文章核心观点 行业回暖信号初现，万科发布2024年财报证明正从阵痛中走出，打赢现金流保卫战，迎来改革发展转机，在传统开发业务收缩时经营服务业务突围，有望在新周期焕发新生机 [1][2][9] 财务表现 - 2024年全年实现营收3431.8亿元，销售额2460.2亿元，保持在行业前列 [1] - 2024年经营活动产生的净现金流约为38亿元，连续16年为正，截至年底持有现金及现金等价物余额为840.1亿元 [1] - 2024年财报亏损，原因包括对部分高价地项目计提存货跌价准备、部分其他应收账款计提减值、非主业财务投资亏损及大宗资产和股权交易价格低于账面值 [2] - 2022年后获取的70个新项目毛利率回升至16%，多个项目平均去化率达80% [2] - 2024年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元 [4] - 盘活和优化的689亿元货值中已有累计销售160亿元 [6] - 2024年交付超18万套房屋，2025年交付降至11.2万套，工程支付压力显著下降 [6] - 2024年全年实现新增融资和再融资948亿元，对应平均融资成本3.54% [6] 业务转型 - 落实瘦身健体方案，加速资产去化补充现金流，推进非主业业务和投资退出 [2][4] - 借助政府支持性政策，通过商改住、资源置换等方式盘活和优化项目56个，涉及可售货值约689亿元，24个项目实现前期投入收回 [5] - 今年会继续把握存量盘活机会，推动30多个项目资源盘活，提升新增产能内功增加造血功能 [5] 经营服务业务 - 长租公寓累计管理规模约26万间，纳入保租房房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一，出租率95%，GOP利润率90%，服务超5000家企业客户，探索出“存量盘活”发展模式 [8] - 万物云去年营收超360亿元，占总收入比例明显上升并贡献正向利润 [8] - 商业业务实现营收近90亿元，开业建筑面积超1000万平方米，印力出租率达95% [8] - 物流仓储业务实现营收约40亿，业务规模行业领先 [8] - 持续推动业务模式由重向轻，加速长租公寓与物流REITs上市进程，推动中金印力消费REIT扩募 [8] 外部支持 - 金融机构和相关部门大力支持，大股东深铁集团等国资国企提供支持，2024年深铁集团参与认购REIT、收购总部用地，2025年一季度收购红树湾项目收益权、提供70亿元股东借款 [6] 未来展望 - 公司有信心、有能力应对挑战，保持经营稳定，确保项目交付，化解到期债务 [7] - 相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道，公司有望将新能力转化为持续增长动能 [9]

文章核心观点 3月31日万科发布2024年年报，虽净利润亏损但瘦身健体成效明显，经营服务业务稳健增长且多赛道REITs有突破，公司管理层有信心推动改革化险与融合发展，业内认为在多方支持下公司有望重回健康发展轨道 [2] 综合住区业务 - 2024年综合住区业务销售超2400亿元，销售面积行业第一，高质量交付超18万套，产品力全面提升 [3] - 2024年开发经营业务交付327个项目、666个批次、18.2万套房屋，今年计划交付230个项目、429个批次、11.2万套房屋，公司有能力和信心完成交房任务 [3] - 公司将保交房作为核心任务之一，建立加强组织领导、压实管理责任和提升交付品质服务的制度 [3] - 2024年在全国开展1387次“与业主共建家园”活动，超3.6万户业主走进工地，半数169个项目提供交付即办证服务，还应用新技术展示施工过程，今年将推广 [4] 资产盘活与债务化解 - 2024年经营端有压力，但债务兑付有条不紊，如期归还到期公开债292亿元，经营性净现金流38亿元，连续16年为正 [5] - 2024年销售金额在行业第一阵营，回款率超100%，大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元，推进非主业退出 [5] - 2024年新增融资和再融资948亿元，平均融资成本3.54%，融资模式转型进展大，获批白名单项目79个，落地全口径经营贷293亿元，完成267亿元贷款提取 [5] - 各方表态支持万科，新管理团队务实经营，一季度公开债已兑付 [6] - 今年将加速销售回款等力争经营性现金流为正，发挥经营服务业务造血功能，灵活采用多种策略补充流动性 [7] - 继续争取金融机构合作支持，稳定存量融资规模，利用政策争取增量流动性 [7] 经营性业务 - 2024年经营服务业务收入规模增长，营收占比上升且贡献正向利润 [8] - 万科长租公寓规模、效率、纳保量三项行业第一，累计管理约26万间，纳入保租房超12万间，出租率超95%，前台GOP利润率达90% [8] - 万物云2024年营收超360亿元，市拓效率居行业头部，新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元，飞鸽平台精准服务一线人员 [8] - 商业业务营收近90亿元，建筑面积超1000万平方米，出租率95%；物流仓储业务营收约40亿元，规模领先且出租率高 [8] - 公司实现多赛道REITs和Pre - REITs突破，建立资产证券化能力 [9]

