中国REITs市场发展现状 - 中国REITs市场已从试点走向常态化发行，成为推动不动产金融创新、盘活存量资产、服务实体经济高质量发展的重要工具[1] - 截至2025年10月末，已有近80单REITs项目上市，市场进入“扩容”新阶段[1] - 基础设施、保障性租赁住房、消费类资产等不断被纳入REITs资产范围[1] 市场扩容与焦点议题 - 市场各方关注焦点在于REITs市场如何在扩容中保持稳健，以及如何进一步拓宽资产类型、优化交易结构、完善法律法规[1] - 投资者对REITs产品的信用风险、运营稳定性、信息披露等方面提出了更高要求[1] - 陆家嘴金融沙龙第35期于11月8日聚焦中国REITs市场发展新阶段，探讨其面临的机遇与挑战[1] 行业专家与机构参与 - 沙龙主嘉宾为华安基金管理有限公司公募REITs分管协调人杜煊君，其在多层次REITs领域经验丰富，带领公司完成了张江、百联、外高桥等多单公募REITs产品的发行上市及后续扩募工作[2] - 对话嘉宾包括中证指数有限公司估值业务部总经理周夏风，长期从事资本市场研究工作[5] - 对话嘉宾包括中信证券股份有限公司全球投资银行管理委员会债务融资业务线总监毕自强，拥有超过15年资产证券化和结构融资业务经验，主要负责上海等地区的资产证券化和物流仓储、新能源、IDC等REITs业务[11] 市场实践与标杆案例 - 对话嘉宾上海城投控股投资有限公司副总经理张毅，其公司作为原始权益人于2024年成功牵头发行了长三角地区首单、迄今为止规模最大的保租房公募REITs[13] - 该保租房公募REITs对于打造长三角企业存量资产盘活标杆案例具有典型示范意义[13] - 对话嘉宾大华银行（中国）有限公司房地产、酒店及基建行业主管王吉茹，拥有近二十年银行业务经验，曾为众多国内外大型上市企业提供收并购、海外REITS发行、跨境融资等金融解决方案[19] 未来发展路径探索议题 - 行业对话环节主题为《REITs市场在扩容背景下的发展路径探索》，议题包括扩容背景下REITs具备发行潜力的新资产类型[22] - 议题包括如何平衡市场“量”与“质”的关系，以及原始权益人如何通过REITs实现“轻资产”转型[22] - 议题包括当前REITs市场流动性与估值体系是否成熟，投资机构如何看待REITs的长期配置价值，以及中国REITs市场未来在规则完善、税收政策优化等方面的突破[22]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

时间安排 - 投资者提问预征集时间为2025年11月6日至11月12日16:00前[2][6] - 2025年第三季度报告于2025年10月29日发布[2] - 业绩说明会时间为2025年11月13日15:00 - 16:30[4][5][6] 说明会信息 - 地点为上证路演中心（https://roadshow.sseinfo.com/）[4][5] - 召开方式为上证路演中心网络文字互动[3][4][5] - 主题为2025年上海辖区上市公司三季报集体业绩说明会[4] 参与相关 - 参加人员有公司总经理等，可能调整[5] - 投资者可在线参与，会后可查看情况及内容[6][7] - 联系人闵诗沁，电话021 - 33848801，邮箱invest@ljz.com.cn[7]

公司基本情况 - 公司成立于1994年12月31日，于1993年6月28日在上海证券交易所上市，是国内商业地产龙头企业，核心业务涵盖房地产租赁、销售及物业管理 [1] - 公司控股股东为上海陆家嘴（集团）有限公司，实际控制人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会 [4] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，所属概念板块包括券商相关、证金汇金、国资改革等 [1] 经营业绩表现 - 2025年三季度公司实现营业收入120.38亿元，在行业中排名第5，行业平均数为185.56亿元 [2] - 2025年三季度公司净利润达14.12亿元，在行业中排名第2，行业平均数为-1.37亿元 [2] - 2025年1-9月公司实现营业收入120.38亿元，同比增长74.23%；归母净利润10.62亿元，同比增长0.66% [5] 财务指标分析 - 2025年三季度公司资产负债率为70.03%，高于行业平均的68.96% [3] - 2025年三季度公司毛利率为39.78%，显著高于行业平均的22.73% [3] - 截至2025年三季度末，公司长期持有物业总建筑面积394.66万平方米，成熟物业总建筑面积313.52万平方米 [5] 管理层与股东结构 - 董事长徐而进2024年薪酬为32.83万元，较2023年的104.43万元减少71.6万元 [4] - 总经理邓佳悦2024年薪酬为119.47万元，较2023年的101.33万元增加18.14万元 [4] - 2016年10月18日，A股股东户数为5.94万，较上期减少23.02%；户均持有流通A股数量为4.12万，较上期增加133.83% [5] 业务运营亮点与挑战 - 开源证券指出公司三季度业绩表现亮眼，维持"买入"评级 [5] - 公司持有物业出租率有所下行，甲级办公楼、租赁住宅物业等平均出租率同比有不同程度下降 [5] - 截至2025年9月30日，南方中证500ETF（510500）位居第十大流通股东，持股1714.33万股，相比上期减少34.84万股 [5]

