万科方面表示，将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局 优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力，上下凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公 司早日走出低谷。 封面图片来源：孔泽思 对于2025年业绩亏损的原因，万科在公告中表示，一是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处 低位。2025年房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消化的现房和准现 房库存，这些项目的地价获取成本较高，导致报告期结算毛利总额大幅减少；二是因业务风险敞口升 高，新增计提了信用减值和资产减值；三是部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业 财务投资亏损；四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。 过去一年，万科面临多重艰巨挑战，在大股东和各方的大力支持下，万科全力以赴、攻坚克难，实现了 殊为不易的生产经营稳定。 尽管各方大力支持，企业也全力行动，但受多重因素影响，万科经营业绩仍高度承压，历史包袱十分沉 重。 2025年，大股东深圳地铁集团竭尽所能提供了多种形式支持，帮助万科维持生产经营稳定。根据公开信 息，深铁累计向万科提供了超300亿元的股 ...

债券停牌 - 公告日期为2026年1月30日[5] - “21万科04”等6只债券自2026年2月2日开市起停牌[8] 停牌原因及依据 - 涉及后续转让安排变更[8] - 依据《深圳证券交易所公司债券上市规则(2023年修订)》等规定[8] 后续安排 - 停牌期间公司履行信息披露义务[9] - 转让安排变更完成后申请复牌[9]

债券转让信息 - 公司“21万科02”“21万科04”“21万科06”“22万科02”“22万科04”“22万科06”“23万科01”拟于2026年2月6日作为特定债券转让起始[12][13][14][15][16] 债券停牌信息 - “21万科02”自2026年1月5日开市起停牌，“21万科04”和“21万科06”自2026年2月2日开市起停牌，复牌时间均另行公告[12][14] - 2026年2月2日开市起公司多期债券停牌，复牌时间另行公告[15][16] 计价方式调整 - “21万科02”“21万科04”“21万科06”“22万科02”“22万科04”“22万科06”“23万科01”调整前计价方式为净价交易，调整后为全价交易[12][13][14][15][16] 债券触发情形 - 触发债券作为特定债券转让的情形是经持有人会议决议，“21万科02”部分展期还本[12][13][14][15][16] 债券基本信息 - “21万科02”初始上市/挂牌日期为2021年1月29日，起息日为2021年1月22日[12] - “21万科04”初始上市/挂牌日期为2021年5月26日，起息日为2021年5月20日[12] - “21万科06”初始上市/挂牌日期为2021年7月29日，起息日为2021年7月26日[14] - “22万科04”初始上市/挂牌日期为2022年6月10日，起息日为2022年6月6日[15] - “22万科06”初始上市/挂牌日期为2022年7月13日，起息日为2022年7月8日[15] - “23万科01”初始上市/挂牌日期为2023年7月31日，起息日为2023年7月24日[16] 债券条款信息 - “21万科02”担保条款为本期债券未付本息的60%及对应利息提供发行人持有的对项目公司应收款质押作为增信担保措施[12] - “21万科02”“21万科04”“21万科06”为7年期，附第5年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权[12][14]

