深圳市京基智农时代股份有限公司 拟资产置换所涉及的相关不动产估值项目 估 值 报 告 中联评估字[2025]第 2710 号 中联资产评估集团有限公司 二〇二五年七月四日 深圳市京基智农时代股份有限公司拟资产置换所涉及的相关不动产估值项目· 估值报告 录 目 | 摘 要 … | | --- | | 估值报告书 … | | 一、委托人、产权持有人和其他估值报告使用人 | | 二、估值目的 . | | 三、估值对象和范围…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 7 | | 四、价值类型及其定义……………………………………………………………………………………………………………… 13 | | 五、估值基准日 | | 六、估值参考依据 | | 七、估值方法 | | 八、估值程序实施过程和情况…………………………………………………………………………………… 17 | | 九、估值假设 …………………………………………………………… ...

一、关联交易概述 深圳市京基智农时代股份有限公司（以下简称"公司"）于 2020 年 7 月与 深圳市京基宏达实业有限公司（以下简称"京基宏达"）签署《城市更新项目合 作协议》（以下简称"原协议"），双方就公司位于深圳市宝安区沙井街道土地 证号分别为宝府国用字（1992）第 0400137 号、第 0300075 号范围内的约 24.3 万 平方米土地（以下简称"地块一"）以及土地证号宝府国用字（1992）第 0400136 号范围内的约 1.4 万平方米土地（以下简称"地块二"）开展城市更新项目合作。 现因项目建设内容以及项目进度等发生变化，公司拟与京基宏达签署《〈城市更 新项目合作协议〉补充协议》（以下简称"补充协议"），对原协议相关事项进 行调整。 京基宏达系公司控股股东京基集团有限公司（以下简称"京基集团"）控股 子公司深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称"京基地产"）的全资子公司， 属于《深圳证券交易所股票上市规则》规定的公司关联法人，本次交易构成关联 交易。 公司于 2025 年 9 月 1 日召开第十一届董事会独立董事专门会议第三次会议、 第十一届董事会第九次临时会议和第十一届监事会第八次临时 ...

证券代码：000048 证券简称：京基智农 公告编号：2025-043 深圳市京基智农时代股份有限公司 关于召开 2025 年第二次临时股东大会的通知 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚 假记载、误导性陈述或重大遗漏。 深圳市京基智农时代股份有限公司（以下简称"公司"）第十一届董事会第 九次临时会议于 2025 年 9 月 1 日审议通过《关于召开 2025 年第二次临时股东大 会的议案》。现将本次股东大会的有关事项公告如下： 一、召开会议的基本情况 1、股东大会届次：2025 年第二次临时股东大会 2、股东大会的召集人：公司第十一届董事会 3、会议召开的合法、合规性：本次股东大会的召开符合《公司法》《上市 公司股东会规则》《深圳证券交易所股票上市规则》等有关法律法规、深圳证券 交易所业务规则和《公司章程》等的规定。 4、会议召开的日期、时间： （1）现场会议召开时间：2025 年 9 月 18 日（星期四）15:00 （2）网络投票时间：2025 年 9 月 18 日（星期四） 其中：通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的具体时间为 2025 年 9 月 18 日 9:15- ...

证券代码：000048 证券简称：京基智农 公告编号：2025-041 深圳市京基智农时代股份有限公司 第十一届监事会第八次临时会议决议公告 本公司及监事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚 假记载、误导性陈述或重大遗漏。 一、监事会会议召开情况 （一）审议通过《关于签署<城市更新项目合作协议>补充协议暨关联交易的 议案》 监事会认为，本次签署补充协议系根据政府规划及项目实际情况作出，相关 程序合法合规，相关交易价格合理公允，符合公司及全体股东的利益。 2025 年 9 月 1 日上午 10:30，深圳市京基智农时代股份有限公司（以下简称 "公司"）第十一届监事会第八次临时会议以通讯方式召开。会议通知于 2025 年 8 月 29 日以邮件等方式送达各位监事。本次应参会监事 3 名，实际参会监事 3 名，全体监事以通讯方式参加。会议由监事会主席陈家慧女士主持，公司董事会 秘书蓝地先生列席会议。会议的召开和表决程序符合《公司法》和《公司章程》 的有关规定。经与会监事认真审议并投票表决，本次会议形成以下决议： 详见公司同日刊登于《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日 报》及巨潮资讯网（w ...

