核心观点 - 作为行业龙头，在新增项目业绩释放、产品力引领及商业REITs打通资本循环的共同推动下，公司价值有望迎来系统性重估 [1] 投资建议与估值 - 维持增持评级，给予公司2025-2027年EPS预测为1.18/1.19/1.32元 [1] - 给予公司2026年PB 0.5X，目标价20.3港元 [1] 住宅开发业务 - 住宅开发业务正进入新旧项目切换阶段，历史库存项目逐步去化、结转压力释放 [1] - 2025年以来公司逆周期加大投资力度，新增项目高度集中于一线及强二线城市核心优质地块，项目质量显著提升 [1] - 新项目利润贡献有望逐步对冲历史包袱，推动业绩释放与盈利能力修复 [1] - 作为头部央企房企，公司在城市核心区旧改及大型综合体等高门槛项目中的获取能力更强，有望在资源向头部集中的阶段持续受益 [1] 产品力与科技体系 - 公司发布Living OS系统，将安全、舒适、绿色与智慧理念系统化嵌入设计、建造与运维全周期 [2] - 随着改善型需求占比提升，具备完整产品体系与科技导入能力的房企有望在新一轮格局重塑中形成差异化优势 [2] - 公司产品力有望持续转化为销售韧性与定价能力 [2] 商业运营与资本循环 - 商业运营构成第二增长曲线，已形成以写字楼和购物中心为核心、协同长租公寓与酒店的多业态商业运营体系 [2] - 商业物业现金流稳定、规模持续扩张 [2] - 2025年首单商业REITs成功上市，标志着公司在“收购—改造—运营—退出”路径上实现突破，为后续成熟资产注入、扩募及资本效率提升奠定基础 [2] - REITs平台的持续运作有望降低资金成本、提升资产周转效率，并为公司商业板块带来长期估值与回报弹性 [2]

投资评级与核心观点 - 投资评级：维持“增持”评级 [1][8] - 目标价：20.3港元 [8] - 核心观点：作为行业龙头，在新货业绩逐步释放、好房子产品力引领及商业REITs打通资本循环的共同推动下，公司价值有望迎来系统性重估 [2][8] 财务预测与估值 - **盈利预测**：预测2025-2027年归属母公司净利润分别为129.29亿元、130.66亿元、144.99亿元，同比增速分别为-17.3%、1.1%、11.0% [4][9]。预测2025-2027年EPS分别为1.18元、1.19元、1.32元 [8][9] - **收入预测**：预测2025-2027年营业总收入分别为1698.90亿元、1645.00亿元、1692.80亿元，同比增速分别为-8.2%、-3.2%、2.9% [4][9] - **利润率预测**：预测2025-2027年毛利率分别为15.0%、15.0%、16.0%，销售净利率分别为7.61%、7.94%、8.56% [4][11] - **估值方法**：采用PB估值法，给予公司2026年PB 0.5X，对应目标价20.3港元 [8] - **当前估值**：基于2024年业绩，当前PE为7.78倍，PB为0.32倍 [4][5] 公司概况与战略定位 - **行业地位**：头部央企房企，2024年合约销售金额3107亿元，位列行业第二；2025年销售2512亿元，保持行业TOP3地位 [14][27][68][69] - **业务架构**：建立“不动产开发、城市运营、创新业务”三大产业群，具备全产业链服务能力 [14] - **控股背景**：最终实控人为国务院国资委下属的中国建筑集团有限公司，直接控股股东为中国海外集团有限公司（持股51.34%） [17][21] - **资产规模**：截至2024年，公司总资产达9086亿元，净资产达4018亿元 [14] 房地产开发业务 - **销售与市占率**：2024年销售金额逆势正增长，市占率提升至3.21%；在40个城市市占率位居当地前三，其中16个城市位列第一 [27][68][70] - **投资策略**：坚持“主流城市、主流地段、主流产品”策略，资源高度集中于一线与强二线城市。2024年总拿地金额806亿元，一线城市占比77%；2025年权益拿地金额924亿元，位列克而瑞榜首，拿地强度提升至40% [27][28] - **产品力升级**：发布“好房子”营造体系及Living OS系统，从安全、舒适、绿色、智慧四个维度重构住宅标准，旨在提升产品定价韧性与去化效率 [33][34] - **库存与土储**：存货规模有序收缩，截至2024年末为4541亿元。土地储备持续向高能级城市集中，截至2025年上半年总土储2693万平方米，北京、重庆、武汉、天津、上海为前五大城市 [75][76][81] - **毛利率展望**：随着2024-2025年新增的优质项目（集中于一线及强二线核心地块）逐步进入结算期，预计将带动整体毛利率自2026年起修复 [81][82] 商业物业运营与资本循环 - **业务构成**：已形成以写字楼、购物中心为核心，协同长租公寓与酒店的多业态商业运营体系 [8][40] - **运营表现**：商业运营收入稳健增长，2021-2024年累计增长37.9%至71.3亿元。2025年上半年，购物中心成熟项目出租率达96.2%，经营利润率56.8%；写字楼成熟项目出租率78.3%，经营利润率59.7% [40] - **REITs突破**：2025年首单商业REITs（华夏中海商业REIT）成功上市，标志着公司打通“收购—改造—运营—退出”的资产循环，有助于提升资产周转效率和资本运营效率 [8][42] 财务优势与成本控制 - **财务稳健**：截至2025年上半年，净负债率为28.4%，剔除预收账款后的资产负债率为45.7%，现金短债比达4.9倍，债务结构健康 [52] - **融资成本**：融资成本处于行业低位，2025年上半年进一步降至2.9% [55][56] - **费用管控**：销售、管理及财务费用率合计维持在3.9%-4.3%的低位区间，管理费用率持续优化 [57] - **供应链降本**：通过旗下“领潮供应链”平台进行规模集采与标准化管理，优化采购成本并提升交付确定性 [58][61] 综合竞争力与项目获取 - **蓝海项目优势**：在城市核心区旧改、大型综合体等高门槛项目上具备更强的获取和执行能力，得益于其央企信用、资金实力、综合开发及多业态运营经验 [46][47] - **典型项目**：包括上海建国东路历史风貌保护及城市更新项目（投资额590亿元）、上海徐汇滨江东安项目（总价439.5亿元）等大型复杂项目 [51] 股东回报 - **分红政策**：重视股东回报，分红比例稳定提升。2024年派息率提升至38%，股息率达到4.8% [63][64]

