不久前，各家上市物企都交出了自己的期中考卷，和过往一样自然是有人欢喜有人愁，不过从整体而 言，今年中期并没有出现哀声遍野的情况。 如今，中报季已经过去，市场各方对上市物企的经营情况已有所了解，因此开始将目光望向了那些未上 市的物企。 与那些光鲜亮丽的上市公司相比，未上市的物企就像是隐藏在幕布后面，只能看得见一个模糊的影子。 不过在一众未上市物企中，也有部分曾出现在聚光灯之下，其中就包括深圳控股旗下的城市综合运营业 务平台--深业物业运营集团股份有限公司（以下简称"深业运营"）。 深业运营曾四度冲击IPO，每一次都备受市场关注，并被多次冠以"X年上市第一股"、"上市黑马"等称 号。不过，在进入2025年后，该公司进入了"隐身"状态，仿佛已经放弃了当初的上市梦，这也引起了人 们对其现状的好奇。 01 上市追梦失败 不过，深业运营的发展历程还可以再往前追溯至1985年成立的深圳市八卦岭工业区管理服务公司，该公 司后来也经过几次改名，最终名为深圳市鹏基物业管理服务有限公司； 深业运营的本体成立于1992年7月，当时名为深业集团（深圳）物业管理公司，后于1993年在股份制改 造中更名为深业集团（深圳）物业管理有限公司。 ...

股价表现与资金流向 - 9月19日盘中股价下跌2.32%至2.95元/股 成交金额1.38亿元 换手率5.06% 总市值34.88亿元 [1] - 主力资金净流入381.95万元 特大单买入861.51万元占比6.25% 大单买入3202.13万元占比23.24% [1] - 年内股价上涨8.06% 近5日涨1.72% 近20日涨6.88% 近60日跌4.53% 年内7次登上龙虎榜 [1] 公司基本情况 - 主营业务为商业不动产综合运营服务 收入构成：商业运营服务50.16% 物业管理服务32.57% 投资性房地产出售8.94% 功率半导体8.33% [2] - 所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理 概念板块包括房屋租赁、低价、小盘、融资融券、半导体 [2] - 注册地址位于深圳市福田区岗厦皇庭大厦 成立于1985年1月19日 1996年7月8日上市 [2] 财务与股东结构 - 2025年上半年营业收入2.90亿元同比减少18.48% 归母净利润亏损1.85亿元同比扩大24.62% [2] - 股东户数5.36万户较上期减少13.91% 人均流通股数量无变化 [2] - A股上市后累计派现6979.74万元 近三年未进行分红 [3] 机构持仓情况 - BOCI SECURITIES LIMITED为第七大流通股东 持股1674.94万股且持股数量无变化 [3]

