文章核心观点 - 万科2024年年报发布，瘦身健体成效明显，多业务取得进展，虽净利润亏损但在多方支持下有望迎来转机 [1][2] 分组1：整体经营情况 - 2024年营收超3400亿，大宗交易规模行业第一，综合住区销售面积行业第一，完成超18万套房屋高质量交付，长租业务规模、效率、纳保量三项行业第一，经营服务业务稳健增长并率先实现多赛道REITs突破 [1] - 年初以来在多方支持下迎来改革发展转机，管理团队调整充实，经营稳定，累计获批白名单项目79个，解活部分预售监管资金，偿债有序推进，2025年一季度到期公开债已完成兑付 [1] - 2024年净利润亏损，原因是对部分项目计提存货跌价准备、部分其他应收账款计提减值、非主业财务投资亏损以及部分大宗资产和股权交易价格低于账面价值 [1] 分组2：管理层与业内看法 - 公司管理层在《致股东》中表达坚定决心和信心，认为公司有坚实基础，全体人员将推动改革化险与融合发展，有望走出低谷 [2] - 业内人士认为新一年在多方支持、政策东风和市场信心恢复下，万科有望重回健康发展轨道 [2] 分组3：综合住区业务 - 全年销售超2400亿，销售面积行业第一，高质量交付超18万套，交付品质获认可，多个项目获“广厦奖”，邀请近4万户业主实地看房，超半数项目“交付即办证” [3] - 建筑科技应用取得进展，获近300件国家发明专利，部分技术入选国际顶级AI学术会议、获“华夏奖”，首创图纸大模型，图纸查找和核对效率大幅提升 [3] - 面向存量时代实现存量盘活能力突破，借助政策盘活一批困难复杂存量项目，年内回收资金超百亿 [3] 分组4：长租公寓业务 - 租购并举下扩大领先优势，业务规模、效率、纳保量三项全行业第一，累计管理规模约26万间，纳入保租房房源超12万间，出租率超95%，前台GOP利润率达90% [4] - 拥有忠实客户群体，客户满意度长期超95%，老客户续租率约60%，服务品质获超5000家企业客户认可 [4] - 率先打通“存量盘活”模式，2024年“由售转租”盘活内外部存量房源近1.5万间，其中万科旗下近7000间 [4] 分组5：经营服务业务 - 2024年经营服务业务收入规模持续增长，营收占比明显提升，已贡献正向利润 [5] - 实现多赛道REITs和Pre - REITs突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，建立资产证券化能力 [6]

文章核心观点 2024年多重挑战下万科实现超18万套房屋如期交付，积极运用科技助力“好房子”建设完成高质量交付目标，在各方支持和政策东风下有望重回健康发展轨道 [1][2] 行业情况 - 行业进入“好房子”时代，企业全力提升交付品质和服务 [1] 万科经营业绩 - 2024年年报营收超3400亿，瘦身健体成效显著 [1] - 大宗交易规模行业第一，综合住区业务销售面积行业第一，长租业务规模、效率、纳保量三项行业第一，经营服务业务稳健增长，率先实现多赛道REITs突破 [1] 万科支持与转机 - 年初获大股东、深圳及广东相关部门、主要金融机构等多方积极支持，迎来改革发展重大转机 [1] 万科保交房情况 - 2024年面对多重挑战如期完成超18万套房屋交付 [1][2] 万科交付品质与服务 - 交付品质获专业认可，多个项目获“广厦奖” [1] - 提高施工透明度，全年邀请近4万户业主实地看房，首创360°全景拍摄展示施工进度 [1] - 超半数项目实现“交付即办证” [1] - 在超50个大盘项目完善社区配套，大盘项目入住户数新增超3万户 [1] 万科科技应用 - 已获近300件国家发明专利，部分关键技术入选国际顶级AI学术会议、获“华夏奖” [2] - 首创图纸大模型，图纸查找效率提升6倍以上，核对效率提升15倍以上，减少图纸和施工问题 [2]

