投资评级 - 万科A（000002.SZ）的投资评级为增持（维持）[1]。 核心观点 - 万科A 2024年1 - 10月销售规模同比收缩销售单价有所下滑但行业排名稳居前列销售规模明显领先于同行业平均水平行业排名持续保持领先地位同时拿地强度有所收缩土储相对充足贷款担保动作频繁融资端获支持力度充分负债结构不断优化维持增持评级[3]。 销售规模相关 - 2024年10月万科A实现销售面积143.9万平方米同比下降28.05%实现销售金额213.6亿元同比下降32.89%2024年1 - 10月累计实现销售面积1474.4万平方米同比下降26.94%实现销售金额2025.5亿元同比下降35.17%2024年10月项目销售单价为14843.64元/平方米同比下降6.73%2024年1 - 10月项目累计销售单价13735.00元/平方米同比下降11.27%据克而瑞数据显示2024年1 - 10月全口径销售金额排名行业第四[3]。 土地储备相关 - 2024年9月万科A获取两宗土地共计占地面积6.9万平方米建筑面积17.2万平方米权益建筑面积4.2万平方米权益地价3.35亿元其中一宗土地位于杭州市西湖区西湖大学站点权益比例20.7%占地面积6.0万平方米综合容积率2.5建筑面积15.0万平方米权益建筑面积3.1万平方米权益地价3.00亿元另一宗土地位于青岛市黄岛区海岸万科城权益比例51.0%占地面积0.9万平方米综合容积率2.4%建筑面积2.2万平方米权益建筑面积1.1万平方米权益地价0.35亿元2024年9月无新增物流地产项目[3]。 财务相关 - 预计2024 - 2026年万科A归母净利润分别为 - 60.5、0.75、27.55亿元EPS分别为 - 0.51、0.01、0.23元当前股价对应PE估值分别为 - 18.8、1504.2、41.2倍[3]。 - 2022 - 2026年万科A营业收入分别为5038.38亿元、4657.39亿元、3540.91亿元、3395.64亿元、3317.13亿元YOY分别为11.3%、 - 7.6%、 - 24.0%、 - 4.1%、 - 2.3%[4]。 - 2022 - 2026年万科A毛利率分别为19.6%、15.2%、9.1%、12.6%、14.3%净利率分别为7.5%、4.4%、 - 2.8%、0.0%、1.4%ROE分别为9.3%、5.1%、 - 2.6%、0.0%、1.2%[4]。

债券发行 - 本期债券发行规模16亿元[4] - 期限7年期，附第5年末发行人赎回等选择权[5] - 票面利率4.11%，前5年固定不变[7] - 发行价格100元/张，按面值平价发行[8] 时间信息 - 起息日为2020年11月13日[10] - 付息日为2021 - 2027年每年11月13日[10] - 兑付日为2027年11月13日[11] - 本次付息债权登记日为2024年11月12日[15] 利息相关 - “20万科08”本次付息每手（面值1,000元）债券派发利息41.10元（含税）[14] - 个人投资者利息所得税征税税率为利息额的20%[17] - 境外机构投资境内债券市场取得债券利息收入暂免征收企业所得税和增值税实施期限为2018年11月7日至2025年12月31日[18] 公司及机构信息 - 公司联系地址为深圳市福田区梅林路63号万科大厦，邮编518000[19] - 公司联系人肖哲，电话0755 - 25606666，传真0755 - 25531696[19] - 主承销商为中信证券股份有限公司，法定代表人张佑君[19] - 登记结算机构为中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司[19] 公告信息 - 公司董事会公告日期为2024年11月11日[20]

业绩总结 - 2024年10月合同销售面积143.9万平方米，金额213.6亿元[2] - 2024年1 - 10月累计合同销售面积1474.7万平方米，金额2025.5亿元[2] 市场扩张 - 2024年9月以来新增开发项目2个，无新增物流地产项目[3][4] - 两个新增项目占地6.9万平方米，计容积率建面17.2万平方米[6] - 两个新增项目需支付权益地价合计3.35亿元[6]

万科企业股份有限公司 关于为银行贷款事项提供担保的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：2024-118 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"）之控股子公 司北京绿城银石置业有限公司（以下简称"北京绿城银石"）近期向银行申请贷款，公司之 控股子公司北京万科企业有限公司（以下简称"北京万科"）通过股权质押、信用保证以及 差额补足方式为相关贷款提供担保。 公司 2023 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提 供担保的议案》，同意公司为控股子公司、以及控股子公司为母公司或其他控股子公司的银 行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期内提供的新增担保总额须 不超过人民币 1,500 亿元，有效期为自 2023 年度股东大会决议之日起至 2024 年度股东大会 决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司总裁对于单笔对外担 保金额低于人民币 125 亿元进行决策。 本次担保事项在上述担保 ...

