万科企业股份有限公司 关于按照《香港上市规则》公布 2025 年 6 月证券变动月报表的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2025-102 二〇二五年七月四日 1 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 根据《香港联合交易所有限公司证券上市规则》（简称"《香港上市规则》"） 13.25B 条关于披露股份发行人的证券变动月报表的要求，及《深圳证券交易所股 票上市规则》11.2.1 条关于境内外同步披露的要求，特披露万科企业股份有限公 司在香港联合交易所有限公司披露易网站（www.hkexnews.hk）刊登的《万科企 业股份有限公司截至 2025 年 6 月 30 日的月报表》，供参阅。 特此公告。 万科企业股份有限公司 董事会 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年6月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 萬科企業股份有限公司 呈交日期: 2025年7月4日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | ...

担保情况 - 公司及控股子公司担保余额为798 71亿元 占公司2024年末净资产的39 41% [1] - 本次担保发生后 公司及控股子公司对外担保总额将为809 24亿元 [1] 担保方式 - 控股子公司通过信用保证 股权质押 资产抵押等方式为相应贷款提供担保 [1] 授权情况 - 本次担保事项在公司2024年度股东大会授权范围内 [1] - 被转授权人员已在授权范围内决策同意本次担保 [1]

万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行 公司债券（第三期）（品种二）2025 年付息公告 证券代码： 证券简称： 000002、299903、149976 万科 A、万科 H 代、22 万科 06 公告编号：〈万〉2025-100 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏。 重要提示： 债券简称：22 万科 06 债券代码：149976 债权登记日：2025 年 7 月 7 日 付息日：2025 年 7 月 8 日 计息期间：2024 年 7 月 8 日至 2025 年 7 月 7 日 万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期） （品种二）将于 2025 年 7 月 8 日支付自 2024 年 7 月 8 日至 2025 年 7 月 7 日期 间的利息。为保证付息工作的顺利进行，现将有关事项公告如下： 一、本期债券的基本情况 1．发行人：万科企业股份有限公司（以下简称"发行人"或"本公司"）。 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司 债券（第三期）（品种二）（以下简称"本期债 ...

债券信息 - 债券简称“22 万科 05”，代码 149975[3] - 发行主体为万科企业，受托管理人为中信证券[8][17] - 债券余额 29 亿元，期限 5 年期[11] 赎回情况 - 赎回登记日 2025 年 7 月 7 日，资金到账和摘牌日 7 月 8 日[4][5][7] - 赎回价格 103.21 元/张，赎回比例 100%[5][6] - 赎回金额 290,000 万元，兑付利息 9,309 万元[20] 其他 - 本期债券赎回不会对公司造成实质不利影响[20] - 发行人电话 0755 - 22198759，受托管理人电话 010 - 60838888[21]

交易核心条款 - 新增借款不超过62.49亿元用于偿还公开市场债券本息，期限3年，利率为2.34%（1年期LPR减66基点）[2] - 对8.9亿元旧借款展期至2025年底，并为15.51亿元信用借款追加万物云股权质押（质押率70%）[2] - 万物云股票质押率设定为70%，显著高于市场惯例的30%-60%[2] - 设130%预警线与100%平仓线，跌破预警需5日内追加担保[2] 大股东支持模式 - 深铁年内第六次借款，前五次分别为28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿，加上本次62.49亿，年内借款总额达218亿元[3] - 2024年50亿元资产处置支持包括深圳湾地块、红树湾收益权转让等[3] - 所有借款均明确用于"偿还公开市场债券"，精准覆盖偿债高峰[3] - 2025Q1成功兑付100亿元境内债，其中深铁2月提供的70亿元借款覆盖80%[3] - 本次62.49亿+展期8.9亿，或用于置换7-12月到期的71亿元境内债[3] 财务安全评估 - 万物云当前市值245亿港元（约227亿元人民币），已质押/拟质押股票价值达102亿元，占其市值45%[4] - 若万物云股价下跌30%，质押市值将直逼平仓线[4] - 展期的8.9亿元借款原期限仅60天（3月20日-5月18日），展期后仍须在2025年底前偿还[4] - 万科年内需兑付的境内债中，约30%为1年内短债，与3年期借款存在期限错配[4] 市场信号与行业意义 - 深铁持续输血印证深圳国资"有足够子弹支持万科"的承诺，年内无境外债到期+已完成165亿元公开债务偿还[6] - 借款全部用于"借新还旧"，而非项目开发或业务转型，反映销售端造血能力未恢复（2024年销售额同比下滑，行业排名第四）[6] - 万科案例成为出险房企债务化解模板，地方政府通过属地国企提供低成本资金（利率2.34% vs 房企平均融资成本5%+）[6] - 企业代价包括让渡核心资产控制权（万物云股权质押）、接受严格财务监管（盯市机制）[6] 未来挑战与转型关键 - 万物云质押比例逼近50%，未来融资担保空间收窄[7] - 若2025H2销售额无改善（2025年1-5月同比降幅未披露），债务滚续模式将不可持续[7] - 深铁董事长辛杰提出"地铁上盖物业开发协同"，TOD模式能否提升盈利是转型关键[7]

