董事会会议 - 保利发展2025年第1次临时董事会1月27日传真表决召开[1] - 7名董事全票通过《关于选举公司董事的议案》[1] 人事变动 - 陈育文因退休辞去公司董事职务[1] - 同意童云翔为第七届董事会非独立董事候选人[1] 候选人信息 - 童云翔1966年1月出生，硕士，教授级高工[5] - 提名委员会认为其符合任职资格[7]

报告公司投资评级 - 对保利发展的评级为中性 [1][2][9] 报告的核心观点 - 保利发展2024年预告业绩受利润率和减值因素影响，对其拿地再提速计划持谨慎态度；虽土地储备项目多元化使其在销售去化率和利润率预测中处于不利地位，去杠杆之路较艰难，但管理层确保财务安全和优化资产负债表的做法值得肯定，该股估值的风险回报相对均衡 [1][2][9] 根据相关目录分别进行总结 最新经营情况 合同销售前景 - 2024年12月保利发展房地产销售收入环比/同比下降37%/34%至150亿元，全年为3230亿元（同比下降23%，覆盖范围内房企/百强房企平均降幅为30%）；预计2025年合同销售收入同比增长5%（覆盖范围内房企/国企开发商平均增幅为5%/8%，全国房企平均同比增幅为 - 4%），得益于5000亿元可售资源结转及截至2024年末未开盘新获取项目 [6] 拿地情况 - 2024年四季度新增项目13个，总计容面积106万平方米，总地价267亿元（相当于四季度合同销售收入的33%，较2024年前三季度的17%上升），2024年全年总地价683亿元（相当于2024年全年合同销售收入的21%，2023年该比例为39%）；2024年全年拿地权益比例从前三季度的87%/89%升至90%/93%；2024年拿出200万平方米土储项目参与政府相关计划，计划2025年盘活800万平方米未开发土地储备（约占2024年末土地储备的27%） [7] 业绩情况 - 2024年公司实现净利润50亿元（同比下降58%，比预测低47%），项目结转规模基本符合预期（同比下降10%至3130亿元，比预测高2%），利润率低于预期（2024年同比下降2个百分点至约14%，比预测低1.5个百分点），拟对部分项目计提减值准备（规模与2023年的约50亿元相当）；隐含的2024年四季度收入/净亏损为1300亿/28亿元 [1] 管理层指引 - 2025年净利润与2024年持平，合同销售毛利率回升取决于市场情况；派息率不低于当前水平（2023年为40%）；拿地强度恢复至2022/23年水平（2022/23年拿地金额分别占到合同销售额的35%/39%），考虑二线及强三线城市机会；计划盘活800万平方米未开发土地项目；3月底发行95亿元可转换债券补充资本金，仍有45亿元公司债券发行额度可用 [1] 盈利预测调整 - 将2024年每股盈利预测下调至0.42元（原预测为0.79元）；将2025 - 27年收入预测平均上调2%，但因减值计提延续及毛利率和联合营公司收益前景低迷，将2025 - 27年净利润预测平均下调39% [2] 目标价格和估值 - 将2025年末预期每股净资产价值和基于净资产价值推导出的12个月目标价格分别下调约11%至11.1元和10.0元（目标价格较净资产价值折让仍为10%），隐含公司股价存在15.5%的潜在上行空间；保利发展当前股价较2025年末预期净资产价值折让22%且隐含0.5倍的2025年预期市净率，国内上市房企平均水平为折让26%和0.5倍 [2]

