评级与目标价调整 - 投资评级由沽售上调至中性 目标价从245港元升至300港元 [1] - 2024年收入预测下调5% 2026至2027年收入预计持平 [1] - 2025至2027年核心净利润预测调整幅度为下调1%至上调4%不等 [1] 业务优化措施 - 退出表现较差物业管理项目及城市服务合约 [1] - 减少对雅居乐集团及绿地控股等高负债关联开发商的风险敞口 [1] - 降低收款可见度较低政府客户的业务依赖 [1] 财务表现与展望 - 2024年上半年扭亏为盈 录得净利润35亿元人民币 对比去年同期净亏损16亿元人民币 [1] - 盈利改善主要受应收款减值损失收窄推动 [1] - 物业管理及城市服务业务利润率下行压力可控 [1] 现金流与股东回报 - 预期明年起经常性收入及盈利能力将持续改善 [1] - 稳定自由现金流生成能力得到支撑 [1] - 管理层未来可能考虑派发特别股息 [1]

评级与目标价调整 - 投资评级由沽售上调至中性 [1] - 目标价从2.45港元升至3港元 [1] 财务预测调整 - 2024年收入预测下调5%以反映退出表现差项目的影响 [1] - 2026至2027年收入料持平 [1] - 2025至2027年核心净利润预测由下调1%至上调4%不等 [1] 业务优化措施 - 退出表现较差的物管项目及城市服务合约 [1] - 减少对高负债关联开发商雅居乐集团、绿地控股与收款可见度较低政府客户的风险敞口 [1] 财务表现与展望 - 上半年扭亏为盈录净利润3.5亿元人民币 对比2023年上半年净亏损16亿元人民币 [1] - 盈利可见底回升 受惠于应收款减值损失收窄 [1] - 物管及城市服务业务利润率下行压力可控 [1] 现金流与股东回报 - 预期明年起经常性收入及盈利能力改善 [1] - 稳定自由现金流生成及股东回报前景获得支持 [1] - 管理层表明未来或考虑派发特别股息 [1]

公司名稱: 雅生活智慧城市服務股份有限公司 呈交日期: 2025年9月1日 I. 法定/註冊股本變動 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | H | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 03319 | 說明 | 境外上市外資股 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,420,000,800 | RMB | | 1 | RMB | | 1,420,000,800 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | RMB | | | | 本月底結存 | | | 1,420,000,800 | RMB | | 1 | RMB | | 1,420,000,800 | ...

Asia Pacific Equity Research 26 August 2025 Property Data Monitor Mainland China: leading indicators fell; HK: strong tourist arrivals / residential sell-through rates slowed Mainland China Hong Kong SAR See page 17 for analyst certification and important disclosures, including non-US analyst disclosures. J.P. Morgan does and seeks to do business with companies covered in its research reports. As a result, investors should be aware that the firm may have a conflict of interest that could affect the objectiv ...

核心财务表现 - 1H25总收入同比下降8.3%至64.7亿元人民币 主要因主动调整业务规模及压降周期性收入[1] - 毛利率同比下滑2.4个百分点至14.5% 低于预期的16% 因高毛利增值服务占比下降及城市服务毛利率下降3.5个百分点[1] - 2025上半年扭亏为盈至3.5亿元 扣除非现金拨备影响后核心利润5.88亿元 同比下跌16.9%[1] - 中期股息每股0.062元 同比增107%（2024年中期股息每股0.03元）[1] 业务结构调整 - 在管/合约物业面积同比降10.4%/7.7%至5.17亿/6.92亿平方米 因主动整合组合并退出非盈利项目[2] - 基础物管收入同比微降0.8%至53.3亿元 保持相对稳定[2] - 外延增值服务收入同比跌76.1%至0.33亿元 业主增值服务收入同比跌39.2%至5.28亿元[1] - 城市服务收入同比跌14.6%至5.77亿元[2] 战略转型成效 - 外延增值服务收入/毛利占比降至0.5%/1%（2023上半年为8%/7% 2024上半年为3%/3%） 显著降低对房地产周期依赖[2] - 期末净现金约23亿元 相当于市值的0.54倍[2] - 业务调整长期有助毛利率触底 待行业复苏时盈利或迎来更好增长机会[2] 估值与展望 - 基于2025年约4.5倍核心利润市盈率维持目标价3.2港元[2] - 下调2025-2026财年收入和盈利预测 利润预期下调约22-23%[2] - 因短期业务处于调整期且利润率下降 评级下调至中性[2]

