纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业 - 公司：招商蛇口 纪要提到的核心观点和论据 2024 年财务业绩及指标 - 营业收入 1789.48 亿元，同比增长 2.25%；归母净利润 40.39 亿元，同比下降 36.09%，受行业下行、开发业务项目结转毛利率下降和计提减值准备增加影响；税前毛利率 4.61%，加权平均净资产收益率 3.36%；全年经营活动现金净流量 319.64 亿元，期末货币资金余额 1003.51 亿元，达五年最高水平[3]。 - 年末有息负债总额 2226 亿元，一年内到期有息负债 467 亿元，占比 11%；全年新增公开市场融资 154.6 亿元，票面利率为同期同行业最低；全年新增融资综合成本 2.78%，年末综合资金成本 2.99%，较年初下降 48 个基点[4]。 房地产市场表现 - 签约销售金额 2193 亿，行业排名第五；12 个城市当地排名 Top30，14 个城市排名 Top5，西安等五城市销售金额居当地第一，深圳和南京居第二，上海等城市居第三[5]。 - 坚持区域聚焦、城市深耕，以销定投策略，全年获取 26 宗土地，总计容面积 225 万平米，总地价约 486 亿元；核心十座城市投资占比 90%，强兴 30 座城市投资占比 98%[5]。 产品力提升 - 系统性升级产品管理体系，打造“启旭”“天青”和“揽月”等全新产品线；20 个新产品线首开项目去化率超过竞品 25%；北京招商玺和合肥招商禧等项目获全国十大高端轻奢品质作品称号；在中国房地产产品评比中排名行业第四[6]。 代建业务 - 2024 年成立招商建管专业公司，获取 77 个代建项目，总计 898 万平米，代建能力和产品力行业排前十；预计短期内可贡献 3 至 5 亿元营业额，利润约 7000 万元至 1 亿元[7][34]。 资产业务 - 主要持有物业全口径收入 74.6 亿元，同比上涨 12%；EBITDA 实现 36.67 亿元，同比上涨 11%；开业三年以上稳定期持有项目回报率达 6.42%，同比提升 0.2 个百分点；集中商业开业三年以上出租率 91%，新开 10 个项目，长沙观沙岭花园城开业招商率达 95%[8]。 REITs 平台利用 - 2024 年 10 月完成租赁住房 REITs 发行，搭建产业园区、租赁住房和集中商业三个 REITs 平台，实现持有物业良性循环体系；截至 2024 年底，瑞资平台资产管理规模合计 137 亿，将持续注入优质资产，探索拓展资产策略[9]。 物业服务业务 - 2024 年度营业收入 171 亿，同比增长 10%；归母净利润 8.4 亿，同比增长 14%；第三方新签约合同 36.9 亿，同比增长 14%；新进六个城市，覆盖 162 座城市，总管理面积 3.65 亿平方米[10]。 ESG 工作 - 2024 年 ESG 工作进入常态化和长效化管理阶段；明晟 ESG 评级维持 A 级，为国房地产行业最高评级，在国证、华证、万得等 ESG 评级中位居行业领先水平[11]。 对房地产市场形势及未来发展的看法 - 市场从供不应求转向供过于求，传统经营模式终结；保障房和商品房双轨制等政策推进利于市场长期健康发展；房企需转向以产品品质等为核心竞争力的发展路径[12]。 2025 年经营策略 - 稳住开发业务基本盘，提升资产运营能力，加大轻资产业务拓展；开发业务聚焦核心城市核心板块，提高投资精准度；资产运营以轻资产为主，拓展业务规模；物业服务加大拓展力度，提升规模与服务质量[13]。 2025 年销售及产品策略 - 预计全年可售货值 3250 亿元（不含新拿地），79%为住宅，核心六家城占 77%，强兴 30 层占 93%，供货节奏上下半年各占 50%；产品策略实施痛点攻坚、品质标配、体验闭环三大升级[14][15]。 智慧化技术推动数字化转型 - 落实 AI 加战略，推出一站式智慧服务平台，建设经营分析助手，以打造智慧地产标杆，推动数字化转型[16]。 战略转型措施 - 稳住开发基本盘，精挑细选做开发等；制定城市优选体系，聚焦 30 个核心市场；代建并入开发业务，泛城市更新改为物业服务，聚焦城市综合服务[17]。 城市更新项目 - 目前孵化中项目约 20 个，总储备土地面积约 700 万平方米；2024 年完成后海蛇口饼干厂等项目批复，徐汇清河曦销售额超 50 亿元；2025 年推进爱榕园等项目；未来三年预计八九个旧改项目实现销售贡献，供应货值约六七百亿元[18]。 应对市场新形势确保产品竞争力措施 - 以房子回归居住属性为核心战略，构建 1234 战略体系；打造 3 + 1 产品矩阵，四代住宅研究有成绩；研发建立客户需求数字化追踪模型，打通全链条；科技应用增加房屋属性，探索装配式技术融合；完善首席设计师及团队管理办法[19]。 资产运营策略 - 采取轻重并举策略，重资产精细化存量管理，盘活存量资产；新增长业务聚焦四个赛道，拓展资产业务；物业服务回归服务初心，推动服务优化与增值业务发展；利用招商局流量入口赋能业务[20]。 2025 年经济形势展望 - 2024 年中国经济总体运行平稳，增长 5%；2025 年人工智能等为经济注入动力，宏观政策积极有为，有望实现 5%增长目标[21][22]。 