行业核心矛盾与现状 - 业主与物业服务企业之间的矛盾加剧，从口头争执升级为法律诉讼、强制催费、物业主动撤场等直接对抗 [2][3][5] - 全国住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，且可能持续下滑，业主拖欠物业费现象普遍 [18] - 住宅物业的整体换手率从2021年的1.7%增加到2024年的3.3%，每年约有2万个小区更换物业公司，主要原因是业主对服务不满意 [22] 物业公司经营压力与撤场潮 - 2025年1月至9月，全国已公开披露物业公司“主动撤场”案例超过120起，较去年同期翻了一番，涉及多家品牌物企 [5] - 中指研究院数据显示，85%的撤离是物业公司主动选择，主要原因为行业竞争加剧、成本上升及收费困难 [12] - 多家上市物企在2025年上半年主动终止了大量管理面积，例如：中海物业退盘2680万平方米，永升服务终止合约面积1683.7万平方米，金科服务终止住宅合约面积1008.6万平方米 [6] - 物业费进入降价潮，重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调幅度在20%-35%之间，部分甚至腰斩 [15] - 随着小区房龄增长，维护成本占物业费比例急剧上升，5年以下小区占比约25-35%，10-15年占比约45-60%，15年以上占比约70-100%，导致老旧小区物业难以维系 [16] 业主不满与拒交费原因 - 业主拒交费主要源于认为物业服务质价不符，未能提供符合收费标准的服务，尤其在高物业费小区 [21][22] - 公共收益（如车位出租、电梯广告）被物业公司占用且不公开、不返还给业主，是引发矛盾的关键点，有案例显示法院判决物业需向业主返还414万元相关收益 [2][37] - 目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开，财务不透明严重损害信任 [37] - 超过70%的物业服务企业属于开发商下属机构，约20%属于房管所或后勤单位改制，仅不到10%为独立物企，其服务理念可能偏向“管理”而非“服务” [28] 物业撤场对小区的影响 - 物业撤场可能导致小区管理真空，出现垃圾堆积、安防瘫痪、设施失修等问题，进而造成资产贬值，有案例显示物业撤场半年后小区房价暴跌25% [27] - 品牌物业撤场后，可能出现小区无人接手或新物业以更低价格和标准服务的情况，最终由业主承担资产价值损失 [30] 行业探索与解决方案 - 部分物业公司通过服务创新应对挑战，例如提供遛狗、上门喂猫等增值服务，或与周边商户合作提供低价服务 [33] - 推行服务标准化与收费模式改革是重要方向，例如万物云推出包含508项作业清单的“弹性定价”模式，其中158项为基础服务，350项由业主自选 [34] - 成都某小区实行“阶梯物业费”模式，基础服务费统一，增值服务按需付费，实施一年后收缴率从65%提升至92% [34] - 财务透明与监管是关键，可通过组建业委会、采用“酬金制”或引入信托公司管理资金等方式改善，财务透明后的小区甚至可向业主退款或分红 [39][41] - 南京某高端楼盘在降价潮中逆势上调物业费15%，通过新增智能安防和健康管家等升级服务获得了业主认可 [33]

A-LIVING SMART CITY SERVICES CO., LTD.* 雅生活智慧城市服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：3319） 提名委員會議事規則 （由董事會於 2017 年 9 月 4 日制定） （ 2018 年 12 月 6 日第一次修訂） （ 2025 年 12 月 4 日第二次修訂） 第一章 成員 第二章 秘書 第三章 會議 1 第一條 提名委員會（「提名委員會」）須由雅生活智慧城市服務股份有限公司 (「本公 司」)董事會（「董事會」）成立，且須由最少三名成員組成。提名委員會應至 少有一名不同性別的董事。 第二條 提名委員會的大多數成員（「成員」）應為獨立非執行董事。 第三條 提名委員會之主席應由董事會委任，並須由董事會主席或提名委員會內之獨立 非執行董事擔任。 第四條 成員的任期與董事一致。成員任期屆滿，連選可連任。成員在任期內如不再擔 任本公司職務，則自動失去成員資格，成員未達到規定最低人數時，董事會應 予以補充。 第五條 提名委員會之秘書由本公司的公司秘書、聯席公司秘書或其受委人擔任。 第六條 提名委員會可不時委任其他任何具備合資格及經驗之人 ...

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年11月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 雅生活智慧城市服務股份有限公司 呈交日期: 2025年12月1日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | H | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 03319 | 說明 | 境外上市外資股 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,420,000,800 | RMB | | 1 | RMB | | 1,420,000,800 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | RMB | | | | 本月底結存 | | | 1,420,000,800 | RMB | | 1 | RMB | | 1,420,000,800 ...

人事任命 - 雅生活服务委任傅美欣为公司秘书及授权代表 [1] - 新任命的生效日期为2025年11月21日 [1] - 任期将持续至公司第三届董事会任期届满日止 [1]

人事任命与变动 - 公司委任傅美欣女士为公司秘书及上市规则第3.05条规定的授权代表 自2025年11月21日起生效 [1] - 黄嘉毅先生及李健威先生已辞任联席公司秘书职位 自2025年11月21日起生效 [1] - 黄嘉毅先生同时辞任根据上市规则第3.05条规定的授权代表 [1]

人事任命 - 公司委任傅美欣女士为公司秘书及上市规则第3 05条规定的授权代表 任期自2025年11月21日起至第三届董事会任期届满日止 [1] - 黄嘉毅先生及李健威先生已辞任联席公司秘书职位 自2025年11月21日起生效 [1] - 黄嘉毅先生同时辞任根据上市规则第3 05条所规定的授权代表 自2025年11月21日起生效 [1]

人员变动 - 黄先生及李先生2025年11月21日辞任联席公司秘书[3] - 黄先生2025年11月21日辞任授权代表[3] - 傅美欣女士2025年11月21日任公司秘书及授权代表[3] 其他信息 - 公司获联席公司秘书事宜三年豁免期（2022.11.23 - 2025.11.22）[3] - 2025年11月21日公告时董事会有八名成员[5] - 傅美欣2019年5月加入集团，有超十三年经验[6]

收购协议 - 2025年11月6日公司与雅居樂控股订立补充框架及补充协议[3] - 收购净对价2026年3月31日前支付[3] - 股份及工商登记2025年12月31日前完成[3] 资金用途 - 雅居樂控股收对价十日内偿还集团应收款[3] 协议影响 - 订补充协议降违约风险，留还款行政时间[5] 董事情况 - 陈卓雄、陈思杨因利益放弃相关决议投票[6] - 公告日董事会由八名成员组成[8]

股本与股份数据 - 截至2025年10月底，公司法定/注册股本总额为14.200008亿元[1] - 上月底及本月底法定/注册股份数目均为14.200008亿股，面值1元[1] - 上月底和本月底已发行股份总数均为14.200008亿股[2]

公司治理变动 - 赵昱女士获委任为执行董事，自临时股东大会审议通过相关议案之日起生效 [1] - 赵昱女士自2025年10月8日起获委任为公司提名委员会成员 [1] - 李大龙先生自2025年10月8日起辞任公司提名委员会成员 [1]