报告公司投资评级 - 公司维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 - 公司前三季度实现营业收入69.09亿元，同比增长14.5%；归母净利润10.55亿元，同比下降3.8%；扣非归母净利润10.44亿元，同比增长2.0% [1] - 公司前三季度租赁流入32.05亿元，同比下降8%；整体出租率约85%，环比下降1.0pct [1] - 公司前三季度住宅物业合同销售面积3.22万平米，同比下降67%；合同销售金额33.88亿元，同比下降67% [1] 财务数据总结 - 2024-2026年归母净利润预计分别为12.6、14.3、16.2亿元，对应EPS为0.26、0.30、0.34元 [1] - 2024-2026年营业收入预计分别为127.92、135.43、143.26亿元，同比增长19.9%、5.9%、5.8% [3] - 2024-2026年毛利率预计分别为51.8%、52.4%、53.3%，净利率预计分别为9.8%、10.6%、11.3% [3] - 2024-2026年ROE预计分别为3.9%、4.4%、4.8% [3]

整体财务数据关键指标变化 - 本报告期营业收入19.82亿元，较上年同期调整后增长1.39%；年初至报告期末营业收入69.09亿元，较上年同期调整后增长14.50%[3] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润1.70亿元，较上年同期调整后下降24.51%；年初至报告期末为10.55亿元，较上年同期调整后下降3.76%[3] - 本报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.57亿元，较上年同期调整后下降32.70%；年初至报告期末为10.44亿元，较上年同期调整后增长1.97%[3] - 年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额47.13亿元，较上年同期下降38.93%[4] - 本报告期基本每股收益0.0337元/股，较上年同期调整后下降27.84%；年初至报告期末为0.2158元/股，较上年同期调整后下降5.23%[4] - 本报告期加权平均净资产收益率0.69%，较上年同期减少0.22个百分点；年初至报告期末为4.52%，较上年同期增加0.53个百分点[4] - 本报告期末总资产1585.93亿元，较上年度末调整后下降2.24%；归属于上市公司股东的所有者权益245.57亿元，较上年度末调整后增长8.62%[4] - 本报告期非流动性资产处置损益15.94万元，年初至报告期末为27.33万元[6] - 2024年9月30日货币资金为6,997,298,872.17元，较2023年12月31日的10,407,674,299.44元减少约32.77%[17] - 2024年9月30日交易性金融资产为3,614,628,418.79元，较2023年12月31日的2,595,343,849.56元增长约39.27%[17] - 2024年9月30日存货为62,763,330,566.94元，较2023年12月31日的59,707,685,323.09元增长约5.12%[17] - 2024年9月30日流动资产合计为83,340,011,409.71元，较2023年12月31日的88,111,092,170.67元减少约5.42%[17] - 2024年9月30日短期借款为18,823,128,425.65元，较2023年12月31日的13,930,108,150.72元增长约35.12%[19] - 2024年9月30日合同负债为22,331,015,840.00元，较2023年12月31日的18,486,380,967.97元增长约20.80%[19] - 2024年9月30日流动负债合计为74,674,850,893.54元，较2023年12月31日的80,915,477,755.71元减少约7.71%[19] - 2024年9月30日实收资本为5,035,153,679.00元，较2023年12月31日的4,812,931,457.00元增长约4.62%[19] - 2024年9月30日资产总计为158,592,551,805.05元，较2023年12月31日的162,232,596,536.20元减少约2.24%[17][19] - 2024年前三季度营业总收入69.09亿元，2023年同期为60.34亿元，同比增长14.50%[20] - 2024年前三季度净利润12.83亿元，2023年同期为13.94亿元，同比下降7.93%[20] - 