2025 年房地产市场及政策变化 - 2024 年 9 月中央释放稳地产信号，12 月强调推动市场止跌回稳，2025 年政府工作报告明确提振需求、防范风险，政策围绕释放需求和改善供给发力[23]。 房地产市场表现及预期 - 2024 年市场波动大，一季度同比下跌 45%，四季度同比上涨 19%；2025 年前两月延续回暖企稳态势，重点城市一二手房成交面积增长，核心城市土地市场升温；预计 2025 年市场筑底回稳，政策持续发力[24]。 开源节流措施 - 开源：调整业务结构，代建为新业务来源，持有业务增长；融资利用央企优势和低资金成本稳定杠杆与投资[25]。 - 节流：商管费用同比下降，开发成本夯实；加大项目端债务管理，稳定杠杆与投资[26]。 土地市场展望及拿地策略 - 房地产行业强周期，目前平均房价下跌超 30%，2025 年核心城市土地热度高；公司合理规划土储规模与拿地策略应对利润率压力[27][28]。 房地产行业健康稳定发展条件 - 需要建立基础性管理制度，中央政策改善供求关系，促进行业平稳健康发展[29]。 新拍地市场火爆原因 - 2024 年以来政策落地推动市场回暖，2025 年市场止跌企稳、结构分化；核心城市高端楼盘供不应求，国家推进四代宅项目提升居住品质[30]。 核心区域土地供应情况 - 北京、上海、深圳等核心区域多年土地供应不足，取消 9070 政策后可开发更多大房子满足改善性需求[31]。 代建业务战略及发展 - 分为政府代建、商业代建和资本代建，2024 年专业化和品牌化发展，成立招商建管平台；与城投及地方政府合作 77 个项目，总面积 898 万平方米，累计管理超 2000 万平方米；未来稳步增加待开发面积，选择性扩展业务[34]。 资产经营业务发展目标及竞争力 - 打造为第二增长曲线，形成集中商业、产业园区、公寓三大主力业态，2024 年贡献收入 43.89 亿元，EBITDA 21.81 亿元；长期向开发与经营并重转变；各业态有具体发展目标，凭借经验积累保持盈利和竞争优势[35]。 对招商积余的支持及发展 - 招商积余是轻型化转型核心平台，公司在优质房产匹配服务、代建代运营项目、兄弟公司业务协同等方面赋能；2025 年夯实市场化及非住宅物业业务规模优势，提升服务品质和盈利能力[36][37]。 REITs 平台规划及意义 - 国内低息环境利于 REITs 发行，国家重视常态化发行和政策优化；REITs 与资产运营业务贴合，是新融资产品和资产上市通道；公司已形成平台布局，未来利用常态化发行及扩募机制促进资产运营周转[38]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司在搜狐小区进行外墙立面改造等运营尝试，积累经验和专业能力，虽不直接贡献大量销售额，但对资产运营和行业改造能力提升有重要意义[18]。 - 2025 年 1 - 2 月份房地产投资增速为 - 9.8%，销售额为 - 5.1%，预计全年走势基本企稳略有降低，但存在结构性机会[30]。

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 减值拖累业绩，融资优势明显，回购彰显信心，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量高，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，受益于行业格局优化。虽下调公司2025 - 26年归母净利润预测并引入27年预测，但因公司大量土储位于核心城市，土储质量显著优于行业，后续行业止跌回稳后利润率提升可期 [7] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年营业总收入分别为1750.08亿、1789.48亿、1693.99亿、1607.84亿、1625.41亿元，同比增长率分别为 - 4.4%、2.3%、 - 5.3%、 - 5.1%、1.1% [5] - 2023 - 2027年归母净利润分别为63.19亿、40.39亿、42.30亿、46.61亿、53.65亿元，同比增长率分别为48.2%、 - 36.1%、4.7%、10.2%、15.1% [5] - 2023 - 2027年每股收益分别为0.65、0.37、0.47、0.51、0.59元/股，毛利率分别为15.9%、14.6%、14.5%、14.6%、14.6%，ROE分别为5.3%、3.6%、4.1%、4.4%、4.8%，市盈率分别为14、22、21、19、16 [5] 公司点评 - 2024年营收同比+2%、业绩同比 - 36%，符合预期，源于计提减值准备。营业收入1789亿元，同比+2.3%；归母净利润40.4亿元，同比 - 36.1%；扣非后归母净利润24.5亿元，同比 - 57.3%；基本每股收益0.37元，同比 - 43.1%；加权净资产收益率3.4%，同比 - 2.7pct。毛利率、归母净利率分别为14.6%、4.5%，同比分别 - 1.3pct、 - 3.8pct；三费费率为4.6%，同比持平；合联营企业投资收益17亿元，同比+4.2%。计提资产减值损失45亿元，同比+97%；计提信用减值损失15亿元，同比+995%。