核心财务表现 - 2025年度公司收入为人民币1680.9亿元，除税前溢利为206.1亿元，公司股东应占核心溢利为130.1亿元 [1] - 报告期内公司收入1680.89亿元，同比减少9.22% [1] - 房地产开发业务收入1567.74亿元，同比减少10.27%；商业物业运营业务收入72亿元，同比减少1% [1] 销售与市场地位 - 期内中国海外发展系列公司合约销售额为2512.3亿元，权益销售额连续两年位居行业第一 [2] - 公司在34个城市的市场占有率位居当地市场前三，并在其中15个城市位居当地市场第一 [2] - “中海好房子”和“精工+”建造体系助力项目热销 [2] 商业运营与资产管理 - 2025年商业运营收入为72.0亿元，已完全覆盖集团总利息支出 [2] - 购物中心、写字楼双核收入贡献占比达81%，资产结构持续优化 [2] - 一线及新一线城市项目收入占比提升至78%，核心资产压舱石效应凸显 [2] 财务稳健性与信用 - 2025年全年销售回款2385.0亿元，销售回款率高达95% [2] - 集团经营现金净流入167.3亿元，期末在手现金1036.3亿元，现金充裕 [2] - 资产负债率为54.1%，净借贷比率为34.2%，负债率处于行业最低区间 [2] - 平均融资成本为2.8%，处于行业较低区间 [2] 投资与土地储备 - 2025年公司在15个内地城市和香港共获取35幅地块，权益购地金额达924.2亿元，新增购地金额保持行业第一 [3] - 香港及北上广深五个城市的权益购地金额占比约73.9%，货量结构优势突出 [3] - 截至2025年末，集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积2527.8万平方米，权益面积2285.6万平方米 [3] - 土地储备货值中，一线和强二线城市合计占比达86.5%，结构优质 [3]

投资评级 - 首次给予“增持”评级 [3][7] 核心观点 - 报告认为中国海外发展作为以房地产开发为主业的头部央企，经营风格稳健，有望受益于未来行业竞争格局改善和潜在的房地产政策边际放松 [7] - 若行业催化因素带动估值修复，公司估值第一阶段或可修复至2026年0.4-0.45倍PB，对应市值1580-1778亿元人民币，每股16.35-17.99港元/股 [7] 公司概况与业务结构 - 公司前身于1979年在香港创立，以承建业务起家，后转型为以房地产开发为主，1992年在港上市 [7] - 1997年亚洲金融危机的经历为公司长期以来稳健的经营风格奠定基础 [7] - 业务结构以房地产开发业务为主，其收入占比稳定九成以上，溢利占比稳定八成以上，以城市运营（商业物业）为辅 [7][31] 财务表现与预测 - **收入与利润**：2024年营业总收入为1851.54亿元，同比下降9%；归母净利润为156.36亿元，同比下降39% [2] - **盈利预测**：预计2025年至2027年，营业总收入将分别为1842.07亿元、1732.61亿元和1727.17亿元，归母净利润将分别为131.07亿元、113.92亿元和107.71亿元，呈逐年小幅下降趋势 [2] - **盈利能力**：2024年毛利率和净利率分别为17.7%和9.6%，同比分别下降2.6和3.7个百分点，但仍保持行业前列 [57] - **周转与杠杆**：公司呈现“较强盈利能力、中低周转速度、较低杠杆水平”的特征，总资产周转率近三年稳定在21%左右，总杠杆水平（约1.5x）和有息负债杠杆（约0.7x）处于行业低位 [42][89] - **财务安全**：自“三道红线”政策推行以来始终处于“绿档”，2024年剔除预收账款的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为48%、29%和4.3 [121] 房地产开发业务 - **销售表现**：2025年全口径销售金额预计为2190亿元，同比下降约19%，表现弱于全国水平，主要受2024年拿地力度下降和早期核心项目充分去化影响 [7][128] - **行业地位**：2025年，中海系列（含中国海外发展）全口径销售金额保持行业第二，权益销售金额保持行业第一，印证了公司较高的权益比（长期保持在90%以上） [7][129] - **拿地策略**：拿地节奏呈现顺周期特征，体现稳健风格；土地投资长期聚焦一二线城市，2025年一线城市权益拿地金额占比达74%，且据披露从2023年开始几乎无三四线城市投资 [7][150][151] - **拿地盈利**：2021年房价高点过后，拿地项目估算净利率较之前有所上升，但相较行业的“超额收益”略有下降 [7][159] 商业物业运营业务 - **收入增长**：商业物业收入持续增长，从2018年的34亿元增长至2024年的71亿元，年化复合增速约13% [169] - **结构变化**：收入结构上，写字楼收入占比从2021年的68%下降至2025年上半年的48%；非写字楼业态中，长租公寓近年来收入增速较高 [170] - **运营情况**：写字楼成熟期项目出租率呈下降趋势，从2022年的93.2%降至2025年上半年的78.3%；购物中心成熟期项目出租率维持在95%以上 [180][184] 其他要点 - **股权与治理**：公司为央企控股，中国建筑集团有限公司合计持股约56.10%；管理团队核心成员具备多年房地产从业经验，主席颜建国提出“三大产业群”发展战略，明确以地产开发为主线 [3][18][20][26] - **股价表现**：截至报告期，近1个月、6个月、12个月的绝对股价表现分别为-18%、-13%和-11% [5] - **估值水平**：基于2024年业绩，报告时点市盈率（PE）为7.2倍，市净率（PB）为0.30倍 [2][3]

公司2025年度业绩核心数据 - 2025年公司取得总收入为1680.89亿元人民币，同比减少9.22% [1] - 公司股东应占溢利为126.91亿元人民币，同比减少18.83% [1] - 公司股东应占核心溢利为130.1亿元人民币 [1]

核心财务表现 - 公司2025年度实现收入人民币1680.89亿元，同比减少9.22% [1] - 公司股东应占溢利为126.91亿元，同比减少18.83% [1] - 每股盈利为1.16元，公司拟派发末期股息每股25港仙 [1] 商业物业运营 - 商业物业实现收入72亿元，有六个新商业项目投入运营 [2] - 商业物业运营总建筑面积增加28万平方米 [2] - 北京中海大吉巷商业综合体成为北京二环内休闲消费新地标 [2] - 公司旗下“中海商业REIT”（180607.SZ）在深圳证券交易所成功上市，该REIT是内地首单以“收购-改造-提升-盘活”模式落地的消费REIT [2] 土地储备拓展 - 公司在中国内地15个城市和香港共新增35幅地块 [2] - 新增土地储备总建筑面积为499万平方米，其中权益建筑面积为445万平方米 [2] - 新增土地总地价为1186.9亿元，其中权益地价为924.2亿元 [2]

公司财务表现 - 公司2025财年总收入为人民币1680.89亿元，同比减少9.22% [1] - 公司股东应占溢利为人民币126.91亿元，同比减少18.83% [1] - 公司每股盈利为人民币1.16元 [1] 股东回报 - 公司拟派发末期股息每股25港仙 [1]

公司财务业绩 - 公司2025年度总收入为人民币1680.89亿元，同比减少9.22% [1] - 公司股东应占溢利为126.91亿元，同比减少18.83% [1] - 公司每股盈利为1.16元，并拟派发末期股息每股25港仙 [1] 商业物业发展 - 公司商业物业实现收入72亿元，有六个新商业项目投入运营 [1] - 商业物业运营总建筑面积增加28万平方米 [1] - 北京中海大吉巷商业综合体成为北京二环内休闲消费新地标 [1] - 公司旗下“中海商业REIT”在深圳证券交易所成功上市，是内地首单以“收购-改造-提升-盘活”模式落地的消费REIT [1] 土地储备与投资 - 公司在中国内地15个城市和香港共新增35幅地块 [1] - 新增土地储备总建筑面积为499万平方米，权益建筑面积为445万平方米 [1] - 新增土地总地价为1186.9亿元，权益地价为924.2亿元 [1] 财务状况与融资 - 截至2025年12月31日，公司总借贷为2473.8亿元，持有银行存款及现金为1036.3亿元 [1] - 公司股东应占权益为3879.5亿元，净借贷比率为34.2% [1] - 公司平均融资成本为2.8%，处于行业最低区间 [1]

集团在中国内地15个城市和香港新增35幅地块，新增土地储备总建筑面积为499万平方米，权益建筑面 积为445万平方米，总地价为人民币1,186.9亿元，权益地价为人民币924.2亿元。集团系列公司1合约物 业销售额为人民币2,512.3亿元，相应销售面积为1,056万平方米。 格隆汇3月31日丨中国海外发展(00688.HK)公告，截至2025年12月31日止年度业绩，集团收入为人民币 1,680.9亿元。公司股东应占溢利为人民币126.9亿元。公司股东应占核心溢利为人民币130.1亿元。每股 基本盈利为人民币1.16元。董事局建议派发末期股息每股港币25仙，连同中期股息每股港币25仙，全年 合共派发股息每股港币50仙。 ...

