债券基本信息 - 债券简称为22万科04 债券代码为149931 [2] - 本期债券为万科企业2022年面向专业投资者公开发行的第二期品种二公司债券 [2] - 债券按年付息 到期一次还本 [2] 付息安排 - 债权登记日为2025年6月5日 付息日为2025年6月6日 [2] - 计息期间为2024年6月6日至2025年6月5日 [2] - 票面利率为3.53% 每10张面值1000元派发利息35.30元（含税） [4] - 扣税后个人/证券投资基金持有人实际每10张获息28.24元 非居民企业获息35.30元 [4] 特殊条款说明 - 发行人拥有第5年末赎回选择权 若行使则按面值加最后一期利息全额赎回 [3] - 若不行使赎回权 债券将继续存续至第6-7年 [3] - 发行人可在第5年末调整后2年票面利率 未调整则维持原利率 [3] - 投资者在第5年末可选择回售债券 回售支付日与付息日相同 [3] 付息操作流程 - 付息资金将在付息日前2个交易日划转至中国结算深圳分公司账户 [6] - 中国结算深圳分公司通过资金结算系统向持有人指定机构派息 [6] - 若公司未按时划款 后续兑付工作将自行办理 [6] 税务处理 - 个人投资者利息所得税率为20% 由付息网点代扣代缴 [6] - 境外机构2021-2025年期间免征企业所得税和增值税 [7] - 其他机构投资者需自行缴纳所得税 [7] 联系方式 - 公司咨询联系人肖哲 电话0755-22198759 [7] - 受托管理人为中信证券 联系电话010-60838888 [7]

公司信用评级 - 联合资信维持万科企业股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定 [1] - 维持"21万科04"等21只债券信用等级为AAA [1] - 公司第一大股东深铁集团对公司支持力度增强，有助于缓解债务偿还风险 [3] 公司经营状况 - 2024年签约销售金额大幅下降，筹资活动现金流延续净流出态势 [3] - 2024年大幅亏损471.87亿元，主要因开发业务结算毛利率下降、计提减值准备等因素 [3][7] - 截至2024年底，公司合并口径货币资金881.63亿元，较上年底下降11.67% [3] - 公司短期债务占比偏高，再融资压力大，债券集中兑付压力大 [3][7] 行业分析 - 房地产行业仍处调整阶段，投资端力度减弱，未来销售仍有下降压力 [4] - 行业库存去化周期出现下降拐点，但仍在高位，短期内去库存是重点 [9] - 预计2025年行业销售面积降幅收窄，继续筑底 [9] 财务数据 - 2024年营业总收入3431.76亿元，同比下降26.3% [7] - 2024年经营性净现金流38亿元，投资活动现金流净流入108.09亿元 [7] - 截至2024年底，公司资产负债率73.66%，较上年提高0.43个百分点 [7] - 2024年EBITDA为-318.08亿元，EBITDA利息倍数为-2.32倍 [7][18] 公司优势 - 行业地位领先，项目储备较为充足，截至2024年底全口径待建面积3118万平方米 [5][9] - 经营与服务业务与开发业务协同效应逐步发挥，多元化业务发展态势良好 [5] - 第一大股东深铁集团支持力度增强，截至2025年5月提供股东借款118.52亿元 [5][22] 风险关注 - 房地产行业持续调整，公司销售金额持续下降，2025年1-3月合同销售金额同比下降39.8% [7][12] - 股权结构较为分散，无实际控制人 [7] - 融资环境变化，2024年筹资活动现金流入同比下降24.44% [7]