文章核心观点 万科完成“20万科02”赎回工作传递现金流改善信号，深铁集团多次提供借款助力万科偿债化险 [1][2] 分组1：万科债券赎回情况 - 3月13日万科完成“20万科02”赎回工作，赎回金额10亿元，兑付利息0.342亿元，债券将于3月17日摘牌 [1] - 今年1月万科决定行使“20万科02”债券发行人赎回选择权，在赎回登记日对所有登记在册债券进行赎回 [1] 分组2：万科偿债压力与现金流信号 - 2025年一季度是万科偿债“关键窗口期”，需兑付4笔境内公开债，总额约100亿元 [1] - 此次赎回工作向市场传递现金流改善信号 [1] 分组3：深铁集团借款情况 - 今年2月深铁集团拟向万科提供42亿元借款，用于偿还公开市场债券本金与利息，期限36个月，借款成本2.34%，较1年期LPR低76个基点 [1] - 2月10日深铁集团拟向万科提供28亿元股东借款，专项用于偿还到期债券本金与利息，期限3年，利率2.34%，万科提供不超40亿元资产质押，初始质押物为等值万物云股票，质押率70% [2] 分组4：深铁集团对万科的支持 - 业内人士称质押率远超惯例，借款利率低于金融机构融资利率，深铁集团在市场化原则下最大程度支持万科 [2] - 去年5月深铁集团和深圳百硕迎海公司以22.35亿元联合竞得万科转让的深圳湾超级总部基地T208 - 0053宗地使用权 [2]

宏观政策 - 2月21日中美经贸中方牵头人何立峰与美国财长贝森特视频通话，双方认同中美经贸关系重要性，同意就关心问题保持沟通，中方对美对华加征关税等措施表达关切 [1] - 2025年中央一号文件2月23日发布，提出推进农业科技协同攻关，发展农业新质生产力，实施种业振兴，推进生物育种产业化，推动农机装备发展，支持智慧农业 [1] - 2月21日国常会研究服务贸易和消费工作，通过动力电池回收方案，听取提案办理汇报，将在多领域推出开放举措，推动服务消费高质量发展 [1] - 2月17日证监会强调助力民企，统筹房地产融资支持与债券违约防控，处置民营上市公司退市风险 [2] - 2月19日国资委召开央企“AI+”专项行动深化部署会，强调发挥优势推动人工智能产业发展 [2] 公司动态 业绩相关 - 伯克希尔·哈撒韦2024财年四季度营运利润145.3亿美元，同比增71.34%，全年达474.37亿美元，可交易股票价值从3540亿美元降至2720亿美元 [3] - 天岳先进2024年营收17.68亿元，同比增41.37%，净利润1.8亿元，上年同期亏损4572.05万元 [9][10] - 工业富联2024年营收6091.35亿元，同比增27.88%，归母净利润232.16亿元，同比增10.34%，AI服务器营收同比增超150% [10] - 海康威视2024年营收924.86亿元，同比增3.52%，净利润119.59亿元，同比降15.23% [11] 股权交易 - 万科A获大股东深铁集团42亿元借款用于偿还债券本息，期限36个月 [4] - 皓元医药股东苏信基金、真金投资拟合计减持不超4.51%公司股份 [5] - 狮头股份拟购买利珀科技控制权并募集配套资金，预计构成重大资产重组，2月24日起停牌 [12] - 隆扬电子拟现金购买德佑新材100%股权，预计构成重大资产重组 [13] 合作与业务进展 - 盛通股份子公司与宇树科技合作采购四足机器人，研发课程，自2022年产生收入约100多万元 [5] - 银轮股份在液冷领域产品量产有收入，机器人零部件业务处研发阶段，未形成收入 [7] 诉讼纠纷 - 怡亚通与汕尾投控合同纠纷一案已立案，涉案金额8.82亿元 [8] 交易规则调整 - 2月21日港交所优化股份交收费结构，取消最低2港元和最高100港元限额，收费率调为0.0042% [4] 券商观点 - 国泰君安认为医药头部创新药企研发销售体系成熟，费用增长稳健，多家企业扭亏临近，关注细分龙头 [14] - 广发证券认为科技是主线，参与思路沿“低位成长分支”和“2025年有业绩兑现”展开，关注军工等领域 [15]

