文章核心观点 万科再获深铁集团42亿元股东借款支持，此前已获深铁集团多方面支持，本周万科也披露两则积极消息 [1][2][3] 深铁集团对万科的支持 - 2月21日晚间，深铁集团拟向万科提供42亿元股东借款用于偿还到期公开债务，至此已合计提供70亿元股东借款 [1] - 借款期限3年，成本维持在2.34%的低利率，较1年期LPR低76个基点 [1] - 借款由万科3家全资子公司提供保证担保，未来3个月内万科需提供不超60亿元资产抵押或质押，抵/质押率70%，并解除子公司保证担保安排 [1] - 2024年以来，深铁集团先后认购中金印力公募基金29.75%的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持红树湾物业开发项目49%投资收益权 [2] 万科本周积极消息 - 2月18日，万科宣布如期支付2月25日到期的“22万科MTN003”债券，发行金额20亿元，这是2025年以来第三笔如期兑付的公开债 [3] - 同日，万科宣布与中信金石、新华保险、大家保险等成立16亿元新的Pre - REIT基金，预计提供正向现金流及利润 [3]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：万科、恒大、碧桂园、融创、保利发展、信达地产、招商蛇口、中交地产、中交投资、中国电建、华发股份、广州越秀、联发集团、金融街、首开股份、大连万达商管、力诚、京基集团 纪要提到的核心观点和论据 万科债券情况 - **价格波动**：1月16日前，万科存续债券日交易均价温和震荡下跌，跌幅在5%以内；1月16日，交易均价较前一日大幅下跌约19.73%至55.89元，部分债券跌幅超20%并临时停牌；1月21 - 22日，部分债券日交易均价涨幅较大，如21万颗02涨幅为18.21%，一度超20%触发临时停牌 [1][4] - **评级下调**：1月17日，多家评级公司下调万科及其子公司债券评级，如穆迪将万科企业家族评级从B1下调至B3，香港中期票据计划有支持高级无抵押评级从B2下调至Ca1 [2] - **市场担忧**：投资者担忧万科因2025年公开债压力、销售盈利及现金流状况趋弱，步恒大等同行后尘出现债务实质性违约，引发存续证券价格动荡 [3] 不同性质房企债券价格变动表现及投资建议 - **央企地产债** - **价格变动**：日交易均价涨跌幅基本稳定，21 - 24日小幅下降，跌幅在0.5%以内 - **投资建议**：信用资质好、违约风险低，适宜风险厌恶型投资者关注，但舆情反转时可能踏空 [7][8] - **国企地产债** - **价格变动**：价格总体稳定，波动比央企地产债大，呈下行趋势；1月16 - 24日涨跌幅稍大于央企地产债，21 - 22日有1%的波动幅度 - **投资建议**：不同国企财务和业务布局差异大，部分债务杠杆高，为中等或高风险偏好投资者提供差异化选择空间，筛选优质标的是获利关键 [9][11] - **民企地产债** - **价格变动**：日交易均价涨跌幅较央国企进一步扩大至0.5% - 1%，1月23日跌幅近3%，交易波动显著 - **投资建议**：受万科舆情负面影响高于央国企，适宜高风险偏好短期交易型投资者；运营稳健的民企值得风险偏好中性投资者在舆情平复后关注 [12][14] 部分代表性房企债券情况 - **央企** - **保利发展**：债券价格稳定，维持在100.2 - 100.8元区间；作为地产央企龙头，资产负债率、质量、盈利能力良好，融资渠道多元，现金流有保障，机构投资者多为长期资金，交易行为稳定 [15] - **中交地产**：1月16日债券日交易均价跌幅 - 0.79%，后持续波动并企稳在100元以上；债务结构稳固，风险可控，有竞争力和增长潜力 [16] - **中交投资、中国电建**：债券价格短暂上涨后回落；中交投资基础设施建设经营良好，中国电建能源电力业务增长强劲，万科舆情时短期避险资金流入推高价格 [17] - **国企** - **华发股份**：计划2025年再融资用于房地产开发和补充流动资金，虽偿债压力大、资产负债率高，但资金状况或改善；债券1月16日小幅下跌，1月17日后较快回升 [19] - **广州越秀**：债券日交易均价震荡上行，21日达观察期高点110.47元，涨幅9.71%，后迅速回落并企稳在100元水平；获地方政府支持，17日发布付息公告吸引资金流入，后因市场波动取消发行债券致价格回落 [20] - **金融街、首开股份**：债券价格短暂下跌后缓慢修复，因市场对其流动性和债务水平存疑致价格下跌，万科舆情平复后重新评估信用风险，价格回升 [22] - **民企** - **大连万达商管**：债券日交易均价17日小幅下跌 - 0.91%至96.12元，20 - 22日短暂回升后再度下跌；致力于轻资产转型、去杠杆，但存量债务大、子公司上市进度不及预期，市场对其长期偿债能力和流动性压力偏谨慎，不过商业地产租赁收入稳定，经营和盈利能力良好，债券价格在96 - 97元区间波动小 [24][25] - **力诚**：作为力诚中国房地产开发运营主要平台，获第一大股东中交集团有力支持 [24] - **京基集团**：作为传统优质民营房企，有较强区域竞争力，债券价格短期受舆情影响波动，长期信用风险可控，无大幅涨跌 [26] 其他重要但可能被忽略的内容 - 万科属性特殊，若发生实质性违约，可能对刚有企稳表现的整个房地产行业造成显著影响 - 此次万科舆情未对地产债板块整体造成持续性负面冲击，投资者在板块内个体违约舆情下趋于理性，会基于企业自身经营、财务风险及外部支持因素独立研判 [4][27]

文章核心观点 万科全力有序推进偿债工作，2月18日宣布如期兑付年内第三笔公开债，同时携手中信金石、新华保险、大家保险等成立新的Pre - REIT基金，预期提供正向现金流及利润，业内认为这体现市场对万科信心逐步恢复 [1][3][4] 偿债工作进展 - 2月18日消息，万科将如期支付2月25日到期的“22万科MTN003”债券，发行金额20亿元，票面利率3.0%，期限3年，这是2025年以来第三笔如期兑付的公开债 [1] - 此前1月27日到期的“22万科MTN001”、2月16日到期的“22万科MTN002”，万科均已如期完成本金及利息全额兑付 [1] - 1月万科发布行使“20万科02”公司债券赎回选择权公告，将进行100%全额赎回 [1] - 2月10日晚间公告，第一大股东深铁集团拟向万科提供28亿元股东借款用于偿还到期公开债务 [2] 应对债务兑付方式 - 今年1月针对2025年到期公开债务，万科称会通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式应对 [1][2] Pre - REIT基金成立情况 - 2月18日万科宣布与中信金石、新华保险、大家保险共同设立Pre - REIT基金，总规模16亿元，四方认缴比例分别为10%、0.06%、59.94%、30% [3] - 基金将投资厦门泊寓院儿·海湾社区，全期保租房共规划7724套，一期开业首年出租率100%，二期建成后将为约1万名年轻人提供居所，后续万科负责长期运营，实现由重资产持有转为轻资产运营 [3] 成立基金的意义 - 有助于万科搭建多业态、多层次、多渠道不动产退出路径，打通经营性资产商业模式闭环，盘活存量资产和现金流，实现资产良性循环发展 [3] - 标志万科进一步打通与各类险资进行不动产股权投资合作路径，有助于实现经营性不动产良性循环 [3] 市场认可情况 - 万科Pre - REITs基金获新华、大家等头部险资投资，体现市场对万科资产质量和运营能力高度认可，反映市场对万科信心逐步恢复 [4] REITs和Pre - REITs突破情况 - 万科已实现多赛道REITs和Pre - REITs突破，去年成功发行的中金印力REIT作为国内首批消费基础设施公募REIT，正在进行二期资产扩募 [4] - 万科泊寓REIT在2024年上半年获国家发展改革委反馈意见，目前积极推动发行中 [4]

