投资评级与目标 - 投资评级为“增持/维持” [1] - 报告发布日昨收盘价为11.53元 [1] 核心财务业绩 - 2025年前三季度实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65% [3][4] - 2025年前三季度实现归母净利润6.86亿元，同比增长10.71% [3][4] - 2025年前三季度毛利率为11.55%，较去年同期提升0.24个百分点 [4] - 净利润增速低于营收增速，主要因投资净收益同比下降50.57%至614.56万元，以及上年同期有资产出售收益而本期无此事项 [4] - 销售费用率和管理费用率分别微升0.03和0.37个百分点至0.49%和3.20% [4] 业务规模与市场拓展 - 截至2025年9月末，在管物业项目2410个，同比增长7.02%，管理面积3.67亿平方米，同比下降8.48% [5] - 2025年前三季度物业管理业务新签年度合同额30.23亿元，同比提升3.92% [5] - 市场化拓展项目新签年度合同额27.81亿元，占比91.99% [5] - 市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38% [5] 商业运营与资产管理 - 截至2025年9月末，在管商业项目72个，管理面积397万平方米 [6] - 2025年第三季度在管项目集中商业销售额同比提升约15%，客流同比提升超20% [6] - 公司持有物业总体出租率稳定在94% [6] 盈利预测与估值 - 预计公司2025/2026/2027年归母净利润分别为9.38/10.37/11.21亿元 [7][10] - 对应2025/2026/2027年市盈率（PE）分别为12.88倍/11.65倍/10.77倍 [7][10] - 预计2025年营业收入为191.07亿元，同比增长11.27% [10]

文章核心观点 - 南国置业通过重大资产出售剥离持续亏损的房地产开发业务 全面转向商业运营、产业运营等轻资产城市运营模式 是公司主动的战略转型而非仅为保壳的应急措施 [1][2] - 行业层面 在城镇化进入存量提质阶段及市场风险偏好下降的背景下 重资产开发模式面临压力 轻资产运营因稳定性强、可复制性高且更受资本市场青睐 成为多家上市房企的转型方向 [2][3][6] 公司战略转型 - 南国置业将全面剥离处于持续亏损状态、高负债、高周期性的房地产开发业务 资产全部转让至控股股东中国电建地产下属子公司 以缓解债务压力并优化资产负债结构 [1][2] - 公司未来致力于成为覆盖商业、产业、长租公寓等多领域的综合性城市运营服务商 此举是构建可持续商业模式的关键一步 [1][2][5] 转型后的核心优势 - 控股股东中国电建地产将持续赋能 其体系内持有的相当规模商业、产业、长租公寓等存量资产 为南国置业提供了首选的内部市场 成为业务稳定发展的压舱石 [4] - 公司多年深耕已建立成熟的“大运营体系” 保留有商业运营项目21个（面积约123万平方米）、产业运营项目6个（面积约13万平方米）、长租公寓项目9个（面积约13万平方米） 并具备标准化、可复制的专业能力与品牌价值 [5] 行业趋势与资本市场影响 - 招商蛇口、华远地产、格力地产等央国企房企已纷纷转型 通过降低重资产比重、剥离地产资产或置入新主业（如免税）等方式向轻资产运营模式转变 [2] - 资本市场对轻资产模式认可度更高 聚焦此类业务的公司因低杠杆、抗周期、现金流稳定等特点 估值普遍获得修复 例如招商积余、南都物业等物管公司的市盈率显著高于传统地产开发企业 [6]

商业运营收入 - 9月份公司实现商业运营总收入约11.73亿元，比上年同期增长10.13% [1] - 1-9月公司累计实现商业运营总收入约105.11亿元，比上年同期增长10.82% [1] 合同销售情况 - 9月份公司实现合同销售金额约14.84亿元，销售面积约21.13万平方米 [1] - 1-9月公司累计实现合同销售金额约150.50亿元，累计合同销售面积约195.91万平方米 [1]

核心经营业绩 - 2025年9月公司实现商业运营总收入约11.73亿元，同比增长10.13% [1] - 2025年1-9月公司累计商业运营总收入约105.11亿元，同比增长10.82% [1] - 2025年9月公司实现合同销售金额约14.84亿元，销售面积约21.13万平方米 [1] - 2025年1-9月公司累计合同销售金额约150.50亿元，累计销售面积约195.91万平方米 [1] 财务状况 - 2025年第三季度公司已偿还境内外公开市场债券10.00亿元 [1] - 截至2025年9月30日，公司的合联营公司权益有息负债合计为25.13亿元 [1]

智通财经APP讯，新城发展(01030)发布公告，于2025年2月，集团实现合约销售金额约人民币19.59亿 元，同比减少51.27%;合约销售面积约27.06万平方米。 【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不 对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担 全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com 于2025年2月，集团房地产出租物业共174个，总建筑面积约1604.40万平方米;2025年2月份租金收入约 人民币10.51亿元，商业运营收入约人民币11.27亿元(即含税租金收入)。 2025年1月至2月累计租金收入约人民币21.35亿元，累计商业运营收入约人民币22.89亿元(即含税租金收 入)。 2025年1月至2月累计合同销售金额约人民币29.76亿元，同比减少61.41%;累计销售面积约38.62万平方 米。 ...