诉讼案件基本信息 - 吉华集团起诉陆家嘴信托营业信托纠纷案已于2025年10月22日获上海市浦东新区人民法院受理 案号为（2025）沪0115民初134357号 目前法院已受理但尚未开庭 [1][2] - 涉案总金额约为6157.42万元 其中投资本金损失为5000万元 投资收益损失暂计至2025年10月21日为1156.42万元 另包括律师费1万元 [1][3] 信托产品及纠纷背景 - 纠纷源于吉华集团2021年投资5000万元购买的《陆家嘴信托-华鼎18号集合资金信托计划》 该产品预期年化收益率为7.10% 到期日为2022年12月15日 [2] - 产品到期后吉华集团未能收回本金及部分理财收益 公司曾于2022年12月21日发布进展公告披露该产品延期兑付 [2] 公司诉讼主张与请求 - 吉华集团主张陆家嘴信托作为受托人未恪尽职守 存在严重违背管理职责 处理信托事务不当的行为 导致投资本金及收益无法收回 [2] - 诉讼请求包括判令被告赔偿投资本金5000万元 赔偿以5000万元为基数按年利率7.1%计算的投资收益损失1156.42万元 并承担相关律师费及诉讼费用 [3] 陆家嘴信托公司概况 - 陆家嘴信托是上海陆家嘴金融发展有限公司控股的法人信托机构 于2012年2月经批准重新登记 注册地位于青岛 业务遍布全国 [3] - 公司注册资本金为104亿元 [3]

诉讼事件概述 - 吉华集团起诉陆家嘴国际信托有限公司，索赔金额超过6157万元 [1] - 案件案由为营业信托纠纷，目前处于法院已受理但尚未开庭的阶段 [1] - 除上市公司外，自然人投资者李某、车某等也以相同案由起诉陆家嘴信托 [1] 涉事信托产品 - 纠纷源于一笔名为华鼎18号的信托产品，该产品于2021年购买，2022年到期但至今未能兑付 [1] - 目前有多位投资者已委托起诉陆家嘴信托，正在等待法院排期 [1]

核心财务表现 - 2025年三季报营业总收入120.38亿元，同比增长74.23% [1] - 2025年三季报归母净利润10.62亿元，同比增长0.66% [1] - 第三季度单季营业总收入54.4亿元，同比增长174.45%，归母净利润2.46亿元，同比增长45.17% [1] 盈利能力指标 - 毛利率为39.78%，同比下降29.9个百分点 [1] - 净利率为11.73%，同比下降36.8个百分点 [1] - 扣非净利润为10.7亿元，同比增长2.41% [1] 成本与费用控制 - 销售费用、管理费用、财务费用总计16.68亿元，三费占营收比为13.86%，同比下降38.6% [1] 资产与负债状况 - 货币资金为88.84亿元，同比增长26.97% [1] - 有息负债为685.36亿元，同比增长1.01% [1] - 应收账款为6.45亿元，同比下降1.12% [1] 每股指标与现金流 - 每股净资产为5.03元，同比增长3.09% [1] - 每股收益为0.21元，同比下降2.32% [1] - 每股经营性现金流为1.51元，同比增长61.5% [1] 历史回报与业务评价 - 公司2024年ROIC为2.64%，近10年中位数ROIC为7.45% [3] - 公司2024年净利率为12.25%，产品或服务附加值高 [3] 分析师预期 - 证券研究员普遍预期2025年业绩为17.43亿元，每股收益均值为0.35元 [2]