证券代码：000048 证券简称：京基智农 公告编号：2025-040 深圳市京基智农时代股份有限公司 第十一届董事会第九次临时会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚 假记载、误导性陈述或重大遗漏。 关联董事陈家荣对该议案回避表决。 表决结果：同意 5 票，反对 0 票，弃权 0 票。 一、董事会会议召开情况 2025 年 9 月 1 日上午 10:00，深圳市京基智农时代股份有限公司（以下简称 "公司"）第十一届董事会第九次临时会议以通讯方式召开。会议通知于 2025 年 8 月 29 日以邮件等方式送达各位董事。本次应参会董事 6 名，实际参会董事 6 名，全体董事以通讯方式参会。会议由董事长陈家荣先生主持，监事和部分高级 管理人员列席会议。会议的召开和表决程序符合《公司法》和《公司章程》的有 关规定。经与会董事认真审议并投票表决，本次会议形成以下决议： 二、董事会会议审议情况 （一）审议通过《关于签署<城市更新项目合作协议>补充协议暨关联交易的 议案》 详见公司同日刊登于《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日 报》及巨潮资讯网（www.cninfo.co ...

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级，但建议关注生猪养殖和禽养殖领域的低成本优质企业及全产业链布局机会 [2][3][69] 核心观点 - 饲料价格下行驱动养殖成本改善，生猪养殖盈利显著好转，禽养殖企业表现分化，种子板块承压但存在长期机会 [1][2][3][4] - 2025H1农林牧渔板块营收6148亿元（同比+6.12%），归母净利润270亿元（同比+198%），主要受益于生猪养殖扭亏为盈 [1][11] - 行业集中度提升，头部企业凭借成本优势和规模扩张持续释放超额利润 [2][48] 行业概览 - 饲料价格持续下降，养殖成本改善，生猪价格同比持平但盈利提升，禽类价格低迷但全产业链实现稳定利润 [1][11] - 大宗农产品供需宽松，价格触底，原材料成本下降带动养殖利润提升 [1][11] - 2025Q2板块营收3240亿元（同比+7.66%），归母净利润136亿元（同比+27.50%） [1][11] - 子行业收入增长显著的有林业（+67%）、动物保健（+33%）、饲料（+13%）和养殖业（+11%） [20] - 利润端养殖业（+743%）、饲料（+130%）和动保（+101%）增长最快 [20] 生猪养殖 - 2025年初猪价底部震荡，25Q1均价15.01元/公斤（同比+3.90%），25Q2均价14.56元/公斤（同比-10.94%） [2][28] - 2025H1板块收入2486.05亿元（同比+15.67%），归母净利润170.84亿元（同比+1551%） [2][28] - 头部企业出栏量提升，成本下降带来剪刀差扩大，牧原股份、温氏股份等表现突出 [2][34][38] - 行业出栏量同比+28%，集中度持续提升，正邦科技（+125%）、东瑞股份（+116%）和巨星农牧（+74%）增速领先 [39] - 生产性生物资产同比-9%，资本开支同比-6%，资产负债率降至59% [40][42][43] 禽养殖 - 2025H1板块营收336.86亿元（同比-0.29%），归母净利润9.97亿元（同比+6.43%） [3][49] - 白羽鸡全产业链盈利稳定，黄羽鸡亏损但产能已下降，预计消费旺季价格回升 [3][49][69] - 企业分化明显，圣农发展归母净利润同比+792%，立华股份同比-76% [49][64] - 海外引种稳定，国内供给宽松，建议关注立华股份、圣农发展等全产业链企业 [3][69] 种子板块 - 2025H1样本公司营收88.73亿元（同比+5.05%），归母净利润-0.56亿元（由盈转亏） [4][70] - 玉米价格下行压制种子销售，但优质种子和海外业务存在增长机会 [4][70][84] - 农发种业营收同比+48%，敦煌种业净利润同比+73% [70][76] - 转基因商业化推进可能带动龙头种企量利齐升，建议关注隆平高科、大北农、登海种业 [4][84]

