執行董事、總裁（總經理）及首席執行官 (股份代號：3319) 董事會會議召開日期 雅生活智慧城市服務股份有限公司(「本公司」) 董事會(「董事會」) 謹此宣佈，將於 2025年8月26日(星期二) 舉行董事會會議，以考慮及批准本公司及其附屬公司截至2025 年6月30日止六個月之中期業績以及處理其他事項。 承董事會命 雅生活智慧城市服務股份有限公司 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚 賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 A-LIVING SMART CITY SERVICES CO., LTD. * 雅生活智慧城市服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） 李大龍 香港，2025 年 8 月 14 日 於本公告日期，董事會由七名成員組成：即陳卓雄先生 ^ （聯席主席）、王海洋先生 ^ （聯席主 席）、李大龍先生 ^ （總裁（總經理）及首席執行官）、陳思楊先生 ^ （副總裁）、王功虎先生 ^^^ 、翁國強先生 ^^^ 及黎家河先生 ^^^ 。 ^ 執行董事 ...

行业规模与拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积6968万平方米，第三方拓展规模6242万平方米，头部企业持续扩张 [1] - 全委项目拓展692个，同比下降7%，学校、住宅、办公为前三大业态，占比分别为27.4%、24.2%、22.4% [1][13] - 第三方拓展规模分层明显：TOP6企业（300万㎡以上）占比36.4%，TOP7-20（100-300万㎡）占比38.5%，TOP21-50（100万㎡以下）占比25.1% [11][12] 企业表现 - 雅生活以438万平方米全委项目拓展规模位列第一，世茂服务（411万㎡）和中海物业（400万㎡）分列二三位 [12] - 碧桂园服务以1.4亿元合同额中标宁德市福鼎市城区环卫一体化项目，成为7月城市服务金额冠军，服务期限3年 [19][20][22] - 城市服务Top10项目总合同额8.4亿元，占整体75.9%，华润万象生活（8382万元）、雅生活集团（8008万元）分列二三名 [20][22] 业态分布 - 头部企业在细分业态占据优势：雅生活学校业态224万㎡，碧桂园服务住宅业态120万㎡，世茂服务办公业态144万㎡ [16][18] - 绿城服务在产业园（72万㎡）和商业业态（30万㎡）领先，华润万象生活公建业态105万㎡，爱玛客医院业态64万㎡ [16][18] 关联方承接 - 7月TOP50企业新增承接关联方面积1084.2万㎡，环比下降22.6%，绿城服务以96万㎡居首 [23][25] - 预计新增承接关联方面积50-100万㎡的企业7家，占比50.3%，万物云（89万㎡）、保利物业（89万㎡）进入前五 [23][25][26]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 雅生活智慧城市服務股份有限公司 呈交日期: 2025年8月4日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | H | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 03319 | 說明 | 境外上市外資股 | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 1,420,000,800 | RMB | | 1 RMB | | 1,420,000,800 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | RMB | | | | 本月底結存 | | | 1,420,000,800 | RMB | | 1 RMB | | 1,420,000,800 | 本月底法定/註冊股本總額： RMB ...

股价表现 - 物管股集体下跌 碧桂园服务跌5.9%至6.54港元 雅生活服务跌5.73%至2.96港元 万物云跌3.83%至22.6港元 融创服务跌3.76%至1.79港元[1] - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束[1] 行业盈利预期 - 物业管理商2025年上半年平均盈利同比增幅预计放缓至13% 低于2024年上半年的17%及2024年全年的14%增长 市场预期为15%[1] - 盈利放缓主要受住宅市场放缓拖累 导致在管面积增长减慢 物业费收缴率下降 开发商增值服务减少 社区增值服务毛利率受压[1] 行业竞争格局 - 物业服务行业存在内卷式竞争 部分项目业主对物业费的降价诉求不理性[1] - 头部公司市占率较低 调整在管组合空间很大 盈利能力不会因内卷式竞争而下降[1] - 政策反对内卷式竞争 鼓励优质优价 有利于企业收缴率 费率和盈利能力稳定 利好重视服务口碑的公司[1] - 看好具备品牌竞争力的公司[1]

