财务数据关键指标变化 - 2019年度公司实现净利润2.57亿元，加年初未分配利润4.14亿元，计提盈余公积0.26亿元，减年度现金分红2.54亿元，年底可供股东分配利润总计3.91亿元[5] - 董事会提出按每10股派发现金红利0.67元，共计分配利润2.28亿元，实施后仍有未分配利润1.64亿元[5] - 2019年营业收入49.27亿元，较上年同期增长18.35%[22] - 2019年归属于上市公司股东的净利润4.55亿元，较上年同期减少11.60%[22] - 2019年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.61亿元，较上年同期减少23.54%[22] - 2019年经营活动产生的现金流量净额32.80亿元，上年同期为 - 29.45亿元[22] - 2019年末归属于上市公司股东的净资产53.34亿元，较上年同期末增长4.55%[22] - 2019年末总资产232.43亿元，较上年同期末增长6.50%[23] - 2019年基本每股收益0.1338元/股，较2018年调整后减少11.39%[24] - 2019年加权平均净资产收益率8.64%，较2018年调整后减少0.56个百分点[24] - 2019年第一至四季度营业收入分别为5.31亿元、14.23亿元、6.68亿元、23.05亿元[26] - 2019年非流动资产处置损益1.17亿元，2018年为5178.49万元，2017年为3280.91万元[28] - 2019年计入当期损益的政府补助（特定除外）2522.51万元，2018年为253.01万元，2017年为1274.77万元[28] - 2019年委托他人投资或管理资产的损益55.08万元，2018年为570.47万元[28] - 2019年同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益285.35万元，2018年为99.72万元[28] - 2019年除上述各项之外的其他营业外收入和支出841.57万元，2018年为 - 592.49万元，2017年为1743.92万元[29] - 2019年少数股东权益影响额 - 4253.35万元，2018年为 - 809.89万元，2017年为 - 1375.47万元[29] - 2019年交易性金融资产期初余额735.79万元，当期变动200.51万元[30] - 2019年公司营业收入49.27亿元，较上年同期增长18.35%；营业成本23.79亿元，较上年同期增长18.79%[49][50] - 主营业务中，商品房、商铺及写字楼销售营业收入33.61亿元，营业成本15.95亿元，毛利率52.55%；商贸流通运营营业收入10.92亿元，营业成本4.77亿元，毛利率56.34%；其他营业收入4.75亿元，营业成本3.07亿元，毛利率35.27%[52] - 前五名客户销售额8475.40万元，占年度销售总额1.72%；前五名供应商采购额11.91亿元，占年度采购总额55%[56] - 2019年销售费用3.48亿元，较上年同期下降1.07%；管理费用4.03亿元，较上年同期增长0.07%；财务费用4.15亿元，较上年同期增长22.44%[49][58] - 经营活动产生的现金流量净额为32.80亿元，上年同期为 -29.45亿元；投资活动产生的现金流量净额为7102.77万元，上年同期为 -24.21亿元；筹资活动产生的现金流量净额为 -25.93亿元，上年同期为27.89亿元[49][61] - 货币资金本期期末数为37.29亿元，占总资产16.04%，较上期增长40.91%，因本年收售房款增加[62] - 预付款项本期期末数为7781.03万元，占总资产0.33%，较上期减少46.76%，本期预付款减少[62] - 存货本期期末数为131.42亿元，占总资产56.54%，较上期增长1.98%[62] - 投资性房地产本期期末数为32.99亿元，占总资产14.20%，较上期增长6.86%[64] - 短期借款本期期末数为3.03亿元，占总资产1.30%，较上期减少85.14%，本期偿还借款[64] - 预收款项本期期末数为51.96亿元，占总资产22.35%，较上期增长62.38%，本期预收售房款增加[64] - 长期借款本期期末数为29.84亿元，占总资产12.84%，较上期增长58.77%，本期借入长期借款增加[64] - 应付债券本期期末数为9958.93万元，占总资产0.43%，较上期减少90.57%，本期将符合条件的应付债券重分类进一年内到期的非流动负债[64] - 2019年末融资总额567,519.05万元，整体平均融资成本7.158%，利息资本化金额7,979.15万元[73] - 以公允价值计量的金融资产上年末余额76,727,859.95元，期末余额119,893,775.70元，对当期利润影响2,005,085.75元[75] - 2019年现金分红数额为227,517,355.41元，占归属于上市公司普通股股东净利润的比率为50.03%[92] - 2018年现金分红数额为254,683,606.80元，占归属于上市公司普通股股东净利润的比率为50.05%[92] - 2017年现金分红数额为543,892,387.84元，占归属于上市公司普通股股东净利润的比率为66.60%[92] - 公司总股本变动前为3,399,327,424股，变动后为3,395,781,424股，变动额为 -3,546,000股，变动比率为 -0.104%[146] - 公司总资产变动前为21,825,275,096.67元，变动后为23,243,067,894.01元，变动额为1,417,792,797.34元，变动比率为6.50%[146] - 归属于上市公司股东的净资产变动前为5,101,945,754.54元，变动后为5,333,992,345.96元，变动额为232,046,591.42元，变动比率为4.55%[146] - 公司资产负债率变动前为75.09%，变动后为75.59%，变动额为0.50%，变动比率为0.67%[146] 各条业务线数据关键指标变化 - 2019年公司重点项目销售收入约占房地产销售收入的82%[42] - 2019年公司部分重点商贸项目出租率达90%以上[44] - 2019年全国商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降0.1%；销售额15.97万亿元，同比增长6.5%[34] - 