财务表现 - 2025H1营业收入85亿元 同比增长7% [1] - 核心净利润20.1亿元 同比增长15% [1] - 核心净利率23.6% 同比提升1.7个百分点 [1] - 综合毛利率37.1% 同比提升3.1个百分点 [1] - 管理及销售费用率合计6.3% 同比下降0.2个百分点 [1] - 每股派息0.529元 另派特别股息0.352元 合计0.881元/股 中期派息率100% [1] 商业航道业务 - 商业航道收入33亿元 同比增长15% [2] - 收入占比38% 毛利占比68% 同比分别提升2.7和4.4个百分点 [2] - 购物中心收入23亿元 同比增长20% [2] - 购物中心毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [2] - 购物中心出租率97.1% 同比提升0.4个百分点 [2] - 写字楼收入10亿元 同比增长4% [2] - 写字楼毛利率37.7% 同比下降0.4个百分点 [2] - 写字楼出租率74.1% 同比下降3.0个百分点 [2] - 在营购物中心125个 管理面积1356万平方米 同比增长14% [2] - 53个项目零售额当地第一 104个排名前三 [2] 物业航道业务 - 物业航道收入52亿元 同比增长1% [3] - 在管面积4.2亿平方米 同比增长6% [3] - 合约面积4.52亿平方米 同比增长1% [3] - 社区空间收入占比82% 毛利占比86% [3] - 社区空间收入42亿元 同比下降2% [3] - 社区空间毛利率19.8% 同比提升0.2个百分点 [3] - 社区增值服务收入同比下降33% [3] - 非业主增值服务收入同比下降35% [3] - 核心业务收入占比95% 毛利占比93% [3] - 城市空间收入9亿元 同比增长15% [3] - 城市空间毛利率14.2% 同比下降0.9个百分点 [3]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [3][6][77] 核心财务表现 - 2025H1营业收入85亿元，同比增长7% [1][10] - 2025H1核心净利润20.1亿元，同比增长15% [1][10] - 核心净利率23.6%，同比提升1.7个百分点 [1][10] - 毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1][10] - 管理及销售费用率合计6.3%，同比降低0.2个百分点 [1][10] - 首次中期派息率100%，每股派息0.529元加特别股息0.352元，合计0.881元/股 [1][10] 商业航道业务 - 商业航道收入33亿元，同比增长15% [2][18] - 商业航道收入和毛利占比分别为38%和68%，同比提升2.7和4.4个百分点 [2][18] - 购物中心收入23亿元，同比增长20%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2][18] - 购物中心出租率97.1%，同比提升0.4个百分点，租售比12%，运管费占比15% [2][18] - 在营购物中心125个，管理面积1356万㎡，同比增长14% [2][18] - 53个项目零售额当地第一（同比增加7个），104个排名前三（同比增加19个） [2][18] - 写字楼收入10亿元，同比增长4%，毛利率37.7%，同比降低0.4个百分点 [2][18] - 写字楼出租率74.1%，同比降低3.0个百分点，但较2024年末提升0.5个百分点 [2][18] 物业航道业务 - 物业航道收入52亿元，同比增长1% [3][51] - 物管在管面积4.2亿㎡，同比增长6%，合约面积4.52亿㎡，同比增长1% [3][51] - 社区空间业务收入42亿元，同比下降2%，毛利率19.8%，同比提升0.2个百分点 [3][51] - 社区增值服务收入同比下降33%，非业主增值服务收入同比下降35% [3][51] - 核心业务（基础物业和社区增值）收入和毛利占比分别为95%和93% [3][51] - 城市空间收入9亿元，同比增长15%，毛利率14.2%，同比下降0.9个百分点 [3][51] 盈利预测 - 预计2025年归母净利润40.8亿元，2026年45.6亿元 [3][77] - 对应每股收益2025年1.79元，2026年2.00元 [3][77] - 当前股价对应PE 2025年19.7倍，2026年17.7倍 [3][77] - 预计2025年营业收入191.35亿元（+12.3%），2026年209.57亿元（+9.5%） [5] - 预计2025年ROE 24.7%，2026年27.6% [5]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入7.83亿元，归属于上市公司股东净利润532.51万元 [1] - 2025年第一季度单季亏损收窄至629万元，同比减亏幅度达95.18% [1] - 经营活动产生的现金流量净额同比明显改善 [1] 主营业务发展 - 商业运营、商贸物流、商品贸易三大主业协同发展 [1] - 商超连锁板块通过子公司顺客隆构建"生鲜直采+即时零售+社区服务"生态圈 [1] - 运用数字化与AI技术优化"线上下单+社区自提"模式 [1] - 顺客隆2025年上半年亏损328.5万元，较去年同期缩减82.5% [2] 商业运营突破 - 星悦茂地下人防商业空间总客流同比增长11% [2] - 遵义、贵阳、攀枝花、伊宁网点主力店完成落位 [2] - 民生百货骡马市店完成"星悦MALL"品牌升级 [2] - 通过标准化模型签约轻资产项目输出品牌 [2] 物流网络建设 - 形成湘中、江永、五峰、邵阳、平江5个集采集配中心及物流园 [2] - 运营面积超过70万平方米 [2] - 支撑服务扩容、物流园功能升级及城乡网络密度提升 [2] 战略布局推进 - 正式成立海南大区统筹海南、广东地区成员企业管理 [2] - 以双区联动战略开拓海南自贸港与粤港澳大湾区两大经济带 [2] 未来发展重点 - 通过商业地产效能提升、人防商业价值挖潜及集采集配中心扩容实现资产效能跃升 [3] - 强化品牌价值与优化盈利结构 [3] - 消费市场潜力强韧、活力充沛的特征持续彰显 [3]

核心财务表现 - 2025年中期收入达7.398亿元 较2024年同期增长4.3% [1] - 权益股东应占溢利为1.209亿元 同比增长2.4% [1] - 经营活动现金流净额转正至0.210亿元 较2024年同期的-0.261亿元显著改善 [1] 收入结构分析 - 物业管理服务收入4.671亿元（占比63.1%） 同比增长15.2% [1] - 生活服务收入1.766亿元（占比23.9%） 同比增长3.6% [1] - 商业运营服务收入0.482亿元（占比6.5%） 同比减少26.1% [1] - 非业主增值服务收入0.479亿元（占比6.5%） 同比减少29.2% [1] 盈利能力指标 - 毛利为2.337亿元 同比微增0.6% [1] - 毛利率为31.6% 与去年同期基本持平 [1] 管理规模扩张 - 在管项目254个 在管建筑面积380万平方米 同比增长7.4% [2] - 签约项目269个 签约面积414万平方米 同比增长2.2% [2]