2024年前三季度经营活动现金流入小计143.36亿元，2023年同期为187.29亿元，同比下降23.45%[23] - 2024年前三季度经营活动现金流出小计96.22亿元，2023年同期为110.11亿元，同比下降12.61%[23] - 2024年前三季度经营活动产生的现金流量净额47.13亿元，2023年同期为77.18亿元，同比下降38.92%[23] - 2024年前三季度投资活动现金流入小计189.89亿元，2023年同期为200.92亿元，同比下降5.48%[23] - 2024年前三季度投资活动现金流出小计191.46亿元，2023年同期为242.04亿元，同比下降20.89%[23] - 2024年基本每股收益0.2158元/股，2023年为0.2277元/股，同比下降5.23%[21] - 2024年稀释每股收益0.2158元/股，2023年为0.2277元/股，同比下降5.23%[21] - 2024年前三季度其他综合收益的税后净额为 -3.53亿元，2023年同期为 -3.05亿元[20] - 投资活动现金流出小计分别为191.46亿美元和242.04亿美元[25] - 投资活动产生的现金流量净额分别为-1.57亿美元和-41.12亿美元[25] - 筹资活动现金流入小计分别为329.98亿美元和347.47亿美元[25] - 筹资活动现金流出小计分别为410.69亿美元和354.58亿美元[25] - 筹资活动产生的现金流量净额分别为-80.71亿美元和-7.11亿美元[25] - 汇率变动对现金及现金等价物的影响分别为-275.94万美元和99.02万美元[25] - 现金及现金等价物净增加额分别为-35.18亿美元和28.95亿美元[25] - 期初现金及现金等价物余额分别为110.18亿美元和47.95亿美元[25] - 期末现金及现金等价物余额分别为75.00亿美元和76.90亿美元[25] 股东相关信息 - 报告期末普通股股东总数99,860户，上海陆家嘴（集团）有限公司持股31.21亿股，持股比例61.99%[9] - 2023年11月14日至2024年9月30日，陆家嘴集团及其全资子公司增持公司A股66,746,019股、B股73,880,418股，合计140,626,437股，占总股本2.79%，增持金额81,641.18万元[11] - 控股股东陆家嘴集团及其全资子公司拟增持金额不低于10亿元、不超过20亿元，截至报告披露日增持计划未实施完毕[11] - 中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金期初持股19,569,961股，占比0.41%，期初转融通出借3,531,200股，占比0.07%，期末持股26,130,188股，占比0.52%，期末转融通出借0股[12] 各业务线数据关键指标变化 - 甲级写字楼总建筑面积2,072,679平方米，成熟物业1,858,074平方米，上海期末出租率83%，平均租金7.75元/平方米/天[13] - 高品质研发楼总建筑面积327,106平方米，成熟物业327,106平方米，天津期末出租率65%，上海期末出租率86%和90%，平均租金3.45元/平方米/天、6.02元/平方米/天和9.24元/平方米/天[14] - 主要商业物业总建筑面积606,183平方米，成熟物业499,802平方米，天津期末出租率76%，平均租金2.61元/平方米/天[14] - 租赁住宅物业总建筑面积134,990平方米，成熟物业13,455平方米，期末出租率89%，平均租金2.50元/平方米/天[14] - 酒店物业总建筑面积273,864平方米，成熟物业194,922平方米，期末出租率76%，平均租金848元/间/夜[14] - 川沙锦绣云澜第一批1 - 9月可售面积5,205平方米，签约面积980平方米，项目总可销面积39,407平方米，累计签约面积35,182平方米，去化率89%[15] - 世纪前滩·天御1 - 9月可售面积1,778平方米，签约面积167平方米，项目总可销面积68,564平方米，累计签约面积66,952平方米，去化率98%[15] 财务指标变动原因 - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润本报告期下降32.70%，原因是投资收益较去年同期下降；经营活动产生的现金流量净额年初至报告期末下降38.93%，原因是房产销售回款较去年同期下降[8] 土地污染事宜进展 - 公司自2022年4月起就绿岸公司土地污染事宜累计发布10次专项公告，绿岸公司已暂停相关工作，地块土壤治理完成，后续工作有序推进[16] 会计准则执行情况 - 2024年起不执行新会计准则或准则解释调整年初财务报表[26]

