债券信息 - 23中交04 2025年7月21日到期，发行总额7亿元，票面利率4.08%[2][3] - 每手兑付本金1000元，派息40.8元（含税），本息1040.8元（含税）[5] 税收与兑付 - 个人扣税后每手派息32.64元，本息1032.64元[5] - 非居民企业扣税后每手派息42.7元，本息1040.8元[5] - 债权登记日2025年7月18日，本息发放和摘牌日7月21日[2][6] 税务政策 - 个人利息所得税按20%征收，由兑付机构代扣代缴[8] - 2018.11.7 - 2025.12.31境外机构债券利息暂免所得税和增值税[9] - 其他债券持有者自行缴纳利息所得税[9] 咨询信息 - 咨询机构为中交地产，电话023 - 67530016[9]

收入和利润（同比环比） - 2025年上半年归属于上市公司股东的净利润预计亏损约119,000万元，上年同期亏损97,077万元[3] - 2025年上半年扣除非经常性损益后的净利润预计亏损约120,000万元，上年同期亏损100,135万元[3] - 2025年上半年基本每股收益预计亏损约1.60元/股，上年同期亏损1.39元/股[3] 业务线表现 - 公司归母净利润下降主要因房地产开发业务毛利率同比下降[5] 其他重要内容 - 业绩预告数据未经注册会计师预审计[4] - 公司指定的信息披露媒体包括《中国证券报》、《证券时报》等[6]

担保情况 - 为惠州置业2.48亿元借款按99.96%权益比例担保2.479008亿元[5] - 2025年向控股子公司新增担保额度180.7817亿元[5] 可用担保额度 - 资产负债率70%以上公司可用149.4909亿元，已用7.99795亿元[6] - 资产负债率70%以下公司可用31.2908亿元，已用4.968012亿元[6] - 合营或联营企业可用18.219485亿元，已用0[6] 惠州置业情况 - 公司持有惠州置业99.96%权益，注册资本1亿元[7] - 2024年末总资产24.2352亿元，总负债14.8049亿元[9] - 2025年1 - 3月总资产23.7889亿元，总负债14.6546亿元[9] 担保余额占比 - 截至2025年5月31日，控股子公司担保余额85.8617亿元，占240%[12] - 截至2025年5月31日，参股公司担保余额11.0723亿元，占31%[12]

公司债券概况 - 公司发行了多只债券，包括"21中交债"、"23中交01"、"23中交02"、"23中交04"和"23中交06"，总规模达38亿元 [2][3][4] - "21中交债"发行规模为11亿元，期限5年，附第3年末发行人赎回选择权和投资者回售选择权 [4][5] - "23中交01"发行规模10亿元，"23中交02"7亿元，"23中交04"7亿元，"23中交06"3亿元 [3][4][12] 经营与财务状况 - 2024年公司总资产1076.98亿元，同比下降12.63%；归属于母公司股东权益为-35.79亿元 [24] - 2024年营业收入183.02亿元，同比下降30.12%；净利润-63.96亿元，同比降幅达355.81% [24][27] - 房地产业务2024年签约销售面积85.32万平米，同比下降52.51%；签约销售金额156.43亿元，同比下降58.13% [24] - 公司毛利率持续下滑，2024年房地产销售毛利率仅6.45%，主要因市场下行和销售策略调整 [25][28] 偿债能力分析 - 2024年流动比率1.66倍，速动比率0.30倍，资产负债率升至89.75% [28][37] - 利息保障倍数由2022年0.53降至2024年-1.49，反映盈利能力恶化 [37] - 2024年经营活动现金流净额31.75亿元，同比下降55.6% [27][28] 重大事项 - 公司涉及多起重大诉讼，包括全资子公司华通置业与北京茂康的6.74亿元借款纠纷 [19][20] - 2024年公司高管变动频繁，董事长李永前辞职，郭主龙接任 [21][43] - 公司拟向控股股东中交房地产集团出售房地产开发业务资产，将转型轻资产业务 [45][46] 债券相关情况 - 各期债券募集资金均按约定用于偿还到期债务，专项账户运作正常 [30][31][32][33][34] - "21中交债"由中交房地产集团提供全额无条件不可撤销连带责任担保 [7][38] - 担保人中交房地产集团2024年净利润-37.43亿元，但授信额度充足达4734.39亿元 [39][41]