报告投资评级 - 维持买入评级并调整目标价至11.42元 [2] 报告核心观点 - 行业处于深度调整期万科前三季度营收利润下降开发业务结算及毛利率下降叠加计提减值影响业绩但短期内公开债信用风险较低且多元化业务稳健发展经营性资产释放价值 [1] 根据相关目录分别进行总结 财务状况 - 2024年前三季度营业收入2198.9亿元同比下降24.3%归母净利润为 -179.4亿元同比下降231.7%开发业务结算规模同比 -24%结算毛利率同比下降10.2pct至8.3%投资净收益大幅下滑97%计提减值损失74.7亿元较23年增加36亿元 [1] - 2022 - 2026年营业收入、营业利润、归属母公司净利润等多项财务指标呈现不同程度的同比增长或下降趋势如2024 - 2026年预测归母净利润为 -207.1/ -122.6/21.8亿元 [3] - 万科在2024年1 - 9月累计销售额1812亿同比降幅小于行业及头部房企回款率超100%开展存量资源盘活累计盘活项目36个推进大宗资产交易签约金额233亿新增融资与再融资774亿经营性物业贷合计落地262亿偿还有息负债约700亿元年内已无境内外公开债 [1] - 2024年前三季度经营服务业务稳健物业/租赁/商业/物流仓储收入同比增长12%/4%/2%/ -1%在REITs取得多方面进展 [1] 估值与可比公司 - 可比公司25年PB为0.6X对应目标价11.42元 [2] - 列出保利发展、招商蛇口、华润置地等可比公司的最新价格、PB、每股净资产等估值数据 [5]

报告投资评级 - 优于大市 维持[1] 报告核心观点 - 报告认为万科A积极应对债务问题并获得多方支持后续多项业务仍具备发展潜力[6] 根据相关目录分别进行总结 财务状况 - 2024年1 - 9月累计实现营业收入2198.9亿元同比下降24.3%归母净亏损179.4亿元同比下降231.7%[4] - 截至2024年9月底有息负债合计3276.1亿元一年以上有息负债占比为64.4%净负债率为66.2%剔除预收款的资产负债率为65.4%较年初下降0.1个百分点持有的货币资金为797.5亿元[4] - 2024年第三季度实现经营性净现金流3.3亿元自二季度以来继续保持为正截至2024年9月底已完成197亿元公开债务的偿还年内已无到期的境内外公开债券[5] - 2024年1 - 9月销售回款率超过100%2023年至今累计盘活和臵换新项目36个合计优化及新增产能474亿2024年1 - 9月实现大宗交易签约金额232.6亿元携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre - REIT基金已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目[5] - 2024年1 - 9月公司合并报表新增融资与再融资774亿元新增融资综合成本3.58%经营性物业贷合计落地262亿其中合并报表范围内新增187亿[5] - 2024年1 - 9月累计实现合同销售面积1330.8万平合同销售金额1812.0亿元同比分别下降26.8%和35.4%[6] - 2024年1 - 9月累计新增4个开发项目总建筑面积37.1万平权益规划建筑面积24.2万平截至2024年9月底在建项目建筑面积4654.3万平规划中项目总计容建筑面积3022.0万平合并报表范围内有1961.6万平已售未结资源合同金额合计2929.4亿元[6] 估值情况 - 预计公司2024年和2025年每股净资产在19.45和19.66元按照2024年0.5 - 0.6XPB水平对应合理价值区间9.73 - 11.7元[6] - 采用PB和RNAV两种方式估值RNAV约为22.46元每股2024年10月股价约在8.7 - 10.7元左右折价约为52% - 61%[16]

万科企业股份ᴹ限公ਨ 关于按照lj香港上ᐲ规则NJ公ᐳ 2024 年 10 ᴸ证券变动ᴸ报表的公告 证券代码：000002ǃ299903 证券简称：万科 Aǃ万科 H 代 董һ会 公告编ਧ：LJ万Lj2024-117 Ҽ〇Ҽ四年十一ᴸ五日 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实Ƚ准确和完整，没有虚假记载Ƚ误导性陈述或者重大遗 漏Ⱦ 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 根据lj香港联合交易所ᴹ限公ਨ证券上ᐲ规则NJ˄简称Ālj香港上ᐲ规则NJā˅13.25B 条关于披露股份发 行人的证券变动ᴸ报表的要求，及lj深圳证券交易所股票上ᐲ规则NJ11.2.1 条关于境内外同↕披露的要求， 特披露万科企业股份ᴹ限公ਨ在香港联合交易所ᴹ限公ਨ披露易网站˄www.hkexnews.hk˅刊登的lj万科企 业股份ᴹ限公ਨ截至 2024 年 10 ᴸ 31 日的ᴸ报表NJ，供参阅DŽ 截至月份: 2024年10月31日 狀態: 新提交 特↔公告DŽ 致：香港交易及結算所有限公司 万科企业股份ᴹ限公ਨ 呈交日期: 2024年11月5日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | ...