物业持有 - 至三季度末公司主要在营物业总建筑面积341万平方米[1] 租赁业绩 - 2024年1 - 9月房地产租赁现金流入32.05亿元，同比降8%[1] - 2024年1 - 9月权益租赁现金流入26.31亿元，同比降8%[1] 住宅销售 - 至三季度末主要在售住宅项目去化率不等[2] - 2024年1 - 9月住宅销售签约面积3.22万平方米，同比降67%[2] - 2024年1 - 9月住宅合同销售金额33.88亿元，同比降67%[2] - 2024年1 - 9月住宅销售现金流入36.81亿元，同比降65%[2] 办公销售 - 2024年1 - 9月办公项目签约面积4.66万平方米[2] - 2024年1 - 9月办公项目合同销售金额27.32亿元[2] - 2024年1 - 9月办公项目销售现金流入25.69亿元[2] 项目竣工 - 2024年1 - 9月项目竣工面积60.46万平方米[3]

业绩总结 - 2024年前三季度净利润10.5454497687亿元（未经审计）[2] 分红情况 - 2024年度中期每股派现0.06288元（含税）[1] - 合计派发现金红利3.1661046334亿元（含税）[2] - 现金红利占前三季度净利润30.02%[2] 决策信息 - 2024年相关会议通过分红方案[4] - 董事会表决9票赞成，0票反对，0票弃权[4]

业绩总结 - 前三季度营收69.09亿元，净利润10.55亿元[1] 分红情况 - 连续八年现金分红占比达50%[4] - 2023年派现5.49亿元，占比50.18%[4] - 2024年中期派现3.17亿元，占比30.02%[5] 资本运作 - 2024年7月配募18亿元[8] 公司治理 - 前三季度披露定期报告3份、临时公告61份[6] - 2024年4月披露ESG报告[7] - 2024年5月完成换届选举[9] - 完成15个治理制度修订制定[10] 股权变动 - 2024年7月高管增持193,600股A股[8]

会议情况 - 公司第十届董事会第三次会议于2024年10月29日召开，7名董事实际参会[1] 报告审议 - 审议通过《2024年第三季度报告》，表决全票同意[1][2] - 审议通过《2024年“提质增效重回报”行动方案半年度评估报告》，表决全票同意[5] 利润分配 - 2024年度中期以5,035,153,679股为基数，每10股分0.6288元，共分316,610,463.34元[3] - 利润分配方案表决全票同意[4]

会计政策变更 - 公司2024年1月1日起执行新保险合同准则[1][4] - 变更前执行2006年《企业会计准则第25号——原保险合同》等[3] - 变更后执行2020年《企业会计准则第25号——保险合同》[4] 数据影响 - 追溯调整后2023年末总资产及归母权益减1.35亿元[1][4] - 追溯调整后2023年1 - 9月归母净利润增2.59亿元[1][4] 其他说明 - 非境外上市企业2026年1月1日起执行，可提前[2] - 本次变更无需董事会及股东大会审议[2]

会议情况 - 公司第十届监事会第三次会议于2024年10月29日召开[1] - 会议应参会监事4人，实际参会4人[1] 审议事项 - 会议审议通过《2024年第三季度报告》[1] - 全体监事签署《监事关于公司2024年第三季度报告的确认意见》[2]

会议出席情况 - 出席会议股东和代理人544人，A股458人，B股86人[3] - 出席股东所持表决权股份3,578,429,815股，占比71.0689%[3] - 公司在任董事9人出席7人，监事4人出席4人，董秘出席[5] 议案表决情况 - 选举王琳琳为独立董事议案，同意票比例99.9675%[8] 会议信息 - 股东大会2024年10月17日在上海召开[4] - 会议由律所见证，决议合法有效[9]

股东大会信息 - 2024年9月30日刊登2024年第二次临时股东大会通知，距召开日15日[4] - 2024年10月17日14点45分在上海浦东新区召开[5] 参会登记信息 - A股股东或代理人登记日为2024年10月8日，B股为10月11日[6] 审议议案信息 - 审议选举王琳琳为独立董事议案，需半数以上通过[9] 会议合规信息 - 召集、召开、表决等程序及决议均合法有效[5][6][7][9][10]