业绩数据 - 公司2022 - 2024年营业收入分别为384.67亿元、330.28亿元、183.02亿元[4] - 2024年度，公司合并口径营业收入、净利润及归母净利润分别为183.02亿元、 - 63.96亿元及 - 51.79亿元[13] - 2024年末公司经审计的归母净资产为 - 357,892.89万元[17] - 2024年末公司合并口径资产负债率为89.75%，融资余额合计为576.44亿元[17] 交易影响 - 本次重组后，2024年底公司总资产降至20.36亿元，营业收入降至10.97亿元，净利润升至0.91亿元[4] - 本次交易后，公司资产总额变动 - 98.11%，负债总额变动 - 99.15%，资产负债率降低49.58个百分点[14] 业务情况 - 2024年物业服务业务营业收入8.72亿元，毛利润2.05亿元；资产运营及管理业务营业收入1.67亿元，毛利润0.91亿元[27] - 截至2024年末，公司在管物业服务面积为6265万平方米，业务覆盖5大区域60余座城市[32] - 截至2024年末，物业服务业务在手订单年合同额12.18亿元，在管面积6265万平方米[33] 未来展望 - 公司拟将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东，向轻资产运营模式战略转型[10] - 本次交易完成后，公司聚焦物业管理、资产运营及管理等业务，增强盈利能力及持续经营能力[18] 人员与资金 - 公司已与10余家院校建立联系保证一线技术人才供应[58] - 公司业务现金流持续净流入，资金保有量能覆盖日常经营资金需求，部分资金可用于未来并购[55] 业务拓展 - 物业服务业务通过一体化协同、增量拓展、设立合资公司、并购等方式拓展渠道[60] - 商业管理业务通过集约化发展、寻求合作、并购轻资产运营企业拓展业务[61] 管控架构 - 公司未来搭建三级管控架构，聚焦物业管理和商业管理业务[62] 其他 - 置出资产采用资产基础法评估价值为 - 29.76亿元，交易对价为1元[69] - 2025年至今公司已完成新债券发行60.60亿元，股东地产集团2025年度新增借款额度100亿元，已到账15亿元，利率3.1%[109]

财务数据 - 2022 - 2024年度交易标的模拟合并营业收入分别为384.00亿元、323.26亿元、172.52亿元[2] - 2022 - 2024年度交易标的模拟合并总资产分别为1363.52亿元、1216.29亿元、1057.93亿元[2] - 2024年底公司一年内到期非流动负债217.22亿元，货币资金余额86.45亿元[2] - 2022 - 2024年度公司分别计提资产及信用减值准备8.85亿元、16.34亿元、41.82亿元[2] - 2022 - 2024年度公司经审计净资产分别为32.93亿元、16.16亿元、 - 35.79亿元[2] - 2024 - 2022年交易标的营业收入占上市公司的比例分别为94.26%、97.88%、99.82%[14] - 2024 - 2022年总资产分别为105.79亿元、121.63亿元和136.35亿元，总收入/总资产分别为16.31%、26.58%和28.16%[18] - 2024 - 2022年货币资金分别为7.59亿元、11.25亿元和9.71亿元，占总资产比例分别为7.18%、9.25%和7.12%[17] - 2024 - 2022年存货分别为81.92亿元、93.26亿元和106.94亿元，占总资产比例分别为77.44%、76.67%和78.43%[17] - 2024 - 2022年长期股权投资分别为4.62亿元、5.17亿元和5.22亿元，占总资产比例分别为4.37%、4.25%和3.83%[17] - 2024 - 2022年其他应收款分别为3.49亿元、3.99亿元和4.57亿元，占总资产比例分别为3.30%、3.28%和3.35%[18] - 2024 - 2022年合同负债中预收购房款年末余额分别为19.59亿元、21.57亿元和27.77亿元[20] - 2024 - 2022年新增土地储备个数分别为1个、2个和4个，面积分别为5.31万平方米、8.80万平方米和15.55万平方米[21] - 模拟单体口径2024 - 2022年母公司营业收入分别为1.23亿元、2.22亿元和1.22亿元[23] - 模拟单体口径2024 - 2022年总资产分别为43.47亿元、44.73亿元和45.16亿元，总收入/总资产分别为0.28%、0.50%和0.27%[25] - 2024年末中交地产非受限货币资金75.51亿元，债务融资余额576.44亿元[30] - 债务融资余额中一年以内约占40%，1 - 2年约占41%，2 - 3年约占13%，3年及以上约占6%[30] - 2024年末中交地产一年内需偿付有息债务本金217.24亿元[36] - 2024年末公司可自由支配货币资金75.51亿元[36] - 2024年度公司销售回款约247.07亿元[36] - 2024年末公司账面存货价值819.25亿元[36] - 2025年至今中交地产已完成新债券发行60.60亿元[36] - 2025年度中交地产股东地产集团新增借款额度100亿元，已到账15亿元，利率3.1%[37] - 截至2024年末拟置出资产总额1057.93亿元，负债合计959.74亿元，净资产98.19亿元，归母净资产 - 47.76亿元[38] - 拟置出资产2024年度实现收入合计172.52亿元，经营活动现金流量净额30.89亿元[38] - 拟置出资产2025年1 - 4月实现收入118.85亿元，经营活动现金流量净额3.69亿元[38] - 2022 - 2024年公司合并报表资产减值损失金额分别为56,800.10万元、131,727.25万元和358,719.91万元[40] - 2022 - 2024年公司合并利润表信用减值损失金额分别为27,459.77万元、18,982.84万元、54,115.45万元[45] - 2022 - 2024年度公司全口径签约销售金额分别为458.82亿元、373.61亿元和156.43亿元[47] - 2022 - 2024年度公司销售回款分别为450.84亿元、449.79亿元和247.07亿元[47] 投资与评估 - 置出资产评估价值为 - 29.76亿元，交易对价为1元[2] - 长期股权投资账面价值93.77亿元，评估增值21.30亿元，增值率22.72%[2] - 其他应收款评估价值238.51亿元，增值率为 - 2.14%[2] - 一年内到期非流动资产评估价值56.77亿元，增值率为 - 11.13%[2] - 中交地产（苏州）有限公司等不同类型公司采用不同评估方法[3][4] - 部分长期股权投资评估值较账面值变动大，变动率超±50%的有18家并表子公司[96] 未来展望与策略 - 交易完成后，公司2024年12月31日净资产由 - 35.79亿元增至11.96亿元[119]

