资金及项目审议 - 未列入年度预算且超10万元资金使用需上会讨论[6][31] - 工程建设类项目需求变更≥100万元需上会讨论[6][31] - 非工程建设类物资和服务需求变更金额≥100万元需上会讨论[6][31] - 所属项目结算金额超招标立项金额且≥100万元需上会讨论[6][31] - 补充协议金额30万元以上需上会讨论[6][31] - 房地产投资立项金额5000万元以下需上会讨论[8][31] - 物业管理等投资立项金额3000万元以下需上会讨论[8][31] 团体加入审议 - 公司加入年费超10万元社会团体或境外团体需上会讨论[9] - 所属企业加入年费超10万元社会团体等需上会讨论[9] 决策及会议要求 - 决策事项各有利弊时应报送至少2个解决方案并提倾向意见[16] - 总办会会议记录包含七项内容[26] - 会议纪要需领导班子全员会签，由董事长签发[20] - 办公室存档文件包括五类文件[21] 规则执行 - 本规则自董事会批准之日起执行[28]

收入和利润（同比环比） - 营业收入1428.72万元，同比下降94.74%[17] - 归属于上市公司股东的净利润-1896.01万元，同比下降135.04%[17] - 基本每股收益-0.08元/股，同比下降136.36%[17] - 加权平均净资产收益率-1.17%，同比下降4.43个百分点[17] - 2025年上半年公司实现营业收入1428.72万元，归属于上市公司股东的净利润为-1896.01万元[27] - 公司营业收入同比大幅下降94.74%，从2.717亿元降至1,429万元[45] - 房地产销售收入同比下降96.10%，从2.663亿元降至1,038万元[46] - 2025年上半年营业收入大幅下降至1428.7万元，较去年同期2.72亿元下降94.7%[108] - 2025年上半年净亏损1914.3万元，而去年同期净利润为5419.4万元[108] - 归属于母公司股东的净利润为-1896万元，同比下降135%[108] - 基本每股收益为-0.08元，去年同期为0.22元[108] - 营业收入大幅下降至155.3万元，同比减少95.2%[110] - 净亏损为1241.8万元，而去年同期净利润为901.2万元[110] - 2025年半年度合并净利润亏损1914.31万元，其中归属于母公司股东的净亏损为1896.01万元[116] 成本和费用（同比环比） - 营业成本为213.6万元，同比下降57.2%[110] - 管理费用为1994.0万元，同比下降9.3%[110] - 公司整体毛利率下降，房地产销售毛利率下降9.97个百分点至40.60%[48] 经营活动现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额5668.21万元，同比上升188.93%[17] - 经营活动现金流量净额同比改善188.93%，从-6,374万元增至5,668万元[45] - 合并经营活动现金流量净额为5668.2万元，同比改善188.9%[112] - 销售商品提供劳务收到现金1.80亿元，同比增长83.5%[112] - 支付给职工现金1550.1万元，同比下降30.3%[112] 资产和负债状况 - 总资产23.26亿元，较上年度末增长6.16%[17] - 归属于上市公司股东的净资产16.05亿元，较上年度末下降1.17%[17] - 货币资金增加至5.024亿元，占总资产比例21.60%，同比增长4.36个百分点[50] - 存货规模达14.171亿元，占总资产比例60.92%，同比下降3.54个百分点[50] - 合同负债激增至1.638亿元，占总资产比例7.04%，同比增长6.51个百分点[50] - 公司总资产从2024年底的21.91亿元增长至2025年6月30日的23.26亿元，增幅6.2%[105] - 货币资金从3.78亿元增至5.02亿元，增长32.9%[105] - 存货保持高位，从14.12亿元微增至14.17亿元[105] - 