投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研（含个人投资者来访）、分析师会议、电话会议 [2] - 参与单位及人员包括开源证券陈雪丽、坚果基金盖伟伟等 [2] - 时间为2022年12月13日，地点在线，公司接待人员有董事会秘书尚鹏超、证券事务代表肖慧 [2] 生猪养殖业务情况 - 2022年11月，育肥猪平均生产成本约为16.50元/kg，随着管理水平提升等，明年生产成本还有较大下降空间 [2] - 截至2022年三季度末，生产性生物资产账面价值为4.12亿元，母猪存栏数约为10.5万头 [2] - 截至2022年11月末，已交付的栏位规模为繁殖场约8.8万头，育肥场约90万头 [3] 公司战略规划 - 致力于提升项目管理水平、降本增效，持续关注行业内并购机会，将根据市场行情和实际情况合理安排 [3] - 聚焦以生猪养殖为核心的现代农业，对房地产业务仅限于开发和运营既有存量土地，不再新增其他房地产项目 [3]

生猪销售与存栏情况 - 2022年1 - 11月累计销售生猪111.6万头（其中仔猪22.18万头），11月单月销售生猪11.18万头（其中仔猪2.73万头） [2] - 截至2022年11月底，母猪存栏约10.8万头（基础母猪约8.6万头，后备母猪约2.2万头），育肥猪存栏约67.85万头 [3] 生产成本情况 - 2022年11月，育肥猪平均生产成本约为16.50元/kg，断奶仔猪平均生产成本为423元/头 [3] 降低饲料成本措施 - 调整原料配方实现精准营养和成本控制，通过远期采购等方式降低原料采购成本 [3] - 在各项目周边配建饲料厂，将饲料供应从委托加工模式转为自供自产模式，降低代工及运输费用等成本 [3] 养殖项目指标 - 2022年11月，生猪养殖项目的配种分娩率约为87%，育肥猪上市率约为86% [3] 在建工程情况 - 三季度末在建工程10亿多，主要是生猪养殖项目建设支出 [3] 商品猪销售价格 - 广东省生猪平均市场价格一般高于全国平均水平，2022年11月公司商品猪销售均价为23.90元/kg [3] 生猪养殖团队情况 - 生猪养殖业务由副总裁兼首席运营官吴志君分管，其经验丰富且荣誉众多 [3] - 京基智农技术研究院院长张桂红把控生物安全，副总裁谢永东及王鸿鹤在多方面有丰富经验 [4] - 项目中层管理人员初期引进人才，后续内部选拔，公司持续培养和储备人才 [4] 房地产再融资政策影响 - 证监会房地产再融资措施对涉房企业是利好，公司将根据情况适时考虑再融资 [4]

公司战略规划 - 公司整体战略格局为“适度多元化的相对产业聚焦”，适度多元化格局由历史造成，相对产业聚焦于农业，选择农业金融作为发展方向 [2] - 公司错过2002 - 2012年饲料行业黄金10年，未来转型要做全面信息化建设和梳理，带领行业进行战略、组织和人员变革 [3] - 公司未来目标是做领先的中国农业金融服务商 [3] 金融板块发展 - 金融板块走自我资源积累及内增性发展道路，先做强再做大 [3] - 公司做农业金融有三方面优势：人才方面，丰收贷集聚5个人民大学毕业的青年才俊，定位为“揽人才、抢牌照、上规模、要利润”；商业模式方面，结合产业链和行业现状开发8大盈利模式，建立资金闭环管理；协同性方面，公司业务多元，客户数量庞大且注重质量，互联网金融产业化和收益率下降是机会 [3][4] - 公司资金雄厚，有强大股东背景 [4] 平台相关问题 - 平台收益来自交易，成本包括推广费用、管理成本和办公成本 [4] - 公司有一系列品牌战略，未来将丰收贷和农业金融高度捆绑，3 - 5年后互联网金融将是产业链金融的天下，会出现大而全和有自身特色两种类型 [4]