公司信息 - 公司名称为中国海外发展有限公司，股份代号为00688[1] - 颜建国为公司主席，张智超为行政总裁，郭光辉为执行董事[2] 股息信息 - 2025年末期股息为每股0.25 HKD[1] - 股东批准日期为2026年6月24日[1] - 除净日为2026年6月26日[1] - 过户文件最后时限为2026年6月29日16:30[1] - 暂停过户登记日期为2026年6月30日[1] - 记录日期为2026年6月30日[1] - 股息派发日为2026年7月15日[1] - 股份过户登记处地址为夏慤道16号远东金融中心17楼[1]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 本集团收入为人民币1,680.9亿元，较上年的人民币1,851.5亿元下降约9.2%[3][5] - 2025年综合收入为1680.89亿元人民币，较2024年的1851.54亿元下降9.2%[12][13] - 2025年综合除税前溢利为206.09亿元人民币，较2024年的264.08亿元下降22.0%[12][13] - 2025年公司股东应占溢利为126.91亿元人民币，较2024年的156.36亿元下降18.8%[16] - 本公司股东应占溢利为人民币126.9亿元，核心溢利为人民币130.1亿元[3] - 公司收入为人民币1680.9亿元，股东应占溢利为人民币126.9亿元，核心溢利为人民币130.1亿元[22] - 2025年公司总收入为人民币1680.9亿元，经营溢利为人民币208.1亿元，毛利率为15.5%[31] - 2025年公司股东应占溢利为人民币126.9亿元，核心溢利为人民币130.1亿元，每股基本盈利为人民币1.16元[31] 财务数据关键指标变化：每股盈利与股息 - 每股基本盈利为人民币1.16元，上年为人民币1.43元[3][5] - 2025年每股基本盈利为1.16元人民币（基于126.91亿元利润及109.45亿股加权平均股数），2024年为1.43元[16] - 公司2025年已派发股息总额为人民币55.05亿元，其中末期股息每股港币30仙（人民币29.88亿元），中期股息每股港币25仙（人民币25.17亿元）[18] - 公司建议派发2025年末期股息每股港币25仙，金额约为人民币24.19亿元[18] - 建议派发2025年末期股息每股港币25仙，全年每股派息合计港币50仙[51] 成本和费用 - 2025年财务费用总额为71.51亿元人民币，其中资本化金额为64.23亿元，费用化金额为7.28亿元[14] - 2025年所得税费用总额为71.78亿元人民币，其中中国企业所得税为54.03亿元，中国土地增值税为17.23亿元[15] - 2025年公司分銷費用與行政費用佔收入比例為4%[31] 各条业务线表现：房地产开发业务 - 房地产开发业务分部收入为1567.74亿元人民币，同比下降10.3%，分部业绩为160.48亿元，同比下降29.1%[12][13] - 2025年公司房地产开发业务收入为人民币1567.7亿元，分部业绩为人民币160.5亿元[32] 各条业务线表现：商业物业运营业务 - 商业物业收入为人民币72亿元[3] - 商业物业运营业务分部收入为72.00亿元人民币，同比增长1.0%，分部业绩为40.18亿元，同比增长13.8%[12][13] - 公司商业物业收入为人民币72亿元，新投入运营六个项目，运营总建筑面积增加28万平方米[24] - 商业物业收入为人民币72亿元，其中写字楼收入34.7亿元，购物中心收入23.9亿元，长租公寓收入3.5亿元，酒店及其他商业物业收入9.9亿元[41] 各条业务线表现：其他业务 - 2025年来自外部客户的其他业务收入为41.15亿元人民币，同比增长24.4%[12][13] - 其他业务外部收入为人民币41.1亿元，其中物资采购和供应链管理服务外部收入36.6亿元，同比上升36.1%[43] 