生猪养殖情况 - 截至2021年三季度末，母猪存栏约7.7万头，其中基础母猪约5.6万头，后备母猪约2.1万头 [2] - 徐闻一期、二期、三期、高州项目、文昌项目、贺州一期已引种投产（未满产），贺州二期9月开工建设，全部建成达产后预计年出栏超200万头，已投产项目预估明年出栏100万头以上 [2] - 明年完全成本目标为16.3元/kg，以推进已开工项目建设及降本增效为工作重心，未来根据市场情况把握生产及扩建计划 [2] 猪价看法 - 猪周期约3 - 5年，短期受消费旺季影响猪肉价格上涨，但生猪产能及能繁母猪存栏仍处高位，产能去化需时间 [3] 非洲猪瘟防范 - 项目前期选址考虑生物安全及防疫条件，采用全进全出、封闭管理，全程全密闭空气过滤；京基智农技术研究院开展相关研究，自引种投产至今非瘟零发生 [3] 房地产项目情况 - 存量地产业务为宝安西乡山海上园三、四期，均已开工，四期7月开盘预售，三期预计明年上半年开盘预售，收入确认受项目建设及交付进度影响 [3] 饲料项目进展 - 高州年产18万吨饲料厂11月末正式投产，徐闻、文昌、贺州项目配建饲料厂在建，投产前饲料委托加工，未来将转为自产模式 [3] 资产负债率情况 - 资产负债率高因预售楼盘预收款项和生猪养殖项目前期投资，明年随着房地产收入结转和生猪出栏量增加，负债率将下降 [3] 业绩预期 - 明年业绩受生猪市场行情、房地产项目建设及交付进度影响，具体以公司后续公告为准 [3][4] 其他情况 - 目前暂无股份回购计划 [4]

生猪养殖业务发展 - 公司近年转型大力发展生猪养殖业务，2018年受非洲猪瘟影响，生猪价格大幅上涨，散养户退出，行业向现代化、规模化发展 [2] - 公司2022年商品猪出栏量将超过100万头，其中徐闻项目约60万头，高州项目30余万头，文昌及贺州项目亦有商品猪出栏 [2] - 公司已投建生猪养殖项目预计2023年出栏量将进一步增加 [2] 生猪养殖项目负责人 - 公司副总裁兼首席运营官吴志君负责生猪养殖业务，具备丰富的养殖管理经验，曾任职于广西农垦集团有限公司 [3] 饲料厂建设与供应 - 公司已投资建设的生猪养殖项目均有配套建设饲料厂，高州年产18万吨饲料厂已竣工并于2021年11月末投产 [3] - 贺州年产36万吨猪饲料及6万吨预混料项目已于2021年12月末封顶，徐闻（36万吨）、文昌（12万吨）饲料厂亦在稳步推进 [3] - 未来随着公司配建饲料厂的陆续投产，饲料供应将从代工模式转为自供自产模式 [3] 养殖业务人员与招聘 - 公司养殖业务板块人员约1,800人，部分为行业内具有大型集团化集约化养殖经验的生产骨干及管理人员 [3] - 另一部分通过校园招聘引入优秀大学生进行系统专项培养，储备后备优秀干部及梯队人才 [3] 资金支持与融资 - 公司目前在售的山海御园项目至2021年末预收款项超60亿元，项目完全去化预计可实现110亿元的现金回款 [3] - 山海公馆项目预计于2022年上半年开盘，货值在40亿元左右，公司现阶段自有资金充足 [3] - 公司拥有约40亿元的银行综合授信额度，足以支持生猪养殖业务开展 [3] - 公司目前约有15亿元农业项目贷款，贷款利率区间为3.5%-6% [3] 未来布局与战略 - 公司致力于在广东省及周边建设繁殖育肥一体化楼房猪场，产品主要供应以深圳为主的粤港澳大湾区市场 [4] 固定资产折旧 - 公司生猪养殖项目固定资产折旧年限：房屋及建造物20年，机器设备10年，电子设备、运输工具5年 [4]