王石与万科的关系 - 王石表示正在尝试与万科决策层建立联系，为平稳过渡和保护投资者、合作伙伴及13万员工福祉尽力[2] - 王石强调万科是其创建，制度、团队和接班人由其建立和选择，认为自己有责任[2] - 王石自1988年至2020年未从企业股分红中获利，选择名声而非利益[5] 王石的职务与退休金 - 王石现任万科董事会名誉主席，不参与公司治理[3] - 王石2017年辞去董事会主席职务，由郁亮接任[3] - 2023年王石自动放弃退休金，与公司共度艰难时刻[5] - 王石2017年创办深石集团，业务包括碳中和社区、运动健康、绿色金融[4] 万科的管理架构变动 - 2024年1月万科因业绩预告亏损调整管理团队，辛杰接任董事会主席，郁亮辞去主席职务但仍留任董事[6] - 新任管理层多具深圳国资背景，覆盖财务、战略、法务等核心部门[6] - 万科从"职业经理人主导"变为"国资主导"的混合所有制模式[6] 深铁对万科的支持 - 2024年上半年深铁已4次公开借款支援万科，累计金额118.52亿元[2] - 深铁提供33亿元股东借款，利率2.34%，用于偿还公开债务[6] - 深铁通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式支持万科[7] 万科的经营状况 - 2024年一季度万科营业收入379.9亿元，同比下降38.3%[7] - 经营服务业务收入122.7亿元，同比增长12.1%[7] - 公司流动性遇到阶段性困难，正聚焦主业并加快融资模式转型[5]

王石表态与万科现状 - 万科创始人王石在朋友圈表态愿意为万科平稳过渡及保护投资者、合作伙伴和13万名员工福祉尽其所能 [2] - 王石正在尝试与万科决策层建立畅通联系 引发外界对其可能回归的联想 [2] - 截至5月29日收盘 万科A股价报6 7元/股 涨幅0 3% [2] 王石与万科的历史关系 - 王石1984年组建万科前身 1988年主导股份化改造并任董事会主席 2017年退休 [2] - 王石放弃个人股权 万科企业股分红用于补偿1988年股改时的在册员工 1988-2020年未从中获取分红 [3] - 2017年郁亮接任董事长 深铁集团成为第一大股东 [3] 万科当前经营状况 - 2025年一季度营收380亿元同比下降38 31% 净利润亏损62 46亿元同比下降1625 63% [5] - 一季度经营活动现金流净额-57 93亿元 同比增长38 52% [5] - 一季度完成98 9亿元公开债务偿还 深铁集团累计提供118 52亿元借款用于偿债 [5][6] 万科治理架构调整 - 2024年1月深铁集团董事长辛杰接任万科董事会主席 多位深圳国资背景高管进入管理层 [5] - 深铁集团全面接管后 开始重新评估原有王石制定的治理架构对解决困局的作用 [5] - 专家认为王石的影响力对破解万科困局 团结管理层 解决历史遗留问题至关重要 [2] 万科债务与风险应对 - 2025年及未来到期债务集中且规模较大 在手货币资金难以覆盖 [5] - 公司实施"一揽子"改革化险方案 股东借款利率低于市场水平 质押率高于惯例 [6] - 深铁集团支持被视为防范风险扩散 夯实止跌回稳局面的关键举措 [5]

王石与万科的关系 - 王石作为万科创始人，强调对公司的责任，表示正在尝试与决策层建立联系以保障平稳过渡 [2] - 王石创建了万科、建立了制度、培养了团队并选择了接班人，认为自己不应推卸责任 [3] - 王石在2017年退休后不再参与公司治理，但当前行业下行背景下选择主动放弃退休金并与公司共渡难关 [7] 万科的历史与股权结构 - 万科创业四年形成的1200万资产作价1200万股，60%归国家所有，40%归创业者 [3] - 王石通过股份化改制明确所有权与经营权分离，推动公司发展为世界五百强 [3] - 王石放弃个人股权并在2020年将市值52亿的股份捐赠给清华大学公益基金会 [3] 万科当前的管理架构变化 - 2024年初万科管理团队巨变，郁亮辞任董事会主席，深圳国资系高管全面接管 [6] - 万科管理架构从“职业经理人主导”变为“国资主导”的混合所有制模式 [7] - 深铁集团董事长辛杰主持全面工作，原管理层郁亮转为辅助角色 [7] 万科的财务与经营压力 - 2024年万科净亏损494亿元，为A股上市以来首次年度亏损 [9] - 2025年一季度延续亏损，净亏损62.46亿元 [9] - 截至2024年末有息负债3612.8亿元，其中一年内到期1582.8亿元，占比43.8% [9] 深圳国资对万科的支持 - 深铁集团累计向万科输血118.52亿元，包括5月22日提供的42亿元借款 [9] - 深铁此举旨在维护国资保值增值并防范本地总部型国企风险 [9] 王石可能的角色与影响 - 业界猜测王石可能出山助万科“渡劫”，但其内部暂无明确消息 [5] - 王石作为创始人对公司各层级有极大影响力，可能帮助解决历史遗留问题 [10] - 王石的人脉资源和战略指导能力可为万科带来更多合作机会 [10] 行业背景与万科困境 - 2021年起房地产行业深度调整，万科陷入流动性困局 [7] - 万科已使用销售回款、利润、资产处置等手段，但仍需从公司治理层面寻求解决方案 [5]

