会议情况 - 公司第十届监事会2024年第二次临时会议于9月12日通讯召开[1] - 应参会监事4人，实际参会4人[1] 人事变动 - 监事会主席沈晓明到龄退休[1] - 推举监事李旻坤在新主席产生前召集主持会议[1]

中期票据情况 - 公司中期票据注册金额50亿元，额度2年有效[1] - 2024年8月29日发行第一期，金额20亿元[1] - 期限5年，面值100元，票面利率2.52%[1] 资金与承销商 - 募集资金2024年8月30日全额到账[1] - 兴业银行为主承销商和簿记管理人，交行为联席主承销商[2]

人事变动 - 公司副总经理周翔因退休辞去职务[1] - 周翔退休后不再担任公司其他职务[1] - 周翔退休不影响公司正常运作及经营管理[1] 公告信息 - 公告发布时间为2024年9月3日[3]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 陆家嘴2024年中报显示上半年营收45.98亿元同比增15.5%，归母净利润5.56亿元同比降21.2%，基本每股收益0.12元 受地产销售及市场下行影响，下调2024 - 2025年并新增2026年盈利预测，预计2024 - 2026年归母净利润为12.6、14.3、16.2亿元，对应EPS为0.26、0.30、0.34元，当前股价对应PE为29.6、26.0、23.0倍 公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级[4] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 日期为2024/8/27，当前股价7.74元，一年最高最低为10.88/7.70元，总市值389.72亿元，流通市值227.05亿元，总股本50.35亿股，流通股本29.33亿股，近3个月换手率13.6%[3] 租赁业务情况 - 2024年上半年租赁流入16.76亿元同比降10% 截至上半年末，持有在营甲级写字楼总面积205.0万方同比增13.9万方，高品质研发楼总面积32.7万方同比持平 合并报表范围外长期在营物业租金收入合计6.45亿元，新国博贡献租赁收入3.6亿元同比增35.3%[5] - 截至上半年末，商业物业总建筑面积60.6万方同比增13.7万方，上半年租赁流入2.20亿元同比增2%[5] - 上半年酒店物业出租率达73%同比提升8pct，RevPAR为645元同比提升103元[5] 房产销售情况 - 2024年上半年房产销售签约流入合计43.08亿元同比增583%，房地产销售结算收入12.35亿元 签约收入中住宅物业销售现金流入27.02亿元，主要来自世纪前滩天御等项目，2024上半年住宅物业合同销售面积2.09万平米同比增21%，合同销售金额22.57亿元同比增104%，在售项目整体去化率为84%；商办物业销售现金流入16.06亿元，为富汇大厦B、C栋[6] 财务预测情况 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|11,755|10,667|12,792|13,543|14,326| |YOY(%)|-15.3|-9.3|19.9|5.9|5.8| |归母净利润(百万元)|1,047|1,093|1,257|1,434|1,620| |YOY(%)|-75.7|4.5|14.9|14.2|12.9| |毛利率(%)|41.0|58.4|51.8|52.4|53.3| |净利率(%)|8.9|10.3|9.8|10.6|11.3| |ROE(%)|2.7|3.5|3.9|4.4|4.8| |EPS(摊薄/元)|0.22|0.23|0.26|0.30|0.34| |P/E(倍)|35.6|34.1|29.6|26.0|23.0| |P/B(倍)|1.3|1.6|1.6|1.6|1.5|[7] 资产负债表情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |流动资产|78563|88111|104547|80041|103799| |现金|4139|10408|8188|9922|9672| |应收票据及应收账款|883|752|1076|730|1061| |其他应收款|368|1166|540|1153|533| |预付账款|731|794|1034|902|1146| |存货|56041|59708|77290|51698|75663| |其他流动资产|16401|15284|16419|15637|15725| |非流动资产|72555|74257|75923|77962|78733| |长期投资|8032|11543|12141|12932|12823| |固定资产|3781|3632|4169|4507|4927| |无形资产|48|43|28|12|12| |其他非流动资产|60694|59039|59585|60510|60971| |资产总计|151118|162368|180470|158003|182532| |流动负债|59129|80915|96872|79281|108708| |短期借款|13502|13930|44536|17398|52144| |应付票据及应付账款|4957|5286|7044|3705|6993| |其他流动负债|40671|61700|45291|58178|49571| |非流动负债|39875|34596|34852|29224|23047| |长期借款|37898|33869|33486|28177|21840| |负债合计|99005|115512|131724|108505|131755| |少数股东权益|23429|24113|24746|25469|26286| |股本|4034|4813|4813|4813|4813| |资本公积|7289|49|49|49|49| |留存收益|16870|17175|18346|19748|21422| |归属母公司股东权益|28685|22744|24000|24029|24491| |负债和股东权益|151118|162368|180470|158003|182532|[9] 