会议安排 - 公司将于2026年3月27日举行董事会会议[3] 会议议程 - 考虑及批准公司2025年度全年业绩[3] - 考虑及批准建议派付年度股息（如有）[3] 董事会情况 - 公告日期董事会由八名成员组成[3]

投资评级 - 维持“增持”评级 [5][7] 核心观点 - 2025年上半年公司利润端同比显著修复，主要得益于信用减值压力大幅回落，但经营端仍处于“提质优先、回款优先”的调整阶段 [2][5] - 公司业务结构持续调整，基础物业管理服务作为基本盘保持相对稳定，但业主增值与外延增值业务因地产后周期需求偏弱及公司主动收缩而显著压降 [3] - 贸易应收款回收情况仍需进一步观察，尽管公司可能已度过减值压力高峰，其对利润的负面影响预计将逐步缓解 [4] - 基于审慎假设，报告下调了公司2025-2026年盈利预测，但当前估值具备吸引力 [5] 财务表现与业务分析 - **2025年上半年业绩**：实现收入64.65亿元，同比下降8.3%；毛利9.39亿元，同比下降21.2%；毛利率为14.5%，同比下降2.4个百分点；归母净利润为3.50亿元，而上年同期因大额减值亏损16.46亿元 [2] - **利润修复驱动**：2025年上半年金融资产减值损失净额为1.04亿元，较2024年同期的28.84亿元大幅下降，是净利润修复的核心原因 [2] - **业务分部表现**：2025年上半年，物业管理/业主增值/城市服务/外延增值业务收入分别为53.28亿元、5.20亿元、5.77亿元、0.41亿元，同比增速分别为-0.8%、-32.7%、-14.6%、-82.4% [3] - **业务结构变化**：基础物管收入占比提升至82.4%，基本盘稳定；业主增值与外延增值业务持续压降 [3] - **分部盈利能力**：物业管理毛利率为13.8%，同比下降2.6个百分点；业主增值毛利率为21.7%，同比上升2.2个百分点；城市服务毛利率为14.5%，同比下降3.5个百分点 [3] - **股东回报**：公司拟派发中期股息每股0.062元，同比提升106.7% [2] 贸易应收款状况 - **历史减值**：2024年公司金融资产减值损失净额达43.29亿元，其中贸易应收减值30.32亿元、其他应收减值12.97亿元 [4] - **最新回收进展**：截至2025年7月31日，第三组贸易应收款（应收关联方及其附属公司与合营企业，不含绿地控股）余额降至35.53亿元；第四组贸易应收款（绿地控股及其附属公司与合营企业）预计降至3.13亿元 [4] 盈利预测与估值 - **盈利预测调整**：将公司2025-2026年归母净利润预测下调至6.0亿元、7.0亿元，原预测为8.9亿元、11.8亿元；新增2027年预测为8.1亿元 [5] - **估值水平**：对应2025-2027年预测市盈率分别为4.4倍、3.8倍、3.3倍 [5] - **财务预测摘要**：预测2025-2027年营业收入分别为128.91亿元、134.17亿元、141.14亿元；归母净利润分别为6.03亿元、6.95亿元、8.09亿元 [6] - **市场数据**：总股本14.20亿股，总市值29.96亿港元，当前股价2.11港元 [7]

股本与股份 - 截至2026年2月底，公司法定/注册股本总额为14.200008亿元[1] - 上月底及本月底法定/注册股份数目均为14.200008亿股，面值1元[1] - 上月底及本月底已发行股份总数为14.200008亿股[2] 公众持股 - 截至本月底，公司已符合适用的公众持股量要求[3] 授权合规 - 本月证券发行或库存股份出售或转让获董事会授权批准并依规进行[6]