创始人王石罕见发声 - 74岁的万科创始人王石发布长文表达对公司的关切，表示正尝试与决策层建立联系以保障平稳过渡[1] - 王石强调对万科的责任感："万科是我创建的，制度是我建立的，团队是我培养的，接班人是我选择的"[1] - 王石2023年主动放弃千万退休金与公司共克时艰[6] 万科发展历程与现状 - 1984年王石创办万科，最初从事玉米饲料和电器进出口贸易，1988年进军房地产[2] - 1998年万科成为中国最大房地产上市公司，1999年王石卸任总经理[3] - 2017年王石交棒董事长职务，被委任为董事会名誉主席[5] - 目前万科面临1582.8亿元短债，2025年将迎来偿债高峰[7] 行业专家观点 - 专家认为王石发声有助于厘清治理架构问题，作为精神领袖可团结管理层解决历史遗留问题[9] - 王石作为名誉主席可协助资金资源对接、发展战略规划，凭借丰富危机应对经验提供支持[10] - 解决债务问题的关键在于恢复企业造血功能，需通过优质项目带动现金流和利润增长[10] 王石近年动向 - 2017年创办深石集团，业务涉及碳中和解决方案、运动健康、绿色企业出海[6] - 2018年成立"深潜"公司，以赛艇运动为特色开展培训和赛事业务[6]

公司现状与挑战 - 万科正经历房地产行业深度调整期的前所未有的挑战 [2] - 2024年公司营收3431.76亿元同比下降26.32% 归属于上市公司股东的净利润亏损494.78亿元 为1991年A股上市以来首次年度亏损 [7] - 亏损主因包括开发业务结算规模和毛利率下降 新增信用减值和存货跌价准备 非主业财务投资亏损 资产交易价格低于账面值 [7] 创始人王石的角色 - 王石表示正尝试与万科决策层建立联系 为平稳过渡和保护投资者/员工福祉尽力 [2] - 王石强调作为创始人仍对万科负有责任 2017年退休后2023年主动放弃千万元级退休金与公司共患难 [4] - 王石澄清未从1988-2020年企业股分红中获利 目前仍担任董事会名誉主席 [4] 管理层变动与国资介入 - 2025年1月郁亮等辞任 深圳国资背景的辛杰接任董事会主席 法定代表人变更 [6] - 2025年2月多位高管人事任命涉及战略投资/财务/法务等核心部门 开启全面"大换血" [6] - 深铁集团作为第一大股东提供118.52亿元借款 包括2月28亿元/42亿元 4月33亿元 5月15.52亿元 并以万物云股票作质押 [6] 近期经营与财务表现 - 2025年一季度交付1.04万套房 销售金额349.2亿元 回款率超100% [7] - 一季度新增融资139亿元 综合成本3.39%同比下降21个基点 偿还98.9亿元公开债务 [7] - 5月28日万科A股价微涨0.3%至6.69元/股 总市值798.2亿元 [7] 行业与公司前景 - 分析认为万科需平衡深铁集团资源支持与市场化基因延续 [8] - 王石角色被解读为协助实现"平稳过渡"的关键纽带 [8]