利润表情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入|11755|10667|12792|13543|14326| |营业成本|6935|4435|6165|6449|6686| |营业税金及附加|669|1559|1535|1625|1719| |营业费用|172|132|173|175|189| |管理费用|416|553|614|677|716| |研发费用|0|0|0|0|0| |财务费用|1429|1555|1987|1872|1834| |资产减值损失|0|0|0|0|0| |其他收益|103|137|126|123|122| |公允价值变动收益|/|-237 14|/|-70 -73 -92|/| |投资净收益|120|240|88|94|136| |资产处置收益|0|0|0|0|0| |营业利润|1941|2617|2684|3136|3602| |营业外收入|55|21|38|29|34| |营业外支出|31|80|31|38|45| |利润总额|1965|2558|2691|3127|3591| |所得税|541|914|801|970|1155| |净利润|1424|1645|1890|2158|2436| |少数股东损益|377|551|634|723|817| |归属母公司净利润|1047|1093|1257|1434|1620| |EPS(元)|0.22|0.23|0.26|0.30|0.34|[9] 现金流量表情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |经营活动现金流|/|-3672 11381|-15201 37812|/|/| |净利润|1424|1645|1890|2158|2436| |折旧摊销|206|207|164|182|184| |财务费用|1429|1555|1987|1872|1834| |投资损失|/|/|-120 -240 -88 -94 -136|/|/| |营运资金变动|/|-7381 9004|-19118 33885|/|-29079| |其他经营现金流|772|/|-790 -36 -191 -220|/|/| |投资活动现金流|/|-8121 1716|/|-4697 -800 -1547|/| |资本支出|2430|3239|1330|956|844| |长期投资|/|-7610 1485|/|-598 -791 110|/| |其他投资现金流|1918|3469|/|-2769 947|-813| |筹资活动现金流|2603|/|-6874 -13811 -7694 -8471|/|/| |短期借款|1791|428|30606|/|-27138 34746| |长期借款|13059|/|-4030 -383 -5309 -6337|/|/| |普通股增加|0|779|0|0|0| |资本公积增加|7243|/|-7240 0|0|0| |其他筹资现金流|/|-19489 3189|-44035 24753|/|-36880| |现金净增加额|/|-9187 6223|-33708 29318|/|/|[9] 主要财务比率情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |成长能力|/|/|/|/|/| |营业收入(%)|-15.3|-9.3|19.9|5.9|5.8| |营业利润(%)|-68.6|34.8|2.5|16.9|14.9| |归属于母公司净利润(%)|-75.7|4.5|14.9|14.2|12.9| |获利能力 毛利率(%)|41.0|58.4|51.8|52.4|53.3| |净利率(%)|8.9|10.3|9.8|10.6|11.3| |ROE(%)|2.7|3.5|3.9|4.4|4.8| |ROIC(%)|3.3|3.2|3.1|4.7|3.6| |偿债能力|/|/|/|/|/| |资产负债率(%)|65.5|71.1|73.0|68.7|72.2| |净负债比率(%)|119.6|122.8|162.9|92.3|148.1| |流动比率|1.3|1.1|1.1|1.0|1.0| |速动比率|0.2|0.2|0.2|0.2|0.1| |营运能力|/|/|/|/|/| |总资产周转率|0.1|0.1|0.1|0.1|0.1| |应收账款周转率|12.8|13.0|14.0|15.0|16.0| |应付账款周转率|1.5|0.9|1.0|1.2|1.3| |每股指标（元）|/|/|/|/|/| |每股收益(最新摊薄)|0.22|0.23|0.26|0.30|0.34| |每股经营现金流(最新摊薄)|-0.76 2.36|/|/|-3.16 7.86|-5.19| |每股净资产(最新摊薄)|5.96|4.73|4.99|4.99|5.09| |估值比率|/|/|/|/|/| |P/E|35.6|34.1|29.6|26.0|23.0| |P/B|1.3|1.6|1.6|1.6|1.5| |EV/EBITDA|25.3|24.4|26.7|18.7|22.2|[9]