2019年房企土地购置面积2.58亿平方米，同比下降11.4%[34] - 2019年公司在城市产业发展上推进重点项目交楼验收，提升产品质量，建设运营体系，狠抓物业管理，夯实教育品牌[42][43] - 公司明确商贸流通及家居卖场运营战略定位，推进招商及续签工作稳定出租率[44] - 2019年公司保持主营业务稳健发展，调整业务布局，优化组织架构，提升内部管理[42] - 2019年是公司产品标准化建设初步建立和试点的一年，材料采购完成数项战略采购招标[42] - 2019年产城事业部开始运营体系标准化建设，初步建立各专业条线管理体系[43] - 截至2019年12月31日，公司土地储备总建筑面积约602.46万平方米，其中已竣工未销售约88.96万平方米，在建工程约172.24万平方米，未来可供发展用地约341.26万平方米[46] - 2019年公司房地产签约销售面积约58.56万平方米、签约销售金额约63.25亿元[46] - 商品房商铺卖场收入占营业收入的68%，商贸流通运营收入占22%，其他占10%；商品房商铺卖场成本占营业成本的67%，商贸流通运营成本占20%，其他占13%[50] - 2019年全新组建营销管理团队，分区域精细化管理，完善新媒体团队和精准营销团队[45] - 2019年是部署精细化运营框架重要的元年，推动门店全面规范应用SRM使用，试点香江家居APP2.0开发业务对接[45] - 报告期内，公司在广州、鄂州等多地有房地产储备，如广州持有待开发土地面积51.86万平方米，规划计容建筑面积64.28万平方米[68] - 公司2019年签约销售金额632,495.00万元，签约销售面积585,905.07平方米[70] - 2019年出租房地产建筑面积1,555,518平方米，租金收入63,279万元[72] 审计相关情况 - 德勤华永会计师事务所为本公司出具标准无保留意见的审计报告[4] - 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人声明保证年度报告中财务报告真实、准确、完整[4] - 境内会计师事务所为德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙），报酬3210000元，审计年限1年[106] - 内部控制审计会计师事务所为德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙），报酬1030000元[106] 公司战略与发展规划 - 公司具备强大产业组合、成本管控、内部管理、市场把握、创新、商户资源整合能力及经验丰富的运营管理团队[36][37][38] - 公司定位城市生活平台服务商，采用双轮驱动模式，以现金流管理为抓手提升经营效率[79] - 2020年城市产业发展定位“投拓”和“去化”，重点工作为投资拓展、去化回款、核心能力建设[80] - 2020年公司将初步形成香江科创中心全国布局，推进运营标准体系和管理模式[81] - 2020年招商门店要提升出租率并增加营业收入，全国各门店项目大型活动不少于10场[82] 行业环境与风险应对 - 2020年预计房地产市场在“房住不炒”基调下平稳运行，或有政策结构性松绑和市场投资机会[78] - 家居商贸市场进入全方位竞争新阶段，对企业能力要求提高[78] - 公司将根据疫情分区分级推进复工复产，疫情影响公司房产建造及项目施工进度[84][85] - 房地产行业受国家宏观调控政策影响大，公司将加强政策研究以降低不利影响[85] - 我国商品房需求增速放缓，公司将加强市场监测并调整产品结构等[86] - 房地产行业竞争激烈，公司将提高市场份额并增强产品竞争力[86] - 公司负债水平相对较高，将提高资金使用效率并拓宽融资渠道[86] 人力建设与管理 - 公司在人力建设中关注核心岗位人才引进及配置，淘汰低绩效不作为人员[83] 承诺事项 - 深圳金海马、刘志强等承诺自2015年11月3日起，避免与香江控股产生同业竞争，承诺在上市公司合法存续且自身为上层股东期间持续有效[94] - 深圳金海马、香江集团等承诺在2016年10月11日至2019年10月10日，本次交易取得的香江控股股份36个月内不得转让[96] - 南方香江承诺森岛宝地2018 - 2021年拟实现累计净利润35300万元，森岛鸿盈拟实现44100万元，森岛置业拟实现37600万元[96] 子公司业绩情况 - 2019年度森岛宝地净亏损1535.60万元，森岛鸿盈净利润14994.18万元，森岛置业净亏损3318.26万元[98] - 2018 - 2019年度森岛宝地累计净亏损2766.64万元，森岛鸿盈累计净利润14400.62万元，森岛置业累计净亏损7191.70万元[98] - 重组相关业绩承诺中，森岛宝地、森岛鸿盈及森岛置业2018 - 2021年度扣非后累计净利润预测数分别为35300万元、44100万元和37600万元，业绩承诺未到期未作比较[98] - 2019年度森岛宝地净亏损1535.60万元，森岛鸿盈净利润14994.18万元，森岛置业净亏损3318.26万元；2018 - 2019年度森岛宝地累计净亏损2766.64万元，森岛鸿盈累计净利润14400.62万元，森岛置业累计净亏损7191.70万元；2018 - 2021年度扣非后累计净利润预测数森岛宝地为35300万元、森岛鸿盈为44100万元、森岛置业为37600万元[118] 准则执行与报表编制 - 公司自2019年1月1日起执行新金融工具准则，自2019年6月10日起执行新非货币性资产交换准则，自2019年6月17日起执行新债务重组准则[99,104] - 公司按2019年4月30日颁布的财会6号文件编制2019年度财务报表，对上年比较数据进行追溯调整[103] - 公司报告分部由四个调整为三个，分别为商品房、商铺及写字楼销售，商贸流通运营和其他[104] 重大诉讼仲裁事项 - 公司本年度有重大诉讼、仲裁事项且临时公告未披露或有后续进展[107] - 香河锦绣香江房地产开发有限公司工程施工合同纠纷诉讼标的额暂计8410735.23元，反诉标的额暂计9299369.08元[108][109] - 郑州郑东置业有限公司租赁纠纷涉诉金额为15286134.34元，一审判决被告承担截止2019年4月5日租金3016551.91元及月息2%滞纳金[109] 限制性股票激励计划 - 2019年1月7日，公司限制性股票激励计划预留部分授予的限制性股票第二个解锁期解锁的股份完成上市流通[111] - 2019年4月19日，公司八届董事会二十七