生产指标 - 2022年10月，育肥猪平均生产成本（不含母猪死淘损失）为16.41元/kg [2] - 2022年10月，断奶仔猪平均生产成本为421元/头 [3] - 2022年10月，生猪养殖项目配种分娩率为85.24%，育肥猪上市率为86.67%，PSY约25头 [3] 种猪情况 - 投产初期种猪主要外购，现搭建自有种猪体系，后续将自产自供以降低成本 [3] 饲料厂建设 - 高州、贺州、文昌饲料厂已投产运营，徐闻饲料厂2022年9月封顶，预计年底投产运营 [3] - 现阶段配建饲料厂为满足自身养殖需求，未来有富余产能会考虑代工或外售 [3] 销售情况 - 2022年10月商品猪销售均价为27.44元/kg [3] 疫情影响 - 生猪出栏未受疫情影响，采用高效周转生产方式，不存在压栏情况 [3] 人才储备 - 建立全面人才培养及储备计划，完善引入标准和晋升机制 [4] - 引进行业骨干及管理人员，内部竞聘选拔干部，引入大学生专项培养 [4] 地产项目 - 山海御园项目预计2022年四季度开始入伙交付并确认收入，最迟交付时间为2023年3月 [4] - 山海公馆项目（住宅部分）预计2023年下半年开始交付，最迟交付时间为2023年12月 [4] 盈利情况 - 房地产业务收入四季度逐步确认，生猪养殖业务受猪价影响，全年业绩不确定 [4]

生猪养殖项目 - 公司生猪养殖项目设计总产能约192万头 [2] - 上半年累计销售37,869头猪，其中商品猪3,828头，仔猪31,902头，淘汰猪2,139头 [3] - 母猪存栏共7万头，其中基础母猪5.3万头，后备母猪1.7万头 [3] - 公司采用闭群繁育模式，建立曾祖代-祖代-父母代的完整育种体系 [3] 饲料供应 - 目前生猪养殖所需饲料主要采取委托加工的方式 [3] - 未来饲料供应将从代工模式转为自产模式，预计养殖成本将明显下降 [3] - 高州项目配建的饲料厂预计年底可开始生产饲料 [4] 成本控制 - 公司目前尚未有项目实现满产，成本数据的参考性不强 [3] - 未来可通过饲料自产、停止外购种猪及精细化运营等方式进行成本控制 [3] 猪周期与市场策略 - 猪价已跌破行业内大多数养殖企业的成本 [3] - 公司将采取多方面措施持续降本，并积极打造全产业链经营模式 [3] - 公司对生猪期货保持积极关注，但目前尚未参与相关业务 [4] 房地产项目 - 公司存量房地产项目预计可回流资金约150亿元 [3] - 山海上园四期项目已于2021年7月份开盘，三期项目预计于2022年4月份开盘 [3] 楼房养殖模式 - 楼房养猪土地利用率对比传统模式提高5倍 [4] - 楼房养殖具备生物安全、管理效率等方面的优势 [4] 人才招聘与产学研合作 - 公司持续引入行业内专业管理人才及技术骨干，并通过校招引入优秀大学生 [4] - 公司与华南农业大学开展产学研合作，为项目高水平运营管理提供技术支持 [4] 非洲猪瘟防控 - 公司采用全进全出、封闭管理的方式，全程全密闭空气过滤，提高生物安全防控等级 [5] - 报告期内公司通过各项防控机制确保了非洲猪瘟零发生 [5] - 公司将继续完善生物安全体系建设，重点推进洗消/消毒中心的建设 [5]