债券发行与上市 - 中国海外发展旗下中海企业发展集团有限公司成功发行“26中海01”和“26中海02”两期公司债券，债券代码分别为524623和524624 [1] - 该期债券符合深圳证券交易所上市条件，将于2026年1月22日起正式上市交易 [1] - 债券面向专业投资者中的机构投资者发行，交易方式包括匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交和协商成交 [1] 公司融资活动 - 公司通过其子公司中海企业发展集团进行债券融资，债券期限指向2026年，表明公司正在进行中长期债务融资安排 [1] - 此次债券发行及上市表明公司在资本市场保持活跃的融资能力，并遵循了深圳证券交易所面向专业投资者的相关规定 [1]

公司债券发行与上市 - 中国海外发展旗下中海企业发展集团有限公司成功发行2026年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）[1] - 该期债券分为两个品种，品种一证券代码为524623，证券简称为26中海01；品种二证券代码为524624，证券简称为26中海02[1] - 该期债券符合深圳证券交易所债券上市条件，将于2026年1月22日起上市[1] 债券交易安排 - 债券上市后将面向专业投资者中的机构投资者进行交易[1] - 交易方式包括匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交和协商成交[1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性 亦不發表任何聲明，並明確表示概不會就本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的 任何損失承擔任何責任。 （於香港註冊成立之有限公司） （股份代號：688） 海外監管公告 本海外監管公告乃根據香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市 規則」）第13.10B條刊發。 中國海外發展有限公司（「本公司」）於二零二六年一月九日及其後刊發了關於中海企 業發展集團有限公司（本公司全資附屬公司）2026年面向專業投資者公開發行公司債券 （第一期）的公告。 根據有關規定，中海企業發展集團有限公司已經於深圳證券交易所網站 （http://www.szse.cn）上載了《中海企業發展集團有限公司2026年面向專業投資者公開 發行公司債券（第一期）在深圳證券交易所上市的公告》。 為遵守上市規則第13.10B條，該等上載資料亦刊登於聯交所「披露易」中文版網站 （https://www.hkexnews.hk）。 承董事局命 香港，二零二六年一月二十一日 於本公告日期，顏建國先生（主席）、張智超先生（行政總裁）及郭光輝 ...

核心观点 - 研报预期中国海外发展2025年核心净利润同比下跌18.1% [1] - 研报维持对公司“买入”评级 [1] 财务表现与盈利预测 - 预期2025年核心净利润下跌主要因物业发展业务毛利率下跌及减值带来压力 [1] - 将公司2025至2027年盈利预测分别下调14.6%、23.7%及27.4% [1] 投资与土地储备 - 公司归属土地投资额同比增长33% [1] - 土地投资额超越管理层目标 [1] - 土地投资明显集中于一线核心城市 [1] 估值与目标价 - 基于资产净值推算的目标价下调9.2%至15.14港元 [1] - 目标价下调因扩大资产净值折让 [1]

核心观点 - 大华继显维持对中国海外发展(00688)的“买入”评级，但下调其2025至2027年盈利预测及目标价，主要因物业发展业务毛利率下跌及减值压力 [1] 财务预测与业绩 - 预期中国海外发展2025年核心净利润将同比下跌18.1%，主要因物业发展业务毛利率下跌以及减值带来压力 [1] - 将公司2025至2027年的盈利预测分别下调14.6%、23.7%及27.4% [1] 投资与土地储备 - 公司的归属土地投资额同比增长33%，超越管理层目标 [1] - 土地投资明显集中于一线核心城市 [1] 估值与目标价 - 基于资产净值推算的目标价被下调9.2%至15.14港元，主要因扩大了资产净值折让 [1]

核心观点 - 大华继显预期中国海外发展2025年核心净利润将按年下跌18.1% [1] - 该行将公司2025至2027年盈利预测分别下调14.6%、23.7%及27.4% [1] - 基于资产净值推算的目标价被下调9.2%至15.14港元，但维持"买入"评级 [1] 盈利与财务预测 - 2025年核心净利润预期下跌主要因物业发展业务毛利率下跌及减值带来压力 [1] - 2025年、2026年、2027年盈利预测分别被下调14.6%、23.7%及27.4% [1] 土地投资与业务布局 - 公司的归属土地投资额按年增长33%，超越管理层目标 [1] - 土地投资明显集中于一线核心城市 [1]

公司债券付息安排 - 中海企业发展集团有限公司2024年度第一期中期票据（品种一）债券简称“24 中海企业 MTN001A”将于2026年1月24日付息 本计息期债券利率为2.8% [1] - 中海企业发展集团有限公司2024年度第一期中期票据（品种二）债券简称“24 中海企业 MTN001B”将于2026年1月24日付息 本计息期债券利率为3.05% [1]

融资情况 - 中海企业发展集团2024年度第一期中期票据（品种一）发行总额15亿元，利率2.8%[6] - 中海企业发展集团2024年度第一期中期票据（品种二）发行总额15亿元，利率3.05%[11] 公告信息 - 公司已在相关网站上载2024年度第一期中期票据两个品种2026年付息公告[3]