报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - TOP100房企1 - 2月销售额同比降幅收窄10.6个百分点，2月销售额同比增长17.3% 多地营销活动为房市注入活力 市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复 [24][25][27] 相关目录总结 业绩 - 2025年1 - 2月，TOP100房企销售总额4479.9亿元，同比下降5.9%，降幅较1月收窄10.6个百分点 2月单月，TOP100房企销售额同比增长17.3% [27] - 1 - 2月销售总额超百亿房企12家，较去年同期减少2家，五十亿房企20家，较去年同期减少2家 TOP100房企权益销售额为3229.7亿元，权益销售面积为1687.0万平方米 [27] - 2025年1 - 2月，TOP10阵营房企销售额有所增长，TOP10房企销售额均值212.7亿元，较上年增长0.3%；TOP11 - 30房企销售额均值59.2亿元，较上年下降10.0%；TOP31 - 50房企销售均值26.2亿元，较上年下降16.5%；TOP51 - 100房企销售额均值12.9亿元，同比下降7.8% [30] - 2025年1 - 2月，百亿以上阵营12家，较去年同期减少2家，销售额均值196.1亿元；第二阵营（50 - 100亿）企业8家，较去年同期持平，销售额均值69.6亿元；第三阵营（30 - 50亿）企业14家，较去年同期减少5家，销售额均值38.2亿元；第四阵营（30亿以下）企业66家，较去年同期增加7家，销售额均值15.7亿元 [35] 营销 - 多地举办房交会、购房节，推出高质量“好房子” 部分城市开展新春购房月、房交会，提供多种房源满足需求；部分城市推出高质量精品楼盘，如深圳举办好房节活动 [36][39] 展望 - 政策上，国务院强调满足住房消费需求，央行推动金融政策落地 地方层面，重庆、北京、广东等地有相关政策举措 核心城市限制性政策有望优化，市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复 [43]

2025年1-2月中国房地产企业销售榜 - 保利发展以340亿元全口径金额和267.9亿元权益金额双榜居首 [2][4] - 中海地产、华润置地分别以252.1亿元和251亿元全口径金额位列第二、三名 [2] - TOP10房企全口径销售门槛为127.6亿元（越秀地产），权益门槛为76.8亿元 [2][4] - 碧桂园全口径排名跌至第21位（56亿元），权益金额仅45.6亿元 [4][6] 市场整体表现 - 百强房企2月操盘金额1881.2亿元，同比微增1.2%，规模仍处历史低位 [10][11] - 一线城市受益政策利好同比增幅领先，三四线城市延续筑底行情 [15] - 各梯队销售门槛分化：TOP20/30门槛同比降4.8%/11.7%，TOP50/100门槛升1.8%/6.5% [12] 未来市场展望 - 3月"金三银四"旺季预计带动环比增长，但同比或持平微降 [10][15] - 核心城市（北上深杭）改善及高端盘供应放量，可能引发局部"小阳春" [15] - 政策放松空间仍存的核心一二线城市有望持续维稳 [15] 数据口径说明 - 全口径统计包含合营联营项目，不考虑权益分配 [7] - 权益榜按股权占比核算合作项目业绩 [8] - 数据均为2025年1-2月商品房合同签约量 [7][8]

融资情况 - 公司获准注册50亿元中期票据，额度2年有效[1] - 成功发行20亿2025年度第一期中期票据[1] 票据信息 - 期限5年，2025年2月26日起息，2030年2月26日兑付[1] - 发行利率2.60%，价格100元/百元[1] 承销情况 - 簿记管理人及主承销为中国工商银行[1] - 联席主承销包括中国建设银行、中国农业银行等[1]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，估值提升计划增强信心，有望平稳穿越周期并持续向好发展 [8] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 行业为房地产，网址是www.polycn.com，大股东是保利南方集团有限公司，持股37.69%，实际控制人是国务院国有资产监督管理委员会 [1] - 总股本119.7亿股，流通A股119.7亿股，总市值998亿元，流通A股市值998亿元，每股净资产16.34元，资产负债率74.9% [1] 财务数据 - 2022 - 2026年预计，营业收入分别为2810.17亿元、3468.28亿元、3127.35亿元、2673.88亿元、2219.32亿元，同比增速分别为 - 1.4%、23.4%、 - 9.8%、 - 14.5%、 - 17.0% [7] - 净利润分别为183.47亿元、120.67亿元、50.16亿元、54.55亿元、65.06亿元，同比增速分别为 - 33.0%、 - 34.2%、 - 58.4%、8.7%、19.3% [7] - 毛利率分别为22.0%、16.0%、14.0%、14.3%、15.2%，净利率分别为6.5%、3.5%、1.6%、2.0%、2.9% [7] - ROE分别为9.3%、6.1%、2.5%、2.7%、3.1%，EPS分别为1.53元、1.01元、0.42元、0.46元、0.54元 [7] - P/E分别为5.4倍、8.3倍、19.9倍、18.3倍、15.3倍，P/B均为0.5倍 [7] 估值提升计划 - 公司股票连续12个月内收盘价低于每股归母净资产，董事会制定估值提升计划，包括稳经营提质效、开展多元融资、坚持分红、适时回购增持、开展中长期激励计划 [8] - 明确根据经营确定分红规划，至少每3年制定回报规划，2025年拟中期分红，当前规划2023 - 2025年现金分红占归母净利润不少于40% [8] 销售与拿地情况 - 2024年商品房销售金额3230亿元，销售规模居行业第一 [8] - 2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，74%、20%的项目分布在一、二线城市 [8] 投资建议 - 维持原有盈利预测，预计2024 - 2026年EPS分别为0.42元、0.46元、0.54元，当前股价对应PE分别为19.9倍、18.3倍、15.3倍 [8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 发布估值提升计划，提质增效推动高质量发展，维持“买入”评级。预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，保利等优质房企有望获更大发展空间 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年02月25日收盘价8.34元，一年内最高/最低为12.13/7.30元，市净率0.5，息率4.92，流通A股市值99,833百万元，上证指数/深证成指为3,346.04/10,854.50 [2] 基础数据 - 2024年09月30日每股净资产16.34元，资产负债率74.89%，总股本/流通A股为11,970/11,970百万，流通B股/H股为 -/- [2] 财务数据及盈利预测 |项目|2023|2024Q1 - 3|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|346,894|182,774|312,808|281,527|287,721| |同比增长率（%）|23.4|-5.1|-9.8|-10.0|2.2| |归母净利润（百万元）|12,067|7,813|5,016|5,128|6,003| |同比增长率（%）|-34.1|-41.2|-58.4|2.2|17.1| |每股收益（元/股）|1.01|0.66|0.42|0.43|0.50| |毛利率（%）|16.0|15.9|14.0|14.2|14.5| |ROE（%）|6.1|3.9|2.6|2.6|2.9| |市盈率|8|/|20|19|17| [6] 估值提升计划 - 包括提质增效、开展多元资本市场融资、构建资本运作与资产经营联合、稳定分红、适时开展股份回购等九项内容，涉及多方面，力度可观，表明公司对自身经营发展的信心和保障股东回报的决心 [6] 销售与拿地情况 - 2024年销售金额3230.3亿元，同比 -23.50%；销售面积1796.6万平，同比 -24.71%，销售额全国排名稳居行业第一。2024年累计获取37幅地块，拿地金额682.5亿元，同比 -57.4%；拿地面积328.5万方，同比 -68.4%；权益比例90%，同比 +9pct；拿地销售金额比21.1%、拿地销售面积比18.3%；拿地金额中74%、20%的项目分布在一、二线城市。截至2024Q3末，待开发面积5,286万平、在建面积8,713万平 [6] 融资情况 - 至2024Q3末，剔预资产负债率为65.5%、净负债率66.0%、现金短债比2.0倍，三条红线稳居绿档。2024年8月19日拟发行不超95亿定向可转债，2025年1月16日获上交所审核通过，定向可转债相对定增有转股时间从容、转股价早期确定、保险资金偏好等优势 [6]