核心观点 - 公司2025年在多重挑战下实现生产经营稳定，但经营业绩高度承压，出现亏损 [1] - 公司保质交付房屋11.7万套，交付高峰期已过，后续压力将显著下降 [1] - 大股东提供了超300亿元的股东借款等强力支持，并深化业务协同 [2] - 公司经营服务业务营收保持稳健，多个细分领域规模与效率行业领先 [4] - 公司表示将全力以赴推进经营改善，优化业务布局，以期走出低谷 [4] 2025年业绩表现与亏损原因 - 公司2025年业绩出现亏损，经营业绩高度承压，历史包袱沉重 [1] - 亏损原因一：房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 结算利润主要对应2023年、2024年销售的高地价成本项目及2025年消化的现房和准现房库存，导致报告期结算毛利总额大幅减少 [1] - 亏损原因二：因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值 [1] - 亏损原因三：部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损以及部分非主业财务投资亏损 [1] - 亏损原因四：部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 大股东支持与业务协同 - 大股东深圳地铁集团累计向公司提供了超300亿元的股东借款，借款条件优于市场水平，帮助缓解流动性压力 [2] - 大股东与公司加强业务协同，深圳地铁置业集团与公司旗下长租公寓品牌泊寓签署深铁项目租赁运营框架协议，深化住房租赁领域合作 [2] - 双方携手上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点合作，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行 [2] 房屋交付与运营保障 - 公司2025年保质交付房屋11.7万套，已完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降 [1] - 公司克服挑战完成保交房任务，多措并举推进交付工作，加强工程品质全周期管理，提升项目过程管理精细化水平 [3] - 公司开展“城市兴交付”主题行动，构建可复制、可推广的标准化工具体系，运用360°摄像头、无人机巡场等智慧技术实现“云监工” [3] - 公司邀请客户线下走进工地实地观看，积极开展“交付即办证”服务，强化社区运营和配套 [3] - 在交付的11.7万套房屋中，有1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付，济南、郑州、南昌等多地项目交付实现100%收房 [3] 经营服务业务表现 - 截至2025年三季度，公司经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳 [4] - 长租公寓业务：管理规模突破20万间，出租率稳定在94%，规模、效率和纳保量保持行业第一 [4] - 物业服务业务：上半年在管住宅物业项目超4400个，商企物业服务项目超2500个，规模与综合服务能力业内领先 [4] - 物流业务：前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米，仓储规模位列行业第一梯队，冷链业务行业规模第一，高标仓储稳定期出租率86% [4] - 商业业务：客流、销售稳步增长，整体出租率92% [4] 公司未来计划 - 公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整 [4] - 公司计划提升多场景的开发和经营能力，上下凝心聚力，有序化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷 [4]

公司高管变动与异常情况 - 公司董事会主席郁亮于1月8日辞去所有职务，对外统一解释为“到龄退休” [1] - 郁亮辞职后几乎断绝所有公开活动，未出席公司30周年庆典等重要场合，最后一条社交媒体更新停留在1月10日 [3] - 公司对郁亮离职的解释存在矛盾，一方面称正常退休，另一方面承认未到法定退休年龄，公告中的“个人原因”与告别信措辞形成微妙反差 [5] - 郁亮在辞职前半年曾密集减持公司股票，累计套现约2.3亿元人民币 [16] 离任审计与调查疑云 - 郁亮的离任审计异常严格，审查范围不仅包括在职期间重大决策，还追溯至10年前的土地收购项目 [7] - 审计重点审查2015至2018年间公司参与的多个PPP项目，涉及总金额超1000亿元人民币 [7] - 审计团队中出现了非公司聘请的第三方机构人员，这在民营企业高管离任审计中并不常见 [7] - 多个独立信源指出郁亮失联状态已持续半月有余，其时间线与深圳某金融机构高管被带走调查的时间线高度重合 [16] 潜在的调查焦点与行业监管背景 - 房地产行业自2025年四季度以来监管审查明显加强，重点查处土地拍卖、融资兑付、预售资金监管等环节违规操作 [9] - 当前监管特别关注“明股实债”等变相融资手段，而公司过去在扩张期中频繁使用此类金融工具 [9] - 潜在调查可能聚焦三个维度：历史土地获取中的利益输送（特别是2016-2020年在粤港澳大湾区获得的核心地块）、与某信托公司合作的通过复杂架构隐藏真实负债的表外融资项目、海外发债过程中的信息披露问题 [11] 资本市场反应与异动 - 1月下旬，公司债券遭遇抛售，其中“22万科01”公司债收益率一度飙升187个基点 [13] - 在郁亮失联消息发酵前一周，境外做空机构突然加大对公司港股的空头持仓，空单量激增300% [13]

"公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻。"1月30日下午，万科A（000002.SZ）在互动平台回 答投资者提问时如是表示。同日发布的2025年业绩预告印证了这一说法。 业绩预告显示，2025年全年，万科归母净利润预计亏损约820亿元，扣非后净利润预计亏损约800亿元， 基本每股收益预计亏损约6.89元/股。而上年同期，上述三项指标分别为亏损494.78亿元、453.94亿元、 4.17元/股，经营压力可见一斑，历史包袱颇为沉重。 对于2025年业绩亏损的原因，万科在公告中列出了四点原因。一是房地产开发项目结算规模显著下降， 毛利率仍处低位。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2023年、2024年销售的项目及2025年消 化的现房和准现房库存，这些项目的地价获取成本较高，导致报告期结算毛利总额大幅减少。 二是因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值；三是部分经营性业务扣除折旧摊销后整体 亏损，以及部分非主业财务投资亏损；四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。 另据披露，万科在报告期内完成了11.7万套房子的保交房任务，其中1.6万套实现提前30天交付，约5000 套实现跨年提前交付 ...