文章核心观点 - 万科2024年度业绩亏损 虽开展自救取得进展但仍面临风险和流动性压力 [1][2] 业绩情况 - 2024年全年实现营业收入3431.8亿元 同比下降26.3% [1] - 归属于上市公司股东的净亏损494.8亿元 同比下降506.8% [1] - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入为3010.3亿元 占比87.7% [1] - 物业服务营业收入为331.3亿元 占比9.7% [1] 亏损原因 - 2024年财务处理上合计计提信用减值264亿元 包括对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元 [1] - 开发业务结算规模和毛利率显著下降 [3] - 新增计提信用减值和存货跌价准备 [3] - 部分非主业财务投资出现亏损 [3] - 为回笼资金 资产交易和股权处置价格低于账面价值 [3] 自救进展 经营端 - 全年高品质交付超18万套房子 [2] - 实现销售金额2460.2亿元 销售面积位居行业第一 销售回款率保持100%以上 [2] - 大宗资产交易完成54个项目 合计签约259亿元 [2] - 通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元 回收现金超百亿 [2] 融资端 - 全年新增融资和再融资948亿元 新增融资综合成本3.54% [2] - 经营性物业贷落地293亿元 [2] - 白名单项目申报178个 [2] 其他 - 完成93亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元境外公开债券偿付 合计兑付292亿元境内外公开债及ABS [2] - 长租业务规模、效率、纳保量三项行业第一 [2] - 经营服务业务稳健增长 率先实现多赛道REITs突破 [2] - 春节后偿债工作有序推进 2025年一季度到期公开债均已完成兑付 [2] 面临问题 - 2025年将面临公开债务集中兑付 流动性压力进一步加大 [2]

文章核心观点 3月31日晚间万科发布2024年年报，各业务表现出色，长租公寓领先，开发业务销售突破，经营服务业务稳健增长，年初以来公司迎来转机，多方面业务进展积极 [1][2] 分组1：长租业务情况 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量三项关键指标行业第一，累计管理规模约26万间，纳入保租房房源超12万间 [1] - 凭借数字化运营优势实现行业效率第一，出租率超95%，前台GOP利润率达90% [1] - 建立“渠道护城河”，自有渠道拓客占比85%，营销成本大幅优化 [1] - 客户满意度长期保持95%以上，老客户续租率约60%，全年老客户推荐成交超2万次 [1] - 服务品质获超5000家企业客户认可，包括腾讯、比亚迪、大疆等知名企业 [1] - 率先打通“存量盘活”发展模式，2024年通过“由售转租”盘活内外部存量房源近1.5万间，其中盘活万科旗下房源近7000间 [1] 分组2：其他业务情况 - 开发业务全年销售突破2400亿，产品创新获市场认可，业内首创图纸大模型助力“好房子”建设 [2] - 经营服务业务保持稳健增长，业内率先实现多赛道REITs突破 [2] 分组3：公司转机与进展 - 年初以来在多方支持下迎来改革发展重大转机，管理团队调整充实，公司经营稳定 [2] - 累计获批白名单项目79个 [2] - 不影响“保交房”前提下解活部分预售监管资金，偿债工作有序推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付 [2] 分组4：行业观点 - 万科成为“纳保量”第一说明长租公寓品质和服务受市场和相关机构广泛认可，纳入保租房助力新市民安居，为发行保租房REITs打下基础 [2]