核心观点 - 雅生活服务股价创60日新低，主要受关联方风险发酵、业绩承压及板块情绪低迷等多重因素影响 [1] 关联交易情况 - 关联方雅居乐集团清盘呈请案件排期至2026年2月25日聆讯，引发市场对公司应收款项回收风险的担忧 [1] - 公司2025年半年报因关联方应收款项计提金融资产减值损失净额28.84亿元，直接侵蚀利润 [1] - 雅居乐债务重组尚未完成，其信用危机已波及公司的融资能力及第三方业务拓展 [1] 业绩经营情况 - 2025年中期净利润为4.48亿元，但扣除减值影响后实际经营利润承压 [2] - 核心业务中，非业主增值服务因地产业务萎缩而大幅下滑 [2] - 第三方业务拓展进度缓慢，对比同行如保利物业第三方占比超60%存在差距 [2] 机构观点 - 2026年1月至2月，机构评级中无“买入”或“增持”观点，减持或卖出占比达67% [3] - 机构给出的目标价均值为2.12港元，低于当前股价 [3] 行业与风险分析 - 物业服务及管理板块近20日下跌2.08%，表现弱于同期下跌1.72%的恒生指数 [4] - 物业行业正从规模扩张转向“精耕时代”，市场对地产依赖度高的企业持谨慎态度 [4] 资金走向 - 2月13日单日主力资金净流出387.9万港元 [5] - 近20日南向资金累计净减持，反映短期资金避险情绪加剧 [5] 股价情况 - 股价已跌破所有关键均线，技术指标如MACD柱状图连续负值，KDJ指标中J线降至12.5，显示超卖但动能不足 [6] - 2月以来日均换手率仅0.15%，市场参与度低，流动性不足放大波动 [6] 未来发展 - 需重点关注2026年2月25日雅居乐清盘呈请聆讯结果 [7] - 需关注公司2025年全年业绩中减值计提情况 [7] - 需关注关联方风险隔离进展 [7]

MSCI全球小盘股指数季度调整结果 - 国际指数编制公司MSCI公布了2026年2月的指数季度调整结果，调整将于2月27日收盘后生效 [2] 中国地区指数成分股变动 - MSCI全球小盘股指数于中国地区纳入21只个股，包括安井食品、汽车之家、百奥赛图、布鲁可、中国通信服务、中国罕王等 [2] - 具体纳入名单包括：安井食品(02648)、汽车之家(ATHM.US)、百奥赛图(02315)、布鲁可(00325)、中国通信服务(00552)、中国罕王(03788)、华润饮料(02460)、剑桥科技(06166)、碧桂园(02007)、多点数智(02586)、劲方医药(02595)、粤港湾控股(01396)、硬蛋创新(00400)、老凤祥B(900905.SH)、龙光集团(03380)、奇富科技(QFIN.US)、越疆(02432)、深圳高速公路股份(00548)、西普尼(02583)、贪玩(09890)、文远知行(00800) [3] - 同时从中国地区剔除11只个股，包括雅生活服务(03319)、京东方精电(00710)、建发国际集团(01908)、Chaince Digital(CD.US)等 [1] - 具体剔除名单包括：雅生活服务(03319)、艾迪康控股(09860)、京东方精电(00710)、博雅互动(00434)、建发国际集团(01908)、Chaince Digital(CD.US)、脉阳光(02522)、元征科技(02488)、万国黄金集团(03939)、移卡(09923)、周黑鸭(01458) [3] 中国香港地区指数成分股变动 - MSCI全球小盘股指数于中国香港地区纳入5只个股，包括冠君产业信托(02778)、长江生命科技(00755)、富卫集团(01828)、鹰普精密(01286)、德翔航运(02510) [3] - 同时从中国香港地区剔除3只个股，包括大家乐集团(00341)、德林国际(01126)、SuperX AI(SUPX.US) [3]