合同负债大幅增长，从1163万元增至1.64亿元，增幅1308%[105] - 母公司其他应收款保持高位，从6.85亿元微增至6.89亿元[106] - 母公司长期股权投资保持稳定，为2.56亿元[106] - 年末现金及现金等价物余额4.20亿元，同比下降6.0%[112] - 归属于母公司股东权益17.13亿元，同比增长0.1%[115] - 未分配利润11.21亿元，同比增长0.2%[115] - 2025年半年度合并股东权益总额从年初的16.75亿元下降至16.56亿元，减少1.19亿元（降幅7.1%）[116] - 2025年半年度公司层面净亏损1241.82万元，导致未分配利润减少至6.55亿元[118] - 2024年半年度公司实现净利润901.25万元，并向股东分配利润5228.20万元[117] - 公司总股本保持稳定为2.42亿股，每股面值1元[120] - 2025年半年度少数股东权益从518.45万元下降至516.62万元，减少1.83万元[116] - 公司资本公积保持稳定为996.92万元，较2024年同期996.42万元略有增加[116][117] - 盈余公积保持稳定为2.89亿元，2025年半年度未进行提取[116][118] - 2024年半年度利润分配导致未分配利润减少5228.20万元[117] - 受限资产包括预售监管资金7840.60万元和按揭保证金421.04万元[52] 各业务线表现 - 房地产销售收入同比下降96.10%，从2.663亿元降至1,038万元[46] - 长沙沙河城四期III区B住宅项目本期预售金额225.31万元，本期结算金额1039.21万元[31] - 长沙沙河城二期II区住宅项目本期预售金额19010.21万元，预售面积33474.97平方米[31] - 深圳沙河世纪假日广场商业项目出租率为0%，可出租面积7722.36平方米[32] - 长沙深业中心办公项目出租率为35.8%，已出租面积1189.58平方米[32] - 新乡世纪新城幼儿园项目出租率达100%，可出租面积2579.7平方米[32] - 物业管理服务收入按履约进度确认 采用产出法根据时间进度确定 履约进度不能合理确定时按已发生成本确认收入[182] 各地区表现 - 深圳市2025年1-6月预售新房成交16522套，同比增长11.9%[23] - 长沙市2025年1-6月新建商品住宅网签12915套，环比下降12.8%[24] - 新乡市2025年1-6月主城区住宅新房销售额33.74亿元，同比上涨0.33%[24] - 公司本部实现净利润-1241.82万元，长沙公司净利润-414.43万元，新乡公司净利润-61.01万元[27] - 长沙地区营业收入同比下降94.82%，从2.295亿元降至1,190万元[47] - 深圳地区营业收入同比下降93.53%，从3,296万元降至213万元[47] - 主要子公司长沙深业置业净利润亏损414.43万元，同比下滑108.86%[58][59] - 公司土地储备集中于郑州地区，长沙与新乡已无储备用地[60] 土地储备和项目投资 - 公司总土地储备剩余可开发建筑面积为9.24万平方米，全部位于郑州荥阳[29] - 长沙沙河城二期II区项目规划计容建筑面积37088平方米，累计投资总额16899万元[30] - 公司无新增土地储备项目，土地储备总量保持不变[28] - 公司2025年计划投资总额13,044万元，其中长沙公司投资12,890万元，新乡公司投资154万元[38] - 长沙公司2025年计划销售面积24,892.82平方米，整体去化率40.58%[41] - 新乡公司2025年计划销售面积1,691.25平方米，整体去化率36.77%[42] 融资和资本结构 - 公司期末各类融资余额均为0，包括银行贷款、票据、债券等融资渠道[33] 管理层讨论和指引 - 房地产行业面临市场分化加剧与投资风险上升挑战[60] - 公司推动经营策略转向质量提升与现金流稳健管理[61] 公司治理和股东结构 - 董事长及三名监事因工作调动于2025年离任[65] - 半年度计划不进行现金分红与公积金转增股本[66] - 