2019 年第三季度报告 公司代码：600162 公司简称：香江控股 深圳香江控股股份有限公司 2019 年第三季度报告 1 / 26 | 目录 | | --- | | 一、 | 重要提示 | 3 | | --- | --- | --- | | 二、 | 公司基本情况 | 3 | | 三、 | 重要事项 | 6 | | 四、 | 附录 | 9 | 2019 年第三季度报告 一、 重要提示 1.1 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 1.2 公司全体董事出席董事会审议季度报告。 1.3 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人谈惠明及会计机构负责人（会计主管人员）杜艳保 证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。 1.4 本公司第三季度报告未经审计。 二、 公司基本情况 2.1 主要财务数据 单位：元 币种：人民币 | | 本报告期末 | 上年度末 | | 本报告期末比 上年度末增减 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 调整后 | 调整前 | | | | | ...

活动基本信息 - 活动名称：“改革创新发展 沟通互信共赢”——深圳辖区上市公司 2019 年度投资者网上集体接待日主题活动 [2] - 主办方：深圳上市公司协会、深圳市全景网络有限公司 [2] - 举办方式：在深圳市全景网络有限公司提供的网上平台，采取网络远程的方式举行 [2] - 参与方式：投资者可登录“全景·路演天下”网站（http://rs.p5w.net/）或关注微信公众号“全景财经”参与 [2] - 活动时间：2019 年 9 月 3 日 14:00 至 18:00 [2] 公司参与情况 - 参与公司：深圳香江控股股份有限公司 [2] - 参与人员：董事会秘书王晶先生及财务总监谈惠明先生 [2] - 沟通形式：网络文字交流 [2]

