报告公司投资评级 报告维持"增持"评级[5] 报告的核心观点 1) 前三季度净亏损179亿元,同比由盈转亏[1][2] 2) 开发基本盘承压,但9月底以来市场活跃度提升,公司多举措坚守财务安全线[2][3] 3) 预测公司2024/2025/2026年营收为3189.6/3104.3/3082.6亿元,归母净利润为-139.0/2.3/13.0亿元[4] 财务数据总结 1) 2024-2026年营业收入预计为3189.6/3104.3/3082.6亿元,同比变化为-7.6%/-2.7%/-0.7%[4] 2) 2024-2026年归母净利润预计为-13903/233/1299百万元,同比变化为-214.3%/456.5%[4] 3) 2024-2026年毛利率预计为15.2%/6.7%/7.6%,同比变化为-3.4pct/6.7pct/7.6pct[10] 4) 2024-2026年净资产收益率预计为-5.8%/0.1%/0.6%[10] 5) 2024-2026年资产负债率预计为69.8%/70.8%/69.8%[10] 6) 2024-2026年净负债比率预计为55.9%/47.4%/34.9%[10]

报告公司投资评级 - 公司当前投资评级为"中性"(维持评级) [2] 报告的核心观点 - 公司1-9月营收和归母净利大幅下滑,主要原因包括:房地产开发业务结算规模和毛利率大幅下降,计提资产减值损失和信用减值损失,投资收益减少,以及资产处置形成亏损 [2] - 公司短期仍面临偿债压力,需要继续努力保障兑付 [2] - 公司通过多举措促回款、盘活存量资产、推进大宗资产交易、拓展资产退出渠道等方式,提升经营性现金流 [2] - 公司获得金融机构大力支持,合并报表新增融资与再融资 774 亿元,保障融资渠道顺畅 [2] 财务数据总结 - 2024年1-9月,公司实现营收2198.9亿元,同比下降24.25%;归母净亏损179.4亿元,同比由盈转亏 [2] - 2024年第三季度,公司实现营收771.2亿元,同比下降13.76%;归母净亏损80.9亿元,同比由盈转亏 [2] - 截至2024年9月底,公司已偿还197亿元公开债务,有息负债共3276亿元,其中一年内到期部分为1166.3亿元 [2] - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为-141亿元/-21亿元/-1亿元 [2] 投资建议 - 考虑到公司未来一段时间内仍存在去库存、减值和资产处置的压力,我们下调公司盈利预测,维持"中性"评级 [2]

担保与授信 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议日[2] - 董事会转授权总裁对单笔低于125亿元对外担保决策[2] - 公司从交通银行获150亿元授信，期限2.8年，融资余额80.3亿元[2] - 上海万锴、广州万合为80.3亿元融资抵押担保[2][3] - 截至2024年9月30日，担保余额1024.56亿元，占2023年末归母净资产比重40.85%[7] - 本次担保后，对外担保总额将达1194.48亿元，占2023年末归母净资产比重47.63%[7] 财务数据 - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债11019.17亿元，净资产4029.34亿元[4] - 2023年营业收入4657.39亿元，利润总额298.05亿元，归母净利润121.63亿元[4] - 2024年9月末资产总额13571.80亿元，负债9828.21亿元，净资产3743.58亿元[4] - 2024年1 - 9月营业收入2198.95亿元，利润总额 - 154.40亿元，归母净利润 - 179.43亿元[4]