产能规划 - 截至2021年12月底，公司实现母猪存栏约8.95万头，其中基础母猪约6.68万头，后备母猪约2.27万头 [2] - 预计2022年出栏量超100万头，2023年出栏规模超200万头 [2] 地产项目 - 山海御园项目至2021年三季度末已预收款项超35亿元，项目去化完成预计可实现110亿元现金回款 [2] - 山海公馆项目预计于2022年上半年开盘 [2] - 公司自有资金充足，拥有约40亿元银行综合授信额度 [2] 疫病防控 - 公司所有生猪养殖项目从规划到运营考虑疫病防控，养殖场实施循环封闭式管理，建立严格生物安全防疫体系，确保非瘟零发生 [3] 饲料供应 - 已投资建设的生猪养殖项目均配套建设饲料厂，高州年产18万吨饲料厂2021年11月末投产，贺州年产36万吨猪饲料及6万吨预混料项目2021年12月封顶，徐闻（36万吨）、文昌（12万吨）饲料厂在建设中 [3] - 配建饲料厂投产前，生猪养殖项目饲料主要委托当地第三方生产，未来逐步转为自供自产 [3] 管理团队 - 生猪养殖项目管理团队成员为有多年集团化专业养殖运营管理经验的专家及人才 [3] - 项目中层管理人员主要从行业内引进，公司持续培养技术骨干及优秀大学生储备后备干部 [3] 市场供应 - 公司作为深圳“菜篮子”产品、“圳品”供应单位，已向深圳市场稳定供应生猪 [3] - 公司正根据相关要求申请生猪供港业务 [3]

出栏量与满产情况 - 2021年出栏量超100万头，预计2022年出栏量增加，2023年实现满产，满产后年出栏规模超200万头 [2] 种猪来源与繁育 - 前期外购大白、长白、杜洛克等良种猪，已建立1500头曾祖代群和近5000头祖代群，闭群繁育体系构建完成 - 组建专业育种团队，与华南农业大学合作提升育种能力 - 截至2021年底，合计存栏母猪约8.95万头，能繁母猪存栏量区域领先 [2][3] 资金与融资 - 山海御园项目至2021年末已去化70%左右，预收款项超60亿元，完全去化预计回款110亿元 - 山海公馆项目预计2022年上半年开盘，货值约40亿元 - 现阶段自有资金充足，拥有约40亿元银行综合授信额度 - 长期将积极探索各类融资方式匹配业务资金需求 [3] 地产项目负债 - 负债来自商品房预售预收款项（交付转收入）和项目销售计提的土地增值税 [3] 成本管控 - 2022年目标成本16.3元/kg，通过满产满付、配建饲料厂投产、种猪自供和团队生产水平提升降低成本 [3] 团队搭建与运营 - 管理团队成员为有多年集团化专业养殖运营管理经验的专家及人才 - 副总裁兼首席运营官吴志君有超40年养殖技术和全面管理经验 - 技术研究院院长张桂红把控生物安全 - 副总裁谢永东及王鸿鹤在多方面有丰富管理及实践经验 - 中层管理人员初期引进，后续内部选拔，持续培养技术骨干和大学生储备后备干部 [3] 团队激励 - 目前主要通过业绩考核和专项方案激励团队，未提及股权激励情况 [3]