2019 年半年度报告 公司代码：600162 公司简称：香江控股 深圳香江控股股份有限公司 2019 年半年度报告 1 / 134 2019 年半年度报告 重要提示 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司本半年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投 资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅"第四节 经营情况的讨论与分析"中 "可能面对的风险"的内容。 十、 其他 □适用 √不适用 2 / 134 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完 整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 本半年度报告未经审计。 四、 公司负责人翟美卿、主管会计工作负责人谈惠明及会计机构负责人（会计主管人员） ...

投资性房地产物业情况 - 公司19处投资性房地产物业商铺面积合计约105.82万平米，2019年第一季度账面价值合计约32.9亿元，收购交易对价为415,503.06万元，其中现金支付部分为144,812.67万元，其余为资产置换或发行股份支付 [4][9] - 19处物业中有14处通过同一控制下并购获得，合计账面价值172,830万元，11处溢价收购，6处溢价区间10% - 100%，1处溢价区间100% - 200%，2处溢价区间200% - 500%，2处溢价区间500%以上，3处折价收购 [2] - 13处物业（约占总项目数量的68%）从2010年前建成并以成本法账面价值入账，公司认为物业存在较大潜在市场价值 [10][11] - 投资性房地产物业受行业政策、营商环境及宏观经济因素影响，存在市场价值波动风险 [2][11] 储备用地情况 - 储备用地位于广州番禺万博中心区域，已开发未售面积8.24万平方米，未开发土地计容建筑面积约36万平方米，分别于2000年9月通过协议转让、2016年12月通过招拍挂获得，开发计划待修规方案批复后启动 [12] - 储备土地未开发原因包括政府控规调整、规划方案修订等，公司认为预估市场价38000 - 48000元/平方米合理 [12][13][14] - 储备用地项目存在政府审批与协调进度低、开发及销售进度低、市场波动等风险 [14][15] 科创相关服务业务情况 - 业务内容包括场地类服务和增值服务，采取与地方政府、微软三方合作模式，收入来源有场地租金、增值服务及政府补贴，主要为场地租金收入 [16] - 截至2019年第二季度，香江科创中心累计入驻企业86家，与多家企业签订服务及合作协议，获20余项资质 [16] - 2018年租金收入占科创服务业务总营业收入86%，2019年第一季度占92%，整体收入占公司总营业收入规模比重小，对业绩影响不大 [17] - 科创服务业务存在政府产业规划及招商政策变化、产业配套设施滞后、入驻企业财务恶化、盈利不达预期等风险 [17] 其他情况 - 本次接受调研，除调研记录披露内容外，公司未向相关机构投资者披露其他事项或信息，已填报相关知情人名单 [17]

分组1：公告基本信息 - 证券代码为600162，证券简称为香江控股，公告编号为临2019 - 038号 [1] - 公告主体为深圳香江控股股份有限公司关于延迟回复上交所问询函 [2] 分组2：问询函相关情况 - 公司于2019年7月1日收到上交所《关于对深圳香江控股股份有限公司有关机构投资者调研事项的问询函》，要求于2019年7月5日前回复并披露 [2] 分组3：延迟回复原因及安排 - 因问询函部分问题需进一步收集资料详细说明，无法于2019年7月5日前完成回复披露 [2] - 已申请延期回复，预计不晚于2019年7月12日完成回复及披露工作 [2] 分组4：信息披露提示 - 指定信息披露媒体为《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》《证券时报》及上海证券交易所网站（www.sse.com.cn），信息以上述媒体公告为准 [2] - 提醒投资者关注后续公告，注意投资风险 [2]

