文章核心观点 2月3日港股节后开市内房股整体下跌万科H股跟随回调但从企业基本面看万科自身努力且获多方支持相信会迎来业绩改善和更健康发展 [1][4] 行业表现 - 2月3日港股节后开市内房股整体跌近3.5%华润置地、龙湖集团、越秀地产分别跌5.5%、5.3%、4.7% [1] 公司动态 销售与交付 - 2024年公司实现销售面积全行业第一高质量交付超18万套 [2] - 2024年公司为客户高质量交付超18万套房子交付品质获专业认可多个项目获“广厦奖” [5] - 公司超半数项目实现“交付即办证” [6] - 公司在超50个大盘项目完善社区商业、交通、教育配套大盘项目入住户数新增超3万户 [6] 经营与财务 - 2024年公司瘦身健体取得显著成效大宗交易超250亿元交易规模行业第一守住了经营安全 [5] - 公司已对今年一季度债务偿付做好安排并如期完成2025年1月27日到期的境内中期票据“22万科MTN001”本金及利息的全额兑付 [4][5] 各方支持 - 公告当天多方表态积极支持公司稳健发展 [3] - 大股东地铁集团近年来积极助力公司化险工作2024年先后认购中金印力公募基金29.75%的份额、受让深圳湾超级总部基地地块等此次再度受让红树湾物业开发项目49%投资收益权 [8] - 深圳市国资委表示市属国资国企有能力支持地铁集团推动公司稳健发展还将统筹资产等降低地铁集团资产负债率增强其流动性 [8] - 深圳市住建局将协调处置公司部分闲置存量土地帮助盘活资产、回笼资金 [9] - 广东省住建厅将指导各城市推动公司更多项目进入“白名单”推动房地产市场止跌回稳 [9] - 深圳地区8家银行表示看好公司后续发展将运用多种金融工具满足合理融资需求保障融资规模稳定并加大对主要股东支持力度 [9] 公司展望 - 公司新任董事会主席表示新管理团队将实施“一揽子”方案有信心实现队伍、财务和生产经营稳定 [3] - 公司认为行业已度过最困难时期对房地产市场止跌回稳充满信心有信心高质量完成2025年交房任务并全力以赴实现业绩改善 [9] 股价分析 - 公司H股回调一方面受内房板块整体下跌带动另一方面节前曾大涨节后回调是资本市场规律 [4]

文章核心观点 1月21日交易所市场多只万科债券临停，“21万科02”涨24.61%临时停牌，“22万科07”“20万科08”涨超20%临停，“22万科05”涨超30%二次临停 [1] 分组1 - 1月21日交易所市场多只万科债券临停 [1] - “21万科02”涨24.61%临时停牌，将于11时20分45秒复牌 [1] - “22万科07”“20万科08”涨超20%临停 [1] - “22万科05”涨超30%二次临停 [1]

文章核心观点 万科“21万科02”将支付利息，今日债券和股价有不同表现，此前有祝九胜被带走传闻，2025年公司迎偿债高峰将多方面筹集资金应对债务兑付 [1][2][3] 债券付息情况 - “21万科02”将于1月22日支付利息，2025年付息债权登记日为1月21日，1月21日前（含当日）买入的投资者按登记在册数量获付息权利 [1] 债券和股价表现 - 今日“21万科02”收涨近4%，万科A股价上涨超3% [2] - 今天下午万科三只债券一度涨超20%触发临停，“22万科07”涨24.2%、“22万科05”涨20.01%、“22万科02”涨20%，“22万科02”13时35分18秒复牌、“22万科05”13时42分56秒复牌、“22万科07”13时34分05秒复牌 [2] - 最终“22万科07”收涨22%，“22万科02”涨超16%，“22万科05”尾盘转跌 [3] 传闻情况 - 近日有媒体报道万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走，1月17日凌晨祝九胜更新朋友圈疑似辟谣 [3] 偿债情况 - 2025年万科将迎来偿债高峰，近期债券价格波动较大 [3] - 万科称针对2025年到期公开债务，会从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、推进大宗交易、加快非主营业务退出和争取融资资源等应对债务兑付 [3]