财务数据 - 2025年4月30日货币资金为869,502,623.42元，2024年12月31日为997,066,728.29元[9] - 2025年4月30日应收账款为651,401,111.42元，2024年12月31日为493,659,188.15元[9] - 截至2025年4月30日止四个月营业收入为385,031,607.33元，2024年为1,097,117,464.47元[15] - 截至2025年4月30日止四个月净利润为5,871,359.78元，2024年为97,857,645.42元[15] - 拟置出资产整体评估值为负297,604.13万元，交易对价为1元[19] 资产重组 - 公司拟将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团[18] - 标的资产过渡期间盈利及亏损由中交房地产集团承担[20] 关联交易 - 2024年公司以699,948,400元对价获得中交物业服务集团有限公司100%股权[171][191] - 截至2025年4月30日止四个月，向中交中南工程局有限公司销售商品或提供劳务的物业服务收入为16,604,577.15元，2024年度为6,627,017.45元[186] 会计政策 - 公司在客户取得商品或服务控制权时确认收入[73] - 提供服务合同按履约进度确认收入，进度不能合理确定时按已发生成本确认[74] 其他 - 公司自报告期末至少12个月内具备持续经营能力[22] - 合并财务报表合并范围以控制为基础确定[32]

业绩总结 - 报告期为2023年1月1日至2025年4月30日[3] 项目情况 - 公司及项目公司报告期内涉及房地产开发项目共117个[14] - 拟建项目14个，占比约11.97%[14] - 在建项目25个，占比约21.37%[14] - 已完工项目78个，占比约66.67%[14] - 北京有已完工项目3个、在建项目1个[14] - 青岛有在建项目1个、已完工项目1个[14] - 济南有在建项目4个[14] - 项目涵盖贵州、昆明、泸水等多地[17] 合规情况 - 公司及项目公司经核查房地产项目不存在被认定闲置土地情形[23] - 公司及项目公司报告期内不存在违反规定非法转让土地使用权的炒地行为[27] - 公司及项目公司无炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为[31]