分组1：投资性房地产物业相关 - 补充列示各投资性房地产物业的面积和具体区域分布 [1] - 结合周边可比物业情况，说明公允价值及较大市场潜力的具体判断依据，并提示可能风险或不确定性 [1] 分组2：储备用地相关 - 补充披露储备用地的获得时间、获得方式、开发计划和开发进度 [1][2] - 说明储备土地的具体分布区域、大量土地尚未开发的具体原因及合理性 [2] - 结合所在地房地产调控政策，说明预估的38000 - 48000元/平方米市场价是否合理，并提示相关可能风险或不确定性 [2] 分组3：科创相关服务业务 - 补充披露开展科创相关服务业务的具体内容及业务模式 [2] - 说明科创相关服务业务的具体开展情况、在子公司香江云科技公司中的规模占比，以及对公司经营业绩的具体影响，并提示相关可能风险或不确定性 [2] 分组4：其他事项 - 说明本次接受调研除已披露内容外，是否还向相关机构投资者披露其他事项或信息 [2] - 填报本次调研涉及的相关知情人名单 [2] 分组5：时间要求 - 于2019年7月2日披露该函件 [2] - 于2019年7月5日之前披露对问询函的回复，并以书面形式回复 [2]

证券代码：600162 证券简称：香江控股 公告编号：临 2019-037 号 深圳香江控股股份有限公司关于收到上海证券交易所 《关于公司有关机构投资者调研事项的问询函》的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 深圳香江控股股份有限公司（以下简称"公司"）于 2019 年 7 月 1 日收到 上海证券交易所《关于对深圳香江控股股份有限公司有关机构投资者调研事项的 问询函》（上证公函【2019】0953 号）（以下简称"《问询函》"），具体内 容如下： "2019年7月1日，你公司提交披露《机构投资者调研记录》，就公司目前投 资性房地产物业、地产业务发展、科创服务业务等情况向机构投资者进行答复。 经对上述披露信息事后审核，根据本所《股票上市规则》第17.1条等有关规定， 现请公司核实并补充披露以下事项。 一、调研记录显示，公司目前投资性房地产物业主要分布于一二线城市的中 心商业区域，且公司称，其账面价值远低于当前市场公允价值，有较大的市场潜 力。请公司补充披露：（1）请列示公司各投资性房地产物业的面积和具体区 ...

深圳香江控股股份有限公司 机构投资者调研记录 调研时间：2019 年 6 月 28 日 调研机构：万联证券股份有限公司、深圳海富凌资本管理有限公司 接待人员：公司副董事长修山城先生、董事会秘书王晶先生、证券事务代表何肖 霞女士、证券事务专员谢亨阳先生 调研内容： 一、 基本情况介绍 深圳香江控股股份有限公司（以下简称"公司"）董事会办公室相关人员简 要介绍了公司的基本情况，公司是一家专业从事城市产业发展、商贸流通及家居 卖场运营为主的综合性集团，公司以城市产业发展提供的现金流为支撑，推进公 司商贸流通及家居卖场运营产业的转型升级。 二、 主要问题及答复 1、问题：公司是以地产开发与家居商贸流通双轮驱动的集团公司，目前公 司战略是向商贸流通转型升级，公司目前持有的投资性房地产物业大概是什么情 况？ 回复：公司旗下的香江家居是全国前 5 的综合性家居连锁卖场，依托地产与 家居商贸流通业务的双轮驱动，目前公司自持的投资性房地产物业建筑面积约 104 万平米，广泛分布在国内主要一、二线城市（如广州、深圳、长沙、郑州、 成都、南昌等），多数位于城市中心商业区域，在会计上，目前公司持有的投资 性房地产物业且是以成本法进行 ...

2019 年第一季度报告 公司代码：600162 公司简称：香江控股 | | 本报告期末 | 上年度末 | | 本报告期末 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 调整后 | 调整前 | 比上年度末 | | | | | | 增减(%) | | 总资产 | 22,721,473,869.80 | 21,787,303,032.04 | 21,787,303,032.04 | 4.29 | | 归属于上市公司股东的 净资产 | 5,098,888,567.57 | 5,084,039,832.84 | 5,084,039,832.84 | 0.29 | | | 年初至报告期末 | 上年初至上年报告期末 | | 比上年同期 | | | | 调整后 | 调整前 | 增减(%) | | 经营活动产生的现金流 量净额 | 989,203,641.67 | -183,827,945.60 | -184,465,958.21 | 不适用 | | | 年初至报告期末 | 上年初至上年报告期末 | | 比上年同期 | | | | 调整后 | 调整前 | 增减（%） | | 营业收入 | 5 ...