截至24年末，合同负债达1612亿元，同比 - 18.4%，可覆盖24年地产结算收入0.91倍。2024年每股分红0.19元，对应分红比例43%，2024A股息率2.0% [7] - 2024年销售2193亿、同比 - 25%，行业排名第5，拿地/销售额比22%，聚焦核心城市。销售金额2193亿元，同比 - 25.3%；销售面积936万平，同比 - 23.5%，销售额排名行业第5；销售均价2.3万元/平，同比 - 2.4%。拿地金额486亿元，权益比例69%；拿地面积225万平，拿地均价2.16万元/平；拿地/销售金额比22%，拿地/销售面积比24%；拿地/销售均价比92%。拿地主要聚焦在核心一二线城市。截至2024年末，总未竣工面积2715万方，覆盖24年销售面积2.9倍 [7] - 三条红线稳居绿档，加权融资成本2.99%、优势明显，持有型物业收入稳步增长。至2024年末，剔除预收账款的资产负债率62.37%，净负债率55.85%，现金短债比为1.59，处于绿档。截至2024年末，加权融资成本仅2.99%，同比 - 48BP。截至2024年末，有息负债中银行融资占比63%，债券占比28%，信托占比9%。截至2025年2月28日，累计回购股份数量1406万股，占总股本的比例为0.155%，总对价1.44亿元。资产运营方面，主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比+12%；EBITDA36.67亿元，同比+11% [7]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2024年年报，收入同比增长，归母净利润有所下滑，行业排名保持稳定，拿地聚焦核心城市，受2020 - 2021年存量高价土地存货减值影响，维持2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025 - 2027年归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE14.7、13.6、12.5倍，公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级[5][12] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年公司实现总营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比减少36.09%；扣非归母净利润24.49亿元，同比下降57.27%；毛利率、净利率分别为14.61%、2.34%，同比分别下降1.28pct、2.86pct；经营活动产生的现金流量净额为319.64亿元，同比增长1.69%，期末货币资金余额达1003.51亿元；截至2024年末，资产负债率66.67%，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档；利润下降主要系开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加（存货减值35.7亿 + 信用减值15.5亿）[6] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为1942.01亿、2009.13亿、2094.62亿元，同比增长8.5%、3.5%、4.3%；归母净利润分别为59.69亿、64.65亿、70.14亿元，同比增长47.8%、8.3%、8.5%；毛利率分别为18.0%、17.0%、17.8%；净利率分别为4.5%、4.5%、4.8%；ROE分别为3.0%、3.0%、3.2%；EPS分别为0.66、0.71、0.77元；P/E分别为14.7、13.6、12.5倍；P/B分别为0.8、0.8、0.8倍[9] 销售与拿地情况 - 2024年公司实现签约销售金额2193.02亿元，同比下降25.31%，签约销售面积935.90万平方米，同比下降23.50%；在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，全口径销售金额稳居克而瑞销售榜单第五[7] - 2024年公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，投资强度22%；在“核心10城”的投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资占全部投资额的59%[7] 资产运营情况 - 2024年公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%；积极探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地[8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 减值拖累业绩，融资优势明显，回购彰显信心，维持“买入”评级；招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量高；在行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，受益于行业格局优化；考虑行业下行，下调公司2025 - 26年归母净利润预测至42、47亿元（原62、68亿元），并引入27年为54亿元；现价对应25年PE21倍，维持“买入”评级，因公司大量土储位于核心城市，土储质量显著优于行业，后续行业止跌回稳后利润率提升可期 [7] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年03月18日收盘价9.65元，一年内最高/最低13.44/7.45元，市净率0.9，息率3.32，流通A股市值80,312百万元，上证指数/深证成指3,429.76/11,014.75 [2] 财务数据及盈利预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|175,008|178,948|169,399|160,784|162,541| |同比增长率（%）|-4.4|2.3|-5.3|-5.1|1.1| |归母净利润（百万元）|6,319|4,039|4,230|4,661|5,365| |同比增长率（%）|48.2|-36.1|4.7|10.2|15.1| |每股收益（元/股）|0.65|0.37|0.47|0.51|0.59| |毛利率（%）|15.9|14.6|14.5|14.6|14.6| |ROE（%）|5.3|3.6|4.1|4.4|4.8| |市盈率|14|22|21|19|16| [5] 公司点评 - 2024年营收同比+2.3%、业绩同比 - 36.1%，符合预期，源于计提减值准备；扣非后归母净利润24.5亿元，同比 - 57.3%；基本每股收益0.37元，同比 - 43.1%；加权净资产收益率3.4%，同比 - 2.7pct；毛利率、归母净利率分别为14.6%、4.5%，同比分别 - 1.3pct、 - 3.8pct；三费费率为4.6%，同比持平；合联营企业投资收益17亿元，同比 + 4.2%；计提资产减值损失45亿元，同比 + 97%；计提信用减值损失15亿元，同比 + 995%；截至24年末，合同负债达1,612亿元，同比 - 18.4%，可覆盖24年地产结算收入0.91倍；2024年每股分红0.19元，对应分红比例43%，2024A股息率（2025/3/17收盘价）2.0% [7] - 2024年销售2,193亿、同比 - 25.3%，行业排名第5，拿地/销售额比22%，聚焦核心城市；销售面积936万平，同比 - 23.5%，销售均价2.3万元/平，同比 - 2.4%；拿地金额486亿元，权益比例69%；拿地面积225万平，拿地均价2.16万元/平；拿地主要聚焦在核心一二线城市；截至2024年末，总未竣工面积2,715万方，覆盖24年销售面积2.9倍 [7] - 三条红线稳居绿档，加权融资成本2.99%、优势明显，持有型物业收入稳步增长；至2024年末，剔除预收账款的资产负债率62.37%，净负债率55.85%，现金短债比为1.59；截至2024年末，加权融资成本仅2.99%，同比 - 48BP；有息负债中银行融资占比63%，债券占比28%，信托占比9%；截至2025年2月28日，累计回购股份数量1,406万股，占总股本的比例为0.155%，总对价1.44亿元；资产运营方面，主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比 + 12%；EBITDA36.67亿元，同比 + 11% [7] 财务摘要 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|175,008|178,948|169,399|160,784|162,541| |减：营业成本（百万元）|147,204|152,812|144,783|137,248|138,790| |减：税金及附加（百万元）|6,155|6,930|6,560|6,227|6,295| |主营业务利润（百万元）|21,649|19,206|18,056|17,309|17,456| |减：销售费用（百万元）|4,328|4,014|3,922|3,769|3,740| |减：管理费用（百万元）|2,374|2,103|2,143|2,035|2,008| |减：研发费用（百万元）|158|129|129|129|129| |减：财务费用（百万元）|912|1,943|1,533|1,157|925| |经营性利润（百万元）|13,877|11,017|10,329|10,219|10,654| |加：信用减值损失（百万元）|-142|-1,550|-1,100|-600|-300| |加：资产减值损失（百万元）|-2,276|-4,484|-4,150|-2,900|-1,900| |加：投资收益及其他（百万元）|2,687|4,020|1,270|800|450| |营业利润（百万元）|14,182|9,000|6,348|7,520|8,904| |加：营业外净收入（百万元）|-194|89|117|4|70| |利润总额（百万元）|13,989|9,090|6,465|7,524|8,975| |减：所得税（百万元）|4,882|4,901|2,078|2,690|3,410| |净利润（百万元）|9,106|4,189|4,387|4,834|5,565| |少数股东损益（百万元）|2,787|150|157|173|200| |归属于母公司所有者的净利润（百万元）|6,319|4,039|4,230|4,661|5,365| [9]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 