财务表现 - 截至2025年6月30日止6个月收入为人民币6.11亿元 同比减少12.74% [1] - 公司拥有人应占溢利为2499.7万元 同比大幅减少69.38% [1] - 每股盈利为3.44分 [1] 业务规模 - 物业管理服务覆盖中国22个省、直辖市及自治区62个城市的213处物业 含销售案场 [2] - 在管收费建筑面积约为3390万平方米 [2] - 商业运营服务网络覆盖全国10座城市的15座商场及写字楼项目 [2] - 商业运营在管总建筑面积约达54.9万平方米 [2] 战略方向 - 贯彻高质量发展核心原则 深化各业务板块协同联动 [1] - 推进"效能提升与价值创造"并重的经营策略 [1] - 通过业务流程优化与结构降本措施提升资源利用效率 [1] - 开展市场洞察与资源整合 探索创新营收渠道以拓展业务增长边界 [1] - 围绕"精益运营、创新拓展、价值赋能"战略主轴巩固发展根基 [2] - 以深化客户关系和优化居住体验为核心目标 [2]

财务业绩 - 收入人民币6.11亿元 同比减少12.74% [1] - 公司拥有人应占溢利2499.7万元 同比减少69.38% [1] - 每股盈利3.44分 [1] 业务规模 - 物业管理服务覆盖22个省、直辖市及自治区62个城市的213处物业 在管收费建筑面积约3390万平方米 [1] - 商业运营服务网络覆盖10座城市的15座商场及写字楼项目 在管总建筑面积约54.9万平方米 [2] 经营策略 - 贯彻高质量发展原则 深化业务板块协同联动 整合资源禀赋 释放协同效能 [1] - 推进效能提升与价值创造并重的经营策略 聚焦精细化运营 优化业务流程 实施结构降本措施 [1] - 开展市场洞察与资源整合 探索创新营收渠道 拓展业务增长边界 [1] - 深化客户关系 优化居住体验 围绕精益运营、创新拓展、价值赋能战略主轴 [2] 发展目标 - 构建更具韧性的价值创造闭环 实现成本结构优化与运营效益协同增长 [1] - 为业主打造高品质生活环境与富价值服务体系 提升市场竞争力 [2]

核心财务表现 - 2025年上半年收入232亿元，同比增长10.2% [1] - 毛利42.99亿元，同比下降3.5%，净利润10.03亿元，同比下降35.1%，核心净利润15.68亿元，同比下降14.8% [1] - 经营活动现金流出净额8.75亿元，主要因物业管理预存金额周期性下降及"三供一业"业务扩张投入影响 [7] 业务规模与结构 - 收费管理总面积10.6亿平方米（含"三供一业"0.9亿平方米），一、二线城市占比40.2% [1][5] - 物业管理服务收入136.06亿元（占比58.7%），同比增长6.7% [2] - 第三方拓展签约面积6477万平方米，同比增长66%，覆盖180余个城市 [5] - 关联方业务收入占比从2018年20.3%降至2025年上半年1.1% [1] 细分业务表现 - 社区增值服务收入21亿元（占比9.1%），同比增长5.3%，其中本地生活服务收入12.89亿元（+21.7%），园区空间服务收入1.7亿元（+24.8%） [6] - "三供一业"业务收入50.72亿元，其中物业管理收入41.56亿元（+68.5%），供热服务收入9.16亿元（+4.4%） [6] - 城市服务收入17.79亿元（-18%），商业运营服务收入2.97亿元（-10.5%） [6] 战略与行业动态 - 行业面临物业费降价压力及住宅换手率攀升，公司通过"运营体系+数据决策+机制变革"应对同质化竞争 [2][7] - 成立综合设施管理（IFM）业务集团，中标中国中煤集团、香港中文大学等重点项目 [5] - 坚持客户导向战略，目标将毛利率调整至合理水平并保持毛利额稳健增长 [8] 资金状况 - 银行存款及结构性存款164.7亿元，银行借款8.58亿元，流动比率1.4倍，流动资产净值120.4亿元 [8] - 维持全年现金流与净利润1:1的目标，所有到期借款均按时偿还 [7][8]

财务表现 - 总收入同比增长10.2%至231.86亿元人民币 [1] - 股东应占利润同比下降30.8%至9.97亿元人民币 [1] - 每股基本盈利为29.82人民币分 [1] 收入结构 - 物业管理服务、社区增值服务及"三供一业"业务合计收入同比增长14.9% [1] - 非业主增值服务收入因主动压降风险客商业务规模而下降 [1] - 城市服务及商业运营服务收入减少 [1]