行业盈利预期 - 物业管理商2025年上半年平均盈利同比增幅预计放缓至13% 低于2024年上半年的17%及2024年全年的14%增长 市场预期为15% [1] - 盈利放缓主要受住宅市场放缓拖累 导致在管面积增长减慢 物业费收缴率下降 开发商增值服务减少及社区增值服务毛利率受压 [1] 股价表现与估值 - 物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束 [1] - 截至发稿碧桂园服务跌5.9%报6.54港元 雅生活服务跌5.73%报2.96港元 万物云跌3.83%报22.6港元 融创服务跌3.76%报1.79港元 [1] 行业竞争格局 - 物业服务行业存在内卷式竞争 部分项目业主对物业费的降价诉求不理性 [1] - 头部公司市占率较低 企业调整在管组合空间很大 头部公司盈利能力不会因内卷式竞争而下降 [1] - 政策反对内卷式竞争 鼓励优质优价 有利于企业收缴率 费率和盈利能力稳定 有利于重视服务口碑的公司 [1] - 看好具备品牌竞争力的公司 [1]

行业规模与竞争格局 - 2025年6月中国物业服务TOP50企业新增合约面积8447万平方米，TOP10企业新增5769万平方米，占比68.3% [1] - 中海物业以1210万平方米新增合约面积位列第一，头部企业竞争加剧，TOP10门槛较上月提升51.3%至271万平方米 [1] - 第三方拓展全委项目规模7418万平方米，TOP4企业占比42.9%，100万平方米以下规模项目占比19.3% [9][10] 头部企业表现 - 中海物业全委项目拓展规模1095万平方米居首，华润万象生活(719万平方米)和永升服务(701万平方米)分列二三位 [11] - 万物云在办公(70万平方米)和住宅(135万平方米)业态拓展领先，华润万象生活占据产业园(220万平方米)、公建(49万平方米)和商业(183万平方米)榜首 [14][15] - 保利物业以2.6亿元中标天津河西区道路保洁项目，成为6月城市服务金额冠军，雅生活集团(3.4亿元)和金地智慧服务(6445万元)紧随其后 [17][20][22] 业态分布特征 - 住宅(25.2%)、学校(20.8%)和办公(18.6%)为前三大拓展业态，公建(14.2%)和产业园(13.3%)次之 [12] - 保利物业在学校业态拓展143万平方米显著领先，世茂服务在医院业态以48万平方米居首 [14][15] 关联方业务转化 - 绿城服务以122万平方米承接关联方面积排名第一，TOP5企业(绿城、保利、中海、龙湖智创、万物云)转化能力突出 [23] - 6月TOP50企业承接关联方面积1401万平方米，环比上升22.4%，TOP3企业占比22.4% [23][25][26]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