业绩说明会信息 - 公司2024年半年度业绩说明会于9月2日15:00 - 16:00举行[1][3][5] - 以网络文字互动形式在上海路演中心召开[2][3][4][5][6] 提问相关 - 投资者可在8月26 - 30日16:00前通过上证路演中心或邮箱提问[1][5] 参会人员 - 包括总经理等，特殊情况可能调整[4] 联系人 - 闵诗沁，电话021 - 33848801，邮箱invest@ljz.com.cn[6] 查看方式 - 业绩说明会召开后可通过上证路演中心查看[6]

资金支取与置换 - 一次或十二个月内累计从募集资金专户支取金额超5000万元且达募集资金净额20%时，通知保荐机构或独立财务顾问[6] - 以自筹资金预先投入募投项目，可在募集资金到账后6个月内置换[9] 募投项目管理 - 募投项目搁置超一年或超计划期限且投入未达50%，重新论证可行性[8] 资金使用限制 - 对暂时闲置募集资金现金管理，投资期限不超12个月[9] - 以闲置募集资金补充流动资金，单次不超12个月[11] - 每12个月内累计用超募资金永久补流或还贷不超30%[13] 节余资金处理 - 单个募投项目节余低于100万元或5%，年报披露使用情况[20] - 募投项目完成后节余超10%，股东大会审议[20] - 募投项目完成后节余低于500万元或5%，定期报告披露[21] 监督检查 - 内部审计部门至少每半年检查募集资金存放与使用[23] - 董事会每半年度核查募投项目进展并出具报告[23] - 年度审计时，会计师事务所出具鉴证报告[24] - 配合保荐机构或独财顾问至少每半年现场调查[24] 用途变更界定 - 取消或终止原项目实施新项目视为用途变更[17] - 实施主体在公司及全资子公司间变更或仅变地点，不视为变更[17]

债券发行 - 公司2024年度申请注册发行各类债券总规模不超100亿元[1] 中期票据 - 本次中期票据注册金额为50亿元[2] - 注册额度自通知书落款日起2年内有效[2] - 由兴业银行主承销[2]

会议情况 - 公司第十届董事会第二次会议于2024年8月23日召开，9位董事全部参会[1] 议案审议 - 《2024年半年度报告及摘要》等多项议案均全票通过[1][2][3][4][5][6][7] 增资决策 - 同意对全资子公司上海陆家嘴金融发展有限公司增资并由其同步向爱建证券有限责任公司增资[7]

募集资金情况 - 公司向特定对象发行A股222,222,222股，发行价8.10元/股，募资1,799,999,998.20元，净额1,796,568,212.47元[2] - 截至2024年6月30日，募资专用账户余额1,797,130,937.34元[4] 募投项目投入 - 截至2024年6月30日，公司自筹资金预先投入募投项目5,940,000,000.00元[5] - 2024年7月15日，同意用募资净额置换预先投入的自筹资金[8] 资金使用进度 - 本年度及累计投入募资总额为0，投入进度0%[11] - 募集资金承诺投资总额调整后为1,796,568,212.47元[12]

主营业务收入占比情况 - 2024年上半年公司主营业务收入中房地产租赁占比36%，房地产销售占比27%，物业管理占比23%，酒店服务占比5%，金融服务占比6%，其他占比3%[7] 物业租赁及服务性现金流入占比情况 - 2024年上半年公司物业租赁及服务性现金流入中办公租赁占比44%，物业管理占比29%，商业租赁占比14%，酒店物业占比7%，金融服务占比6%[7] 各类成熟物业租赁数据 - 甲级主要办公成熟物业总建筑面积185.8074万平方米，期末出租率上海为83%、天津为64%，平均租金7.91元/平方米/天；高品质研发楼成熟物业总建筑面积32.7106万平方米，期末出租率上海为88%，平均租金6.02元/平方米/天；主要商业物业成熟物业总建筑面积49.9802万平方米，期末出租率上海为89%、天津为71%，平均租金9.31元/平方米/天；租赁住宅物业成熟物业总建筑面积1.3455万平方米，期末出租率98%，平均租金2.50元/平方米/天；酒店物业成熟物业总建筑面积19.4922万平方米，期末出租率73%，平均租金884元/间/夜[9] 房地产项目销售去化情况 - 2024年上半年川沙锦绣云澜第一批可售面积5205平方米，签约面积812平方米，项目总可销面积39407平方米，累计签约面积35014平方米，去化率89%；第二批可售面积24335平方米，签约面积3542平方米，项目总可销面积45256平方米，累计签约面积24463平方米，去化率54%；第三批可售面积13195平方米，签约面积2538平方米，项目总可销面积13195平方米，累计签约面积2538平方米，去化率19%；世纪前滩·天御可售面积1778平方米，签约面积167平方米，项目总可销面积68564平方米，累计签约面积66952平方米，去化率98%；世纪前滩·天汇可售面积25302平方米，签约面积13587平方米，项目总可销面积39404平方米，累计签约面积27689平方米，去化率70%[12] 关联交易情况 - 