2025年度业绩预告核心观点 - 公司在多重挑战下实现生产经营稳定，但经营业绩高度承压，出现亏损[1] - 亏损主因包括房地产开发业务结算规模下降、毛利率低位、计提信用及资产减值、部分经营性业务及财务投资亏损、部分资产交易价格低于账面值[1] - 公司保质交付房屋11.7万套，已完成近两年需交付量的约70%，交付高峰期已过，后续压力将显著下降[1] - 经营服务业务营收保持稳健，公司正全力推进经营改善，以化解风险、走出低谷[1][4] 财务与经营业绩 - 2025年业绩出现亏损，历史包袱沉重[1] - 房地产开发业务结算规模显著下降，毛利率仍处低位，导致报告期结算毛利总额大幅减少[1] - 因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值[1] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损[1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值[1] 大股东支持与业务协同 - 大股东深圳地铁集团累计向公司提供了超300亿元股东借款，条件优于市场水平，缓解流动性压力[2] - 大股东与公司加强业务协同，深圳地铁置业与公司旗下泊寓签署深铁项目租赁运营框架协议，深化住房租赁合作[2] - 双方携手上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点合作，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行[2] 房屋交付与运营保障 - 公司克服挑战完成2025年保交房任务，全年按期保质交付房屋11.7万套[1][3] - 其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付[3] - 济南、郑州、南昌等多地项目交付实现100%收房[3] - 公司通过加强工程品质全周期管理、运用智慧技术（如360°摄像头、无人机巡场）、开展“交付即办证”服务、强化社区运营等一系列措施推进交付工作[3] 经营服务业务表现 - 截至2025年第三季度，经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳[4] - 长租公寓业务（泊寓）管理规模突破20万间，出租率稳定在94%，规模、效率和纳保量保持行业第一[4] - 物业业务在管住宅物业项目超4400个，商企物业服务项目超2500个，规模与综合服务能力业内领先[4] - 物流业务前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米，仓储规模位列行业第一梯队，冷链业务行业规模第一，高标仓储稳定期出租率86%[4] - 商业业务客流、销售稳步增长，整体出租率92%[4] 公司未来举措与展望 - 公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整[4] - 公司旨在提升多场景的开发和经营能力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷[4] - 公司积极推动开发业务的降本增效，实现开发业务管理费用连续两年下降[1]