投资评级与核心观点 - 报告对陆家嘴维持“买入”投资评级 [2][6] - 核心观点：公司三季度营收利润同比大幅增长，但持有物业出租率有所下行，未来业绩增长可期 [1][6] - 预计公司2025-2027年归母净利润为17.4、18.9、20.5亿元，对应EPS为0.35、0.38、0.41元 [6] - 当前股价对应PE为24.9、22.9、21.2倍 [6] 三季度财务业绩 - 2025年1-9月实现营业收入120.38亿元，同比增长74.23%；实现归母净利润10.62亿元，同比增长0.66% [7] - 三季度单季度实现营业收入54.40亿元，同比增长174.45%；实现归母净利润2.46亿元，同比增长45.17% [7] - 三季度营收大幅增长主要系住宅项目川沙锦绣云澜、世纪臻邸项目结转；归母净利润增长主要系金融业务利润增加 [7] - 2025年1-9月公司毛利率为39.78%，净利率为11.73%，同比分别下降16.96个百分点和6.84个百分点 [7] - 截至2025年三季度末，公司资产负债率为70.03%，权益乘数为3.34，流动比率为1.11，速动比率为0.33 [7] 持有型物业运营情况 - 截至2025年三季度末，公司长期持有物业总建筑面积394.66万平方米，成熟物业总建筑面积313.52万平方米 [8][11] - 甲级办公楼上海平均出租率75%，较2024年同期83%有所下降；天津平均出租率58%，较2024年同期65%下降 [8] - 高品质研发楼上海平均出租率85%，与2024年同期86%基本持平 [8] - 主要商业物业上海平均出租率92%，较2024年同期90%有所提升；天津平均出租率88%，较2024年同期76%显著提升 [8] - 租赁住宅物业平均出租率80%，酒店物业平均出租率72%，均较2024年同期89%和76%有所下滑 [8] 财务预测摘要 - 预测2025年营业收入为151.61亿元，同比增长3.5%；2026年营业收入为155.05亿元，同比增长2.3% [9] - 预测2025年归母净利润为17.43亿元，同比增长15.6%；2026年归母净利润为18.93亿元，同比增长8.6% [9] - 预测2025年毛利率为42.2%，净利率为11.5%；2026年毛利率为40.7%，净利率为12.2% [9] - 预测2025年ROE为4.1%，2026年ROE为4.3% [9]

核心财务表现 - 2025年第三季度营业总收入达120.38亿元，同比大幅增长74.23%，实现连续两年上涨 [1] - 归母净利润为10.62亿元，同比微增0.66% [1] - 经营活动产生的现金流量净额为76.12亿元，同比增长61.50% [1] - 公司摊薄每股收益为0.21元 [5] 盈利能力指标 - 公司最新毛利率为39.78% [4] - 最新净资产收益率（ROE）为4.19% [4] 资产与运营效率 - 资产负债率为70.03%，较上季度下降0.30个百分点 [3] - 总资产周转率为0.07次，同比显著提升70.30%，实现连续两年上涨 [5] - 存货周转率为0.12次，同比大幅提升150.20%，同样实现连续两年上涨 [5] 股权结构 - 公司股东总户数为10.03万户 [5] - 前十大股东合计持股36.19亿股，占总股本比例达71.87% [5] - 控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司持股比例为62.20% [5]

核心观点 - 公司2025年第三季度报告显示，住宅销售业务表现强劲，但房地产租赁现金流入出现下滑 [10][11] - 公司宣布2025年度中期利润分配方案，计划派发现金红利约3.19亿元 [29][30] - 报告期内公司计提资产减值准备约2.29亿元，对当期净利润产生影响 [20][26] 主要经营数据 - 至三季度末，公司持有主要在营物业总建筑面积395万平方米，其中甲级写字楼245万平方米，高品质研发楼32万平方米，商业物业78万平方米，酒店物业27万平方米，租赁住宅物业13万平方米 [10] - 2025年1-9月，公司实现房地产租赁现金流入28.38亿元，同比下降11%；权益租赁现金流入23.08亿元，同比下降12% [10] - 2025年1-9月，公司住宅类物业销售签约面积6.49万平方米，同比增加102%；合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；实现销售现金流入79.35亿元，同比增加116% [11] - 2025年1-9月，公司实现办公项目销售现金流入6.39亿元 [12] - 2025年1-9月，公司竣工项目总面积41.02万平方米，权益竣工面积36.9万平方米 [12] 住宅项目销售情况 - 主要住宅项目去化率表现良好：世纪前滩·天御约99%，世纪前滩·天汇约93%，川沙锦绣云澜约84%，世纪臻邸约70%，陆家嘴太古源源邸第一批至第三批分别为100%、96%及71% [11] - 住宅销售权益签约面积4.89万平方米，同比增加102%；权益合同销售金额55.98亿元，同比增加139%；权益销售现金流入54.19亿元，同比增加109% [11] 资产减值准备 - 2025年前三季度公司计提资产减值准备22,892万元，其中计提信用减值损失14,174万元，计提存货跌价准备8,718万元 [20][25] - 此次计提减少公司2025年前三季度归属于上市公司股东的净利润14,966万元 [26] 利润分配方案 - 公司2025年度中期利润分配方案为向全体股东每10股派发现金红利0.633元（含税） [29][30] - 以2025年9月30日总股本5,035,153,679股计算，合计派发现金红利318,725,227.88元，占2025年前三季度归属于上市公司股东净利润的30.03% [30][35] 公司治理与报告审批 - 公司第十届董事会第六次会议及第十届监事会第六次会议审议通过了《2025年第三季度报告》 [15][33] - 董事会会议应参会董事7人，实际参会7人；监事会会议应参会监事4人，实际参会4人 [15][33] 其他重要事项 - 绿岸公司名下部分土地存在污染问题，相关地块土壤现场治理工作已全部完成，后续工作有序推进中 [6] - 陆家嘴太古源源邸（第三批）预计于2025年9月入市 [6]