股东大会信息 - 2025年第一次临时股东大会3月13日14点30分在广州保利发展广场召开[4] - 网络投票3月13日进行，交易系统和互联网投票时间不同[4][5] - 审议选举董事和注册发行50亿元超短期融资券议案[6] 登记信息 - 股权登记日为2025年3月7日[11] - 登记时间为3月10日，地点在董事会办公室[16] - 法人和个人股东登记所需资料不同[12]

董事会决议 - 2月25日召开2025年第2次临时董事会[1] - 董事会通过注册发行50亿元超短期融资券议案[1] - 董事会通过制定《市值管理制度》议案[2] - 董事会通过制定《估值提升计划》议案[3] - 董事会通过召开2025年第一次临时股东大会议案[3] 股东大会安排 - 2025年第一次临时股东大会将审议选举董事议案[3] - 2025年第一次临时股东大会将审议发行50亿超短融资券议案[3]

业绩数据 - 2021 - 2023年累计实现库存销售去化1.41万亿元、回笼1.36万亿元[7] - 2023年商品房销售额4222亿元，2024年销售金额3230亿元，规模稳居行业第一[8] - 2024年公司品牌价值高达1435亿元[8] - 自2006年上市累计资本市场融资近3000亿元[12] - 上市期间累计分红达630亿元[14] - 近三年合计现金分红171.94亿元，2023年度分红金额位居A股房企第一[14] - 2023年末以来累计回购规模超10亿元，实控人本轮累计增持2.5亿元[17] 财务指标 - 2024年1 - 4月22日每股净资产15.64元/股，4月23日 - 12月31日为16.16元/股[5] - 2006 - 2014年分红比率接近20%，2015 - 2022年维持在30%附近[14] - 2023 - 2025年度现金分红占当年净利润比例不少于40%，2023年度分红比例从25.35%提升至40.31%[14] 项目拓展 - 2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，74%、20%的项目分布在一、二线城市[8] 未来计划 - 2025年实施中期分红[15] - 2025年召开3次业绩说明会并常态化开展路演工作[20] - 至少每年对估值提升计划的实施效果进行评估[24] 过往事件 - 2012年、2016年连续建立两期股权激励计划，推动保利物业实施员工股权激励计划[21] - 2016年完成国资委主导的首单央企地产整合，并购中航系地产业务[22] 其他情况 - 连续11年获上交所信息披露A级评价，连续13年披露社会责任报告/可持续发展报告[18] - 2024年累计召开3次业绩说明会、投资者月度电话会议14次、路演交流超百次[19] - 触发长期破净情形且日平均市净率低于行业平均值时，在年度业绩说明会中专项说明估值提升计划执行情况[24] - 估值提升计划不代表对业绩、股价等指标或事项的承诺，目标实现存在不确定性[25]

业绩总结 - 2025年1月公司签约面积77.20万平方米，同比减少35.01%[1] - 2025年1月公司签约金额180.15亿元，同比减少11.36%[1]

市场扩张 - 公司新增3个房地产项目[1] 项目详情 - 上海松江区地块用地69,042平方米，规划容积69,732平方米，价款205,185万元，权益100%[4] - 石家庄裕华区地块用地55,615平方米，规划容积144,042平方米，价款96,200万元[4] - 青岛市南区地块用地21,782平方米，权益比例31%[4]