销售表现 - 本集团系列公司合约物业销售额为人民币2,512.3亿元，销售面积为1,056万平方米[3] - 公司系列公司实现合约销售额人民币2512.3亿元，权益销售额居行业第一[23] - 2025年公司系列公司合约物业销售额为人民币2512.3亿元，销售面积为1056万平方米[33] - 2025年联营和合营项目为公司贡献净利润人民币5.2亿元，主要联营公司中海宏洋实现合约物业销售额人民币321.9亿元[33] 各地区表现：销售与购地 - 公司系列公司在香港及北上广深五个城市合约销售额为人民币1254.4亿元，占其总合约销售额的57.3%[23] - 按地区划分，2025年合约物业销售额占比最高的为北部大区（27.7%，人民币695.9亿元）和本公司及其附属公司（70.5%，人民币1772.4亿元）[34] - 2025年公司销售回款超过人民币100亿元的城市包括北京（超300亿元）、上海（超200亿元）、深圳（超200亿元）和广州[34] - 公司获取35幅地块，总购地金额为人民币1186.9亿元，权益购地金额为人民币924.2亿元，香港及北上广深五个城市权益购地金额占比约73.9%[24] 土地储备与项目发展 - 本集团新增35幅地块，总地价为人民币1,186.9亿元，新增土地储备总建筑面积为499万平方米[3] - 2025年公司系列公司（不含中海宏洋）项目竣工总建筑面积为848万平方米[35] - 2025年公司新增35幅地块，新增土地储备总建筑面积499万平方米，总地价为人民币1186.9亿元[37] - 公司（不含中海宏洋）土地储备总建筑面积为2,528万平方米，权益建筑面积为2,286万平方米；中海宏洋土地储备总建筑面积为1,199万平方米，权益建筑面积为1,026万平方米[39] - 公司系列公司土地储备总建筑面积为3,727万平方米[40] 财务健康状况与现金流 - 于2025年末，本集团总借贷为人民币2,473.8亿元，持有银行存款及现金为人民币1,036.3亿元[3] - 净借贷比率为34.2%，平均融资成本为2.8%[3] - 经营性现金净流入人民币167.3亿元[3] - 公司资产负债率为54.1%，净借贷比率为34.2%，经营性现金净流入为人民币167.3亿元[26] - 公司平均融资成本下降至2.8%，总利息支出减少人民币20.4亿元[26] - 净借贷比率为34.2%；银行存款及现金为人民币1,036.3亿元，占总资产11.3%；平均融资成本降至2.8%[44] - 总借贷为人民币2,473.8亿元，其中一年内到期借贷423.2亿元，占比17.1%；人民币借贷占比87.7%[44] - 销售回款为人民币1,704.9亿元，总经营回款为人民币1,856.1亿元；经营性现金净流入为人民币167.3亿元[46] - 可动用资金达人民币1,671.9亿元（含银行存款及现金1,036.3亿元及未动用银行授信额度635.6亿元）[46] - 人民币借贷占比较2024年底提升5.4个百分点至87.7%[47] 融资与债务管理 - 2025年银行借贷、担保票据及公司债券之利息为69.16亿元人民币，较2024年的87.88亿元下降21.3%[14] - 年内公司境内境外融资人民币543.8亿元，提早或到期偿还债务人民币675.2亿元，净偿还债务人民币131.4亿元[45] - 2025年发行公司债券及中期票据本金总额达人民币1120亿元[56] - 2025年赎回中期票据本金人民币18亿元及公司债券本金人民币20亿元[57] - 2025年公司债券发行利率范围在1.60%至2.37%之间[56] - 2025年中期票据发行利率范围在1.70%至2.50%之间[56] - 附属公司中海企业发展将于2025年5月12日赎回票面利率2.75%、发行规模15亿元（人民币1,500,000千元）的公司债券[58] - 