财务数据关键指标变化 - 2024年营业额为138.67亿元，2023年为154.43亿元[18] - 2024年毛利为20.84亿元，毛利率15.0%；2023年毛利为26.46亿元，毛利率17.1%[18] - 2024年净亏损31.27亿元，净利率 - 22.5%；2023年净利润6.99亿元，净利率4.5%[18] - 2024年股东应占亏损32.71亿元，每股基本亏损2.30元；2023年股东应占利润4.61亿元，每股基本盈利0.32元[18] - 2024年公司收入138.672亿元，毛利20.842亿元，净亏损31.269亿元，股东应占亏损32.707亿元，每股基本亏损2.30元[47] - 2020 - 2024年营业额分别为100.26亿元、140.8亿元、153.79亿元、154.43亿元、138.67亿元[21] - 2020 - 2024年毛利分别为29.73亿元、38.69亿元、33.84亿元、26.46亿元、20.84亿元，毛利率分别为29.7%、27.5%、22.0%、17.1%、15.0%[23] - 2020 - 2024年净利润分别为19.73亿元、25.66亿元、19.35亿元、6.99亿元、 - 31.27亿元，净利率分别为19.7%、18.2%、12.6%、4.5%、 - 22.5%[25] - 2020 - 2024年公司股东应占利润分别为17.54亿元、23.08亿元、18.4亿元、4.61亿元、 - 32.71亿元[27] - 2024年公司收入为138.672亿美元，较2023年的154.434亿美元减少10.2%[60][61] - 2024年公司毛利为20.842亿美元[60] - 2024年物业管理服务、业主增值服务和城市服务收入总额为135.009亿美元，同比下降7.1%，占总收入97.4%[61] - 2024年，业主增值服务收入约为1291.5百万元，较2023年下降44.7%，占总收入约9.3%[72] - 2024年，生活及综合服务收入约为458.7百万元，较2023年下降65.8%，占业主增值服务的收入比重约35.5%[73] - 2024年，家装宅配服务收入同比下降55.0%至77.0百万元，占业主增值服务收入的约6.0%[73] - 2024年，空间运营及其他服务收入约为459.8百万元，较2023年下降9.8%，占业主增值服务收入的约35.6%[73] - 2024年，机构类增值服务收入约为296.0百万元，较2023年下降4.8%，占业主增值服务的收入比重约22.9%[73] - 2024年，城市服务收入约为1228.5百万元，较2023年下降11.5%，占总收入约8.9%[75] - 2024年，外延增值服务收入约为366.3百万元，较去年减少60.0%，占总收入约2.6%；销售成本为11783.1百万元，同比减少7.9%[76] - 2024年集团毛利为20.842亿元，较2023年的26.456亿元下降21.2%，毛利率从17.1%降至15.0%[78] - 2024年销售及营销开支为4160万元，占收入比为0.3%，较去年下降0.4个百分点[80] - 2024年行政开支为7.926亿元，较2023年下降5.2%，占收入比为5.7%，较2023年上升0.3个百分点[81] - 2024年金融资产减值损失净额为43.293亿元，同比增长709.5%[82] - 2024年其他收入为1.059亿元，同比下降44.6%[83] - 2024年所得税抵免为3.777亿元，2023年所得税支出为3.498亿元，税率从33.4%降至10.8%[84] - 2024年净亏损为31.269亿元，2023年净利润为6.987亿元，净利率从4.5%降至 - 22.5%[85] 各条业务线表现 - 2024年物业管理服务收入109.809亿美元，同比增加1.6%，其中住宅物业项目收入45.621亿美元，同比增加0.4%，非住宅物业项目收入64.188亿美元，同比增加2.5%[62][64] - 2024年业主增值服务收入12.915亿美元，同比下降44.7%[62] - 2024年城市服务收入12.285亿美元，同比下降11.5%[62] - 2024年外延增值服务收入3.663亿美元，同比下降60.0%[62] - 公司调整多元化业务布局，业主增值服务聚焦核心产品，城市服务业务提升回款与经营效益[50] 各地区表现 - 2024年12月31日，公司在管项目4412个，覆盖全国30个省、直辖市和自治区以及205个城市，在管面积31.6%位于长三角城市群，19.5%位于粤港澳大湾区，8.0%位于山东半岛城市群，7.9%位于成渝城市群[67] 管理层讨论和指引 - 2025年公司将围绕“稳发展、强品质、促回款、提效益”开展核心工作[52] - 2025年公司由“规模速度型”转向“品质效益型”，聚焦服务主业保障经营基本面稳健[53] - 2025年公司规模发展以质量为先，深挖存量市场机会，保障项目续约[53] - 2025年公司因应业主需求升级服务产品体系，打造个性化服务产品[53] - 2025年业主增值服务板块打造重点标杆项目，提高业务可复制率与转化率[53] - 2025年城市服务板块夯实经营效益，优化区域布局与项目组合，保持规模稳定[53] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2024年12月31日，集团合约总建筑面积约723.1百万平方米，在管总建筑面积约550.6百万平方米[4] - 2024年公司完成5367次自查自纠，问题整改率超96%，完成超300个老旧小区品质焕新[34] - 截至2024年12月31日，公司在管面积及合约面积分别为5.506亿平方米及7.231亿平方米[47] - 2024年公司开展近万场社区活动，超百万业主参与；完成品牌文化、员工关怀活动超1000场，覆盖超50座城市，一线员工超14万人次参与[41] - 公司以“服务向善”为主题开展服务品质提升专项工作，实现业主满意度稳步提升[48] - 公司通过差异化拓展存量市场，获取多个优质院校及多元化服务项目，优化项目结构维持规模稳定[49] - 2024年公司加强现金流管理，多渠道提升回款，线上缴费比例显著上升[51] - 公司业务受中国经济、地产行业宏观环境及监管环境影响，业务增长或受行业及上游行业发展因素制约[101] - 公司维持或提高盈利水平能力取决于控制运营成本，利润及业绩或受成本增加、合同获取及收款等因素不利影响[102] - 公司业务主要集中于中国，除部分外币银行存款和金融资产外，无重大直接汇率波动风险[103] - 2024年公司聚焦非周期业务，深耕物业管理主业，坚持轻资产发展策略[106] - 物业管理服务是公司核心业务及主要收入来源，还包括业主增值、城市服务、外延增值服务等业务板块[112] - 2024年公司通过多种形式与股东、投资者等保持紧密联系，传递经营业绩等信息[130] - 公司致力于遵守法律及监管规定，维持高水平信息披露[131] - 公司不断完善资讯披露内部流程和管理机制，提升透明度和及时性[131] - 公司将持续践行投资者关系工作的专业化、高效化、合规化[131] - 公司将在符合规定前提下，及时向市场传递发展信息，提升投资者关系[131] - 王先生因苏州扬子2018 - 2020年年度报告问题被中国证监会警告并罚款50万元[142] - 截至2024年12月31日止年度，公司完全遵守《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》附錄C1第二部分中《企業管治守則》[167] - 董事会目前由八名董事组成，包括四名执行董事、一名非执行董事和三名独立非执行董事[169] - 2024年12月31日，集团有40,414名女性员工，占比46.52%；46,459名男性员工，占比53.48%，高级管理人员中（董事除外），3名为男性及1名为女性[187] - 报告日期，董事会由八名董事组成，其中一名为女性[186] - 年内，所有董事接受的培训事项为企业管治和监管规定[185] - 年内，董事会检讨确保获独立观点和意见机制的实施与有效性，提名委员会认为公司维持有效机制确保董事会有充足独立元素[189] - 公司已就董事培训及发展设立既定程序，向新委任董事提供就任须知及法律意见等[184] - 公司制定政策，决定董事委任及连任意时考虑性别、年龄等众多因素[185] - 公司已就董事、监事及高级管理人员履行职责可能面临的法律行动投购适当保险[196] - 公司设立薪酬与考核、提名、审计、风险管理四个董事委员会，各委员会职权范围已刊登在公司及香港联交所网站[197] - 年内，提名委员会收到董事推荐人选后，要求提供履历等资料，评估核实后向董事会提交提名建议[195] - 2023年3月28日，董事会批准并采纳经修订股息政策，股息支付及金额取决于公司经营业绩等因素[190] - 薪酬与考核委员会有五名成员，翁国强为主席[199] - 薪酬与考核委员会职权范围不低于《企业管治守则》标准[199] - 薪酬方案包括实物利益、退休金权利及赔偿金额[199] - 董事会厘定薪酬时考虑可比较公司薪金水平等多项因素[199] - 年内薪酬与考核委员会召开一次会议[200] - 会议议程包括确定2023年董事薪酬等三项内容[200] - 5名最高薪酬人士详情载于综合财务报表附注8(d)[200] - 截至2024年12月31日，无人员放弃薪酬[200] 其他事项 - 2024年股东周年大会将于2025年5月28日举行[12][15]