公司基本信息 - 证券代码 000048，证券简称京基智农，编号 2022 - 001 [1] - 投资者关系活动类别为特定对象调研（电话会议），参与单位包括广发证券、国信证券、博时基金等，时间为 2022 年 1 月 13 日上午，地点在公司会议室，接待人员有董事会秘书尚鹏超等 [2] 地产业务情况 - 存量地产业务主要为宝安西乡山海上园三、四期项目，四期自 2021 年 7 月开始预售，三期预计 2022 年上半年开盘预售 [2] 生猪养殖业务情况 产能与出栏 - 已投资建设的徐闻、高州、文昌、贺州项目陆续引种投产（未满产），2022 年出栏量预计超 100 万头，满产后年出栏规模超 200 万头 [3] - 文昌生猪养殖项目 2021 年 2 月开始引种，已完成全面引种，满产后产能 30 万头，2021 年 12 月取得 1,097.85 万元引种补贴 [4] 存栏情况 - 截至 2021 年 12 月底，母猪存栏约 8.95 万头，其中基础母猪约 6.68 万头，后备母猪约 2.27 万头；育肥存栏约 40.96 万头 [3] 生产模式 - 采用四周批（28 天批）模式，每四周规律且集中进行配种、分娩、断奶，全场分娩舍母猪为 1 个批次，小猪 7 天内出生，21 天断奶，每 4 周转入、转出销售一次 [3] 目标成本 - 2022 年目标成本约 16.3 元/KG，未来产能释放、出栏规模提升及配套饲料厂投产有下降空间 [3] 非瘟防控 - 所有生猪养殖项目从规划到运营考虑疫病防控，实施循环封闭式管理，建立严格生物安全防疫体系，截至目前非瘟零发生 [4] 养鸡业务情况 - 以子公司惠州京基智农畜牧有限公司为核心，有黄鸡育种中心与养殖技术实验基地，研发的优质黄羽鸡 128 系列、338 麻黄系列是我国首个通过农业部审定的家禽品种，具备年产 3,000 万羽鸡苗的产能 [3] 食品端业务情况 - 拥有香鸡、麻黄鸡、鸡蛋、猪肉等自主品牌畜禽产品，由深圳市京基智农食品有限公司开展食品端建设 [3] - 已申请完成京基智农猪肉鸡肉“圳品”认证，通过 ISO9001 质量管理体系认证，产品进驻连锁商超、新零售等渠道 [3] - 利用养殖项目当地农村资源优势，种养结合出品特产水果，建立新水果品牌“京选之味”，作为深圳“菜篮子”产品、“圳品”供应单位，向深圳市场稳定供应生猪 [3] 南北方养殖差异 - 北方平地多，企业多平层养殖；南方多丘陵，采用楼房养殖企业增多，楼房养殖生产模式复杂，对生产技术、管理水平及环保处理能力要求更高 [3] 人才与激励情况 人才培养 - 建立全面人才培养计划，完善人才引入标准和体系，明确岗位职责边界，设定合理激励和淘汰机制，引入管理培训生模式储备优秀后备干部 [4] 股权激励 - 以公告披露信息为准 [4]

财务表现 - 2022年第一季度实现营业收入4.60亿元，归母净利润为-1.42亿元 [2] - 业绩同比下降，主要原因是去年一季度有房地产项目交楼结转收入，而今年一季度无房地产项目结转收入 [2] 生猪养殖业务 - 一季度生猪出栏量稳步上升，肥猪出栏量19.5万头，已超过去年全年出栏量 [2] - 一季度末存栏母猪9万头，其中能繁母猪7.5万头，后备母猪1.5万头 [2] - 公司选择开展生猪养殖业务的原因：非洲猪瘟导致散养户退出，生猪产能下降，供给缺口增大，行业向现代化、规模化发展 [2] - 公司拥有四十多年养殖积淀，具备专业技术和团队积累，采用自繁自养、全产业链模式建设生猪养殖基地 [3] 资金与产能 - 截至2022年一季度末，公司可用存量资金超过30亿元，足以满足生猪养殖项目开支 [3] - 公司现有已建成及在建项目满产后出栏规模可超200万头 [3] 养殖模式与成本 - 公司采用楼房养殖模式，具备土地集约、有效防疫、人效高等优点 [3] - 楼房养殖采用6750模式及四周批生产模式，分娩率约88%，结栏育肥成活率达到95%左右，生产成本约14.89元/kg [3] - 2022年完全成本目标为17元-17.5元/kg [3] 疫病防控与人才管理 - 公司高度重视生猪疫病防控，建立严格的生物安全防疫体系 [4] - 生猪养殖板块业务由公司副总裁兼首席运营官吴志君先生分管，具备丰富的养殖管理经验 [4] - 公司通过引进专业人才及技术骨干，打造专业养殖团队，并引入管理培训生模式，持续储备优秀后备干部 [4] - 员工激励方面，公司通过绩效考核、专项激励等客观评价员工的综合绩效，并提供清晰的职业晋升路径 [4]