行业整体业绩表现 - 2025年上半年上市房企营业收入均值104.2亿元 同比下降16.9% 降幅较2024年同期扩大3.2个百分点[1] - 行业净利润均值跌至-8.3亿元 约六成上市房企出现不同程度亏损[1] - 剔除预收账款后的资产负债率达66.5% 同比上升0.9个百分点[5] - 净负债率大幅上升至171.8% 同比激增55.8个百分点[5] - 现金短债比降至0.88 较上年同期下降0.03 超半数房企在手现金无法覆盖一年内到期债务[5] 头部房企经营特点 - 华润置地与龙湖集团营收结构呈现多元化特征 持有物业收入和运营服务收入占比均超20%[8] - 华润置地开发销售业务占比78.34% 持有业务收入占比13.19% 服务收入占比6.83%[6] - 龙湖集团开发销售业务占比77.41% 持有业务收入占比11.93% 服务收入占比10.66%[6] - 华润置地非开发销售业务贡献净利润超过60% 开发销售业务净利润占比39.8%[11] - 龙湖集团非开发销售业务贡献利润占比超过90% 开发销售业务利润占比仅1.3%[11] 下半年经营策略 - 头部房企将加快存量去化 通过一盘一策全力攻坚去化回笼资金[14] - 保持精准投资 聚焦核心城市核心地段 确保增量项目安全性流动性和盈利性[14] - 响应"好房子"政策 加速产品迭代 以客户需求为导向提升产品力[15] - 华润置地推动经营性不动产及资管业务做专做优做强做大 扩大万象生活轻资产管理业务优势[16] - 龙湖集团在商业资管物管代建四大经营赛道构建竞争优势 持续培育第二增长曲线[16]

财务表现 - 2025年上半年收入人民币23185.5百万元，同比增长10.2% [3] - 毛利人民币4299.1百万元，同比下降3.5% [3] - 归母净利润人民币996.6百万元，同比下滑30.8% [3] - 经调整基础盈利人民币1567.7百万元，同比下降14.8% [3] - 基本盈利率为6.8% [3] 业务运营 - 物业管理及三供一业业务占整体收入超过90%但盈利弹性有限 [3] - 盈利下滑受债务豁免损失及城市服务与商业运营服务收缩影响 [3] - 行业基本面仍具挑战 [3] 股东回报 - 2025财年基础派息率由32.6%提升至60% [3] - 启动不少于人民币50亿元的股份回购计划 [3] - 措施旨在强化股东回报并降低控制权变动风险 [3] 行业展望 - 母公司债务重组及房屋交付进程推进将改善行业可见度 [3] - 经调整基础每股盈利39.4分 [3]

核心观点 - 光大证券维持华润万象生活"买入"评级 购物中心经营业绩亮眼 关联方华润置地销售稳健且拿地积极 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9亿元/44.6亿元/50.0亿元 [1] 财务表现 - 2025年上半年经营利润（毛利-销售管理费）达26.3亿元 同比增长20.2% [1] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [1] - 购物中心业务实现收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] - 物业板块收入不及预期 主要因增值服务业务缩减 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [2] - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元 [2] 业务运营 - 截至2025年6月30日 为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [1] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个（含4个TOD项目及2个存量在营项目） [1] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [1] - 总体社区在管面积2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [2] 战略调整 - 剥离部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务 推动核心业务向平台化、轻资产化模式转型 [2] - 增值服务收入阶段性下降主要因业务模式转型及母公司华润置地拿地项目与交付项目面积缩减 [2]

核心观点 - 光大证券维持华润万象生活"买入"评级 购物中心经营业绩亮眼 关联方华润置地销售稳健且拿地积极 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9亿元/44.6亿元/50.0亿元 [1] - 2025年上半年公司经营利润（毛利-销售管理费）达26.3亿元 同比增长20.2% 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [1] 购物中心业务表现 - 截至2025年6月30日 公司为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [1] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个 其中4个为TOD项目 2个为存量在营项目 [1] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [1] - 购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] 物业管理业务表现 - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元 主要得益于管理规模扩张 [2] - 截至6月30日 社区在管面积达2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [2] 增值服务业务调整 - 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 因母公司拿地项目与交付项目面积缩减 且服务单价承压下行 [2] - 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 因公司剥离部分盈利能力弱、库存成本高、增长潜力有限的业务 推动核心业务向平台化、轻资产化转型 [2]

不久前，各家上市物企都交出了自己的期中考卷，和过往一样自然是有人欢喜有人愁，不过从整体而 言，今年中期并没有出现哀声遍野的情况。 如今，中报季已经过去，市场各方对上市物企的经营情况已有所了解，因此开始将目光望向了那些未上 市的物企。 与那些光鲜亮丽的上市公司相比，未上市的物企就像是隐藏在幕布后面，只能看得见一个模糊的影子。 不过在一众未上市物企中，也有部分曾出现在聚光灯之下，其中就包括深圳控股旗下的城市综合运营业 务平台--深业物业运营集团股份有限公司（以下简称"深业运营"）。 深业运营曾四度冲击IPO，每一次都备受市场关注，并被多次冠以"X年上市第一股"、"上市黑马"等称 号。不过，在进入2025年后，该公司进入了"隐身"状态，仿佛已经放弃了当初的上市梦，这也引起了人 们对其现状的好奇。 01 上市追梦失败 不过，深业运营的发展历程还可以再往前追溯至1985年成立的深圳市八卦岭工业区管理服务公司，该公 司后来也经过几次改名，最终名为深圳市鹏基物业管理服务有限公司； 深业运营的本体成立于1992年7月，当时名为深业集团（深圳）物业管理公司，后于1993年在股份制改 造中更名为深业集团（深圳）物业管理有限公司。 ...