滕樱君的职业背景 - 滕樱君于2021年加入万科担任首席组织官，负责重要战略、组织重塑和人事匹配 [1] - 在加入万科之前，滕樱君曾担任麦肯锡全球董事合伙人、大中华区房地产业务负责人 [1] - 滕樱君在万科期间主导了多次组织架构的变革与调整，包括区域裂变以及多元业务"去地产化" [1] - 滕樱君在麦肯锡任职期间，以咨询顾问的身份深度参与了万科的多项组织变革工作 [2] - 2023年，滕樱君调任万科开发经营本部，成为核心管理团队成员，负责组织建设、资产管理和策略研究 [3] - 2024年下半年，滕樱君从万科离职，并于2025年1月2日加入香港置地担任中国内地战略转型首席顾问 [1][3] 万科的组织变革 - 万科在2021年进行了近十年来最大的一次组织架构变革，将五大区域裂变为七大区域 [2] - 这次调整削弱了区域首席合伙人的权限，加强了万科开发经营本部的话语权 [2] - 万科董事会主席郁亮表示，从2020年开始，公司进入管理红利时代，需要通过组织和人事的匹配来应对行业环境的变化 [2] 香港置地的转型战略 - 香港置地于2024年10月宣布退出建设销售型住宅发展业务，专注于亚洲门户城市的投资型房地产 [1][5] - 香港置地计划通过新战略在2035年之前回收高达100亿美元的资金，并期望息税前利润及每股分红实现双倍增长 [6] - 香港置地将加大对中国香港、新加坡及上海等核心市场现有旗舰综合体项目的投资，并选择性拓展到其他亚洲主要城市 [6] - 香港置地新增设及任命两位新执行董事，分别兼任首席企业官与首席投资官，以推动新战略的实施 [6] 香港置地的市场表现 - 香港置地在中国内地的北京、上海、杭州、苏州、南京、成都、重庆和武汉8个城市均有业务布局 [4] - 2020年，香港置地以310.5亿元竞得徐汇滨江综合体地块，刷新了中国内地土地总价成交纪录 [5] - 2024年4月，徐汇滨江综合体中的住宅部分开盘，首开80套房源，均价高达17.8万元/平方米，整体销售额达到44.55亿元 [5] - 2024年上半年，香港置地归母净亏损为700万美元，主要由于内地物业受到市场"以价换量"影响 [5] 滕樱君在香港置地的角色 - 滕樱君加入香港置地后，将协助中国内地管理团队共同实施公司的新战略举措 [1] - 滕樱君的丰富组织变革经验能否助香港置地转型一臂之力，值得关注 [1][7] - 滕樱君的两段房地产企业任职经历，一家是逐渐走下坡路的龙头房企，一家是正在转型的港资房企，两家风格完全不同 [7]

公司动态 - 万科时隔4年后再次在广州公开土地市场拿地 以底价28 8亿元竞得广州南站商务区三宗宅地 楼面价在1 14万~1 3万元/平方米之间 总计容建筑面积约25万平方米 [1] - 万科此次竞得的三宗宅地需配建幼儿园及36班九年制学校等 旨在提升南站商务区居住属性和教育资源 [1] - 万科此次竞得的三宗宅地位于南站万科中心项目内 该项目由万科广佛公司于2011年与片区石壁一村 石壁四村合作开发 总计容建筑面积约126万平方米 占据南站核心区约1/4面积 [1] - 万科广佛公司表示 公司持续看好广州南站板块潜能 本次获取地块将缓解片区内住宅 教育和商业配套功能的稀缺 接下来会继续发挥自身大型综合住区开发优势 以大盘整体开发思路持续建设南站核心区 [2] 行业政策 - 2022年广州市政府与万科集团签署战略合作框架协议 双方在城市更新 城市物业智能服务 养老服务 文旅产业等方面加强合作 并建立常态化沟通联络机制 [2] - 今年三季度以来 支持房地产平稳发展的重磅政策集中出台 10月国新办发布会强调将多措并举支持盘活存量土地 有效促进房地产市场平稳健康发展 [2] - 11月自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》 为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据 [2] 市场表现 - 近一年广州南站板块商品住宅成交1053套 成交均价35021元/平方米 [2]