报告期末普通股股东总数为19,507股[94] - 第一大股东深业沙河（集团）有限公司持股比例为34.02%，持股数量为82,336,070股[94] - 股东孙珊珊持股比例为1.70%，报告期内增持346,800股[94] - 中国工商银行－南方中证全指房地产ETF持股比例为0.89%，报告期内增持838,200股[95] - 江苏河阳线缆有限公司持股比例为0.85%，报告期内增持1,564,100股[95] - 股东吴敏持股比例为0.76%，报告期内增持523,100股[95] - 股东黄子贤持股比例为0.65%，报告期内增持39,000股[95] - 股东李国峰持股比例为0.47%，报告期内增持243,500股[95] - 股东张丽萍通过融资融券信用账户持有1,728,000股[95] - 公司实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会[120] 重大合同和交易 - 公司报告期无重大关联交易、担保、委托理财及其他重大合同[83][87][88][89] 会计政策和税务 - 现金及现金等价物包括库存现金、可随时支付存款及期限短流动性强易转换已知金额现金价值变动风险小投资[132] - 外币交易按交易发生日即期汇率折算记账本位币资产负债表日外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算[133] - 金融资产分为以摊余成本计量以公允价值计量且变动计入其他综合收益以公允价值计量且变动计入当期损益三类[135] - 以摊余成本计量金融资产业务模式为收取合同现金流量合同现金流量特征与基本借贷安排一致[136] - 以公允价值计量且变动计入其他综合收益金融资产业务模式为既收取合同现金流量又以出售为目标[137] - 以公允价值计量且变动计入当期损益债务工具包括未划分为前两类及为消除会计错配指定该类金融资产[140] - 非交易性权益工具投资可指定为以公允价值计量且变动计入其他综合收益列示为其他权益工具投资[141] - 金融资产减值以预期信用损失为基础确认损失准备分为三个阶段计量[142][144] - 应收账款和应收租赁款按整个存续期预期信用损失计量损失准备其他金融工具按信用风险阶段计量[142][144] - 金融资产终止确认条件包括收取现金流量合同权利终止或转移几乎所有风险和报酬或放弃控制[148] - 金融负债初始计量按公允价值扣除交易费用 后续采用实际利率法计量[149] - 存货按成本与可变现净值孰低计量 跌价准备按单个项目计提[152][153] - 投资性房地产中房屋及建筑物年折旧率为3.6% 预计净残值率10%[162] - 投资性房地产中停车场使用寿命25年 年折旧率3.6%[162] - 财务担保合同按公允价值初始计量 后续按预期信用损失准备与摊销余额孰高计量[151] - 长期股权投资对子公司采用成本法核算 合并报表时按权益法调整[156] - 金融工具公允价值优先采用活跃市场报价 次选估值技术[149] - 开发产品结转成本时按实际总成本在已售未售物业间按可售面积比例分摊[152] - 终止确认金融负债时账面价值与支付对价差额计入当期损益[149] - 权益法下长期股权投资按应享被投资单位净损益份额确认投资损益[158] - 固定资产折旧采用年限平均法，房屋及建筑物年折旧率3.60%，机器设备/电子设备/办公设备/其他设备年折旧率18.00%，运输工具年折旧率15.00%[164] - 固定资产预计净残值率统一为10.00%[164] - 借款费用资本化中断阈值：非正常中断连续超过3个月时暂停资本化[168] - 长期待摊费用摊销年限：装修费5年，其他项目2年[170] - 企业年金缴费标准：公司按职工工资总额8%缴纳补充养老保险[175] - 资产减值测试以可收回金额（公允价值减处置费用与未来现金流量现值较高者）为准[171] - 减值损失一经确认后续期间不予转回[172] - 辞退福利在不能单方面撤回解除劳动关系计划时确认负债[176] - 