公司基本信息 - 证券代码为 000048，证券简称为京基智农，编号为 2021 - 003 [1] - 2021 年 11 月 3 日上午以在线形式进行投资者关系活动（电话会议），参与单位有华西证券、中邮基金等，公司接待人员有董事会秘书尚鹏超等 [2] 业务亏损原因 - 第三季度亏损，因生猪养殖项目处于产能提升阶段，营业成本、固定资产折旧及人力成本增加，受生猪死淘和市场价格下跌影响，生猪养殖业务亏损 [3] 地产业务规划 - 发展现代农业是长期战略，不再新增房地产项目，深圳宝安西乡山海御园 2021 年 7 月开盘预售，山海公馆预计 2022 年 4 月开盘，两项目预计回流资金约 150 亿元 [3] - 随着生猪养殖项目产能提升和房地产项目销售去化，以生猪养殖为主的现代农业营收占比将增加 [3] 生猪养殖业务 出栏规划 - 已建成投产及在建项目完全达产后出栏量约 200 万头，目前出栏量少，今年出栏约 20 万头（含仔猪） [3] - 因预计明年上半年猪价低谷，适度控制出栏规模，预估明年出栏 100 万头以上，会根据市场变化安排生产和出栏计划 [3] 成本目标 - 生猪养殖项目未达完整交付及满产阶段，亏损与出栏量不匹配，盈亏与市场行情相关 [3] - 明年完全成本目标为 16.3 元/kg，持续推进降本增效 [3] 团队构成 - 养殖管理团队为有多年集团化专业养殖运营管理经验的专家及人才 [4] - 副总裁兼首席运营官吴志君负责全面分管，有近 40 年行业经验，副总裁谢永东负责开发拓展等工作 [4] - 2019 年以来持续引进专业人才、技术骨干及优秀大学生 [4] 养殖模式优势 - 楼房养殖模式采用全进全出、封闭管理，全程全密闭空气过滤，提高生物安全防控等级，降低疫病风险，确保非瘟零发生 [4] 固定资产折旧方法 - 房屋等建筑物按 20 年折旧，设备按 10 年折旧，种猪等生物资产按 3 年折旧 [4] 资金储备情况 - 在售山海御园项目至三季度末累计预收超 35 亿元，去化完成预计回款 110 亿元，明年上半年山海公馆项目开盘预售预计更多回款 [4] - 拥有约 60 亿元银行综合授信额度，已提取约 21 亿元，剩余额度充裕，资金储备足以应对行业周期变化，会合理安排投资发展节奏 [4]

股权结构 - 公司控股股东为京基集团，第二大股东深圳市京基时代实业有限公司系京基集团全资子公司，京基集团合计控制公司 72.89%的股权 [2] 地产项目资金情况 - 山海上园三、四期项目预计可回笼资金约 150 亿元，截至 9 月底，山海御园商品房累计销售金额 57.75 亿元，累计预收款项 35.87 亿元，目前资金充足 [2] 生猪养殖情况 - 前三季度公司已投产生猪养殖项目处于产能逐步提升阶段，出栏量相对较少，截至三季度末，能繁母猪存栏约 3.6 万头，后备母猪约 2.1 万头 [2][3] - 已建成投产及在建的徐闻、高州、文昌、贺州等项目达产后可实现出栏量约 200 万头 [3] 猪价看法 - 短期受元旦、春节节日消费、肉类腌制需求及国家收储影响，猪肉价格上涨，但因生猪产能及能繁母猪存栏仍处高位，无法判断猪价拐点 [3] 贷款情况 - 半年报 18 亿多长期借款中，6 亿是地产开发贷，约 12 亿为农业项目贷款，农业项目贷款期限 5 - 10 年，利率区间 3.5% - 6.3% [3] 种猪情况 - 引进的种猪包括长白、大白及 PIC 配套系 [3] - 已在徐闻项目建立 1500 头规模核心群和 6000 头扩繁群，能满足现有项目种猪需求，暂时无需外购 [3]

生猪养殖情况 - 截至2021年三季度末，母猪存栏约7.7万头，其中基础母猪约5.6万头，后备母猪约2.1万头 [2] - 徐闻一期、二期、三期、高州项目、文昌项目、贺州一期已引种投产（未满产），贺州二期9月开工建设，全部建成达产后预计年出栏超200万头，已投产项目预估明年出栏100万头以上 [2] - 明年完全成本目标为16.3元/kg，以推进已开工项目建设及降本增效为工作重心，未来根据市场情况把握生产及扩建计划 [2] 猪价看法 - 猪周期约3 - 5年，短期受消费旺季影响猪肉价格上涨，但生猪产能及能繁母猪存栏仍处高位，产能去化需时间 [3] 非洲猪瘟防范 - 项目前期选址考虑生物安全及防疫条件，采用全进全出、封闭管理，全程全密闭空气过滤；京基智农技术研究院开展相关研究，自引种投产至今非瘟零发生 [3] 房地产项目情况 - 存量地产业务为宝安西乡山海上园三、四期，均已开工，四期7月开盘预售，三期预计明年上半年开盘预售，收入确认受项目建设及交付进度影响 [3] 饲料项目进展 - 高州年产18万吨饲料厂11月末正式投产，徐闻、文昌、贺州项目配建饲料厂在建，投产前饲料委托加工，未来将转为自产模式 [3] 资产负债率情况 - 资产负债率高因预售楼盘预收款项和生猪养殖项目前期投资，明年随着房地产收入结转和生猪出栏量增加，负债率将下降 [3] 业绩预期 - 明年业绩受生猪市场行情、房地产项目建设及交付进度影响，具体以公司后续公告为准 [3][4] 其他情况 - 目前暂无股份回购计划 [4]