报告公司投资评级 - 报告给予"增持"评级 [6] 报告的核心观点 - 收入与毛利率双降,资产减值与处置亏损拖累业绩表现 [3] - 销售处于行业一梯队,积极盘活资产,加速库存去化 [4] - 经营业态具备韧性,第二曲线稳健运营 [5] - 公司积极盘活库存,处置资产,计划加强大宗与股权交易工作,实现回款,紧抓现金流、增厚安全垫;积极利用经营性物业贷等融资工具,推动融资模式转型 [6] 报告内容总结 业绩表现 - 2024前三季度公司营收2199亿元(-24.3%),归母净利亏损179亿元(去年同期盈利136亿元),综合毛利率9.5%(-8.1个百分点) [3] - 主要受到毛利率下滑、资产减值、非主业投资亏损、资产处置亏损等因素拖累 [3] - 预收账款大幅下降,后期结算收入和业绩预计将持续承压 [3] 销售和拿地 - 2024前三季度销售额1812亿元(-35.4%),销售面积1330.8万平方米(-26.8%),仍处行业一梯队 [4] - 加速库存去化,全口径拿地金额41.2亿元,拿地面积37.1万平方米 [4] - 新开工和竣工量同比大幅下降,未竣工土储7676万平方米(-26.3%) [4] 第二曲线业务 - 物业服务、商业、物流仓储、长租公寓等第二曲线业务保持稳健增长 [5] - 各业务均处于行业第一梯队,为公司穿越周期提供支撑 [5] 资金管理 - 公司积极盘活资产、处置资产,计划2024年加强大宗与股权交易工作,实现回款300亿元以上 [6] - 利用经营性物业贷等融资工具,全面融入城市房地产融资协调机制,推动融资模式转型 [6] - 维持资金链平衡是公司当前核心要务 [6]

报告公司投资评级 - 报告维持"推荐"评级 [6] 报告的核心观点 业绩承压因素 - 开发业务结算规模和毛利率下滑 [4] - 资产及信用减值损失增加 [4] - 投资收益同比减少 [4] - 部分大宗资产交易和股权交易亏损 [4] 公司采取的措施 - 全力保障高品质交付 [4] - 采取多种措施保障公开债务顺利兑付 [4] - 拓展资产退出渠道 [4] - 融资渠道顺畅，多元业务有质量增长 [4] 投资建议 - 下调2024年EPS预测至-1.70元 [6] - 维持2025-2026年EPS预测为0.10元、0.14元 [6] - 当前股价一定程度反映业绩悲观预期 [6] - 当前净资产对应PB 0.47倍，明显低于可比公司均值 [6] - 维持"推荐"评级 [6]

报告公司投资评级 - 报告维持公司"增持"评级 [1] 报告核心观点 - 公司短期现金流承压,但积极推动销售及大宗交易回款,并利用金融支持政策化解潜在风险 [1] - 考虑房价下行及计提风险,预测公司2024-2026年归母净利润分别为-155.4亿元、-29.5亿元、10.10亿元 [1] 公司经营情况总结 财务数据 - 2024年前三季度,公司实现营收2198.95亿元,同比下降24.25%;归母净亏损179.43亿元,同比转亏 [1] - 第三季度,公司实现营业收入771.2亿元,同比下降13.76%;归母净亏损80.9亿元,亏损幅度继续加大 [1] - 公司毛利率9.5%,较24H1提升1.38pct,较23年同期下降8.08pct [1] - 公司计提资产减值损失20.11亿元,信用减值损失54.6亿元 [1] 销售情况 - 2024年前三季度,公司累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812.0亿元,同比分别下降26.8%和35.4% [1] - 第三季度公司实现合同销售面积391.3万平方米,合同销售金额538.7亿元,同比分别下降24.9%和29.7% [1] - 受政策利好影响,十一期间公司实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113% [1] 投资情况 - 前三季度,公司累计新增4个开发项目,总建面37.1万平方米,权益建面24.2万平方米 [1] - 其中沈阳、徐州的3个项目已开盘销售,首开兑现度100% [1] - 规划中项目总建面约3,022.0万平方米,权益建面约1,920.1万平方米,存量土储规模较为充沛 [1] 债务情况 - 截至三季度末,公司有息负债3276.1亿元,其中一年以上有息负债占比64.4% [1] - 剔除预收款的资产负债率为65.4%,较年初下降0.1个百分点 [1] - 公司顺利完成年内全部公开债的兑付,25年剩余到期境内债券余额331.5亿元及4.23亿元美元债 [1] - 公司前三季度合并报表新增融资与再融资774亿元,新增融资综合成本3.58% [1] - 截至三季度末货币资金为797.5亿元,较24年中期减少126.5亿元 [1] 其他业务 - 物业服务:万物云累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12% [1] - 仓储物流:物流业务实现经营收入29.6亿元,同比+6.3% [1] - 租赁住宅:实现营业收入26.3亿元,同比+3.7%,净新增开业0.49万间 [1] - 商业运营:营业收入66.7亿元,同比+1.5%,客流同比增长9.6%,销售额同比增长4.1% [1]