预计负债按最佳估计数计量，重大货币时间价值影响需折现处理[178] - 财务担保合同损失准备列为预计负债[179] - 房地产销售收入确认条件包括项目竣工备案、销售合同签订、收到首付款及确定余下房款付款安排、合理预估总建造成本和可销售面积[183] - 物业管理服务收入按履约进度确认 采用产出法根据时间进度确定 履约进度不能合理确定时按已发生成本确认收入[182] - 合同成本分为履约成本和取得成本 履约成本在确认收入时结转主营业务成本 取得成本按摊销期限计入损益或资产[184] - 存在重大融资成分的合同按现销价格确定交易价格 差额用实际利率法摊销 支付间隔不超过一年不考虑融资成分[184] - 政府补助分为与资产相关和与收益相关 资产相关确认为递延收益在资产使用寿命内分摊 收益相关按补偿期间计入损益[185] - 递延所得税资产/负债根据计税基础与账面价值差额确认 以很可能取得应纳税所得额为限确认递延所得税资产[188] - 租赁负债按未付租赁付款额现值确认 可变租金不纳入付款额 一年内支付部分列示为一年内到期非流动负债[192] - 使用权资产成本包括租赁负债初始金额、已付付款额、初始直接费用等 扣除租赁激励 按所有权获取情况计提折旧[192] - 短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，租金支出按直线法计入损益[193] - 符合条件的租金减免采用简化方法，未折现减免金额计入当期损益并调整租赁负债[193] - 经营租赁租金收入按直线法确认，可变租金按销售额比例在实际发生时计入收入[194] - 企业所得税标准税率为25%，小型微利企业深业置地物业实际有效税率为5%[199] - 增值税适用税率包括13%、5%、9%及3%，房地产业务一般计税方法下税率为9%[199] - 房产税从价计征按房产余值1.2%缴纳，从租计征按租金收入12%缴纳[199] - 土地增值税按超率累进税率30%-60%计缴[199] - 土地使用税按实际占用面积6.00-12.00元/平方米计缴[199] - 2024-2027年新购低于500万元设备可一次性计入成本费用税前扣除[199] - 深业置地物业作为小规模纳税人享受地方税种减半征收优惠[200]

市场行情 - 权益市场多数下跌 上证综指下跌1.76% 深证综指下跌1.91% 沪深300下跌1.49% 中证500下跌1.46% [1] - 申万房地产指数下跌3.51% 跌幅显著高于大盘指数 [1] 个股表现 - 房地产板块涨幅前五个股 中新集团涨10.00% 上实发展涨1.28% 皇庭B涨1.22% 陆家B股涨0.45% 外高B股涨0.26% [2] - 跌幅前五个股 万通发展跌10.03% 深深房A跌10.01% 深深房B跌9.94% 沙河股份跌8.59% 大名城跌7.07% [2] 政策动态 - 上海推进城中村改造 优先改造群众需求迫切/安全隐患多的区域 改造范围包括中心城区周边/老城镇/城乡结合部集体建设用地 [3] - 采用整体改造/规划拔点/整治提升三种方式 可通过储备改造/委托改造/集体经济组织自行改造或合作改造等途径实施 [3] 土地市场 - 南通海门区底价成交两宗住宅用地 总成交额8.03亿元 楼面价分别为3370元/平方米和3350元/平方米 溢价率均为0% [4] - 福州闽侯县成交加油加气站用地 首邑交建投资以5400万元底价竞得 楼面价21022.87元/平方米 土地面积5137.26平方米 [5] 公司动态 - 华侨城A控股股东计划增持 金额介于1.11亿至2.20亿元 工商银行提供不超过1.98亿元专项贷款 期限不超过36个月 [6] - 上海金茂投资公告"22金茂04"债券回售安排 债券余额20亿元 票面利率3.60% 回售资金兑付日为9月29日 [7]

公司财务信息披露 - 公司2025年半年度报告披露日期为2025年8月30日 [1]

地产股市场表现 - A股市场地产股进一步走弱 [1] - 万通发展、深深房A、深深房B跌停 [1] - 御银股份跌超8% [1] - 沙河股份、大名城跌超5% [1] - 华联控股、京能置业、衢州发展跌超4% [1]