考虑房地产市场下行和计提减值因素，下调2025/2026年归母净利润至41.7/43.5亿元，2027年为48.7亿元，对应EPS为0.46/0.48/0.54元，对应PE分别为21.1X/20.2X/18.0X [8] - 公司作为地产龙头央企，销售稳健有韧性、跻身行业前五，投资聚焦高能级城市，看好中长期发展 [8] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2024年年报，2024年实现营收1789.5亿元，同比增长2.3%；归母净利润40.4亿元，同比下降36.1% [8] 业绩情况 - 结转带动营收小幅增长，毛利下滑计提减值拖累业绩。2024年受益于结转规模增长，营业收入同比提升2.3%；归母净利润下滑因房地产开发业务毛利率下滑1.5pct至15.6%，信用减值损失及资产减值损失分别同比增长994.9%、97.0%至15.5亿元、44.8亿元 [8] 销售情况 - 2024年签约销售面积935.9万平方米，签约销售金额2193.0亿元，销售排名稳居行业TOP5梯队，在行业下行周期中展现较强韧性 [8] - 坚持核心城市深耕策略，在西安、长沙等多地销售表现优异，2024年打造多个优质标杆项目，20余个项目首开去化率领先竞品25% [8] 投资情况 - 2024年获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，拿地金额约486亿元，投资强度同比下降16.5pct至22.2%，权益地价约335亿元，权益比例为68.9% [8] - 坚持以销定产、聚焦核心城市的投资策略，2024年在“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市投资占比为59%，有助于未来销售规模稳健增长 [8] 融资与回购情况 - 2024年进一步压降融资成本，综合资金成本较年初下降48bp至2.99%，融资成本处于行业低位，全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率为同期同行业最低水平 [8] - 2024年10月拟以集中竞价交易方式在12个月内回购3.51 - 7.02亿元股份用于注销并减少注册资本，回购价格不超过15.7元/股，截至2025年2月28日，已支付1.4亿元用于回购股份，彰显公司信心 [8] 盈利预测与估值 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|175008|178948|195411|209676|222885| |同比（%）|(4.37)|2.25|9.20|7.30|6.30| |归母净利润（百万元）|6319|4039|4173|4350|4873| |同比（%）|48.20|(36.09)|3.33|4.23|12.03| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.70|0.45|0.46|0.48|0.54| |P/E（现价&最新摊薄）|13.91|21.76|21.06|20.21|18.04| [1] 财务预测表 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表及重要财务与估值指标等多方面预测数据，如2024 - 2027年流动资产、营业总收入、经营活动现金流等数据及变化情况 [9]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 考虑房地产市场下行及计提减值因素，下调2025/2026年归母净利润至41.7/43.5亿元，2027年为48.7亿元，对应EPS为0.46/0.48/0.54元，对应PE分别为21.1X/20.2X/18.0X [8] - 公司作为地产龙头央企，销售稳健有韧性、跻身行业前五，投资聚焦高能级城市，看好中长期发展 [8] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2024年年报，实现营收1789.5亿元，同比增长2.3%；归母净利润40.4亿元，同比下降36.1% [8] 业绩情况 - 结转带动营收小幅增长，毛利下滑计提减值拖累业绩，2024年受益于结转规模增长，营业收入同比提升2.3%，但归母净利润下滑，原因一是房地产开发业务毛利率下滑1.5pct至15.6%，二是信用减值损失及资产减值损失分别同比增长994.9%、97.0%至15.5亿元、44.8亿元 [8] 销售情况 - 2024年签约销售面积935.9万平方米，签约销售金额2193.0亿元，销售排名稳居行业TOP5梯队，坚持核心城市深耕策略，在西安等多地销售表现优异，打造多个优质标杆项目，20余个项目首开去化率领先竞品25% [8] 