业绩总结 - 2025年前四个月营业收入118.85亿元，2024年为172.52亿元[19] - 2025年前四个月净亏损9.60亿元，2024年亏损64.26亿元[19] - 2025年前四个月经营活动现金流入小计292.44亿元，2024年为175.16亿元[22] - 2025年前四个月经营活动产生的现金流量净额3.69亿元，2024年为30.89亿元[22] - 2025年前四个月投资活动现金流入小计5.60亿元，2024年为81.70亿元[22] - 2025年前四个月投资活动产生的现金流量净额5.23亿元，2024年为54.67亿元[22] - 截至2025年4月30日止四个月，筹资活动现金流入小计为102.07亿美元，流出小计为86.42亿美元，产生的现金流量净额为15.65亿美元[24] 财务数据 - 2025年4月30日货币资金为9,437,562,004.31元，2024年12月31日为7,590,783,991.52元，2023年12月31日为11,249,653,692.86元[14] - 2025年4月30日应收账款为146,498,852.13元，2024年12月31日为158,761,740.83元，2023年12月31日为72,724,975.00元[14] - 2025年4月30日存货为71,124,934,269.05元，2024年12月31日为81,924,666,260.30元，2023年12月31日为93,256,400,536.32元[14] - 2025年4月30日流动资产合计为89,625,106,840.40元，2024年12月31日为98,492,056,850.96元，2023年12月31日为114,668,221,884.79元[14] - 2025年4月30日长期股权投资为4,514,323,776.60元，2024年12月31日为4,620,569,017.04元，2023年12月31日为5,171,308,815.88元[14] - 2025年4月30日非流动资产合计为6,850,705,287.92元，2024年12月31日为7,301,279,938.30元，2023年12月31日为6,960,357,438.12元[14] - 2025年4月30日资产总计为96,475,812,128.32元，2024年12月31日为105,793,336,789.26元，2023年12月31日为121,628,579,322.91元[14] - 截至2025年4月30日，公司流动负债合计479.97亿元，较2024年末的597.79亿元有所下降[17] - 2025年4月30日非流动负债合计396.25亿元，2024年末为361.95亿元[17] - 2025年4月30日负债合计876.22亿元，较2024年末的959.74亿元减少[17] - 截至2025年4月30日股东权益合计885.41亿元，2024年末为981.91亿元[17] 项目数据 - 雄安中交未来科创城预计总投资172.07亿元，截至2025年4月30日期初余额65.62亿元，本期增加1.59亿元，期末余额67.21亿元[169] - 北京昌平北清云际预计总投资75.81亿元，2025年4月30日期初余额67.98亿元，本期增加3.34亿元，本期减少71.32亿元[171][173] - 厦门五缘海悦预计总投资56.64亿元，2025年4月30日期初余额50.54亿元，本期增加1.45亿元，期末余额51.99亿元[169] - 重庆拾园雅集预计总投资94.95亿元，2025年4月30日期初余额49.19亿元，本期增加69.98万元，期末余额49.20亿元，存货跌价准备2.60亿元[169][173] - 天津春风景里预计总投资53.00亿元，2025年4月30日期初余额33.91亿元，本期增加1.02亿元，期末余额34.93亿元，存货跌价准备1.63亿元[169][173] - 中交绿城桃源小镇预计总投资91.91亿元，2025年4月30日期初余额33.51亿元，本期增加5107.31万元，本期减少4.91亿元，期末余额29.11亿元，存货跌价准备4.47亿元[169][173] - 重庆中交中央公园预计总投资170.75亿元，2025年4月30日期初余额22.21亿元，本期增加863.39万元，期末余额22.30亿元，存货跌价准备1.95亿元[169][173] - 合肥九宸水韵园预计总投资30.67亿元，2025年4月30日期初余额19.98亿元，本期增加6132.99万元，期末余额20.59亿元[169][173] - 成都天府九章预计总投资18.80亿元，2025年4月30日期初余额14.49亿元，本期增加3925.92万元，期末余额14.88亿元[169][173] 其他 - 审计涵盖2023年12月31日、2024年12月31日及2025年4月30日的模拟合并及公司资产负债表等报表[4] - 审计报告文号为安永华明（2025）专字第70071827_A11号[4] - 审计报告日期为2025年7月24日[12]

业绩总结 - 2024年度关联销售金额降至4.99亿元，占比升至45.51%[1][6] - 2024年度关联采购金额降至0.67亿元，占比降至8.39%[1][6] - 交易完成后营业收入降至10.97亿元，降幅94.01%[6] - 交易完成后营业成本降至7.95亿元，降幅95.30%[6] 用户数据 无 未来展望 - 关联销售占比有望随外部业务扩张降低[11][12] - 采取措施扩大业务规模、完善布局实现高质量发展[16] 新产品和新技术研发 无 市场扩张和并购 - 建立机制拓展第三方市场，尝试多种方式扩大规模[14] 其他新策略 - 严格遵守关联交易决策制度，规范减少关联交易[9] - 酬金制项目固定酬金按行情议定，包干制住宅类需招投标[10] - 包干制非住宅类综合定价，关联交易价格具公允性[10][11] - 交易后主营业务变更为物业管理、资产管理与运营[15] - 保留涉及董事会运作等岗位员工和财务人员[19] - 控股股东和间接控股股东出具避免同业竞争承诺函[25]