公司动态 - 万科时隔4年后再次在广州公开土地市场拿地，于12月17日以底价28.8亿元竞得广州南站商务区三宗宅地，总计容建筑面积约25万平方米，楼面价在1.14万—1.3万元/平方米之间，需配建幼儿园及36班九年制学校等 [1] - 此次竞得的地块原本位于南站万科中心项目内，该项目由万科广佛公司于2011年与片区石壁一村、石壁四村合作开发，总计容建筑面积约126万平方米，占据南站核心区约1/4面积 [2] - 万科广佛公司表示持续看好广州南站板块潜能，本次获取地块将缓解片区内住宅、教育和商业配套功能的稀缺，接下来会继续发挥自身大型综合住区开发优势，以大盘整体开发思路持续建设南站核心区 [3] 行业政策 - 今年三季度以来，支持房地产平稳发展的重磅政策集中出台，10月国新办发布会强调将多措并举支持盘活存量土地，有效促进房地产市场平稳健康发展 [3] - 11月自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据 [3] - 此次政府通过货币及指标返还的方式收储零散留用地，既获得连片优质土地，充分发挥土地储备手段对片区发展的推动作用，增加南站片区多元化用地空间、提升公服配套 [3] 市场表现 - 克而瑞数据监测显示，近一年广州南站板块商品住宅成交1053套，成交均价35021元/平方米 [3]

房企债务偿还情况 - 龙湖集团已完成"21龙湖拓展MTN001"债券的本金兑付与付息，今年内到期的所有公开债务均已全部清偿完毕 [1] - 万科今年前9月累计偿还有息负债约700亿元，今年内已无境内外公开债 [1][2] - 万科、龙湖集团、首开股份均已偿清今年内到期债券 [1][2] - 2024年房企到期债券规模为7703.1亿元，同比下降19.6%，其中信用债占比69.0%，海外债占比31.0% [1] 房企债务结构及偿债策略 - 万科境外负债占比降低至16.1%，加权平均债务期限延长至5.4年 [2] - 龙湖集团有息债务合计为1566亿元，同比下降约80亿元，短期债务为244亿元，同比下降约40亿元 [4] - 龙湖集团计划从今年8月开始每月归还10多亿元，逐步有序偿还明年到期的债务 [3] - 万科通过抵债和大宗资产交易降低负债，前9月实现大宗交易签约金额232.6亿元，完成2024年目标的78% [2] 房企融资及现金流管理 - 万科前9月新增融资与再融资774亿元，经营性物业贷合计落地262亿元 [4] - 旭辉上半年有68个项目入围房地产项目"白名单"，43个项目已获融资支持 [4] - 房企通过加快销售去化、出售资产、回笼资金等方式应对流动性压力 [4][8] 行业整体销售及债务压力 - 今年前10月全国新建商品房销售面积同比下降15.8%，销售额下降20.9% [5] - 前11月百强房企销售总额同比下降32.9%，11月单月销售额同比减少9.46%，环比减少18.62% [5] - 2025年房企到期债务超过7000亿元，与高峰时期相比有20%多的降幅 [7] 债务重组及政策支持 - 融创中国两只境内债券通过重组表决，标志着房地产行业化债由展期迈入重组新阶段 [7] - 中央政治局会议强调"稳住楼市"，释放了更加坚定的稳楼市信号，2025年稳定房地产市场对于稳定宏观经济至关重要 [8] - 房企积极寻求债务重组，与债权方沟通协商，以缓解债务压力 [7][8]

会议主要讨论的核心内容 并购政策 - 四部委发布多项重磅政策,沪广深接力优化稳楼市 [2][6][7] - 央行、金融监管总局等调降首付比,取消房贷利率下限,降公积金利率,房地产信贷政策优化力度空前 [8] - 央行设立3000亿再贷款支持政府收储,预计带动银行贷款5000亿 [10] - 自然资源部支持地方回收存量闲置土地,用于保障性住房建设 [11] - 地方政府45城55次政策松绑,沪广深接力"因城施策"放松限购、限贷政策以稳楼市 [7][12] 并购金融 - 深圳AMC接手奥园宝安107发展带旧改项目,承担社会责任推动存量盘活 [13] - 广州绿城·江府海棠项目进入破产重整程序,需寻求重整投资人 [13] - 四大AMC资产质量偏弱,业务盈利能力明显下降,纾困意愿相对有限 [13] 行业并购 - 本月房企并购交易总额238.1亿,环比增长115.8%,并购规模为今年以来的高峰 [15] - 万科以22.35亿底价转让深圳湾超级总部基地,有助于聚焦主业、保障现金流 [19] - 恒大拟出售恒大汽车58.5%股份,该业务自2019年开始造车以来累计亏损超千亿 [19] - 本月多元化类并购额占比有所提升,多家房企有出售旗下商办项目的意向 [19] 问答环节重要的提问和回答 无相关内容