核心观点 - 公司六名高管计划在2025年9月22日至12月21日期间通过集中竞价交易方式减持合计400,000股股份，占公司总股本比例0.08% [1][2][4] - 所有减持计划均未超过各高管所持股份总数的25%，符合公司限制性股票激励计划承诺条款 [4][5] - 当前公司总股本为530,282,250股，剔除回购专用账户股份11,316,800股后，实际计算基数为518,965,450股 [2] 减持股东基本情况 - 蔡新平（董事、联席总裁）持股250,000股，占比0.05% [2] - 吴志君（副总裁）持股500,000股，占比0.10% [2] - 谢永东（副总裁）持股250,000股，占比0.05% [2] - 王鸿鹤（副总裁）持股200,000股，占比0.04% [2] - 顾彬（副总裁、财务总监）持股200,000股，占比0.04% [2] - 尚鹏超（副总裁）持股200,000股，占比0.04% [2] - 所有持股均来源于公司限制性股票激励计划授予 [2][4] 减持计划具体安排 - 蔡新平拟减持62,500股（占比0.01%） [1][2] - 吴志君拟减持125,000股（占比0.02%） [1][2] - 谢永东拟减持62,500股（占比0.01%） [1][4] - 王鸿鹤拟减持50,000股（占比0.01%） [1][4] - 顾彬拟减持50,000股（占比0.01%） [1][4] - 尚鹏超拟减持50,000股（占比0.01%） [1][4] - 减持方式均为集中竞价交易 [1][4] - 减持期间统一为2025年9月22日至12月21日 [1][2][4] - 减持原因为个人资金需求 [4] 承诺合规性 - 所有减持行为均遵守《2023年限制性股票激励计划（草案）》中关于董事及高管每年减持不超过持股总数25%的承诺 [4][5] - 截至公告日未发现违反承诺的行为 [5] - 减持计划符合《证券法》《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》等监管规定 [5][6] 股本结构数据 - 公司当前总股本530,282,250股 [2] - 回购专用账户持有11,316,800股 [2] - 有效股本计算基数为518,965,450股 [2]

股价表现与资金流向 - 8月29日盘中股价下跌2.01%至16.10元/股，成交额1.04亿元，换手率1.22%，总市值85.38亿元 [1] - 主力资金净流出604.35万元，特大单买卖占比分别为4.09%和5.83%，大单买卖占比分别为14.33%和18.39% [1] - 年内股价累计下跌8.82%，近期表现分化：近5日涨1.07%、近20日涨3.47%、近60日跌1.29% [1] 公司基本面概况 - 主营业务为现代农业（猪/鸡养殖、饲料）与房地产业，猪业产品占比79.38%，饲料产品占比11.67% [2] - 2025年上半年营业收入23.87亿元，同比减少11.61%；归母净利润2.26亿元，同比减少3.97% [2] - A股上市后累计分红25.33亿元，近三年累计分红9.02亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 股东户数1.61万户，较上期增加7.66%；人均流通股32,656股，较上期减少7.19% [2] - 香港中央结算有限公司持股398.76万股（第七大股东），较上期增持79.12万股 [3] - 南方中证房地产ETF联接A持股337.91万股（第九大股东），较上期增持8.55万股；南方中证1000ETF新进持股245.68万股（第十大股东） [3] 市场交易特征 - 年内1次登上龙虎榜，最近一次为5月21日，当日净卖出397.07万元，买卖总额占比分别为14.17%和14.88% [1] - 所属申万行业为生猪养殖板块，概念板块涵盖养鸡、猪肉概念、乡村振兴等 [2]

证券代码：000048 证券简称：京基智农 公告编号：2025-039 深圳市京基智农时代股份有限公司 关于部分董事、高级管理人员减持股份的预披露公告 本公司董事、联席总裁蔡新平，副总裁吴志君，副总裁谢永东，副总裁王鸿 鹤，副总裁、财务总监顾彬，副总裁尚鹏超保证向本公司提供的信息内容真实、 准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 本公司及董事会全体成员保证公告内容与信息披露义务人提供的信息一致。 特别提示： 1、持有深圳市京基智农时代股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"） 股份 250,000 股（占公司总股本比例 0.05%）的公司董事、联席总裁蔡新平及副 总裁谢永东计划在本公告披露之日起十五个交易日后的三个月内（即 2025 年 9 月 22 日至 2025 年 12 月 21 日），分别以集中竞价交易方式减持本公司股份不超 过 62,500 股（即不超过公司总股本比例 0.01%）； 近日，公司收到董事、联席总裁蔡新平，副总裁吴志君，副总裁谢永东，副 总裁王鸿鹤，副总裁、财务总监顾彬，副总裁尚鹏超出具的《关于股份减持计划 的告知函》，现将具体情况公告如下： 二、本次减持计划的主要内容 | ...

公司担保安排 - 公司为全资子公司京基智农食品向中国银行深圳东门支行申请授信额度1000万元提供担保 [1] - 本次担保后公司对京基智农食品的担保余额为1000万元 [1] - 本次担保后公司对京基智农食品的授信担保额度剩余9000万元 [1] 担保额度管理 - 本次担保前公司对京基智农食品经审议的授信担保额度为1亿元 [1] - 本次担保发生额在公司经股东大会审议通过的担保额度范围内 [1]