文章核心观点 万科获大股东深铁集团28亿元借款用于偿还到期债务，体现大股东支持，给市场吃下“定心丸”，此前深铁集团也一直助力万科化险工作 [1][2] 借款详情 - 2月10日晚间万科公告大股东深铁集团拟提供28亿元股东借款，用于偿还到期公开债务 [1] - 借款期限3年，万科提供价值不超过40亿元资产质押，初始质押物为等值万物云股票 [1] - 借款利率以1年期LPR为基准减76个基点，目前仅2.34% [1] - 借款质押率达70%，高于市场惯例的30% - 60% [1] 此前支持行动 - 2024年以来深铁集团一直助力万科化险，去年认购中金印力公募基金29.75%份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块 [2] - 今年1月受让万科红树湾物业开发项目49%投资收益权 [2] - 今年1月深铁集团表示将发挥优势支持万科新经营管理团队，促进其持续健康稳定发展 [2]

宏观动态 - 外交部回应中国对美国商品加征关税是否生效问题，强调贸易战、关税战无赢家，需平等和相互尊重对话协商，敦促美方纠正错误做法 [1] - 春节假期28个代表城市新房日均成交面积较去年假期增长8%，重点城市二手住宅成交同比增长19%，1月前100家房企拿地总额同比增长超40% [2] - 人工智能行动峰会当地时间2月10日在法国巴黎开幕，吸引全球100多个国家领导人和科技巨头代表参会，此前“人工智能行动周”已于6日开幕，峰会关注开源技术等议题 [3] - OpenAI奥尔特曼称使用AI成本约每12个月降10倍，提出两点观点，OpenAI宣布全力布局AI智能体，科技巨头加大相关投资 [4] - 特朗普称对让加拿大成为美国第51个州态度“认真”，称每年在加拿大损失2000亿美元 [5] 金融机构 - 国联证券2月14日起证券简称变更为“国联民生”，基于战略发展需要，不涉及主营业务变更 [5] - 苏州银行2024年营业收入122.23亿元，同比增长3.01%，净利润50.68亿元，同比增长10.15%，资产总额6938.04亿元，较上年末增长15.28%，不良贷款率降至0.83%，拨备覆盖率483.46% [6] - 华夏银行邹立宾获核准担任副董事长，任期自2月8日起至第九届董事会届满 [6] - 东吴证券2024年营业总收入115.36亿元，同比增长2.26%，净利润23.66亿元，同比增长18.19%，经营业绩稳中有升 [6] 市场数据 - 2月10日A股市场全天震荡走高，三大指数小幅上涨，沪深两市成交额1.73万亿元，较上一交易日缩量2294亿元，市场热点围绕AI，沪指涨0.56%，深证成指涨0.52%，创业板指涨0.44% [7] - 截至2月7日，上交所融资余额9280.35亿元，较前一交易日增加43.78亿元，深交所融资余额8781.9亿元，较前一交易日增加64.97亿元，两市合计18062.25亿元，较前一交易日增加108.75亿元 [8] - 2月7日市场融资买入额2064.83亿元，连续两日创年内新高，杠杆资金重新活跃体现市场做多情绪高涨 [8] - 2月10日香港恒生指数收涨1.84%，恒生科技指数涨2.65%，多只个股有涨跌表现 [9] 公司动态 - 万科A第一大股东深铁集团拟提供28亿元股东借款，利率年化2.34%，万科企业以40亿元万物云股票质押，借款用于偿还债券本息 [10][11] - 截至2月10日，《哪吒之魔童闹海》总票房超11.52亿美元，进入全球影史票房榜前30，是唯一非好莱坞影片 [12] - 与辉同行回应董宇辉退出股东行列，称是正常业务发展需要，董宇辉由直接持股变间接持股，仍为最终受益人 [13][14] - 上海阶梯医疗完成3.5亿元人民币B轮融资，是中国植入式脑机接口行业最大一笔融资，资金用于产品临床试验等 [15] - 杭州宇树科技大量招聘，深度强化学习算法工程师年薪最高超90万元 [16] - 天合光能就专利权纠纷起诉阿特斯两公司，涉诉金额约10.58亿元，案件已立案未开庭 [17] - *ST信通因未完成资金占用改正等问题，股票可能被上交所终止上市 [18]