人事变动 - 绿城中国任命中交系资深高管赵晖为新任党委书记及执行总裁 接替原执行总裁李森[1] - 赵晖曾担任中交房地产集团董事长及党委书记 并兼任中交海外房地产董事长 于2025年6月加入绿城中国[1] - 此次人事调整是中交集团强化对绿城中国管控的延续动作[1][4] 高管背景 - 赵晖现年58岁 拥有清华大学水利水电工程建筑专业工学博士学位[2] - 职业经历包括交通部第三航务工程局三公司总经理 中国交建华东区域总部总经理 中交投资有限公司总经理等职务[2] - 2018年9月至2020年7月期间担任中交房地产集团董事长 2018年12月至2019年12月兼任中交地产董事长[2] 历史业绩表现 - 在赵晖担任中交地产董事长的2019年 公司实现签约销售额293.87亿元 销售面积188.52万平方米[2] - 2019年中交地产营业收入同比增长57.17% 但归属于上市公司股东的净利润同比下降33.01%[2] - 中交地产2023年净亏损近52亿元 因净资产为负被ST 面临退市风险[5] 战略调整 - 中交地产已剥离核心房地产开发业务至控股股东中交房地产集团 转型聚焦物业管理及资产运营[5] - 绿城中国目前成为中交旗下唯一具备规模优势的地产开发平台 2023年销售规模位居全国前三[3][4] - 中交集团通过系列人事安排加强对绿城的管控 包括今年3月任命刘成云为董事会主席 耿忠强为绿城管理董事会联席主席[4] 管控强化 - 中交集团自绿城中国董事长更替开始逐步加强管控力度 此次执行总裁调整延续该逻辑[4] - 大股东可能进一步提升对绿城中国的持股比例以增强主导权和话语权[4] - 中交嫡系地产开发板块规模相对较小 在央企房企中存在感较弱[3]

重大资产重组 - 拟将房地产开发业务资产及负债转让给控股股东，现金交易，构成重大资产重组及关联交易[6] - 2025年1月22日披露筹划提示性公告[7] - 2 - 6月多次披露进展公告[7] - 4月22日董事会通过交易方案并签协议[9] - 6月16日董事会更新财务数据并签补充协议[9] 后续进展 - 近日收到深交所问询函[10] - 正分析核实问题并补充更新文件[10] - 交易工作有序推进，尚需履行决策和审批程序[4][11][12]

信用评级结果 - 公司个体信用等级为a，外部支持提升4个子级后主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定 [1] - 相关债项评级结果为AAA/稳定，由控股股东中交房地产集团提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保 [1] - 中交房地产集团个体信用等级为aa-，基于股东支持上调3个子级至AAA，主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定 [1] 债券情况 - 公司存续期内公开发行债券余额为11亿元，兑付日为2026年8月25日 [1] - 债券上次主体评级结果为AA/稳定，债项评级结果为AAA/稳定，上次评级时间为2025年6月13日 [1] 财务表现 - 公司预计2025年1-6月归属于上市公司股东的净利润为亏损11.9亿元，上年同期为亏损9.7077亿元 [1] - 归母净利润同比下降主要因房地产开发业务毛利率下降，受销售策略、售价、拿地成本、开发周期、产品定位及交付标准等因素综合影响 [1] 评级维持 - 联合资信评估认为公司信用水平暂未受重大不利影响，决定维持公司主体长期信用等级AA+及债项信用等级AAA，评级展望稳定 [2] - 联合资信将持续关注公司后续经营情况 [2]

信用评级 - 公司个体信用等级为a，主体长期信用等级为AA+，评级展望稳定[2] - 中交房地产集团个体信用等级为aa - ，主体长期信用等级为AAA，评级展望稳定[2] - 联合资信维持公司主体长期信用等级为AA+，债项信用等级为AAA，评级展望稳定[3] 债券情况 - 21中交债债券余额为11亿元，兑付日为2026/08/25[2] 业绩情况 - 预计2025年1 - 6月归母净利润亏损119000万元，上年同期亏损97077万元[2] - 归母净利润较上年同期下降，交付项目毛利率同比下降[2]