投资情况 - 2024年获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，拿地金额约486亿元，投资强度同比下降16.5pct至22.2%，权益地价约335亿元，权益比例为68.9%，坚持以销定产、聚焦核心城市策略，“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市投资占比为59% [8] 融资与回购情况 - 2024年进一步压降融资成本，综合资金成本较年初下降48bp至2.99%，融资成本处于行业低位，全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率为同期同行业最低水平 [8] - 2024年10月拟回购3.51 - 7.02亿元股份用于注销并减少注册资本，回购价格不超过15.7元/股，截至2025年2月28日，已支付1.4亿元用于回购股份 [8] 盈利预测与估值 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|175008|178948|195411|209676|222885| |同比（%）|(4.37)|2.25|9.20|7.30|6.30| |归母净利润（百万元）|6319|4039|4173|4350|4873| |同比（%）|48.20|(36.09)|3.33|4.23|12.03| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.70|0.45|0.46|0.48|0.54| |P/E（现价&最新摊薄）|13.91|21.76|21.06|20.21|18.04| [1] 市场与基础数据 - 收盘价5.80元，一年最低/最高价5.06/8.09元，市净率0.81倍，流通A股市值14913.20百万元，总市值15962.48百万元 [5] - 每股净资产7.17元，资产负债率70.26%，总股本2752.15百万股，流通A股2752.15百万股 [6]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2024年年报，收入同比增长，归母净利润有所下滑，行业排名保持稳定，拿地聚焦核心城市，受2020 - 2021年存量高价土地存货减值影响，维持2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，当前股价对应PE14.7、13.6、12.5倍，公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级[5][12] 根据相关目录分别进行总结 公司财务情况 - 2024年公司实现总营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润40.39亿元，同比减少36.09%；扣非归母净利润24.49亿元，同比下降57.27%；毛利率、净利率分别为14.61%、2.34%，同比分别下降1.28pct、2.86pct；经营活动产生的现金流量净额为319.64亿元，同比增长1.69%，期末货币资金余额达1003.51亿元；截至2024年末，资产负债率66.67%，剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”始终处于绿档；利润下降主要系开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加（存货减值35.7亿 + 信用减值15.5亿）[6] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为1942.01亿、2009.13亿、2094.62亿元，同比增长8.5%、3.5%、4.3%；归母净利润分别为59.69亿、64.65亿、70.14亿元，同比增长47.8%、8.3%、8.5%；毛利率分别为18.0%、17.0%、17.8%；净利率分别为4.5%、4.5%、4.8%；ROE分别为3.0%、3.0%、3.2%；EPS分别为0.66、0.71、0.77元；P/E分别为14.7、13.6、12.5倍；P/B均为0.8倍[9] 公司销售与拿地情况 - 2024年公司实现签约销售金额2193.02亿元，同比下降25.31%，签约销售面积935.90万平方米，同比下降23.50%；在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，全口径销售金额稳居克而瑞销售榜单第五[7] - 2024年公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，投资强度22%；在“核心10城”的投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资占全部投资额的59%[7] 公司资产运营情况 - 