债券发行 - 2021年8月发行11亿元“21中交债”，期限5年，票面利率2.80%[8][13] - 2023年3月发行10亿元“23中交01”，期限2年[20] - 2023年4月发行7亿元“23中交02”，期限2年[24] - 2023年7月发行7亿元“23中交04”，期限2年[31] - 2023年12月发行3亿元“23中交06”，期限2年[36] 业绩数据 - 截至2024年12月31日，总资产1076.98亿元，总负债966.59亿元[53][59] - 2024年度，营业收入183.02亿元，较2023年减少147.26亿元，降幅44.59%[53][59] - 2024年度，利润总额 - 56.81亿元，较2023年度减少49.65亿元，降幅693.13%[53][59] - 2024年度，归属于母公司股东的净利润 - 51.79亿元，较2023年度减少35.68亿元，降幅221.44%[53] - 2024年1 - 12月全口径签约销售面积85.32万平方米，签约销售金额156.43亿元[54] - 2024年1 - 12月权益口径签约销售金额105.11亿元，销售回款188.13亿元[54] 诉讼与欠款 - 北京茂康拖欠中交世茂借款本金67422.08万元，法院判决返还本金及支付逾期付款利息[49] - 云南碧宇起诉昆明东盛，法院判决昆明东盛归还借款本金25454万元及相关违约金等[49][50] 人员变动 - 2024年9月，李永前辞职，郭主龙当选董事长[49][50] - 2024年11月，董事叶朝锋等辞职，选举王尧等为非独立董事候选人[50] - 2024年11月，陈玲等辞去监事职务，选举叶朝锋等为股东代表监事候选人[50] - 现任副总裁何平、王剑辞职，聘任杨光泽等为副总裁等[50] 未来展望 - 拟将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东，聚焦轻资产业务[107][108] - 交易预计转移公司债清偿义务，解除担保增信措施[108] - 完成重组及债务承继后，控股股东将履行公司债相关义务[108]

重大资产重组基本情况 - 中交地产拟将房地产开发业务相关资产及负债以现金方式转让至控股股东中交房地产集团，不涉及发行股份且不导致控股股东变更 [2] - 本次交易构成重大资产重组及关联交易，符合《上市公司重大资产重组管理办法》及深交所相关规则 [2] - 交易对手方为中交房地产集团，为公司控股股东 [2] 交易进展与披露 - 公司于2025年1月22日首次披露交易提示性公告（公告编号2025-007），后续陆续发布进展公告（2025-019、2025-045、2025-061） [3] - 2025年6月17日披露《重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》，包含专项审计报告（安永华明专字第70071827_A09号）及资产评估报告（天兴评报字（2025）第0601号） [4] - 董事会已审议通过交易相关议案，但暂未提交股东大会审议，待后续另行通知 [4][5] 交易影响与业务转型 - 交易完成后公司将置出房地产开发业务，聚焦物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现战略转型 [5] - 预计改善资产质量并提升可持续经营能力与盈利能力 [5] - 交易触发多项重大事项，包括净资产减少超10%、丧失重要子公司控制权、债务清偿义务转移等 [5] 债券相关安排 - 交易涉及公司债清偿义务转移及解除中交房地产集团担保增信措施，需履行债券持有人会议程序 [6] - 中交房地产集团将在重组完成后继续承担公司债还本付息及信息披露义务 [6] - 受托管理人国新证券将持续跟踪债券偿付及重大事项进展 [6]

重大资产重组 - 中交地产拟现金转让房地产开发业务资产及负债给控股股东[2][3][4] - 2025年多次披露交易公告并经董事会审议通过[4][5] - 暂不召开股东大会，完成工作后另行通知[6][7] 影响与转型 - 触发多项重大事项，如净资产减少超上年末10%[8] - 交易后聚焦轻资产业务，实现战略转型[9] - 预计转移公司债清偿义务，不影响偿付[9]

重大资产重组 - 公司拟现金转让房地产开发业务资产及负债给控股股东，构成重大重组和关联交易[6] - 2025年1 - 6月多次披露重组进展公告[7] - 4月22日董事会通过交易议案并签协议，6月16日更新数据签补充协议[9] - 6月17日披露交易报告书草案[4] - 交易尚需履行决策和审批程序，将分阶段披露进展[10]

