场定位 - 消费者对生鲜、蔬果、肉类及面包等商品评价颇高 普遍认可产品品质与低价策略 [5] - 公司定位为硬折扣模式 聚焦消费者刚需 精选高库存、高周转商品 [5] - 团队以消费者视角测试所有商品 确保品质达标 开业是优化商品与服务的新起点 [3][5] 行业创新方向 - 公司通过高效率运营与严格品质把控 实现高品质与低价格并存 [3] - 全自主购买模式降低人力成本 现制食品成为差异化竞争亮点 [3][5] - 零售业转型中持续以创新为驱动力 满足品质消费升级需求 [5]

行业变革 - 北京超市行业正经历"硬折扣"模式变革 高质低价成为新竞争焦点 [1] - 物美集团首批6家硬折扣店同步开业 覆盖北京5大区域 [1] - 消费更趋理性的背景下 高效供应链驱动的好货不贵模式可能催生新行业生态 [4] 商业模式创新 - 物美超值硬折扣店采用"品质过硬 价格过硬"策略 通过全品类商品检核和价格对比确保全年低价 [3] - 坚持"少量SKU"策略 商品总数控制在1300支以内 聚焦6大高频刚需品类 [3] - 自有品牌商品占比超60% 直接对接工厂减少营销成本 [3] - 采用工厂直供包装 省去二次分装环节 节省成本转化为终端优惠 [3] 运营效率提升 - 精选SKU策略提升周转效率 压缩库存成本 简化供应链流程 [3] - 系统性降低运营成本 将节省直接让利消费者 [3] - 每周全渠道价格对比 每年4-6次全品类商品检核确保价格竞争力 [3] 商品定价案例 - 5.9元黄油牛角包 9.5元1L装进口葡萄汁 19.9元进口三文鱼块等低价商品重新定义性价比 [1]

门店扩张与区域覆盖 - 物美集团全新业态物美超值硬折扣店首批6家门店在北京同步开业，覆盖西城、东城、通州、石景山、丰台5个区域 [1] - 门店商品覆盖消费者日常生活高频、刚需及一日三餐需求，包括新鲜蔬果、水产肉类、熟食烘焙、休闲食品、酒类饮料、日用百货等 [1] 商品策略与差异化体验 - 烘焙区提供30多个高复购率商品，包括酸种丹麦碱水结、苹果派、黄油牛角包、枫糖碧根果酥等爆款 [1] - 黄油牛角包售价5.9元，含22%以上欧洲发酵黄油；枫糖碧根果酥售价7.9元，采用北美碧根果和加拿大枫糖浆等优质原料 [1] - 商品总数控制在1300支以内，聚焦水果蔬菜、鲜肉鲜鱼、烘焙、3R熟食、生鲜、杂货六大品类，减少冗余选项 [1] 供应链与成本控制 - 自有品牌商品占比超过60%，直接对接工厂以减少传统品牌营销成本 [2] - 采用"工厂到超市直接可上架的包装"，省去二次分装环节，降低成本并转化为门店优惠 [2] 运营与价格管理 - 公司每年进行4到6次全品类商品检核，每周全渠道价格对比，确保"好货买不贵" [1] - 实行"小批量、多轮次"现烤模式，确保全天供应新鲜烘焙产品 [1] - 强调全年低价策略，无促销活动 [1]

业务拓展 - 物美集团全新业态物美超值硬折扣店首批6家门店在北京同步开业 覆盖西城、东城、通州、石景山、丰台5大区域 [1] - 公司计划今年年底开出25家店铺 [3] 商业模式 - 作为北京地区首家硬折扣超市 通过精选商品、高效运营等全链路效率优化实现超值超质商品供给 [1] - 门店商品覆盖消费者日常生活高频刚需及一日三餐需求 满足"一站式购齐"需求 [1] - 实行"少量SKU"策略 商品总数控制在1300支以内 聚焦水果蔬菜、鲜肉鲜鱼等六大品类 [1] - 自有品牌商品占比超过60% 直接对接工厂减少营销成本 [1] 运营策略 - 每年4到6次全品类商品检核 每周全渠道价格对比 确保全年低价无促销 [1] - 采用"工厂到超市直接可上架的包装" 省去二次分装环节 [1] - 取消服务柜台实行全自助购物 提升门店人效 [2] 价值主张 - 提供"好货不贵 天天实惠"的购物体验 [1] - 通过周转效率提升、库存成本压缩、供应链简化实现运营成本系统性降低 将节省成本让利消费者 [1]