投资评级 - 雅生活服务评级由买入下调至中性 目标价维持3 2港元 潜在涨幅6 3% [1][5] - 目标价基于2025年约4 5倍核心利润市盈率 [5] 核心观点 - 公司业务处于结构性调整期 主动收缩非盈利项目导致规模下降但中长期毛利率有望触底 [2][5] - 减少对房地产关联方依赖 外延增值服务收入占比从2023上半年8%降至2025上半年0 5% [5] - 当前估值较低且净现金充裕(约23亿元 相当于市值0 54倍) 股价下行空间有限 [5] 财务表现 - 2025上半年总收入64 65亿元同比降8 3% 核心利润5 88亿元同比降16 9% [5][6] - 毛利率14 5%同比下降2 4个百分点 主要因高毛利增值服务占比下降 [5][6] - 派息大幅增加 中期股息每股0 062元同比增107% [5][6] - 在管面积5 17亿平方米同比降10 4% 基础物管收入53 28亿元仅微降0 8% [5][6] 业务结构 - 外延增值服务收入0 33亿元同比暴跌76 1% 业主增值服务收入5 28亿元同比降39 2% [5][6] - 城市服务收入5 77亿元同比降14 6% 毛利率下降3 5个百分点 [5][6] - 物业管理服务收入占比提升 保持53 28亿元相对稳定 [5][6] 财务预测 - 下调2025-2026年盈利预测约22-23% 2025年预期收入129 14亿元同比降6 9% [4][5] - 2025年核心每股盈利预测0 69元 较前值0 89元下调22 6% [4] - 预计2026年收入141 36亿元同比增9 5% 核心利润10 33亿元同比增6 1% [4] - 股息率有望持续提升 预计从2025年4 5%升至2027年5 2% [4]

财务表现 - 收入64.65亿元同比下降8.3% 公司股东应占利润3.50亿元实现扭亏 上年同期亏损16.46亿元 [1] - 每股基本盈利0.25元 拟派中期股息每股0.062元（税前） [1] - 物业管理服务收入53.28亿元同比下降0.8% 业主增值服务收入5.195亿元同比下降32.7% [1] - 城市服务收入5.77亿元同比下降14.6% 外延增值服务收入4090万元同比下降82.4% [1] 业务运营 - 物业管理在管面积5.167亿平方米 合约面积6.923亿平方米 覆盖住宅与非住宅多种业态 [2] - 通过优化业务结构控制经营风险 专注核心业务提升运营效益 [1] - 因应市场变化灵活调整服务产品组合 创新推出多元服务产品满足居民需求 [1] 战略发展 - 面对行业深度调整始终以业主为中心 精进服务品质应对成本压力 [1] - 业务展现可持续发展韧性 整体规模与经营保持稳健 [1][2]

核心财务表现 - 收入64.65亿元同比下降8.3% 公司股东应占利润3.50亿元实现扭亏（上年同期亏损16.46亿元）[1] - 每股基本盈利0.25元 拟派中期股息每股0.062元（税前）[1] 业务收入结构 - 物业管理服务收入53.28亿元（同比下降0.8%）占总收入主体[1] - 业主增值服务收入5.195亿元（同比下降32.7%）[1] - 城市服务收入5.77亿元（同比下降14.6%）[1] - 外延增值服务收入4090万元（同比下降82.4%）[1] 运营规模数据 - 在管面积5.167亿平方米 合约面积6.923亿平方米[2] - 业务覆盖住宅与非住宅多种业态[2] 战略调整措施 - 优化业务结构专注核心业务 控制经营风险提升运营效益[1] - 创新推出多元服务产品 灵活调整服务及产品组合应对市场变化[1] - 通过精进服务品质满足居民对"好房子""好服务"的期待[1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月收入为人民币6465.4百万元，较去年同期下降8.3% [1] - 毛利为人民币939.3百万元，较去年同期下降21.2%，毛利率为14.5%，同比下降2.4个百分点 [1] - 净利润为人民币448.2百万元，经调整净利润为人民币587.6百万元，较去年同期下降17.0% [1] 股东收益 - 公司股东应占利润为人民币350.3百万元 [1] - 每股基本盈利为人民币0.25元 [1] - 董事会建议宣派中期股息每股人民币0.062元（税前） [1]

EF001 | 公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 | 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因 | | | | --- | --- | --- | --- | | 股票發行人現金股息公告 | | | | | 發行人名稱 | 雅生活智慧城市服務股份有限公司 | | | | 股份代號 | 03319 | | | | 多櫃檯股份代號及貨幣 | 不適用 | | | | 相關股份代號及名稱 | 不適用 | | | | 公告標題 | 截至2025年6月30日止六個月之中期股息 | | | | 公告日期 | 2025年8月26日 | | | | 公告狀態 | 新公告 | | | | 股息信息 | | | | | 股息類型 | 中期（半年期） | | | | 股息性質 | 普通股息 | | | | 財政年末 | 2025年12月31日 | | | | 宣派股息的報告期末 | 2025年6月30日 | | | | 宣派股息 | 每 股 0.062 RMB | | | | 股東批准日期 | 有待公佈 ...