资产剥离交易 - 公司拟以1元价格向母公司中交房地产集团打包出售全部房地产资产及负债，交易标的包含三类：房产公司股权（账面价值819.2亿元含285亿元受限存货与计提减值）、房产业务相关应收款（334.2亿元）及所有债务（469.5亿元）[1][2] - 标的资产综合账面价值434.72亿元，负债473.91亿元，净资产-39.19亿元，评估值-29.76亿元，实际交易价值低于1元[2] - 交易后相关资产将不再纳入合并报表，预计负债总额显著下降，有助于改善盈利能力和市场竞争力[3] 财务困境与转型背景 - 房地产开发业务持续亏损，2022-2024年归母净利润分别为0.34亿元、-16.11亿元、-51.79亿元，销售额从458亿元骤降至156.4亿元[3] - 资产负债率高企，2022-2024年末合并口径资产负债率达86.13%、85.45%、89.75%，2024年末融资余额576.44亿元[3] - 行业同类案例包括华夏幸福境外债务重组、融创中国境内债券"削债+转股+留债展期降息"组合拳[4] 轻资产转型战略 - 未来聚焦物业服务（2024年收入7.28亿元同比+60.91%）和资产管理运营（租赁收入1.72亿元同比+64.48%，毛利率58.97%）[5][6] - 通过收购中交服务集团100%股权实现规模扩张，2024年新增管理面积1293万方，总在管面积达6265万方[6] - 现有4个租赁物业中3个出租率超90%，盐城中交美庐天地购物中心出租率从2023年63%提升至2024年98%[7] 历史沿革与现状 - 前身重庆实业成立于1990年代，2017年更名中交地产，2021年权益销售额达398亿元（全口径560亿元）的历史峰值[8] - 2022年起业绩持续下滑，2024年权益销售额仅105.11亿元，与"2023年千亿目标"相去甚远[8] - 2024年经历重大组织调整：取消大区层级、16个城市公司重组为9个，管理层几乎全面洗牌，官网组织架构信息已清空[9][11] 公司定位与愿景 - 作为中交集团"特色房地产商"主要平台，与绿城中国并列两大上市地产平台，旗下控股50余家企业[12] - 战略定位为"3+1+1+1"体系中的三大业务平台之一，聚焦6大区域布局30余城，重点发展京津冀/长三角/珠三角等经济区[12][13]

公司动态 - *ST中地宣布以1元价格转让旗下房地产业务相关资产及负债至控股公司 [2] - 公司原董事长李永前与实控人中交集团前董事长刘起涛疑似失联 [2] - 2024年公司经历大规模人事及架构调整，管控层级从三级变为两级，16个城市公司整合为9个 [3] - 9月李永前辞职，由郭主龙接任其职务 [3] - 11月管理层再次震荡，总裁、执行总裁调整，多名高管辞职 [3] - 公司股票被实施退市风险警示，简称变更为"*ST中地" [4][5] 财务表现 - 2024年公司营收183.02亿元，同比下滑44.59% [5] - 归属上市公司股东净亏损51.79亿元，同比下滑221.44% [5] - 期末经营活动产生的净现金流31.75亿元，同比降幅超55% [5] - 总资产1076.98亿元，较上年末下滑12.63% [5] - 归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元，同比降幅近三倍 [5] - 房地产开发业务相关资产及负债为-29.76亿元 [3] 业务转型 - 公司将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团 [3] - 未来将聚焦于物业服务和资产管理与运营等轻资产业务 [3] - 实现向轻资产运营模式的战略转型 [3] 业绩亏损原因 - 房地产开发业务交付项目减少，收入同比下降46.69% [6] - 调整销售策略导致交付项目毛利率同比下降 [6] - 财务费用10.32亿元，同比增长47.86%，其中利息费用12.69亿元，同比增长20.97% [6] - 对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失 [6] 人事背景 - 李永前职业生涯与中交集团主要领导高度重合 [2] - 2014年加入中交房地产集团，后出任绿城中国总裁，助力绿城实现规模从百亿到千亿跨越 [2] - 2019年重回中交地产，身兼董事长、党委书记、总裁三职 [2]