2024年公司主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%；积极探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地[8]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年报告研究的具体公司营收略增、归母净利下降，主因结转毛利率下滑及计提减值增加；销售规模稳居行业第五；投资聚焦核心一二线；现金充裕、资产负债扎实；信用强、融资畅通、现金流量健康；通过回购+分红持续强化股东回报 [1][2][3] - 计提资产减值后公司轻装上阵，且2025年前海高利润项目逐渐进入结转，业绩有望触底回升，预计2025 - 2027年归母净利润分别为68.1亿元/75.8亿元/83.9亿元，同比增速分别为+68.6%/+11.4%/+10.6% [4] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2025年3月17日公司发布2024年年报，实现营收1789.48亿元，同比+2.25%；归母净利润40.39亿元，同比 - 36.09% [1] 点评 - 营收略增、归母净利下降，2024年开发业务结转毛利率为15.58%，同比下降1.53pct；共计提资产减值准备59.44亿元，减少归母净利润43.44亿元 [2] - 销售规模稳居行业第五，2024年销售金额2193亿元，同比 - 25.3%（同期TOP10房企同比 - 24.4%），稳居克而瑞百强房企全口径销售额第5名 [2] - 投资聚焦核心一二线，2024年累计获取26宗地块，总地价486亿元，拿地强度22.2%；权益地价335亿元，权益比例68.9%；在“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市投资占全部投资额的59% [2] - 现金充裕、资产负债扎实，截至2024年末，剔预资产负债率62.37%（2023年末62.41%）、净负债率55.85%（2023年末54.58%）、现金短债比1.59（2023年末1.28），“三道红线”始终处于绿档；期末货币现金1003.51亿元，同比+13.66% [3] - 信用强、融资畅通、现金流量健康，2024年经营活动现金流净额319.64亿元，同比+1.69%；全年新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；2024年末综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平 [3] - 通过回购+分红持续强化股东回报，2024年修订《未来三年（2023 - 2025年）股东回报规划》，明确2023 - 2025年现金分红占当年归母净利润的比例不少于40%；2024年通过现金分红17.5亿元及回购0.67亿元，合计18.17亿元（占2024年归母净利润45%） [3] 投资建议 - 预计公司2025 - 2027年归母净利润分别为68.1亿元/75.8亿元/83.9亿元，同比增速分别为+68.6%/+11.4%/+10.6%；公司股票现价对应PE估值分别为12.9x/11.6x/10.5x，维持“买入”评级 [4] 公司基本情况 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|175,008|178,948|183,137|186,521|189,556| |营业收入增长率|-4.37%|2.25%|2.34%|1.85%|1.63%| |归母净利润(百万元)|6,319|4,039|6,809|7,583|8,390| |归母净利润增长率|48.20%|-36.09%|68.59%|11.37%|10.64%| |摊薄每股收益(元)|0.697|0.446|0.751|0.837|0.926| |每股经营性现金流净额|3.47|3.53|1.48|3.01|2.90| |ROE(归属母公司)(摊薄)|5.28%|3.64%|5.48%|5.89%|6.27%| |P/E|13.66|22.97|12.91|11.59|10.48| |P/B|0.72|0.84|0.71|0.68|0.66|[7] 三张报表预测摘要 - 损益表展示了主营业务收入、成本、毛利等项目在2022 - 2027E的情况及增长率等指标 [9] - 资产负债表呈现了货币资金、应收款项、存货等项目在2022 - 2027E的情况及占比等指标 [9] - 现金流量表体现了净利润、少数股东损益、经营活动现金净流等项目在2022 - 2027E的情况 [9] - 比率分析包含每股指标、净资产收益率、总资产收益率等指标在2022 - 2027E的情况 [9] 市场中相关报告评级比率分析 |日期|一周内|一月内|二月内|三月内|六月内| |----|----|----|----|----|----| |买入|6|24|44|69|192| |增持|0|1|1|3|1| |中性|0|0|0|0|1| |减持|0|0|0|0|0| |评分|1.00|1.04|1.02|1.04|1.02|[12] 历史推荐和目标定价 |序号|日期|评级|市价|目标价| |----|----|----|----|----| |1|2023 - 06 - 18|买入|13.44|N/A| |2|2023 - 07 - 13|买入|11.95|N/A| |3|2023 - 08 - 29|买入|14.30|N/A| |4|2023 - 10 - 30|买入|11.23|N/A| |5|2024 - 03 - 19|买入|9.52|N/A| |6|2024 - 04 - 30|买入|8.83|N/A| |7|2024 - 09 - 01|买入|9.23|N/A| |8|2024 - 10 - 31|买入|10.99|N/A|[12]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2025年3月17日公司发布2024年年报，营收略增归母净利下降，计提资产减值后公司轻装上阵，2025年前海高利润项目逐渐进入结转，业绩有望触底回升 [1][2][4] 根据相关目录分别进行总结 公司经营情况 - 2024年实现营收1789.48亿元，同比+2.25%；归母净利润40.39亿元，同比-36.09% [1] - 2024年开发业务结转毛利率为15.58%，同比下降1.53pct；共计提资产减值准备59.44亿元，减少归母净利润43.44亿元 [2] - 2024年销售金额2193亿元，同比-25.3%（同期TOP10房企同比-24.4%），稳居克而瑞百强房企全口径销售额第5名 [2] - 2024年累计获取26宗地块，总地价486亿元，拿地强度22.2%；权益地价335亿元，权益比例68.9%；在“核心10城”投资金额占比达90%，一线城市投资占全部投资额的59% [2] 财务状况 - 截至2024年末，剔预资产负债率62.37%（2023年末62.41%）、净负债率55.85%（2023年末54.58%）、现金短债比1.59（2023年末1.28），“三道红线”始终处于绿档；期末货币现金1003.51亿元，同比+13.66% [3] - 2024年经营活动现金流净额319.64亿元，同比+1.69%；全年新增公开市场融资154.60亿元，票面利率为同期同行业最低水平；年末综合资金成本2.99%，较年初降低48BP [3] 股东回报 - 2024年修订《未来三年（2023 - 2025年）股东回报规划》，明确2023 - 2025年现金分红占当年归母净利润的比例不少于40% [3] - 2024年通过现金分红17.5亿元及回购0.67亿元，合计18.17亿元（占2024年归母净利润45%） [3] 盈利预测 - 预计公司2025 - 2027年归母净利润分别为68.1亿元/75.8亿元/83.9亿元，同比增速分别为+68.6%/+11.4%/+10.6% [4] - 公司股票现价对应PE估值分别为12.9x/11.6x/10.5x [4] 市场报告评级情况 - 市场中相关报告在一周内、一月内、二月内、三月内、六月内“买入”评级分别为6、24、44、69、192；“增持”评级分别为0、1、1、3、1；“中性”评级分别为0、0、0、0、1；“减持”评级均为0；评分分别为1.00、1.04、1.02、1.04、1.02 [12] - 历史推荐多次给出“买入”评级 [12]

审计相关 - 毕马威华振于2025年3月17日对公司2024年度财务报表签发无保留意见审计报告[2] - 毕马威华振对公司2024年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表执行有限保证的鉴证业务[2] - 毕马威华振未发现汇总表与审计财务报表相关内容重大不一致[4] 关联资金往来 - 招商局集团财务有限公司2024年期初往来资金余额51,542.17万元，年度往来累计发生3,428,444.1万元，利息3,310.32万元，偿还累计发生541,012.65万元，期末42,284.0万元[8] - 深圳金域融泰投资发展有限公司2024年期初往来资金余额507.94万元，年度往来累计发生220.2万元，偿还累计发生1,728.1万元[8] - 其他关联方2024年期初往来资金余额3,036.28万元，年度往来累计发生6,195.9万元，偿还累计发生21,984.8万元，期末7,247.3万元[8] - 其他关联资金往来小计2024年期初往来资金余额256,086.39万元，年度往来累计发生3,454,860.33万元，利息3,310.32万元，偿还累计发生3,564,725.67万元，期末149,531.37万元[8] 其他信息 - 汇总表已于2025年3月17日由公司相关负责人签署[9] - 公司按要求编制非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表[3] - 会计师事务所编号为100024[11] - 注册资本为人民币壹亿零壹拾伍万[11] - 批准设立文号为财会函(2012) 31[11] - 批准设立日期为2012年7月[11] - 注册会计师杨玲出生于1986 - 12 - 25[17] - 注册会计师杨玲工作单位为毕马威华振会计师事务所广州分所[17] - 注册会计师工作单位转出协会盖章日期为2012年11月[21] - 审计报告仅供公司2024年财务报表审计报告使用[12][13][14][15][16]