文章核心观点 万科再获深铁集团42亿元股东借款支持，此前已获深铁集团多方面支持，本周万科也披露两则积极消息 [1][2][3] 深铁集团对万科的支持 - 2月21日晚间，深铁集团拟向万科提供42亿元股东借款用于偿还到期公开债务，至此已合计提供70亿元股东借款 [1] - 借款期限3年，成本维持在2.34%的低利率，较1年期LPR低76个基点 [1] - 借款由万科3家全资子公司提供保证担保，未来3个月内万科需提供不超60亿元资产抵押或质押，抵/质押率70%，并解除子公司保证担保安排 [1] - 2024年以来，深铁集团先后认购中金印力公募基金29.75%的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持红树湾物业开发项目49%投资收益权 [2] 万科本周积极消息 - 2月18日，万科宣布如期支付2月25日到期的“22万科MTN003”债券，发行金额20亿元，这是2025年以来第三笔如期兑付的公开债 [3] - 同日，万科宣布与中信金石、新华保险、大家保险等成立16亿元新的Pre - REIT基金，预计提供正向现金流及利润 [3]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：万科、恒大、碧桂园、融创、保利发展、信达地产、招商蛇口、中交地产、中交投资、中国电建、华发股份、广州越秀、联发集团、金融街、首开股份、大连万达商管、力诚、京基集团 纪要提到的核心观点和论据 万科债券情况 - **价格波动**：1月16日前，万科存续债券日交易均价温和震荡下跌，跌幅在5%以内；1月16日，交易均价较前一日大幅下跌约19.73%至55.89元，部分债券跌幅超20%并临时停牌；1月21 - 22日，部分债券日交易均价涨幅较大，如21万颗02涨幅为18.21%，一度超20%触发临时停牌 [1][4] - **评级下调**：1月17日，多家评级公司下调万科及其子公司债券评级，如穆迪将万科企业家族评级从B1下调至B3，香港中期票据计划有支持高级无抵押评级从B2下调至Ca1 [2] - **市场担忧**：投资者担忧万科因2025年公开债压力、销售盈利及现金流状况趋弱，步恒大等同行后尘出现债务实质性违约，引发存续证券价格动荡 [3] 不同性质房企债券价格变动表现及投资建议 - **央企地产债** - **价格变动**：日交易均价涨跌幅基本稳定，21 - 24日小幅下降，跌幅在0.5%以内 - **投资建议**：信用资质好、违约风险低，适宜风险厌恶型投资者关注，但舆情反转时可能踏空 [7][8] - **国企地产债** - **价格变动**：价格总体稳定，波动比央企地产债大，呈下行趋势；1月16 - 24日涨跌幅稍大于央企地产债，21 - 22日有1%的波动幅度 - **投资建议**：不同国企财务和业务布局差异大，部分债务杠杆高，为中等或高风险偏好投资者提供差异化选择空间，筛选优质标的是获利关键 [9][11] - **民企地产债** - **价格变动**：日交易均价涨跌幅较央国企进一步扩大至0.5% - 1%，1月23日跌幅近3%，交易波动显著 - **投资建议**：受万科舆情负面影响高于央国企，适宜高风险偏好短期交易型投资者；运营稳健的民企值得风险偏好中性投资者在舆情平复后关注 [12][14] 部分代表性房企债券情况 - **央企** - **保利发展**：债券价格稳定，维持在100.2 - 100.8元区间；作为地产央企龙头，资产负债率、质量、盈利能力良好，融资渠道多元，现金流有保障，机构投资者多为长期资金，交易行为稳定 [15] - **中交地产**：1月16日债券日交易均价跌幅 - 0.79%，后持续波动并企稳在100元以上；债务结构稳固，风险可控，有竞争力和增长潜力 [16] - **中交投资、中国电建**：债券价格短暂上涨后回落；中交投资基础设施建设经营良好，中国电建能源电力业务增长强劲，万科舆情时短期避险资金流入推高价格 [17] - **国企** - **华发股份**：计划2025年再融资用于房地产开发和补充流动资金，虽偿债压力大、资产负债率高，但资金状况或改善；债券1月16日小幅下跌，1月17日后较快回升 [19] - **广州越秀**：债券日交易均价震荡上行，21日达观察期高点110.47元，涨幅9.71%，后迅速回落并企稳在100元水平；获地方政府支持，17日发布付息公告吸引资金流入，后因市场波动取消发行债券致价格回落 [20] - **金融街、首开股份**：债券价格短暂下跌后缓慢修复，因市场对其流动性和债务水平存疑致价格下跌，万科舆情平复后重新评估信用风险，价格回升 [22] - **民企** - **大连万达商管**：债券日交易均价17日小幅下跌 - 0.91%至96.12元，20 - 22日短暂回升后再度下跌；致力于轻资产转型、去杠杆，但存量债务大、子公司上市进度不及预期，市场对其长期偿债能力和流动性压力偏谨慎，不过商业地产租赁收入稳定，经营和盈利能力良好，债券价格在96 - 97元区间波动小 [24][25] - **力诚**：作为力诚中国房地产开发运营主要平台，获第一大股东中交集团有力支持 [24] - **京基集团**：作为传统优质民营房企，有较强区域竞争力，债券价格短期受舆情影响波动，长期信用风险可控，无大幅涨跌 [26] 其他重要但可能被忽略的内容 - 万科属性特殊，若发生实质性违约，可能对刚有企稳表现的整个房地产行业造成显著影响 - 此次万科舆情未对地产债板块整体造成持续性负面冲击，投资者在板块内个体违约舆情下趋于理性，会基于企业自身经营、财务风险及外部支持因素独立研判 [4][27]

文章核心观点 万科全力有序推进偿债工作，2月18日宣布如期兑付年内第三笔公开债，同时携手中信金石、新华保险、大家保险等成立新的Pre - REIT基金，预期提供正向现金流及利润，业内认为这体现市场对万科信心逐步恢复 [1][3][4] 偿债工作进展 - 2月18日消息，万科将如期支付2月25日到期的“22万科MTN003”债券，发行金额20亿元，票面利率3.0%，期限3年，这是2025年以来第三笔如期兑付的公开债 [1] - 此前1月27日到期的“22万科MTN001”、2月16日到期的“22万科MTN002”，万科均已如期完成本金及利息全额兑付 [1] - 1月万科发布行使“20万科02”公司债券赎回选择权公告，将进行100%全额赎回 [1] - 2月10日晚间公告，第一大股东深铁集团拟向万科提供28亿元股东借款用于偿还到期公开债务 [2] 应对债务兑付方式 - 今年1月针对2025年到期公开债务，万科称会通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式应对 [1][2] Pre - REIT基金成立情况 - 2月18日万科宣布与中信金石、新华保险、大家保险共同设立Pre - REIT基金，总规模16亿元，四方认缴比例分别为10%、0.06%、59.94%、30% [3] - 基金将投资厦门泊寓院儿·海湾社区，全期保租房共规划7724套，一期开业首年出租率100%，二期建成后将为约1万名年轻人提供居所，后续万科负责长期运营，实现由重资产持有转为轻资产运营 [3] 成立基金的意义 - 有助于万科搭建多业态、多层次、多渠道不动产退出路径，打通经营性资产商业模式闭环，盘活存量资产和现金流，实现资产良性循环发展 [3] - 标志万科进一步打通与各类险资进行不动产股权投资合作路径，有助于实现经营性不动产良性循环 [3] 市场认可情况 - 万科Pre - REITs基金获新华、大家等头部险资投资，体现市场对万科资产质量和运营能力高度认可，反映市场对万科信心逐步恢复 [4] REITs和Pre - REITs突破情况 - 万科已实现多赛道REITs和Pre - REITs突破，去年成功发行的中金印力REIT作为国内首批消费基础设施公募REIT，正在进行二期资产扩募 [4] - 万科泊寓REIT在2024年上半年获国家发展改革委反馈意见，目前积极推动发行中 [4]

文章核心观点 万科获大股东深铁集团28亿元借款用于偿还到期债务，体现大股东支持，给市场吃下“定心丸”，此前深铁集团也一直助力万科化险工作 [1][2] 借款详情 - 2月10日晚间万科公告大股东深铁集团拟提供28亿元股东借款，用于偿还到期公开债务 [1] - 借款期限3年，万科提供价值不超过40亿元资产质押，初始质押物为等值万物云股票 [1] - 借款利率以1年期LPR为基准减76个基点，目前仅2.34% [1] - 借款质押率达70%，高于市场惯例的30% - 60% [1] 此前支持行动 - 2024年以来深铁集团一直助力万科化险，去年认购中金印力公募基金29.75%份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块 [2] - 今年1月受让万科红树湾物业开发项目49%投资收益权 [2] - 今年1月深铁集团表示将发挥优势支持万科新经营管理团队，促进其持续健康稳定发展 [2]