股价及交易表现 - 2025年8月25日收盘价15.17元，单日上涨2.57% [1] - 换手率9.68%，成交量23.44万手，成交金额3.49亿元 [1] - 主力资金净流出2285.09万元，占成交额6.55%，其中超大单净流出1072万元（占比3.07%）、大单净流出1213.09万元（占比3.48%） [1] 资金流向结构 - 中单资金净流出1293.06万元，占成交额3.71% [1] - 小单资金净流入992.03万元，占成交额2.85% [1] 财务业绩表现 - 2025年一季报营业总收入794.2万元，同比大幅减少96.23% [1] - 归属净利润953.78万元，同比减少120.56% [1] - 扣非净利润954.05万元，同比减少120.38% [1] 财务健康状况 - 流动比率3.742，速动比率0.797 [1] - 资产负债率23.23% [1] 公司基本信息 - 成立于1987年，位于深圳市，主要从事房地产业 [1] - 注册资本24204.6224万人民币，实缴资本24204.6224万人民币 [1] - 法定代表人陈勇 [1] 企业投资与经营动态 - 对外投资9家企业，参与招投标项目93次 [2] - 拥有专利信息6条，行政许可15个 [2]

公司股价表现 - 沙河股份股票于8月21日盘中跌停 [1] - 公司总股本为201,705,187股 是深业集团成员企业及深圳市政府在香港的窗口企业 [1] 基金持仓情况 - 南方中证房地产ETF为沙河股份前十大股东 持股比例为0.86% [1] - 该基金今年一季度对沙河股份进行增持操作 [1] 基金业绩表现 - 南方中证房地产ETF今年以来收益率为3.28% 同类排名3223/3420 [1][2] - 近1周涨幅2.83% 近1月涨幅6.36% 近3月涨幅10.78% 近6月涨幅6.71% [2] - 同期同类平均收益率为17.84% 该基金表现显著低于行业平均水平 [2] - 跟踪标的涨幅为2.85% 基金收益率3.28%略微跑赢基准 [2] 基金经理背景 - 南方中证房地产ETF基金经理为罗文杰 [4] - 罗文杰累计任职时间12年又124天 现任基金资产管理规模1397.04亿元 [6] - 具有美国南加州大学数学金融硕士和美国加州大学计算机科学硕士学历 [5] - 曾任职于摩根士丹利投资银行从事量化分析工作 2008年9月加入南方基金 [5] - 现任南方基金指数投资部总经理 自2017年8月25日起管理南方房地产ETF [5] 基金管理公司 - 南方基金管理股份有限公司成立于1998年3月 [6] - 公司股权结构为华泰证券持股45% 深圳市投资控股持股30% 厦门国际信托持股15% 兴业证券持股10% [6] - 公司董事长为周易 总经理为杨小松 [6]

市场整体表现 - 沪指8月18日上涨0.85% [1] - 申万行业中有29个行业上涨 通信行业涨幅4.46%居首 综合行业涨幅3.43%次之 [1] - 房地产行业下跌0.46% 石油石化行业下跌0.10% 房地产为当日跌幅最大行业 [1] 资金流向概况 - 两市主力资金全天净流出160.57亿元 [1] - 8个行业主力资金净流入 电子行业净流入50.40亿元且上涨2.48% 通信行业净流入49.04亿元且上涨4.46% [1] - 23个行业主力资金净流出 非银金融行业净流出70.87亿元居首 电力设备行业净流出50.90亿元次之 医药生物、基础化工、房地产等行业净流出较多 [1] 房地产行业个股表现 - 房地产行业100只个股中40只上涨 45只下跌 1只涨停 1只跌停 [2] - 行业主力资金净流出20.04亿元 [2] - 45只个股资金净流入 10只净流入超千万元 西藏城投净流入5556.54万元居首 天保基建净流入3357.39万元 荣盛发展净流入2280.53万元 [2] - 资金净流出个股中6只超5000万元 万通发展净流出7.58亿元居首 衢州发展净流出5.81亿元 保利发展净流出1.80亿元 [2][3] 