文章核心观点 - 雅生活服务股票价值被低估，公司有意回购不超10%公司股份 [1] 分组1：公司回购计划 - 公司董事会将视市场情况及实际需要，有意于公开市场回购不多于142,000,080股份，占股东周年大会日期已发行股份总数的10% [1] 分组2：公司财务状况 - 公司目前现金流健康，整体财务状况稳健，可满足业务持续发展需求 [1] 分组3：公司对股价看法 - 董事会认为市场上买卖的公司股份价值被低估 [1]

文章核心观点 雅生活服务附属公司收购环保公司股权，预计与城市服务业务协同，集团聚焦物业主业加强现金流管理 [1][2] 收购信息 - 2025年4月17日雅居乐控股与雅生活服务订立框架协议，附属公司有条件收购安徽安普环保科技有限公司70%股权和聊城雅居乐环保科技有限公司100%股权，总对价6060万元 [1] - 目标A主要从事废油提炼、垃圾焚烧及废水处理等业务，由雅居乐环保及来安县首一商贸有限公司分别拥有70%及30%股权 [1] - 目标B主要从事危废物处理业务，由雅居乐生态全资拥有 [1] 应收款处理 - 公司与雅居乐控股存在关联方结余，后续将以现金对价偿还集团对雅居乐控股的应收款欠款，消减坏账风险 [1] 业务协同与发展 - 目标业务预计与公司城市服务板块业务有机结合，形成地域及客户协同效应 [2] - 目标具备独立运营及拓展能力，经营性现金流可覆盖自身业务发展需要，预计不对集团主营业务和现金流产生重大影响 [2] - 集团或将寻求与第三方合作经营、出租厂房或设备或出售目标股权换取现金回报 [2] - 集团未来聚焦物业管理主业，以轻资产模式发展核心业务，加强回款力度和现金流管理，积极磋商保障回款措施落地 [2]