投资评级 - 维持"买入"评级 [2][8] 核心观点 - 2024年业绩同比下滑58%，低于市场预期，主要由于房地产项目交付结转规模下降、结算毛利率下滑及计提减值准备 [8] - 2024年销售金额同比下降24%，但销售排名稳居行业第一，拿地聚焦核心一二线城市 [8] - 三条红线稳居绿档，拟发行不超过95亿定向可转债已获交易所通过，融资优势明显 [8] - 预计房地产行业加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，保利等优质房企有望获得更大发展空间 [8] 财务数据及盈利预测 - 2024年营业总收入预计为3128.08亿元，同比下降9.8%；归母净利润预计为50.16亿元，同比下降58.4% [6][8] - 2024年营业利润率为4.8%，同比下降2.2个百分点；归母净利率为1.6%，同比下降1.9个百分点 [8] - 2024年销售金额为3230.29亿元，同比下降23.5%；销售面积为1796.61万平方米，同比下降24.7% [8] - 2024年拿地金额为682.5亿元，同比下降57.4%；拿地面积为328.5万平方米，同比下降68.4% [8] 市场数据 - 2025年1月17日收盘价为8.66元，市净率为0.5，息率为4.73% [2] - 2024年9月30日每股净资产为16.34元，资产负债率为74.89% [2] 行业对比 - 2024年保利发展销售额全国排名稳居行业第一 [8] - 目前申万房地产板块PE-ttm（剔除负值）为20.6倍，PB为0.73倍，行业整体业绩亏损严重 [8] 未来展望 - 预计2025年营业总收入为2815.27亿元，同比下降10%；归母净利润为51.28亿元，同比增长2.2% [6][8] - 预计2026年营业总收入为2877.21亿元，同比增长2.2%；归母净利润为60.03亿元，同比增长17.1% [6][8]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"推荐"（维持）[1] 核心观点 - 保利发展2024年业绩面临压力，但销售规模仍维持行业领先地位[1] - 公司2024年预计营业总收入同比下降9.8%，营业利润同比下降38%，归母净利润同比下降58.4%[4] - 公司销售金额3230亿元，同比下降23.5%，但仍稳居克而瑞排行榜首位[8] - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展[8][9] 财务数据 - 2024年预计营业总收入3128.1亿元，同比下降9.8%[8] - 2024年预计营业利润150.8亿元，同比下降38%[8] - 2024年预计归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%[8] - 2024年预计毛利率14.0%，净利率1.6%，ROE 2.5%[6] - 2024年预计EPS 0.42元，PE 20.7倍，PB 0.5倍[6] 经营情况 - 2024年销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售均价17980元/平米，同比增长1.6%[8] - 2024年全年拿地面积329万平米，拿地金额682亿元，拿地销售面积比18.3%，拿地销售金额比21.1%[8] - 公司持续向核心城市核心区域集中[8] 股东情况 - 大股东保利南方集团有限公司持股37.69%[8] - 实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会[8] - 截至2024年12月13日，公司实控人保利集团累计增持公司股份2798万股，约占公司总股本0.23%，累计增持金额2.6亿元[8] 未来发展 - 预计2025-2026年EPS分别为0.46元、0.54元[8] - 预计2025-2026年PE分别为19.0倍、15.9倍[8] - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展[8][9]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"买入"（维持）[1] 核心观点 - 保利发展2024年业绩承压 主要由于计提减值 但公司积极调整投资布局 聚焦核心城市 有望受益于专项债收储并优化土储结构[1][3] - 公司三道红线保持绿档 融资渠道畅通 凭借央企背景具备明显融资成本优势[3] - 预计2025年房地产市场有望筑底企稳 作为行业龙头央企 公司估值有望逐步修复[3] 财务表现 - 2024年预计实现营业收入3128亿元 同比下降9.8% 归母净利润50亿元 同比下降58.4%[10] - 2024年新获取全口径土地建筑面积329万平方米 同比下滑69.4% 新获取全口径土地地价683亿元 同比下滑58.2%[3] - 截至2024年9月末 公司货币资金余额1274亿元 占总资产比例9.3% 有息负债规模3587亿元 较年初基本持平[3] 市场表现 - 2024年公司累计销售额3230亿元 同比下降23.5% 累计销售面积1797万平方米 同比下降24.7% 销售均价17980元/平方米 同比上涨1.6%[10] - 根据克而瑞销售榜单 2024年公司全口径销售额稳居行业头把交椅[10] 盈利预测 - 调整2024/2025/2026年归母净利润预测至50.2/55.2/65.5亿元 对应EPS为0.42/0.46/0.55元 对应PE分别为20.7X/18.8X/15.8X[3] - 预计2024/2025/2026年营业总收入分别为3128/2884/2717亿元 同比变化-9.8%/-7.8%/-5.8%[1]