王石与万科的关系 - 王石表示正在尝试与万科决策层建立畅通联系，为公司的平稳过渡尽所能 [1] - 王石回顾了创建万科、建立制度、培养团队和选择接班人的历程，强调对万科的责任 [1] - 王石提到1983年创业、1984年创建万科、1988年股改、2020年放弃个人股权等关键事件 [1] 王石的职务变动 - 王石于2017年6月21日正式退休，卸任万科董事会主席职务，之后担任名誉主席 [1][2] - 2017年万科公告新一届董事会方案，王石不再被提名，将接力棒交给郁亮团队 [2] - 王石退休后仍可从万科领取1000万退休金，但在2023年主动放弃以支持公司 [2][3] 王石的退休后动向 - 退休后创办深石集团，成立以赛艇为主的"深潜运动健康"业务 [2] - 近年因代言传祺电车和"燕之屋"燕窝产品引发争议 [2] - 王石强调1988-2020年未从企业股分红中获利，选择"名"而非"利" [3] 万科的财务状况 - 万科面临流动性压力，大股东深铁已提供4笔借款，总计118.52亿元 [3] - 2024年是万科到期债务高峰期，偿还压力仍然较大 [3] - 王石的表态可能涉及协助解决公司当前危机，后续进展待观察 [3]

万科创始人王石表态 - 王石表示正在尝试与万科决策层建立联系，为万科平稳过渡及保护投资者、合作伙伴和13万员工福祉尽力[1] - 王石认可万科由其创建、制度由其建立、团队由其培养、接班人由其选择，强调对万科的责任[1] 王石与万科历史关系 - 王石现任万科董事会名誉主席，现年74岁[3] - 1988年万科股份化改造后，王石任董事会主席兼总经理，1999-2017年担任董事会主席[3] - 2017年6月王石不再作为万科董事被提名，将接力棒交给郁亮团队[5] 万科近期管理调整 - 2024年1月万科管理团队调整，深圳地铁集团辛杰任董事会主席，郁亮担任董事及执行副总裁[6] - 调整原因为2024年度业绩预告亏损额较大，公司流动性遇到阶段性困难[6] 万科2024年一季度业绩 - 一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超100%[6] - 完成超1万套房屋高质量交付，一季度公开债全部如期兑付[6] - 完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿[6] - 新一代综合住区产品多城热销，广州理想花地成为主城区销冠，上海、天津、杭州等多地项目去化率超80%[6] - 长租业务规模、效率、纳保量行业第一，与深铁置业达成战略合作[6] 万科经营服务业务表现 - 万科物业新拓存量项目年化收入增长超50%[6] - 商业轻资产运营服务获GIC、黑石等知名机构认可[6] - 物流业务出租率行业领先，冷链营收双位数增长[6] - 公司长期坚持自主创新，已获技术专利近300项[6]

万科债务支援进展 - 深铁集团向万科提供42亿元借款，三家担保主体提供信用保证 [1] - 上半年深铁累计向万科提供118.52亿元借款，利率均为2.34%，体现深圳国资力保决心 [1][4] - 深铁支持措施包括认购公募基金份额、受让地块及物业收益权等，累计输血超100亿元 [4] 借款增信机制分析 - 万科拟以不超过60亿元万物云股票作为质押物，质押率高达70%，远超市场30%-60%常规水平 [2][3] - 协议设置严密盯市机制：预警线130%、平仓线100%，需连续3日低于预警线时5日内追加担保或还款 [2] - 2.34%年化利率低于1年期LPR，形成"高质押+低利率"罕见组合 [3] 公司债务与偿债情况 - 截至2024年末有息负债3612.8亿元（同比+12.9%），短债1582.8亿元占比43.8%，2025年将迎偿债高峰 [5] - 上半年累计兑付境内债98.9亿元，包括4笔合计88.9亿元中期票据及公司债 [5][6] - 已偿付4.23亿美元境外债，一季度末货币资金755亿元，资产负债率73.5% [7][8] 经营表现与战略调整 - 一季度营收379.95亿元（同比-38.31%），开发业务收入228亿元（同比-51.1%），净亏损62.5亿元 [8] - 销售回款率超100%，大宗交易签约38亿元，盘活资产回款40.9亿元 [8] - 业内建议聚焦核心一二线城市，通过新项目开发利润对冲历史风险，避免过度依赖外部输血 [9] 未来发展方向 - 管理层或转向"保资产"策略，放缓出售核心资产以等待价值回升 [9] - 预计下半年可能重启拿地，重点布局核心城市恢复经营性现金流 [9] - 需借助政策去化三四线库存，优化资产结构实现自我造血 [9]