财务指标 - 公司2024年1-9月营业收入为2,198.95亿元，同比下降24.25%[5] - 公司2024年1-9月归属于上市公司股东的净利润为-179.43亿元，同比下降231.73%[5] - 公司2024年1-9月经营活动产生的现金流量净额为-48.48亿元，同比下降2,159.99%[11] - 公司2024年9月30日总资产为13,571.80亿元，较上年度末下降9.81%[5] - 公司2024年9月30日归属于上市公司股东的所有者权益为2,341.20亿元，较上年度末下降6.65%[5] - 公司2024年7-9月营业收入为771.16亿元，同比下降13.76%[5] - 公司2024年7-9月归属于上市公司股东的净利润为-80.91亿元，同比下降315.70%[5] - 公司2024年7-9月非经常性损益为-12.36亿元[8] - 公司2024年9月30日短期借款为8,677.83亿元，较上年度末增加715.92%[10] - 公司2024年9月30日一年内到期的非流动负债为11,152.05亿元，较上年度末增加71.76%[10] 股东情况 - 公司总股数为 11,930,709,471 股，其中 A 股 9,724,196,533 股，H 股 2,206,512,938 股[16] - 前 10 名股东中，深铁集团持股比例为 27.18%，持股数量为 3,242,810,791 股[14] - HKSCC NOMINEES LIMITED 为公司 H 股非登记股东，持股比例为 18.49%，持股数量为 2,206,317,349 股[14] - 香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东，持股比例为 1.67%，持股数量为 198,726,252 股[14] - 中央汇金资产管理有限责任公司持股比例为 1.55%，持股数量为 185,478,200 股[14] - 招商财富资管－招商银行－招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计划持股比例为 1.23%，持股数量为 146,255,820 股[14] - 中国证券金融股份有限公司持股比例为 1.11%，持股数量为 132,669,394 股[14] - 中国工商银行股份有限公司－华泰柏瑞沪深 300 交易型开放式指数证券投资基金持股比例为 1.08%，持股数量为 128,409,227 股[14] - 中国建设银行股份有限公司－易方达沪深 300 交易型开放式指数发起式证券投资基金持股比例为 0.73%，持股数量为 86,617,500 股[14] - 中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金持股比例为 0.60%，持股数量为 72,003,489 股[14] 房地产开发 - 1-9月按期保质完成11.3万套房的交付，开展1,267次"与业主共建家园"活动，超过3万户业主走进工地[19] - 1-9月实现销售金额1,812.0亿元，回款率超过100%，开展存量资源盘活，累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿[20] - 1-9月合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿[21] - 1-9月房地产开发业务结算面积为1,384.2万平方米，贡献营业收入1,732.3亿元，税前毛利率为8.3%[22] - 1-9月实现新开工及复工计容面积697.5万平方米，实现竣工计容面积1,368.6万平方米[23] - 1-9月实现现房销售325亿元，准现房销售434亿元，车（位）商（铺）办（公）销售197亿元[24] 租赁住宅 - 1-9月租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元，泊寓新拓展房源8,641间，新开业4,865间，出租率94.9%[27] - 泊寓项目前台GOP利润率为89.4%，自有渠道获客占比提升至87.6%，单房运营成本同比下降6.2%[28] - 完成广州三元里项目大宗交易，盘活内外部存量房源超8000间[28] - 泊寓线上平台累计注册人数482万，公众号粉丝数达到135万[28] 商业开发与运营 - 商业开发与运营业务实现营业收入66.7亿元，同比增长1.5%[29] - 整体出租率为93.6%，其中印力管理的商业项目出租率为94.2%[29] - 万科商业整体客流同比增长9.6%，销售额同比增长4.1%，会员数量达4,092万，同比增长23.8%[29] - 新项目如深圳坂田万科广场、武汉赵家条印象里、大连东关街历史文化街区项目等相继开业[30] - 存量项目如温州印象城MEGA、合肥万科广场等通过优化运营实现客流和销售额的提升[30] - 中金印力消费基础设施REIT底层资产杭州西溪印象城项目出租率99.0%，租金收缴率98.6%[31] 物流仓储 - 物流仓储业务实现营业收入29.6亿元，其中高标库收入16.1亿元，冷链收入13.5亿元，同比增长6.3%[32] - 物流仓储业务累计开业项目151个，可租赁建筑面积1,033.7万平方米，稳定期出租率88%[32] - 万纬物流持续拓展"万店配"及"一件代发"等标准化服务，三季度共发运470万单[33] 现金流 - 营业总收入为2,198.95亿元，同比下降24.32%[39] - 归属于母公司所有者的净利润为-179.43亿元，同比下降231.83%[39] - 经营活动现金流量净额为-48.48亿元，同比下降2,105.72%[42] - 投资活动现金流量净额为56.32亿元，同比增加353.89%[42] - 筹资活动现金流量净额为-204.06亿元，同比减少34.91%[42,43] - 期末现金及现金等价物余额为773.28亿元，同比下降23.63%[42,43] - 销售商品、提供劳务收到的现金为1,494.34亿元，同比下降32.03%[42] - 购买商品、接受劳务支付的现金为1,066.44亿元，同比下降34.16%[42] - 支付给职工以及为职工支付的现金为149.56亿元，同比下降4.24%[42] - 支付的各项税费为259.31亿元，同比下降36.01%[42]