文章核心观点 深圳地铁万科投资发展有限公司发生工商变更，企业名称变更为深圳市深湾汇云投资发展有限公司，万科A退出股东行列，深圳地铁集团成唯一股东，多位高管变更 [1] 分组1 - 公司原名深圳地铁万科投资发展有限公司，现变更为深圳市深湾汇云投资发展有限公司 [1] - 万科A退出股东行列，不再持股，深圳市地铁集团有限公司成唯一股东 [1] - 公司多位高管发生变更 [1] 分组2 - 公司成立于2015年3月，法定代表人为郑军，注册资本5000万人民币 [1] - 公司经营范围包含资产经营及管理，酒店、办公楼、商铺、公寓经营与管理，经营进出口贸易业务等 [1]

文章核心观点 2月3日港股节后开市内房股整体下跌万科H股跟随回调但从企业基本面看万科自身努力且获多方支持相信会迎来业绩改善和更健康发展 [1][4] 行业表现 - 2月3日港股节后开市内房股整体跌近3.5%华润置地、龙湖集团、越秀地产分别跌5.5%、5.3%、4.7% [1] 公司动态 销售与交付 - 2024年公司实现销售面积全行业第一高质量交付超18万套 [2] - 2024年公司为客户高质量交付超18万套房子交付品质获专业认可多个项目获“广厦奖” [5] - 公司超半数项目实现“交付即办证” [6] - 公司在超50个大盘项目完善社区商业、交通、教育配套大盘项目入住户数新增超3万户 [6] 经营与财务 - 2024年公司瘦身健体取得显著成效大宗交易超250亿元交易规模行业第一守住了经营安全 [5] - 公司已对今年一季度债务偿付做好安排并如期完成2025年1月27日到期的境内中期票据“22万科MTN001”本金及利息的全额兑付 [4][5] 各方支持 - 公告当天多方表态积极支持公司稳健发展 [3] - 大股东地铁集团近年来积极助力公司化险工作2024年先后认购中金印力公募基金29.75%的份额、受让深圳湾超级总部基地地块等此次再度受让红树湾物业开发项目49%投资收益权 [8] - 深圳市国资委表示市属国资国企有能力支持地铁集团推动公司稳健发展还将统筹资产等降低地铁集团资产负债率增强其流动性 [8] - 深圳市住建局将协调处置公司部分闲置存量土地帮助盘活资产、回笼资金 [9] - 广东省住建厅将指导各城市推动公司更多项目进入“白名单”推动房地产市场止跌回稳 [9] - 深圳地区8家银行表示看好公司后续发展将运用多种金融工具满足合理融资需求保障融资规模稳定并加大对主要股东支持力度 [9] 公司展望 - 公司新任董事会主席表示新管理团队将实施“一揽子”方案有信心实现队伍、财务和生产经营稳定 [3] - 公司认为行业已度过最困难时期对房地产市场止跌回稳充满信心有信心高质量完成2025年交房任务并全力以赴实现业绩改善 [9] 股价分析 - 公司H股回调一方面受内房板块整体下跌带动另一方面节前曾大涨节后回调是资本市场规律 [4]

文章核心观点 1月21日交易所市场多只万科债券临停，“21万科02”涨24.61%临时停牌，“22万科07”“20万科08”涨超20%临停，“22万科05”涨超30%二次临停 [1] 分组1 - 1月21日交易所市场多只万科债券临停 [1] - “21万科02”涨24.61%临时停牌，将于11时20分45秒复牌 [1] - “22万科07”“20万科08”涨超20%临停 [1] - “22万科05”涨超30%二次临停 [1]