宏观动态 - 外交部回应中国对美国商品加征关税是否生效问题，强调贸易战、关税战无赢家，需平等和相互尊重对话协商，敦促美方纠正错误做法 [1] - 春节假期28个代表城市新房日均成交面积较去年假期增长8%，重点城市二手住宅成交同比增长19%，1月前100家房企拿地总额同比增长超40% [2] - 人工智能行动峰会当地时间2月10日在法国巴黎开幕，吸引全球100多个国家领导人和科技巨头代表参会，此前“人工智能行动周”已于6日开幕，峰会关注开源技术等议题 [3] - OpenAI奥尔特曼称使用AI成本约每12个月降10倍，提出两点观点，OpenAI宣布全力布局AI智能体，科技巨头加大相关投资 [4] - 特朗普称对让加拿大成为美国第51个州态度“认真”，称每年在加拿大损失2000亿美元 [5] 金融机构 - 国联证券2月14日起证券简称变更为“国联民生”，基于战略发展需要，不涉及主营业务变更 [5] - 苏州银行2024年营业收入122.23亿元，同比增长3.01%，净利润50.68亿元，同比增长10.15%，资产总额6938.04亿元，较上年末增长15.28%，不良贷款率降至0.83%，拨备覆盖率483.46% [6] - 华夏银行邹立宾获核准担任副董事长，任期自2月8日起至第九届董事会届满 [6] - 东吴证券2024年营业总收入115.36亿元，同比增长2.26%，净利润23.66亿元，同比增长18.19%，经营业绩稳中有升 [6] 市场数据 - 2月10日A股市场全天震荡走高，三大指数小幅上涨，沪深两市成交额1.73万亿元，较上一交易日缩量2294亿元，市场热点围绕AI，沪指涨0.56%，深证成指涨0.52%，创业板指涨0.44% [7] - 截至2月7日，上交所融资余额9280.35亿元，较前一交易日增加43.78亿元，深交所融资余额8781.9亿元，较前一交易日增加64.97亿元，两市合计18062.25亿元，较前一交易日增加108.75亿元 [8] - 2月7日市场融资买入额2064.83亿元，连续两日创年内新高，杠杆资金重新活跃体现市场做多情绪高涨 [8] - 2月10日香港恒生指数收涨1.84%，恒生科技指数涨2.65%，多只个股有涨跌表现 [9] 公司动态 - 万科A第一大股东深铁集团拟提供28亿元股东借款，利率年化2.34%，万科企业以40亿元万物云股票质押，借款用于偿还债券本息 [10][11] - 截至2月10日，《哪吒之魔童闹海》总票房超11.52亿美元，进入全球影史票房榜前30，是唯一非好莱坞影片 [12] - 与辉同行回应董宇辉退出股东行列，称是正常业务发展需要，董宇辉由直接持股变间接持股，仍为最终受益人 [13][14] - 上海阶梯医疗完成3.5亿元人民币B轮融资，是中国植入式脑机接口行业最大一笔融资，资金用于产品临床试验等 [15] - 杭州宇树科技大量招聘，深度强化学习算法工程师年薪最高超90万元 [16] - 天合光能就专利权纠纷起诉阿特斯两公司，涉诉金额约10.58亿元，案件已立案未开庭 [17] - *ST信通因未完成资金占用改正等问题，股票可能被上交所终止上市 [18]

文章核心观点 深圳地铁万科投资发展有限公司发生工商变更，企业名称变更为深圳市深湾汇云投资发展有限公司，万科A退出股东行列，深圳地铁集团成唯一股东，多位高管变更 [1] 分组1 - 公司原名深圳地铁万科投资发展有限公司，现变更为深圳市深湾汇云投资发展有限公司 [1] - 万科A退出股东行列，不再持股，深圳市地铁集团有限公司成唯一股东 [1] - 公司多位高管发生变更 [1] 分组2 - 公司成立于2015年3月，法定代表人为郑军，注册资本5000万人民币 [1] - 公司经营范围包含资产经营及管理，酒店、办公楼、商铺、公寓经营与管理，经营进出口贸易业务等 [1]