财务数据 - 公司2024年1-9月营业收入为2,198.95亿元人民币，同比下降24.25%[3] - 公司2024年1-9月归属于上市公司股东的亏损为179.43亿元人民币，同比下降231.73%[3] - 公司2024年9月30日总资产为13,571.97亿元人民币，较2023年12月31日下降9.81%[3] - 公司2024年9月30日归属于上市公司股东的所有者权益为2,341.20亿元人民币，较2023年12月31日下降6.65%[3] - 公司2024年1-9月经营活动现金流量净额为-48.48亿元人民币，同比下降2159.99%[3] - 公司2024年1-9月基本每股亏损为1.51元人民币，同比下降230.62%[3] - 公司2024年1-9月加权平均净资产收益率为-7.40%，同比下降12.85个百分点[3] - 公司2024年9月30日短期银行贷款及金融机构借款为912.89亿元人民币，较2023年12月31日增加109.51%[4] - 公司2024年1-9月其他(损失)/收益净额为-0.49亿元人民币，同比下降101.16%[4] - 公司2024年1-9月其他费用为69.88亿元人民币，同比增加951.11%[4] 股权结构 - 公司总股本为11,930,709,471股,其中A股9,724,196,533股,H股2,206,512,938股[10] - 前10名无限售条件股东持股情况,其中深铁集团持有32.42亿股A股,HKSCC NOMINEES LIMITED持有22.06亿股H股[9] - 公司回购专用证券账户持有7,295.5992万股A股,占公司总股本的0.61%[10] - 部分主要股东参与转融通业务出借股份,如招商财富资管、中国工商银行、中国建设银行等[11] 房地产市场政策 - 房地产市场政策支持力度加大,旨在促进房地产市场"止跌回稳"[13][14] 房地产开发 - 公司1-9月完成11.3万套房屋的高质量交付,开展1,267次"与业主共建家园"活动[15] - 公司持续推进交付即交证工作,133个项目业主于交付现场拿到产证[15] - 公司在51个大盘项目开展提升物业服务,完善社区配套,营造社区氛围[15] - 公司大盘项目新增入住约2.22万户,入住率提升带动项目销售[15] - 房地产开发业务1-9月累计营业收入为人民币1,732.3亿元，毛利率为2.7%[18] - 1-9月实现合同销售金额人民币1,812.0亿元，同比下降35.4%[19] - 截至9月底有1,961.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币2,929.4亿元[20] - 加快库存去化，前三季度年初现房实现销售人民币325亿元[21] - 新增4个开发项目，总建筑面积37.1万平方米，权益规划建筑面积24.2万平方米[21] - 在建项目总建筑面积约4,654.3万平方米，权益建筑面积约2,973.3万平方米[22] 物业服务 - 物业服务业务全口径收入人民币430.8亿元，同比增长6.3%[17] 租赁住宅 - 租赁住宅业务1-9月实现营业收入人民币26.3亿元，同比增长3.7%[24] - 开业规模保持领先，截至9月底泊寓共运营管理24.7万间长租公寓，开业18.7万间，出租率94.9%[25] - 强化运营效率，降低经营成本，泊寓项目前台GOP利润率为89.4%，自有渠道获客占比提升至87.6%，单房运营成本同比下降6.2%[25] - 推进资产交易，助力存量资源盘活，完成8,000多间房源的盘活，其中5,500多间为自持型住宅、公寓及商办改租[25] 商业 - 商业整体出租率为93.6%，其中印力管理的商业项目出租率为94.2%[27] - 萬科商业整体客流同比增长9.6%，销售额同比增长4.1%，商业会员数量达4,092万，同比增长23.8%[27] - 新项目如深圳阪田万科广场、武汉趙家條印象里等开业表现良好[28] 物流仓储 - 物流仓储业务累计开业项目151个，可租赁建筑面积1,033.7万平方米，其中高标仓出租率88%，冷链出租率76%[30] - 萬緯物流持续拓展服务内容和合作模式，如"万店配"和"一件代发"服务[31] 现金流 - 公司2024年1-9月期间经营活动现金流净额为-48.48亿元人民币[38] - 公司2024年1-9月期间投资活动现金流净额为56.32亿元人民币[38] - 公司2024年1-9月期间融资活动现金流净额为-204.06亿元人民币[38] - 公司2024年9月30日现金及现金等价物余额为773.28亿元人民币[38] 资产负债 - 公司2024年9月30日流动资产净值为2,654.61亿元人民币[19] - 公司2024年9月30日资产总值减流动负债为6,063.65亿元人民币[19] - 公司2024年9月30日非流动负债为2,320.07亿元人民币[20] - 公司2024年9月30日权益总额为3,743.58亿元人民币[20] 其他 - 公司2024年1-9月期间其他全面收益为8.42亿元人民币[18] - 公司2024年1-9月期间全面收益总额为-155.56亿元人民币[18] - 公司注册地址保持不变,内地办公地址变更为深圳市福田区梅林路63号萬科大廈[12] - 全力保障公开债务顺利兑付，包括积极销售实现销售金额人民币1,812.0亿元、开展存量资源盘活、推进大宗资产交易、拓展资产退出渠道等[16] - 持续获得金融机构大力支持，1-9月合并报表新增融资与再融资人民币774亿元[16] - 线上平台累计注册人数482万，公众号粉丝数达135万，致力于打造有温度的青年社区[26]