投资者参与情况 - 天风证券调研时段（14:00 - 15:00）有64名投资者参与，包括天风证券、银华基金等多家机构人员 [2] - 兴业证券调研时段（16:00 - 17:00）有兴业证券阎常铭等3人参与 [2] 公司2022年1 - 5月经营情况 生猪养殖业务 - 1 - 5月出栏生猪39.52万头（含仔猪7.33万头），5月单月出栏9.93万头（含仔猪3.67万头） [3] - 截至5月底，母猪存栏约9.19万头，其中基础母猪约8.02万头，后备母猪约1.17万头 [3] - 5月平均生产成本为16.68元/kg，肥猪销售均价17.39元/kg [3] 地产业务 - 山海公馆项目6月7日取得预售许可证，批准住宅预售面积约3.96万平方米（501套房源），6月15日正式开盘预售 [3] 问答环节关键内容 生产数据相关 - 5月肥猪出栏均重约117kg，断奶仔猪数量约14.5万头，截至5月末肥猪存栏数量约57.6万头 [3] 降本路径 - 满产满负，提升生产效率、产能规模、猪只健康度等降低单位生产成本 [3] - 各配建饲料厂投产，实现饲料供应从委托加工转为自供自产，降低代工费、运费，通过适时采购等降低饲料原料成本 [3] - 搭建自供种体系实现母猪自供，降低母猪成本从而降低生产成本 [3] 产能与效率 - 繁殖场基本满产，育肥场产能利用率约70% [3] - 繁殖场人效约150头/人，育肥场人效约1500 - 3000头/人 [3] 产能分布 - 已规划产能分布于广东湛江徐闻、茂名高州、广西贺州及海南文昌四个项目，产能分别为90万头、45万头、60万头、30万头 [4] - 除徐闻一期（30万头）及文昌项目（30万头）外，其余采用楼房养殖模式 [4] 考核指标 - 对养殖场场长、技术员等技术管理人员以成本指标为主，结合产量指标考核 [4] - 对养殖场饲养员主要以产量指标计酬考核 [4] 饲料供应 - 各生猪养殖项目均配建饲料厂，高州年产18万吨饲料厂已投产，高州项目实现饲料自供 [4] - 其他项目目前主要委托加工，未来配建饲料厂陆续投产可逐步实现自供 [4] 扩张计划 - 继续推进既定战略，聚焦已建成及在建生猪养殖项目和配建饲料厂投产运营 [4] - 对储备项目及行业内潜在并购机会，根据市场行情合理安排 [4] 其他业务规划 - 饲料业务：东莞饲料公司致力于鸡料和水产料研发等，年利润空间数千万，各项目配建饲料厂以满足自身养殖需求为主 [4] - 食品业务：随着生猪出栏规模扩大，积极关注并适时探索发展下游屠宰、食品、预制菜等业务 [4] 现金流与融资 - 现金流充裕，截至2022年一季度末，货币资金余额超30亿元 [4] - 现阶段融资渠道主要是银行借款，2021年度长期借款利率区间为4.5% - 6.3% [4] 地产业务规划 - 仅限于对既有存量土地开发和运营，不再新增房地产项目 [5]