文章核心观点 万科“21万科02”将支付利息，今日债券和股价有不同表现，此前有祝九胜被带走传闻，2025年公司迎偿债高峰将多方面筹集资金应对债务兑付 [1][2][3] 债券付息情况 - “21万科02”将于1月22日支付利息，2025年付息债权登记日为1月21日，1月21日前（含当日）买入的投资者按登记在册数量获付息权利 [1] 债券和股价表现 - 今日“21万科02”收涨近4%，万科A股价上涨超3% [2] - 今天下午万科三只债券一度涨超20%触发临停，“22万科07”涨24.2%、“22万科05”涨20.01%、“22万科02”涨20%，“22万科02”13时35分18秒复牌、“22万科05”13时42分56秒复牌、“22万科07”13时34分05秒复牌 [2] - 最终“22万科07”收涨22%，“22万科02”涨超16%，“22万科05”尾盘转跌 [3] 传闻情况 - 近日有媒体报道万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走，1月17日凌晨祝九胜更新朋友圈疑似辟谣 [3] 偿债情况 - 2025年万科将迎来偿债高峰，近期债券价格波动较大 [3] - 万科称针对2025年到期公开债务，会从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、推进大宗交易、加快非主营业务退出和争取融资资源等应对债务兑付 [3]

滕樱君的职业背景 - 滕樱君于2021年加入万科担任首席组织官，负责重要战略、组织重塑和人事匹配 [1] - 在加入万科之前，滕樱君曾担任麦肯锡全球董事合伙人、大中华区房地产业务负责人 [1] - 滕樱君在万科期间主导了多次组织架构的变革与调整，包括区域裂变以及多元业务"去地产化" [1] - 滕樱君在麦肯锡任职期间，以咨询顾问的身份深度参与了万科的多项组织变革工作 [2] - 2023年，滕樱君调任万科开发经营本部，成为核心管理团队成员，负责组织建设、资产管理和策略研究 [3] - 2024年下半年，滕樱君从万科离职，并于2025年1月2日加入香港置地担任中国内地战略转型首席顾问 [1][3] 万科的组织变革 - 万科在2021年进行了近十年来最大的一次组织架构变革，将五大区域裂变为七大区域 [2] - 这次调整削弱了区域首席合伙人的权限，加强了万科开发经营本部的话语权 [2] - 万科董事会主席郁亮表示，从2020年开始，公司进入管理红利时代，需要通过组织和人事的匹配来应对行业环境的变化 [2] 香港置地的转型战略 - 香港置地于2024年10月宣布退出建设销售型住宅发展业务，专注于亚洲门户城市的投资型房地产 [1][5] - 香港置地计划通过新战略在2035年之前回收高达100亿美元的资金，并期望息税前利润及每股分红实现双倍增长 [6] - 香港置地将加大对中国香港、新加坡及上海等核心市场现有旗舰综合体项目的投资，并选择性拓展到其他亚洲主要城市 [6] - 香港置地新增设及任命两位新执行董事，分别兼任首席企业官与首席投资官，以推动新战略的实施 [6] 香港置地的市场表现 - 香港置地在中国内地的北京、上海、杭州、苏州、南京、成都、重庆和武汉8个城市均有业务布局 [4] - 2020年，香港置地以310.5亿元竞得徐汇滨江综合体地块，刷新了中国内地土地总价成交纪录 [5] - 2024年4月，徐汇滨江综合体中的住宅部分开盘，首开80套房源，均价高达17.8万元/平方米，整体销售额达到44.55亿元 [5] - 2024年上半年，香港置地归母净亏损为700万美元，主要由于内地物业受到市场"以价换量"影响 [5] 滕樱君在香港置地的角色 - 滕樱君加入香港置地后，将协助中国内地管理团队共同实施公司的新战略举措 [1] - 滕樱君的丰富组织变革经验能否助香港置地转型一臂之力，值得关注 [1][7] - 滕樱君的两段房地产企业任职经历，一家是逐渐走下坡路的龙头房企，一家是正在转型的港资房企，两家风格完全不同 [7]