净利润与扣非净利润 - 2024年度归属于母公司所有者的净利润预计为501,607.97万元，同比下降58.43%[3][4] - 2024年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润预计为449,216.24万元，同比下降61.90%[3][4] 营业收入与利润 - 2024年度营业总收入为31,280,816.02万元，同比下降9.83%[6] - 2024年度营业利润为1,507,800.84万元，同比下降38.00%[6] - 2024年度利润总额为1,555,029.67万元，同比下降36.85%[6] 每股收益与净资产收益率 - 2024年度基本每股收益为0.42元，同比下降58.11%[6] - 2024年度加权平均净资产收益率为2.53%，同比下降3.59个百分点[6] 资产与所有者权益 - 2024年度总资产为133,432,258.83万元，同比下降7.14%[6] - 2024年度归属于上市公司股东的所有者权益为19,764,707.09万元，同比下降0.45%[6] 业绩预减原因 - 2024年度业绩预减主要原因是房地产项目交付结转规模下降及结转毛利率下降[7]

融资进展 - 公司2025年1月16日收到上交所对向特定对象发行可转债审核意见[2] - 上交所认为申请符合要求，将提交中国证监会注册[2] - 发行需获中国证监会同意注册，最终结果及时间不确定[2]

可转债发行 - 公司拟发行可转债不超过9500.00万张[2] - 可转债发行总额不超过950,000.00万元[2] - 可转债每张面值100元，按面值发行[2] - 可转债期限为发行之日起六年[2] - 可转债采用每年付息一次的付息方式，到期归还本金和支付最后一年利息[3] - 可转债期满后五个交易日内办理完毕偿还债券余额本息的事项[3] 转股相关 - 可转债转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[4] - 转股所获股票自发行结束之日起18个月内不得转让[12] 赎回条件 - 若公司股票连续三十个交易日中至少有十五个交易日的收盘价格不低于当期转股价格的130%（含130%），公司有权赎回全部或部分未转股的可转债[8] - 未转股余额不足3000万元时，公司有权赎回全部未转股可转债[9] 发行对象与募集资金 - 可转债发行对象不超过35名符合规定的特定对象[11] - 本次发行募集资金不超过95亿元[12] - 募集资金拟投入16个项目，总投资462.3597亿元[13] - 单个或多个投资项目的募集资金拟投入金额董事会可调整[14] 其他事项 - 监事会以3票同意、0票反对、0票弃权通过多项可转债相关议案[1][17][19][20][21] - 中国保利集团有限公司不再认购公司本次发行的可转换公司债券[1] - 单独或合计持有未偿还债券面值总额10%以上持有人可提议召开债券持有人会议[16] - 本次可转债不提供担保[16] - 资信评级机构将为本次可转债出具资信评级报告[16] - 本次发行决议有效期为股东大会审议通过方案之日起12个月[16]