房地产行业资金流入明细 - 西藏城投上涨4.63% 换手率4.20% 主力资金流入5556.54万元 [2] - 天保基建上涨1.12% 换手率5.66% 主力资金流入3357.39万元 [2] - 荣盛发展上涨0.70% 换手率3.50% 主力资金流入2280.53万元 [2] - 栖霞建设下跌0.71% 换手率5.58% 主力资金流入2000.36万元 [2] - 光大嘉宝上涨1.32% 换手率6.04% 主力资金流入1947.89万元 [2] 房地产行业资金流出明细 - 万通发展下跌9.96% 换手率21.48% 主力资金流出75766.99万元 [3] - 衢州发展下跌2.55% 换手率10.69% 主力资金流出58141.42万元 [3] - 保利发展下跌1.47% 换手率1.87% 主力资金流出17950.08万元 [3] - 张江高科上涨0.03% 换手率5.67% 主力资金流出16700.83万元 [3] - 招商蛇口下跌1.31% 换手率0.88% 主力资金流出8542.24万元 [3]

板块整体表现 - 房地产开发板块当日下跌0.45% 领跌个股为万通发展（跌幅9.96%）[1] - 上证指数上涨0.85%至3728.03点 深证成指上涨1.73%至11835.57点[1] - 板块资金呈现分化态势：主力资金净流出20.12亿元 游资净流入8.05亿元 散户净流入12.08亿元[2] 个股涨跌情况 - 涨幅前列个股包括沙河股份（涨8.89%至16.53元） *ST南置（涨5.06%至4.36元） 深振业A（涨5.05%至7.70元）[1] - 跌幅显著个股除万通发展外 包括信达地产（跌3.56%至4.06元） *ST荣控（跌2.70%至9.02元） 衢州发展（跌2.55%至5.34元）[2] - 成交额居前个股为衢州发展（50.03亿元） 保利发展（18.10亿元） 电子城（17.12亿元）[1][2] 资金流向特征 - 西藏城投获主力资金净流入5466.96万元（净占比12.21%） 但游资与散户资金分别净流出1001.04万元和4465.92万元[3] - 天保基建主力净流入3460.23万元（占比12.28%） 荣盛发展主力净流入2661.04万元（占比13.67%）[3] - 黑牡丹获主力净流入2074.14万元（占比9.34%） 同时游资小幅净流入189.67万元[3]

核心观点 - 深圳国资委旗下多家小市值公司因政策驱动转型、资产整合需求及壳资源特性被市场视为潜在借壳标的 重组概率分高、中两档 需关注政策落地与实质进展 [2][3][5] 高重组概率标的 - 深振业A（000006）地产主业承压 2023年减值9.6亿元 预留50亿元现金储备 腾壳需求迫切 与新凯来技术存在高管交叉 符合深圳"20+8"科技转型政策 深圳国免注入概率50%-60% 资产规模估值191亿元 [2] - 深纺织A（000045）偏光片业务受三利谱挤压 亟需转型半导体材料 2023年终止收购恒美光电后二次重组预期升温 新凯来材料子公司或成潜在标的 前十大股东持股集中达54.68% 资金押注明显 [2] 中等重组概率标的 - 特发信息（000070）市值126亿元 深圳国资委持股36.99% 光纤业务毛利率跌至12% 亏损倒逼转型 曾合作华为光模块 适配AI算力资产注入 [2][3] - 沙河股份（000014）市值28亿元 深圳国资委控股 典型小市值轻资产公司 员工仅109人且无土地储备 壳资源干净 与深免集团协同性强 2025年5月因并购重组新规涨停 [2] - 深赛格（000058）深圳赛格集团持股52.71% 华强北电子市场萎缩 或转型科技孵化平台 与深港半导体产业园合作传闻推动重组预期 [4] - 申科股份（002633）深圳汇理拟以14亿元收购41.89%股权 五年卖壳终现曙光 新股东承诺注入产业资源 若股权分布达标可避免退市 存在保壳与重组双预期 [4] 核心监测点 - 深圳"20+8"产业基金二期投向将于2025下半年公布 新凯来设备量产进度影响深振业A逻辑 深圳国免资本化路径需明确化 [3][5]