报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 本周北京出台提振消费新方案、优化住房供应体系，海南将推出商转公贷款新政，周度一手房成交规模同比增长、环比下降，二手房成交规模同环比双降 [8] - 稳健的房企是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等，在当前政策环境下能够有效应对市场波动 [8] - 随着市场需求的回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [8] 根据相关目录分别进行总结 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨6.12%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为5.3%，板块表现强于大盘 [5][13] - 申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为渝开发、绿地控股、光大嘉宝、衢州发展、大连友谊，排名后5位的分别为万泽股份、*ST阳光、*ST美谷、山子高科、ST中迪 [13] 行业新闻追踪 - 7月11日，住房城乡建设部就9项工程建设强制性国家规范、6项国家标准公开征求意见 [15][16] - 7月9日，海南省住房公积金管理局将推出个人住房商业贷款转住房公积金贷款新政，包含“带押直转”和“自筹结清”两种方式，旨在帮助居民降低房贷成本 [15][16] - 7月10日，北京市人民政府印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》通知，旨在优化住房消费新供给，提振消费市场活力 [15][16] 个股公告及新闻追踪 - 7月9日，招商蛇口发布2025年6月销售及近期购得土地使用权情况简报，6月签约销售面积69.50万平方米，签约销售金额217.48亿元，1 - 6月累计签约销售面积335.00万平方米，累计签约销售金额888.94亿元，近期新增3个房地产项目 [17][19] - 7月11日，金地集团公告披露2025年6月份销售情况，6月签约面积26.2万平方米，同比下降41.39%，签约金额31.0亿元，同比下降53.24%，1 - 6月累计签约面积125.4万平方米，同比下降47.84%，累计签约金额171.5亿元，同比下降52.52% [17][19] - 7月11日，华夏幸福发布2025年半年度业绩预告，预计上半年归属于上市公司股东的净利润亏损介于75亿元至55亿元之间，扣除非经常性损益后的净利润预计亏损介于83亿元至63亿元之间，业绩预亏主要因上半年房地产结转项目较少、债务存量金额较大 [18][19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（7.4 - 7.10），38个重点城市一手房合计成交25620套，同比增速6.9%，环比增速 - 36%，合计成交面积209.2万平方米，同比增速 - 18%，环比增速 - 54.2% [6][20] - 本月至今（7.1 - 7.10），38个重点城市一手房合计成交35568套，同比增速 - 12.8%，环比增速18.9%，合计成交面积314.5万平方米，同比增速 - 23.7%，环比增速7.2% [28] 重点城市二手房成交分析 - 本周（7.4 - 7.10），16个重点城市二手房合计成交16990套，同比增速 - 10%，环比增速 - 6.7%，合计成交面积169.2万平方米，同比增速 - 8.4%，环比增速 - 5.4% [6][38] - 本月至今（7.1 - 7.10），16个重点城市二手房合计成交25974套，同比增速 - 10.4%，环比增速13%，合计成交面积259.5万平方米，同比增速 - 8.1%，环比增速18.5% [41] 重点城市库存情况分析 - 本周（7.4 - 7.10），17个重点城市商品房库存面积18784.8万平方米，环比增速0.2%，去化周期142.6周 [6][51] 土地市场供给与成交分析 - 本周（6.30 - 7.6），供应土地2990.6万平方米，同比增速7.1%，供应均价1543元/平方米，同比增速12.9% [7] - 本周（6.30 - 7.6），成交土地2668.5万平方米，同比增速 - 18.8%，土地成交金额391.5亿元，同比增速 - 49.3%，土地成交楼面价1467元/平方米，溢价率4.9% [7] 房地产行业融资分析 - 本周（7.4 - 7.10）房地产企业合计发行信用债220.78亿元，同比增速137.73%，环比增速69% [7][77] - 本月至今房地产企业合计发行信用债314.31亿元，同比增速220.82%，环比增速199.23% [77]

会议信息 - 2025年第二次H股类别股东大会7月29日10时30分召开[3] - 会议地点为广州海珠区保利发展广场东塔二楼会议室[3] 会议议程 - 审议及批准修订《公司章程》和《股东大会议事规则》[6] 相关安排 - 7月24日至29日暂停办理H股股份持有人过户登记[7] - 填妥文件7月23日下午4时30分前送达[7]

会议信息 - 公司将召开2025年第二次内资股类别股东大会[3] - 会议时间为2025年7月29日上午10时20分[3] - 会议地点在广州海珠区保利发展广场东塔二楼会议室[3] 审议事项 - 会议将审议及批准修订《公司章程》[6] - 会议将审议及批准修订《股东大会议事规则》[6] 投票安排 - 内资股类别股东大会决议案以投票表决[7] - 投票结果登载于香港联交所及公司网站[7] 其他要点 - 代表委任表格须提前24小时交回公司[7] - 会议预期不超过半天[7] - 股东可电话或电邮咨询会议疑问[7]

股东大会信息 - 公司2025年第二次临时股东大会于7月29日上午10时在广州召开[3] - 需审议修订《公司章程》等规则[5][8] - 决议案以投票表决，结果登指定网站[9] 股东权益及手续 - 全体股东可出席或委任代表投票[9] - 7月24 - 29日暂停H股过户登记[9] - 填妥的H股过户表格等7月23日下午4时30分前送达[9]