公司基本信息 - 证券代码 000048，证券简称京基智农 [1] - 2022 年 7 月 8 日进行特定对象调研（含个人投资者来访）及电话会议，24 位投资者参与，公司接待人员为董事会秘书尚鹏超和证券事务副总监肖慧 [2] 2022 年 1 - 6 月经营情况 生猪养殖业务 - 出栏生猪约 52 万头（含仔猪 9.8 万头），6 月单月出栏约 12.5 万头（含仔猪 2.5 万头） [2] - 截至 6 月底，母猪存栏约 9.09 万头，其中基础母猪约 8.14 万头，后备母猪约 0.95 万头 [2] 地产业务 - 山海御园项目自 2021 年 7 月开盘预售，截至 2022 年 6 月末，商品房累计销售建筑面积超 12 万平方米，累计预收款项超 83 亿元 [2] - 山海公馆项目 2022 年 6 月中旬开盘预售，正常销售中 [2] 生猪养殖业务问答要点 成本相关 - 上半年育肥猪生产成本约 16.9 元/kg，仔猪断奶成本约 420 元/头，均较上年度下降，完全成本目标 17 - 17.5 元/kg [3] - 生产成本构成：饲料成本约占 60%，折旧约占 14% - 16%（含种猪折旧），人工成本约占 14%，药苗及其他约占 12% [3] - 降本措施：满产满负提升效率和规模；各项目配建饲料厂投产，转为自供自产模式；搭建自供种体系降低母猪成本；通过远期采购等降低饲料成本 [3] 人效与产能布局 - 繁殖场人效约 150 头/人，育肥场人效约 1500 - 3000 头/人 [3] - 产能布局在广东徐闻（90 万头）、高州（45 万头）、广西贺州（60 万头）及海南文昌（30 万头），共 225 万头。徐闻、高州、文昌及贺州一期已引种投产，贺州二期（30 万头）预计 7 月底前引种，项目定位供应粤港澳大湾区市场 [3] 其他业务规划与团队情况 - 饲料业务：东莞饲料公司开展鸡料和水产料业务，年利润空间数千万，各项目配建饲料厂满足自身生猪养殖需求 [4] - 禽养殖业务：惠州公司建有养鸡基地，年产鸡苗超 2000 万羽，业务继续保持 [4] - 养殖团队：管理团队为有多年集团化专业养殖运营管理经验的专家及人才，中层管理人员初期引进，后续选拔培养 [4] 影响因素与应对 - 台风、降雨未对生猪养殖项目及生物安全造成重大不利影响，公司有完善生物安全防疫体系并执行应急预案 [4] 地产业务问答要点 毛利与结转情况 - 地产业务毛利较高因土地取得成本低 [4] - 山海御园项目预计 2022 年四季度开始入伙交付并确认收入，山海公馆项目预计 2023 年下半年开始交付，具体受销售和工程进度影响 [4] 旧改项目情况 - 2020 年 6 月与第三方签署合作协议，公司将获安置补偿物业面积约 12.3 万平方米，估算市场价值 50 亿元以上，项目处于前期开发阶段 [5]

进入生猪养殖行业原因 - 生猪养殖是关系国计民生的基础行业，2018年以来非洲猪瘟使国内散养户退出，产能下降、供给缺口增大，行业向现代化、规模化发展，规模企业有发展机会 [2] - 公司有四十多年养殖积淀，开展多年畜禽养殖及饲料业务，具备发展专业化、产业化、标准化、集约化生猪养殖的实力 [2] - 公司响应国家“稳生产、保供给”号召，将发展现代农业作为核心战略 [2] 栏位规模与产能目标 - 目前已交付栏位规模：繁殖场约8.8万头，育肥场约79.2万头 [2] 养殖模式产能 - 已建成及在建项目中，徐闻一期项目（产能30万头）及文昌项目（产能30万头）采用平层养殖模式，其余项目采用楼房养殖模式 [3] 房地产项目收入结转 - 山海御园项目预计2022年四季度陆续入伙交付并确认收入 [3] - 山海公馆项目入伙交付预计在2023年下半年，具体受工程进度及销售情况影响 [3] 融资渠道 - 地产项目无融资，农业项目融资渠道主要为向银行申请政策性贷款、农业项目贷款等，生猪产业贷款渠道顺畅且利率低，未来将积极探索各类融资方式 [3]

生猪养殖业务 - 2022年5月出栏生猪9.93万头（含仔猪3.67万头），肥猪出栏均重约117kg，销售均价约17.39元/kg [2] - 截至5月底，母猪存栏约9.19万头，其中基础母猪约8.02万头，后备母猪约1.17万头 [2] - 5月份育肥猪生产成本为16.68元/kg，仔猪断奶成本为404元/头 [2] 房地产业务 - 山海御园项目自2021年7月起开盘预售，预计2022年四季度陆续入伙交付并确认收入 [2][3] - 山海公馆项目近日开盘，批准住宅预售面积约3.96万平方米，共500余套住宅房源，12个户型，预计2023年下半年入伙交付，交付及收入结转受实际进度影响 [2][3] 人才储备 - 建立全面人才培养及储备计划，完善引入标准和体系，引进行业骨干及管理人员，通过管理培训生模式引入大学生培养后备人才 [3] 饲料厂建设 - 高州项目配建饲料厂（年产18万吨）2021年11月投产 [3] - 贺州项目配建饲料厂（年产36万吨猪饲料及6万吨预混料）2021年12月封顶 [3] - 文昌项目配建饲料厂（年产12万吨）2022年6月封顶 [3] - 徐闻年产36万吨饲料厂稳步推进建设 [3]