业绩总结 - 2024年第三季度新增计提信用损失准备338,274.43万元[4] - 2024年第三季度转回信用损失准备1,635.07万元[4] - 2024年第三季度因合并范围变动减少信用损失准备1,171.56万元[4] - 本次计提减少公司归母净利润约33.4亿元[5] 其他新策略 - 审议通过组织架构适当调整议案[7]

会议信息 - 万科第十一届监事会第七次会议通知于2024年10月17日送达监事[1] - 会议于2024年10月30日在深圳举行[1] - 会议应到监事3名，亲自出席3名[1] 审议结果 - 以3票同意审议通过2024年第三季度报告及财务报表[1] - 以3票同意审议通过计提和核销2024年第三季度减值准备议案[1] 监事会意见 - 认为董事会编制和审议2024年第三季度报告程序合规[1] - 认为2024年第三季度报告内容真实准确完整反映公司情况[1]

财务数据 - 2023年营收4657.39亿元，利润总额298.05亿元，归母净利润121.63亿元[7] - 2024年1 - 3月营收615.94亿元，利润总额6.99亿元，归母净利润 - 3.62亿元[7] - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债总额11019.17亿元，净资产4029.34亿元[7] - 2024年3月末资产总额14638.69亿元，负债总额10643.36亿元，净资产3995.33亿元[7] 担保与贷款 - 2023年度股东大会同意新增担保不超1500亿元至2024年度股东大会决议日[2] - 向交通银行申请10亿贷款，余额8.35亿，厦门鼎泰和抵押担保10亿[2][3] - 获交通银行57.36亿授信，余额54.8亿[5] - 济南万康为2.58亿贷款抵押担保[5][6] - 截至2024年9月30日担保余额1024.56亿元，占比40.85%[11] - 本次担保后对外担保总额将达1114.18亿元，占比44.43%[11]

万科企业股份有限公司 公告编号：2024-110 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"）前期向银行 申请贷款，公司之控股子公司通过信用保证方式为相关贷款提供担保。 公司 2023 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提 供担保的议案》，同意公司为控股子公司、以及控股子公司为母公司或其他控股子公司的银 行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期内提供的新增担保总额须 不超过人民币 1,500 亿元，有效期为自 2023 年度股东大会决议之日起至 2024 年度股东大会 决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司总裁对于单笔对外担 保金额低于人民币 125 亿元进行决策。 关于为银行贷款事项提供担保的公告 本次担保事项在上述担保额度范围内，公司总裁已在上述授权范围内决策同意本次担保 事项，具体情况如下： 一、担保情况 1、担保事项概述 公司前期向中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称"工商银行"）申请贷 款 10 亿元，期 ...

会议安排 - 公司将于2024年10月30日召开董事会会议[1] 会议审议事项 - 董事会会议将审议公司2024年第三季度报告、财务报表等相关事项[1]