股东大会信息 - 2025年7月29日举行临时、内资股类别及H股类别股东大会，分别于上午10时、10时20分、10时30分开始[3] - 大会地点在广东省广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场东塔二楼会议室[3] - 欲委托代理人出席需在指定时间最少24小时前交回代表委任表格[4] - 临时股东大会提呈特别决议案审议及批准修订《公司章程》[14] 股本结构 - 内资股每股面值人民币1.00元，以人民币认购及缴足；H股每股面值人民币1.00元，以外币认购和买卖并在联交所主板上市[10][11] - 2025年4月14日，193,666,690股内资股完成H股全流通，股本结构变更[19] - 公司股份总数为553,333,400股，保利发展控股集团股份有限公司持有38,000万股，西藏和泰企业管理有限公司持有2,000万股，境外上市股份股东持有15,333.34万股[35] 章程修订 - 建议对《公司章程》作出修订，包括取消监事会、修订类别股相关条款等[21] - 建议就《股东大会议事规则》及《董事会议事规则》作出修订，待《公司章程》修订通过后生效[21] 股份相关 - 2025年7月24日至29日暂停办理H股股份持有人过户登记手续，填妥表格及股票须于7月23日下午4时30分前送达指定处[24] - 公司董事、监事及高级管理人员任期内每年转让股份不得超所持总数25%，离职后半年内不得转让[47] 公司治理结构 - 董事会由7 - 9名董事组成，独立董事不少于3人且占比超三分之一，兼任高管职务的董事不超总数二分之一[74] - 监事会由3名监事组成，其中一人任主席，监事任期3年可连选连任，审核委员会行使监事会职权[81][82] 其他 - 公司对无人认领股息在股息公告日之后6年期间届满后可行使没收权利[104] - 公司聘用、解聘或不再续聘会计师事务所由股东大会决定并报国务院证券监督管理机构备案[108]

行业规模与竞争格局 - 2025年6月中国物业服务TOP50企业新增合约面积8447万平方米，TOP10企业新增5769万平方米，占比68.3% [1] - 中海物业以1210万平方米新增合约面积位列第一，头部企业竞争加剧，TOP10门槛较上月提升51.3%至271万平方米 [1] - 第三方拓展全委项目规模7418万平方米，TOP4企业占比42.9%，100万平方米以下规模项目占比19.3% [9][10] 头部企业表现 - 中海物业全委项目拓展规模1095万平方米居首，华润万象生活(719万平方米)和永升服务(701万平方米)分列二三位 [11] - 万物云在办公(70万平方米)和住宅(135万平方米)业态拓展领先，华润万象生活占据产业园(220万平方米)、公建(49万平方米)和商业(183万平方米)榜首 [14][15] - 保利物业以2.6亿元中标天津河西区道路保洁项目，成为6月城市服务金额冠军，雅生活集团(3.4亿元)和金地智慧服务(6445万元)紧随其后 [17][20][22] 业态分布特征 - 住宅(25.2%)、学校(20.8%)和办公(18.6%)为前三大拓展业态，公建(14.2%)和产业园(13.3%)次之 [12] - 保利物业在学校业态拓展143万平方米显著领先，世茂服务在医院业态以48万平方米居首 [14][15] 关联方业务转化 - 绿城服务以122万平方米承接关联方面积排名第一，TOP5企业(绿城、保利、中海、龙湖智创、万物云)转化能力突出 [23] - 6月TOP50企业承接关联方面积1401万平方米，环比上升22.4%，TOP3企业占比22.4% [23][25][26]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

股本结构 - 2025年4月14日193,666,690股内资股完成H股全流通[4] - H股全流通后股本结构变更[4] 法规政策 - 2023年3月31日相关规定废止[3] - 2023年8月1日香港联交所《上市规则》修订[3] - 2024年7月1日《中华人民共和国公司法》实施[3] 股东大会 - 2025年7月29日举行三类股东大会[6] - 2025年7月11日前提供通函[6] - 2025年7月24 - 29日暂停H股过户登记[6] - 2025年7月23日下午4时30分前H股过户材料送达[6] - 2025年7月29日在册股东有权参会投票[6]

景区运营模式创新 - 周庄古镇作为社区型景区探索"社区与景区共生共荣"模式 通过便民服务船等举措解决商户与原居民实际需求[2] - 保利物业提出全域服务理念 自2024年7月入驻后采用网格化治理和智慧化管理平台提升复杂场景管理效率[2] - 景区核心区0 47平方公里划分5个网格 网格长与多部门联动开展消防安全等全覆盖检查 客流高峰期增设专岗保障桥梁安全[5] 数字化管理实践 - 数字化综合管理平台接入500+高清摄像头 实现垃圾乱倒 违建等实时监控及走失人员搜寻 日均处理"水龙头失灵""装饰灯故障"等工单[8] - 平台具备"一屏观全域"功能 可实时查看景区资产 客流数据 并在台风季提前疏散游客等应急场景发挥关键作用[8] 环境治理成效 - 网格员协助清理50余处卫生死角 累计清除垃圾200余吨 改造公共晾晒区提升整体面貌[6] - 服务团队提供大件垃圾处置 回收上门服务 并完成居民30年未清理天井的深度整治[6] 人文服务升级 - 福洪街便民服务站提供设施维修 管道疏通等基础服务 并为80岁以上独居老人提供家电维修 代购及应急服务[10] - 服务站定期组织志愿者配送生活必需品 居民满意度提升 社区凝聚力增强[10] 综合管理成果 - 保利物业进驻后秩序管理 环境治理显著改善 获江苏水乡周庄旅游股份有限公司总经理认可[12] - 服务模式创新激活居民商户"共治共享"热情 墙面上数十面锦旗印证服务成效[12]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]