生猪养殖业务发展 - 公司近年转型大力发展生猪养殖业务，2018年受非洲猪瘟影响，生猪价格大幅上涨，散养户退出，行业向现代化、规模化发展 [2] - 公司2022年商品猪出栏量将超过100万头，其中徐闻项目约60万头，高州项目30余万头，文昌及贺州项目亦有商品猪出栏 [2] - 公司已投建生猪养殖项目预计2023年出栏量将进一步增加 [2] 生猪养殖项目负责人 - 公司副总裁兼首席运营官吴志君负责生猪养殖业务，具备丰富的养殖管理经验，曾任职于广西农垦集团有限公司 [3] 饲料厂建设与供应 - 公司已投资建设的生猪养殖项目均有配套建设饲料厂，高州年产18万吨饲料厂已竣工并于2021年11月末投产 [3] - 贺州年产36万吨猪饲料及6万吨预混料项目已于2021年12月末封顶，徐闻（36万吨）、文昌（12万吨）饲料厂亦在稳步推进 [3] - 未来随着公司配建饲料厂的陆续投产，饲料供应将从代工模式转为自供自产模式 [3] 养殖业务人员与招聘 - 公司养殖业务板块人员约1,800人，部分为行业内具有大型集团化集约化养殖经验的生产骨干及管理人员 [3] - 另一部分通过校园招聘引入优秀大学生进行系统专项培养，储备后备优秀干部及梯队人才 [3] 资金支持与融资 - 公司目前在售的山海御园项目至2021年末预收款项超60亿元，项目完全去化预计可实现110亿元的现金回款 [3] - 山海公馆项目预计于2022年上半年开盘，货值在40亿元左右，公司现阶段自有资金充足 [3] - 公司拥有约40亿元的银行综合授信额度，足以支持生猪养殖业务开展 [3] - 公司目前约有15亿元农业项目贷款，贷款利率区间为3.5%-6% [3] 未来布局与战略 - 公司致力于在广东省及周边建设繁殖育肥一体化楼房猪场，产品主要供应以深圳为主的粤港澳大湾区市场 [4] 固定资产折旧 - 公司生猪养殖项目固定资产折旧年限：房屋及建造物20年，机器设备10年，电子设备、运输工具5年 [4]

产能规划 - 截至2021年12月底，公司实现母猪存栏约8.95万头，其中基础母猪约6.68万头，后备母猪约2.27万头 [2] - 预计2022年出栏量超100万头，2023年出栏规模超200万头 [2] 地产项目 - 山海御园项目至2021年三季度末已预收款项超35亿元，项目去化完成预计可实现110亿元现金回款 [2] - 山海公馆项目预计于2022年上半年开盘 [2] - 公司自有资金充足，拥有约40亿元银行综合授信额度 [2] 疫病防控 - 公司所有生猪养殖项目从规划到运营考虑疫病防控，养殖场实施循环封闭式管理，建立严格生物安全防疫体系，确保非瘟零发生 [3] 饲料供应 - 已投资建设的生猪养殖项目均配套建设饲料厂，高州年产18万吨饲料厂2021年11月末投产，贺州年产36万吨猪饲料及6万吨预混料项目2021年12月封顶，徐闻（36万吨）、文昌（12万吨）饲料厂在建设中 [3] - 配建饲料厂投产前，生猪养殖项目饲料主要委托当地第三方生产，未来逐步转为自供自产 [3] 管理团队 - 生猪养殖项目管理团队成员为有多年集团化专业养殖运营管理经验的专家及人才 [3] - 项目中层管理人员主要从行业内引进，公司持续培养技术骨干及优秀大学生储备后备干部 [3] 市场供应 - 公司作为深圳“菜篮子”产品、“圳品”供应单位，已向深圳市场稳定供应生猪 [3] - 公司正根据相关要求申请生猪供港业务 [3]