股票近期走势 - 2026年1月6日，雅生活服务股价上涨2.19%，报收2.33港元，主力资金当日净流入44.0万元 [2] - 近5个交易日累计上涨1.74%，反映短期资金关注度提升 [2] 2025年中期业绩经营情况 - 2025年半年报实现营业收入64.65亿元，净利润4.48亿元 [3] - 同期确认金融资产减值损失净额28.84亿元，主要涉及关联方应收款项，对利润造成显著压力 [3] - 2025年8月公司发布盈利预告，预计上半年股东应占利润同比大幅增长 [3] - 公司在业绩发布会中提及AI应用提速，90%服务实现“指尖办理”，旨在提升运营效率 [3] - 2025年10月公告披露对雅居乐集团等关联方的应收款项减值损失，需持续关注其回款进展及关联方财务状况 [3] 未来发展 - 公司尚未公告2025年全年业绩的具体发布时间，基于行业惯例，投资者可关注2026年第一季度可能的业绩披露 [4] - 需关注关联方应收款项减值影响的后续发展 [4] - 物业板块受地产行业波动影响，需留意相关政策（如“百千万工程”社区落地）对公司业务模式的潜在影响 [4]

MSCI全球小盘股指数季度调整结果 - 国际指数编制公司MSCI公布了其2026年2月的指数季度调整结果，该调整将于2026年2月27日收盘后生效 [1] 中国地区成分股调整 - MSCI全球小盘股指数于中国地区新纳入21只个股，包括安井食品、汽车之家、百奥赛图、布鲁可、中国通信服务、中国罕王、华润饮料、剑桥科技、碧桂园、多点数智、劲方医药、粤港湾控股、硬蛋创新、老凤祥B、龙光集团、奇富科技、越疆、深圳高速公路股份、西普尼、贪玩、文远知行 [1][2] - 同时从中国地区剔除11只个股，包括雅生活服务、京东方精电、建发国际集团、ChainceDigital、艾迪康控股、博雅互动、脉阳光、元征科技、万国黄金集团、移卡、周霊昭 [2] 中国香港地区成分股调整 - MSCI全球小盘股指数于中国香港地区新纳入5只个股，包括冠君产业信托、长江生命科技、富卫集团、鹰普精密、德翔航运 [3][4] - 同时从中国香港地区剔除3只个股，包括大家乐集团、德林国际、SuperX AI [3][4]

股本数据 - 截至2026年1月底，公司法定/注册股本总额为14.200008亿元人民币[1] - 上月底及本月底法定/注册股份数目均为14.200008亿股，面值均为1元人民币[1] 股份发行 - 上月底已发行股份（不包括库存股份）数目为14.1854055亿股，库存股份数目为146.025万股，已发行股份总数为14.200008亿股[2] - 本月已发行股份（不包括库存股份）及库存股份数目均无增减，本月底相应数目与上月底相同[2] 公众持股 - 适用的公众持股量门槛为上市股份所属类别已发行股份总数（不包括库存股份）的25%[3] - 截至本月底，公司已符合适用的公众持股量要求[3]

纪律行动 - 联交所2026年1月13日发布涉星悦康旅及15名董事纪律声明，含监事王先生[4] - 上市委员会认为相关人士未履职，违反上市规则第3.08条[4] 培训指示 - 指示王先生参加26小时监管及法律等培训，含2小时上市规则第2.13条培训[4] - 指示参加3小时董事职责、3小时企业管治守则、3小时上市规则第13 - 14A章培训[4] 影响说明 - 董事会认为不影响王先生履行监事职责[6] - 事宜与公司（王先生除外）无关，不影响集团业务运营[9] 其他信息 - 公告日期董事会由八名成员组成[8] - 王先生确认遵守培训要求[9]

股本与股份数据 - 截至2025年12月底，公司法定/注册股本总额14.200008亿元，股份14.200008亿股[1] - 截至2025年12月底，已发行股份（不含库存）14.1854055亿股，库存股146.025万股，总数14.200008亿股[2] - 2025年12月，已发行股份（不含库存）和库存股数目无增减[2]