2024年度接受关联人提供劳务预计金额15700万元，上半年金额5548万元；接受关联人提供租赁预计金额8030万元，上半年金额11190万元；向关联人购买商品预计金额4200万元，上半年金额481万元；向关联人提供劳务预计金额117900万元，上半年金额32187万元；向关联人提供租赁预计金额15500万元，上半年金额3421万元；向关联人销售商品预计金额500万元，上半年金额为0；向关联人支付委托贷款利息预计金额500万元，上半年金额80万元；全年关联交易预计金额162330万元，上半年金额52907万元[14][15][16] - 2024年度日常关联交易预计数为16.23亿元，2024年上半年日常关联交易实际数为5.29亿元[131] 利润分配及公积金转增情况 - 2024年董事会决议通过的本报告期无利润分配预案或公积金转增股本预案[19] - 半年度拟定不进行利润分配或资本公积金转增[102] 报告相关声明 - 报告内所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺[20] 合规情况说明 - 不存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况[21] - 不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况[21] - 不存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性的情况[21] 关键财务指标同比变化 - 基本每股收益本报告期为0.1155元/股，上年同期调整后为0.1466元/股，同比减少21.21%[37] - 扣除非经常性损益后的基本每股收益本报告期为0.1159元/股，上年同期调整后为0.1550元/股，同比减少25.23%[37] - 加权平均净资产收益率本报告期为2.41%，上年同期调整后为2.44%，减少0.03个百分点[37] - 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率本报告期为2.42%，上年同期调整后为2.88%，减少0.46个百分点[37] - 营业收入本报告期为3,957,875,061.79元，上年同期调整后为4,597,779,360.10元，同比增长15.47%[38] - 归属于上市公司股东的净利润本报告期为555,725,033.66元，上年同期调整后为705,621,694.37元，同比减少21.24%[38] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润本报告期为557,980,738.18元，上年同期调整后为625,206,060.81元，同比减少10.75%[38] - 经营活动产生的现金流量净额本报告期为2,403,816,787.18元，上年同期调整后为4,827,454,060.42元，同比减少50.21%[38] - 归属于上市公司股东的净资产本报告期末为24,767,672,155.48元，上年度末调整后为22,743,595,493.89元，同比增长8.90%[38] - 总资产本报告期末为157,679,966,113.96元，上年度末调整后为162,368,063,897.46元，同比减少2.89%[38] - 营业收入为45.98亿元，较上年同期39.82亿元增长15.47%[72] - 营业成本为19.49亿元，较上年同期13.45亿元增长44.90%，主要因房地产销售和物业管理成本随收入增加而增加[72] - 销售费用为7254.23万元，较上年同期6045.78万元增长19.99%[72] - 管理费用为2.56亿元，较上年同期2.27亿元增长12.87%[72] - 财务费用为6.71亿元，较上年同期7.93亿元下降15.42%[72] - 经营活动产生的现金流量净额为24.04亿元，较上年同期48.27亿元下降50.21%，因上年同期住宅项目销售回款多，本期相对减少[72] - 投资活动产生的现金流量净额为5.36亿元，上年同期为 -29.92亿元[72] - 筹资活动产生的现金流量净额为 -57.40亿元，上年同期为2.30亿元[72] - 扣除非经常性损益后净利润本报告期为557,980,738.18元，上年同期为625,206,060.81元，变动-10.75%[189] - 2024年6月30日公司资产总计1576.7996611396亿元，较2023年12月31日的1623.6806389746亿元下降2.99%[193] - 2024年6月30日流动资产合计811.7408151737亿元，较2023年12月31日的881.1109217067亿元下降7.87%[193] - 2024年6月30日非流动资产合计765.0588459659亿元，较2023年12月31日的742.5697172679亿元增长3.03%[193] - 2024年6月30日负债合计1095.5654217742亿元，较2023年12月31日的1155.1189127292亿元下降5.16%[194] - 2024年6月30日流动负债合计775.0634541738亿元，较2023年12月31日的809.1547775571亿元下降4.21%[194] - 2024年6月30日非流动负债合计320.5019676004亿元，较2023年12月31日的345.9641351721亿元下降7.36%[194] - 