附属公司中海企业发展将于2025年5月27日赎回票面利率2.63%、发行规模20亿元（人民币2,000,000千元）的中期票据[58] - 附属公司中海企业发展将于2025年9月22日赎回票面利率2.40%、发行规模10亿元（人民币1,000,000千元）的公司债券[58] - 附属公司中海企业发展将于2025年12月22日赎回票面利率2.25%、发行规模15亿元（人民币1,500,000千元）的公司债券[58] - 附属公司China Overseas Finance (Cayman) VIII Limited将于2025年3月2日赎回票面利率2.375%、发行规模3亿美元（美元2,163,583千元）的担保票据[58] 其他财务与运营数据 - 本公司股东应占权益为人民币3,879.5亿元[3] - 公司应收账款总额为人民币40.65亿元，其中账龄90日以上的部分为人民币14.54亿元[19] - 截至2025年末累计获得绿色建筑认证697个，对应总认证面积1.129亿平方米[49] - 年内按时保质交付住宅超4.6万套，交付及时率达100%[49] - 年内完成24场过渡性房屋及简屋参观，服务503户[50] 公司治理与报告 - 公司确认在截至2025年12月31日止年度内遵守了《企业管治守则》[59] - 公司所有董事确认在2025年年度期间遵守了《董事进行证券交易的标准守则》[60] - 公司审核及风险管理委员会已审阅集团截至2025年12月31日止年度的经审核综合财务报表[61] - 安永会计师事务所已核对业绩公告中相关财务数据与经审核财务报表的一致性[62] - 公司2025年年报将适时在公司网站及香港联交所网站发布[62]

业绩总结 - 2025年集团的合同销售额达到人民币2512.3亿元，连续两年在行业中排名第一，市场份额达到3%[13] - 利润税前达到人民币206.1亿元，核心利润归属于股东为人民币130.1亿元，保持行业领先水平[33] - 商业运营收入达到人民币72亿元，其中购物中心和办公楼贡献了81%的收入[25] - 现金流入净额为人民币167.3亿元，现金余额为人民币1036.3亿元，占总资产的11.3%[42] - 负债资产比率为54.1%，净杠杆率为34.2%，保持在行业最低范围内[39] - 商业物业收入首次完全覆盖总利息支出，利息支出同比减少人民币20.4亿元至人民币71.5亿元[65] - 成熟购物中心项目的入住率达到96.1%，运营利润率为56.0%[26] - 2025年高质量交付超过46000个住宅单元，按时交付率为100%[58] 土地收购与市场扩张 - 2025年集团收购了35块新土地，归属土地溢价为人民币924.2亿元，73.9%的投资集中在一线城市[47] - 北京的土地面积为2,846,000平方米，占总土地面积的11.3%[81] - 上海（包括嘉兴）的土地面积为2,666,000平方米，占总土地面积的10.5%[81] - 深圳的土地面积为1,303,000平方米，占总土地面积的5.2%[81] - 公司在2021财年共收购了1,353,640.09平方米的土地，预计总建筑面积为4,987,294.78平方米[83] - 公司在2021财年总土地溢价为118,687.65百万人民币[83] 新产品与技术研发 - 公司完成了13个商业项目的节能升级，另有15个项目正在实施或规划中[72] - 公司在2025年引入FSC认证要求，发布了行业首份应对气候变化白皮书和生物多样性保护报告[72] - 公司增强了绿色供应链系统，超过400个供应商获得绿色建筑材料/产品认证，17.5%的木材工厂已获得认证[72] 社会责任与ESG表现 - ESG评分从61提升至69，全球排名进入前8%[67] - 公司进行了76场利益冲突培训，总计114小时，培训了3,322名中国海外员工，实现100%覆盖[72] - 公司在全国范围内组织了超过1,000场“希望之海”慈善活动，推广“卓尼优品”健康农产品品牌[72]