公司业绩与亏损 - 预计2025年归属于上市公司股东的净利润亏损820亿元，较去年同期的亏损494.8亿元进一步扩大[1] - 房地产开发项目结算规模显著下降，且毛利率仍处于低位[1] - 报告期内结算利润主要对应2023年、2024年销售项目及2025年消化的现房和准现房库存，这些项目地价获取成本较高，导致结算毛利总额大幅减少[1] 亏损具体原因 - 因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值[1] - 部分经营性业务在扣除折旧摊销后整体亏损，同时部分非主业财务投资也出现亏损[1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于其账面值[1] 公司经营举措与现状 - 报告期内公司保质交付了11.7万套房子[1] - 经营服务业务营收保持稳健[1] - 积极推动开发业务降本增效，如管理费用管控和优化，实现了开发业务管理费用连续两年下降[1] - 当前公司发展依然面临严峻挑战，经营业绩将持续承压[1] 未来战略与展望 - 公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整[1] - 旨在提升多场景的开发和经营能力[1] - 公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷[1]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司在多重挑战下实现生产经营稳定 但经营业绩高度承压并出现亏损[1][3] - 大股东深圳地铁集团提供了超300亿元的股东借款等支持以缓解流动性压力[1] - 公司自身通过保交付、降本增效及发展经营服务业务等措施维持运营[1][2] 房屋交付与运营 - 2025年保质交付房屋11.7万套 其中1.6万套提前30天交付 约5000套跨年提前交付[1][2] - 济南、郑州、南昌等多地项目实现100%收房[2] - 运用360°摄像头、无人机巡场等智慧技术进行“云监工” 并提供“交付即办证”服务[2] - 已完成近两年需交付量的约70% 交付高峰期已过 后续交付压力将显著下降[1] 经营服务业务表现 - 截至2025年第三季度 经营服务业务实现收入435.7亿元 同比保持平稳[2] - 长租业务管理规模突破20万间 出租率稳定在94% 规模、效率和纳保量保持行业第一[2] - 物业业务在管住宅物业项目超4400个 商企物业服务项目超2500个[2] - 物流业务前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米 冷链业务行业规模第一 高标仓储稳定期出租率86%[2] - 商业业务整体出租率92% 客流与销售稳步增长[2] 业绩亏损原因分析 - 房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率仍处低位 主要结算项目地价获取成本较高[3] - 因业务风险敞口升高 新增计提了信用减值和资产减值[3] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损 以及部分非主业财务投资亏损[3] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值[3] 公司应对措施与未来展望 - 积极推动开发业务降本增效 实现开发业务管理费用连续两年下降[1] - 与大股东深圳地铁集团在长租、物流等领域加强业务协同[1] - 公司将通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施 优化业务布局和结构 提升多场景开发和经营能力[3] - 目标是上下凝心聚力 有序化解风险 摆脱困境 推动公司早日走出低谷[3]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司预计2025年度归属于上市公司股东的净亏损约820亿元，扣除非经常性损益后的净亏损约800亿元，亏损额较上年同期显著扩大 [1][2] 业绩表现与财务数据 - 归属于上市公司股东的净利润预计亏损约820亿元，上年同期亏损约494.8亿元，亏损额同比扩大约65.7% [2] - 扣除非经常性损益后的净利润预计亏损约800亿元，上年同期亏损约453.9亿元，亏损额同比扩大约76.3% [2] - 基本每股收益预计亏损约6.89元/股，上年同期为亏损4.17元/股 [2] - 报告期内保质交付房屋11.7万套，经营服务业务营收保持稳健 [3] 业绩亏损主要原因 - **房地产开发业务结算规模与毛利下降**：项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 结算利润主要对应2023年、2024年销售项目及2025年消化的现房和准现房库存，这些项目地价获取成本较高，导致结算毛利总额大幅减少 [2] - **计提资产减值**：因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值 [2] - **经营性业务与财务投资亏损**：部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损 [2] - **资产处置损失**：部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [3] 公司应对措施与经营状况 - **降本增效**：积极推动开发业务的各项降本增效工作，如管理费用管控和优化，实现了开发业务管理费用连续两年下降 [3] - **战略调整**：公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力 [3] - **风险化解**：公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷 [3] - **流动性支持**：大股东深圳地铁集团在2025年累计向公司提供了超300亿元的股东借款，且借款条件优于市场水平，帮助缓解流动性压力，双方还在住房租赁等领域加强了业务协同 [4] 债务与资本市场动态 - **债务展期进展**：两笔合计57亿元的中期票据（"22万科MTN004"、"22万科MTN005"）展期议案获债权人通过 方案为对中期票据本金的40%先行兑付，剩余60%获展期1年 [3] - **债券兑付调整**：涉及11亿元的"21万科02"债券回售部分本息兑付调整议案也在此前获有效通过 [3] - **债券停牌安排**：因涉及后续转让安排变更，为保护债券投资者利益，"21万科04"、"21万科06"、"22万科02"、"22万科04"、"22万科06"、"23万科01"自2026年2月2日开市起停牌 [4] - **股价表现**：截至1月30日收盘，公司股价报4.88元/股，单日跌幅4.87% [4] 行业环境与公司挑战 - 房地产行业目前正处于新旧模式转换的重要时期 [4] - 公司面临着多重风险挑战，整体经营形势依然十分严峻 [4] - 当前公司在各方支持下，全力推进改革化险工作 [4]