2024年6月30日所有者权益合计481.2342393654亿元，较2023年12月31日的468.5617262454亿元增长2.70%[194] - 2024年6月30日货币资金为75.1776675843亿元，较2023年12月31日的104.0767429944亿元下降27.77%[193] - 2024年6月30日交易性金融资产为34.8832374925亿元，较2023年12月31日的25.9534384956亿元增长34.40%[193] - 2024年6月30日存货为609.8280791085亿元，较2023年12月31日的597.0768532309亿元增长2.14%[193] - 2024年6月30日公司资产总计880.08亿元，较2023年12月31日的832.14亿元增长5.76%[197] - 2024年6月30日公司负债合计770.04亿元，较2023年12月31日的751.03亿元增长2.53%[197] - 2024年6月30日公司所有者权益合计110.04亿元，较2023年12月31日的81.11亿元增长35.67%[197][198] - 2024年半年度营业总收入45.98亿元，较2023年半年度的39.82亿元增长15.47%[200] - 2024年半年度营业总成本35.91亿元，较2023年半年度的30.18亿元增长19.00%[200] - 2024年半年度营业利润9.92亿元，较2023年半年度的11.60亿元下降14.41%[200] - 2024年半年度利润总额9.86亿元，较2023年半年度的11.94亿元下降17.30%[200] - 2024年半年度净利润7.10亿元，较2023年半年度的9.26亿元下降22.26%[200] - 2024年半年度归属于母公司股东的净利润5.56亿元，较2023年半年度的7.06亿元下降21.36%[200] - 2024年半年度其他综合收益的税后净额2.20亿元，较2023年半年度的0.83亿元增长164.55%[200] 非经常性损益情况 - 非流动性资产处置损益为113,844.66元，计入当期损益的政府补助为1,562,385.60元，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的损益为743,747.75元，对外委托贷款取得的损益为1,334,512.58元，其他营业外收入和支出为 - 6,678,159.99元，所得税影响额为1,508,214.46元，少数股东权益影响额（税后）为 - 2,176,179.34元，非经常性损益合计为 - 2,255,704.52元[40] 公司发展格局及战略 - 2024年上半年公司坚持“商业地产 + 商业运营 + 金融服务”发展格局，以商业地产为核心，商业运营为延伸，金融服务为纽带[43] 市场环境情况 - 2024年5月上海发布“沪九条”，新房销售市场去化压力持续，高端住宅市场相对活跃，二手房市场触底反弹，“以价换量”成主流，办公楼及产业园租赁新增供应量同比下降，甲级写字楼租赁价格承压[45] 金融服务板块情况 - 金融服务板块各金融机构强化信用风险管理，加大不良资产处置力度，以金融服务实体经济为宗旨[46] 公司物业规模变化 - 公司持有的主要在营物业面积从2005年约15万平方米增长至338万平方米，主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区[47] 公司资产注入及资金募集情况 - 2023年至2024年上半年公司完成四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入及募集配套资金工作[49] 公司业务管理举措 - 公司按产品类型组建专业化营销管理团队，建立从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，成立项目品质管控中心[48] 公司物业管理优势 - 陆家嘴物业拥有“上海品牌”认证，为旗下商办及会展项目提供优质管理服务[48] 公司区域发展规划 - 公司将继续促进前滩国际商务区产融结合，使其成为上海办公楼市场受关注区域[49] 公司项目开发情况 - 公司与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，开启三林滨江南项目的开发、建设及销售准备[49] - 潍坊社区497 - 02项目11月完成竣工交付，世纪臻邸项目年底取得住宅入住许可证[66] - 前滩公园巷项目9月底开街[69] 公司资产项目变动情况 - 交易性金融资产本期期末数为34.8832374925亿元，占总资产比例2.21%，较上年期末增长34.41%，主要系子公司陆家嘴信托上半年加大标品投资[75] - 其他应收款本期期末数为2.6214560136亿元，占总资产比例0.17%，较上年期末减少77.51%，主要系本期收回耀资置业减资款10.4亿[75] - 一年内到期的非流动资产本期期末数为13.9958719432亿元，占总资产比例0.89%，较上年期末减少78.39%，主要系子公司陆家嘴信托今年上半年存续项目集中到期[75] - 发放贷款和垫款本期期末数为30.5910781928亿元，占总资产比例1.94%，较上年期末增长89.71%，主要系子公司陆家嘴信托新增长期发放贷款和垫款约15亿元[75] - 其他非流动资产本期期末数为15.4180694616亿元，占总资产比例0.98