万科获大股东借款 - 深铁集团向万科提供62.49亿元股东借款用于偿还到期公开债务 累计借款达218亿元 [1] - 借款期限3年 利率维持2.34%的低水平 同时对8.9亿元存量借款展期至2025年底 [1] - 此举缓解公司偿债压力 增强资金稳定性 优化债务结构 释放积极市场信号 [1] 上海徐汇地块高价转让 - 徐汇区东安新村两宗地块捆绑转让总价达439.5亿元创全国新高 [2] - 127b-24地块总价98.18亿元 楼面价124130元/平方米 125-31地块总价341.35亿元 楼面价75013元/平方米 [2] - 转让标的为两家公司各90%股权及相关债权 股东为上海徐汇城投和上海城市更新建设发展 [2] - 大规模投资将推动城市更新 提升板块能级 完善配套设施 [2] 中能建成都拿地 - 中能建以14.02亿元总价竞得成都金牛区41.6亩纯住宅用地 楼面价20200元/平方米 溢价率23.9% [3] - 6月30日已摘得相邻52亩地块 两宗地合计93.5亩形成近百亩住宅大盘 [3] - 连续拿地拓展区域土地储备 利于后续项目开发与品牌深耕 [3] 信达地产获资金支持 - 关联方信达坤泽提供2.4亿元资金支持 期限7年 年利率5% 无需担保 [4] - 资金用于资产更新改造项目 充实资金储备 保障项目顺利开展 [4] 多地优化"商转公"政策 - 近20城支持或优化"商转公"贷款政策 包括广州、沈阳、佛山、石家庄等 [5] - 政策调整重点为降低贷款门槛、提高额度 拓宽使用场景 扩大覆盖人群 [5] - 减轻购房者利息负担 释放消费需求 促进房屋销售 提升市场活跃度 [5]

股东借款与支持 - 深铁集团向公司提供不超过62.49亿元新增借款，并对8.9亿元已有借款予以展期，同时公司需质押万物云股权担保15.51亿元借款 [1] - 深铁集团持有公司27.18%股权，为关联方，今年以来累计提供借款超210亿元，包括6月30亿元、2月28亿元和42亿元、4月33亿元、5月15.51亿元等多次资金支持 [1] - 深铁集团董事长辛杰在股东大会上表态将全力调配资源推动公司重回健康发展轨道 [1] 业务合作与资产处置 - 公司与深铁集团、通力集团合作设立大湾区智慧物流中心，由万纬物流提供仓储运营服务，整合深铁资产与万科物流经验 [2] - 公司经营服务业务（物业、公寓、物流、商业）2025年前5月收入287亿元，同比增长7.8% [2] - 公司通过资产处置回笼资金，包括12.92亿元转让红树湾项目49%权益、4.79亿元出售7295.6万股A股库存股，并在武汉、郑州新增拿地 [2]

深铁对万科的股东借款支持 - 2025年至今深铁累计向万科提供股东借款总额超218亿元[1][3] - 7月3日深铁新增提供不超过62.49亿元借款用于偿还公开市场债券本息 利率2.34% 期限不超过3年[2] - 还款方式为前期每半年还0.5%提款金额 后期按协议执行 深铁保留担保权利[2] - 3月20日8.9亿元借款展期至12月31日 原期限60天 无担保要求[2] 借款条款与增信安排 - 5月中旬15.51亿元信用借款新增万物云股权质押担保 质押资产价值上限22.16亿元 质押率70%高于市场30%-60%惯例[3] - 深铁设定70%高质押率旨在体现对万科支持并提振市场信心[3] 万科债务状况与偿债计划 - 前5个月新增融资341亿元 已偿还165亿元公开债务 年内无境外公开债[3] - 截至5月30日年内到期及回售境内外债券仍存217.6亿元 面临集中兑付压力[3] - 偿债措施包括加速销售回款 动态管控开发节奏 经营性现金流为正 经营服务业务造血[4] - 计划通过资产证券化 市场化转让补充流动性 稳定银行存量融资并争取增量支持[4] - 管理层表态有信心妥善化解到期债务[4]

公司融资动态 - 公司向深铁集团申请不超过62.49亿元借款，期限不超过3年，利率2.34%，较1年期LPR下浮66个基点，用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 该笔借款为今年以来公司向深铁集团申请的最大单笔借款，距离年度股东大会仅间隔一周 [1] - 借款协议允许提前还款和展期，此前3月20日8.9亿元借款（原期限60天）已协商展期至2025年12月31日，期限延长至9个月 [1] - 今年以来公司累计向深铁集团借款6次，总金额达211.01亿元 [1] 资产处置与资金回笼 - 深铁集团受让公司持有的红树湾物业开发项目49%收益权及附属权益未来收益权，以及深圳地铁万科投资发展有限公司49%股权，实现资金回笼超13.5亿元 [1] 债务管理进展 - 1-5月公司新增及再融资规模达341亿元，融资成本保持低位，已完成165亿元公开债务偿还，年内无境外公开债务到期 [2] - 通过大股东借款置换公开债务成为公司应对短期流动性压力的关键措施 [3] 管理层表态 - 公司董事长在股东大会强调对未来发展充满信心 [1]

万科年内第6次向深铁借款 累计超211亿元 金十数据7月3日讯，万科A今日公告，向深铁集团申请不超过62.49亿元借款。这是2025年以来深铁集团 第6次向万科提供股东借款。此前在2025年2月11日、2月22日、4月30日、5月15日、6月6日，万科分别 公告称，深铁集团向其提供股东借款28亿元、42亿元、33亿元、15.52亿元、30亿元，借款利率均为 2.34%。据此计算，年内深铁集团已经向万科提供超211亿元股东借款。 ...