募集资金 - 向特定对象发行可转债募集资金总额不超950,000万元[4] - 募集资金拟投入16个项目，总投资4,623,597万元[4] - 拟将100,000万元募集资金用于补充流动资金，占比10.53%[159] 项目投资与收益 - 上海保利海上瑧悦项目总投资720,968万元，预计销售额928,899万元，销售净利率13.63%[7][14] - 北京保利颐璟和煦项目总投资367,857万元，预计销售额395,578万元，销售净利率4.60%[17][24] - 佛山保利琅悦项目总投资预计495,913万元，预计销售额588,662万元，销售净利率8.75%[27][35] - 长春保利和煦项目总投资预计197,899万元，预计销售额234,359万元，销售净利率9.55%[38][46] - 北京项目总投资预计748,611万元，预计销售额852,400万元，销售净利率7.96%[55][57][59] - 天津项目总投资预计223,941万元，预计销售额249,183万元，销售净利率8.23%[60][65][67][69] - 合肥项目总投资预计218,051万元，预计销售额262,198万元[70] - 某项目总投资预计218,051万元，预计销售额262,198万元，销售净利率10.42%[76][78][79] - 莆田保利瑧悦项目总投资预计258,692万元，预计销售额303,612万元，销售净利率10.20%[82][87][89][91] - 成都保利西堂和煦项目总投资预计184,684万元，预计销售额192,271万元[92] - 某项目总投资预计184,684万元，预计销售额192,271万元，销售净利率3.50%[96][98][100] - 上海保利西郊和煦项目总投资预计244,147万元，预计销售额283,941万元，销售净利率9.34%[101][106][108][110] - 太原保利璞悦项目总投资预计188,346万元，预计销售额223,807万元，销售净利率8.14%[111][115][117][119] - 广州保利云境项目总投资预计224,553万元，预计销售额258,825万元[120] - 广州项目总投资预计224,553万元，预计销售额258,825万元，销售净利率9.49%[125][127] - 佛山项目总投资预计175,466万元，预计销售额198,754万元，销售净利率6.30%[130][131][138] - 大连项目总投资预计158,609万元，预计销售额185,341万元[141] - 某项目总投资预计158,609万元，预计销售额185,341万元，销售净利率9.59%[145][147][149] - 广州保利琅悦项目总投资预计115,860万元，预计销售额128,438万元，销售净利率8.11%[150][154][156][157] 项目周期与交付 - 上海保利海上瑧悦项目预计开发周期为2023年7月至2027年6月，计划2026年6月开始交付[7][10] - 北京保利颐璟和煦项目预计开发周期为2024年3月至2027年12月，计划2026年9月开始交付[17][20] - 佛山保利琅悦项目预计开发周期为2023年8月至2027年7月，计划2025年10月开始交付[27] - 长春保利和煦项目预计开发周期为2024年3月至2027年10月，计划2026年7月开始交付[38][41] - 北京项目预计开发周期为2023年9月至2027年6月，计划2025年11月开始交付[50][52] - 天津项目预计开发周期为2024年4月至2029年3月，计划2026年5月开始交付[60][62] - 合肥项目预计开发周期为2024年5月至2026年10月，计划2026年5月开始交付[70][73] - 成都保利西堂和煦项目计划于2026年6月开始交付[94] - 莆田保利瑧悦项目计划于2026年9月开始交付[84] - 广州项目计划于2026年8月开始交付[122] - 佛山项目计划于2025年6月开始交付[133] - 大连项目计划于2026年6月开始交付[143] - 广州保利琅悦项目计划于2026年7月开始交付[152] 项目资金使用 - 上海保利海上瑧悦项目计划使用募集资金100,000万元[13] - 北京保利颐璟和煦项目计划使用募集资金90,000万元[23] - 北京项目计划使用募集资金70,000万元[56] - 天津项目计划使用募集资金65,000万元[66] - 某项目计划使用募集资金60,000万元[77] - 莆田保利瑧悦项目计划使用募集资金55,000万元[88] - 某项目计划使用募集资金45,000万元[97] - 上海保利西郊和煦项目计划使用募集资金40,000万元[107] - 太原保利璞悦项目计划使用募集资金40,000万元[116] - 广州项目计划使用募集资金35,000万元[126] - 佛山项目计划使用募集资金35,000万元[137] - 某项目计划使用募集资金30,000万元[146] 项目其他信息 - 三个项目均已开工，且部分已取得预售许可证[52][62][73] - 三个项目均以招拍挂方式取得国土使用权，并取得了相关资格文件[123][134][144] 发行影响 - 发行完成后，公司资产总额与负债总额将同时增加，转股后净资产增加，资产负债率下降[162] - 募集资金到位后，短期内公司基本每股收益等指标可能下降，中长期有助于提升盈利能力[163] - 发行完成后，公司筹资活动现金流入增加，未来经营活动现金流入也将增加[164]

发行方案 - 中国保利集团不再认购本次可转债，公司修订发行方案及申请文件[1] - 调整后的发行方案和修订预案符合规定及公司发展规划[1] 发行条件 - 公司符合向特定对象发行可转债的条件[1] 合规情况 - 修订后的报告符合规定，不损害公司及股东利益[2] - 发行相关文件编制和审议程序合规，信息真实准确完整[3] 后续安排 - 本次发行尚待上交所审核和证监会批复[3] - 监事会同意按调整后方案推进工作[3]