收入和利润（同比环比） - 2025年公司收益为64,000,000港元，较2024年的54,300,000港元增长17.9%[7][12] - 2025年公司亏损为23,800,000港元，较2024年的24,400,000港元略有改善[7][12] - 公司收益由54,300,000港元增加17.9%至64,000,000港元，主要得益于伴娘裙销售增加8,200,000港元和特别场合服销售增加2,000,000港元[15] - 其他收入由400,000港元大幅增加825%至3,700,000港元，主要源于租金收入增加和撇销其他应付款项[19] 毛利率和毛利 - 2025年毛利率从2024年的13.8%下降至9.8%[7][12] - 毛利率由13.8%下降至9.8%，毛利由7,500,000港元降至6,300,000港元[18] 成本和费用（同比环比） - 销售成本由46,900,000港元增加23.0%至57,700,000港元，与收益增幅一致[17] - 销售及分销开支由5,600,000港元减少1.8%至5,500,000港元，主要由于员工成本减少[21] - 行政开支由22,500,000港元增加8.4%至24,400,000港元，主要源于广告及推广开支增加[22] 各条业务线表现 - 2025年公司销售产品176,300件，包括150,500件伴娘裙、2,500件婚纱和23,300件特别场合服[7] - 伴娘裙销量由97,900件增至150,500件，但平均售价由258港元降至222港元[15] - 特别场合服销量由15,300件增至23,300件，收益由9,700,000港元增至11,700,000港元[16] - 公司主要业务为伴娘裙、婚纱和特别场合服的一站式解决方案供应商[11] 各地区表现 - 美国市场收益占比从2024年的41.4%提升至2025年的48.4%[7][12] 管理层讨论和指引 - 公司面临中美贸易纠纷、关税实施和全球经济不明朗等挑战[7][12] - 后疫情时代对全球经济和公司营商环境影响显著[8][13] - 公司采取成本控制措施应对低迷商业环境[8] - 公司积极寻求扩展收入来源和提高股东回报的业务机会[8] 员工和人力资源 - 2025年3月31日，公司雇员总数为206名（2024年同期：227名），年度总员工成本约2,620万港元（2024年：约2,630万港元）[39] - 公司2025年3月31日雇员总数为206人，其中203名全职雇员和3名兼职雇员[159] - 公司整体员工流失率在2025年3月31日为13.6%，2024年同期为10.1%[160] - 报告期间97.6%的雇员参与了培训计划，按性别划分男性占47.8%，女性占52.2%[171] - 全公司203名雇员总培训时数2359小时，人均培训11.5小时[172] 环境、社会和治理（ESG） - 公司计划增加可降解物料使用比重，减少浪费以实现可持续性[139] - 公司温室气体排放总量为379.1 tCO2e，较去年的455.7 tCO2e减少16.8%[195] - 公司回收废弃物包括碳粉盒、纸及胶樽等合计达0.36吨[199] - 公司实施零容忍政策打击贿赂、勒索、欺诈及洗黑钱行为[188] - 公司报告期间未发现与诚信相关法律及法规的不合规事件[190] 董事会和公司治理 - 董事会目标包括为股东带来可持续回报、管理业务风险及维持高道德标准[58] - 董事会由执行董事与独立非执行董事组成，强调独立判断能力[59] - 公司截至2025年3月31日年度企业管治报告显示，除守则条文C.2.1外，完全遵守联交所企管守则[54] - 审核委员会在报告期间举行了5次会议，审查了截至2024年3月31日的年度业绩和年报，以及截至2024年9月30日的中期财务业绩[81] - 薪酬委员会在报告期间举行了3次会议，审查了公司的薪酬政策和结构，以及董事和高级管理层的薪酬待遇[85]

市场行情回顾 - A股三大股指全线上涨，上证指数收涨0.48%，深证成指收涨0.47%，创业板指收涨0.22%，全市场超2,900只股票上涨 [1] - 主流宽基指数中，中证A50上涨0.64%涨幅居前，北证50和科创综指分别下跌0.16%和0.26% [2] - 港股恒生中国央企指数表现突出，上涨1.66%，恒生指数涨0.57%，恒生科技指数跌0.29% [4][5] 行业板块表现 - 房地产板块领涨，涨幅达3.19%，石油石化和钢铁板块分别上涨1.54%和1.45% [7] - 汽车、传媒、国防军工板块表现较弱，跌幅分别为0.62%、0.54%、0.41% [7] - 银行股表现强劲，四大国有银行股价续创历史新高 [7] 光伏行业热点 - 光伏行业推进"反内卷"措施，硅料龙头企业联合成立平台型公司收购过剩产能，推动供需平衡 [7] - 行业从"价格血拼"向"优质优价"转型，落后产能有望有序退出，产品价格或回归理性 [7] - 建议关注成本和技术领先的光伏企业，相关ETF产品包括光伏ETF基金(159863)等 [7] 银行板块分析 - 银行股兼具高股息稀缺性与经营稳健性，受到资金热捧 [7] - 金融增量政策加快落地，货币政策更加灵活，险资再度举牌银行 [8] - 银行板块股息率具有吸引力，长线资金可能持续流入 [8] 宽基指数表现 - 北证50指数年内涨幅达35.69%，港股通医药指数涨幅53.77% [10] - 恒生中国央企指数年内上涨13.75%，中证银行指数涨幅19.36% [10][11] - 光伏产业指数年内下跌4.42%，中证环保指数下跌1.53% [10] 其他行业表现 - 科技制造板块中，云计算指数上涨6.51%，工业互联指数涨2.01% [11] - 金融地产板块分化，中证银行指数涨19.36%，800地产指数跌3.46% [11] - 医药生物板块中，科创生物指数年内上涨26.68%，中证医药指数涨4.05% [12]