文章核心观点 - 万科2024年年报发布，瘦身健体成效显著，经营服务业务稳健增长，多赛道REITs取得突破，未来有望随国内REITs市场成熟进一步释放价值 [1][2][3] 开发业务 - 2024年实现营收超3400亿，大宗交易规模和开发业务销售面积行业第一，高质量交付超18万套 [1] - 2024年综合住区业务全年销售超2400亿，交付品质获专业认可，多个项目获“广厦奖” [2] - 建筑科技应用取得积极进展，首创图纸大模型，新一代综合住区产品研发进步，多个新项目平均去化率达80% [2] - 2024年通过存量盘活回收资金超百亿 [2] 长租公寓业务 - 租购并举下扩大领先优势，业务规模、效率、纳保量三项指标行业第一 [1] - 累计管理规模约26万间，纳入保租房房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一 [1] - 出租率超95%，前台GOP利润率达90%，行业效率第一 [1] - 客户满意度长期超95%，老客户续租率约60%，获超5000家企业客户认可 [1] 物业服务业务 - 万物云2024年营收超360亿，市拓效率居行业头部，新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿 [2] - 自主研发飞鸽平台，实现工单智能生成与最优路径规划，精准服务超3万名一线作业人员 [2] 商业业务 - 2024年商业业务营收近90亿，开业建筑面积超1000万平方米，印力出租率达95% [2] 物流仓储业务 - 2024年物流仓储业务营收约40亿，业务规模行业领先，出租率保持较高水平 [2] REITs业务 - 实现多赛道REITs和Pre - REITs突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，建立资产证券化能力 [2]

文章核心观点 租购并举时代万科扩大领先身位，2024年年报表现良好，长租公寓业务领先，今年初迎来改革发展转机，未来有望重回健康发展轨道 [1][2] 2024年年报整体表现 - 实现营收3400亿，销售超2400亿，高质量交付超18万套，大宗交易规模行业领先 [1] 长租公寓业务情况 - 规模保持行业领先，累计管理规模约26万间，纳保房源超12万间，位列市场化机构纳保量领先 [1] - 凭借数字化运营优势，大规模经营下实现行业效率领先，出租率超95%，前台GOP利润率达90% [1] - 客户口碑良好，客户满意度长期保持95%以上，老客户续租率约60%，全年老客户推荐成交超2万次 [1] - 服务品质获超5000家企业客户认可，包括腾讯、比亚迪、大疆等知名企业 [1] - 率先打通“存量盘活”发展模式，2024年通过“由售转租”盘活内外部存量房源近1.5万间，其中盘活万科旗下房源近7000间 [1] 2025年发展转机 - 管理团队得到调整充实，公司经营保持稳定，多方面业务取得积极进展 [2] - 累计获批白名单项目79个，在不影响“保交房”前提下，有效解活部分预售监管资金，偿债工作有序推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付 [2] 未来展望 - 租购并举大趋势下，公司已做好业务能力准备，未来在多方支持、政策东风和市场信心恢复下，有望重回健康发展轨道 [2]

文章核心观点 - 万科2024年年报发布，瘦身健体成效明显，多业务取得进展，虽净利润亏损但在多方支持下有望迎来转机 [1][2] 分组1：整体经营情况 - 2024年营收超3400亿，大宗交易规模行业第一，综合住区销售面积行业第一，完成超18万套房屋高质量交付，长租业务规模、效率、纳保量三项行业第一，经营服务业务稳健增长并率先实现多赛道REITs突破 [1] - 年初以来在多方支持下迎来改革发展转机，管理团队调整充实，经营稳定，累计获批白名单项目79个，解活部分预售监管资金，偿债有序推进，2025年一季度到期公开债已完成兑付 [1] - 2024年净利润亏损，原因是对部分项目计提存货跌价准备、部分其他应收账款计提减值、非主业财务投资亏损以及部分大宗资产和股权交易价格低于账面价值 [1] 分组2：管理层与业内看法 - 公司管理层在《致股东》中表达坚定决心和信心，认为公司有坚实基础，全体人员将推动改革化险与融合发展，有望走出低谷 [2] - 业内人士认为新一年在多方支持、政策东风和市场信心恢复下，万科有望重回健康发展轨道 [2] 分组3：综合住区业务 - 全年销售超2400亿，销售面积行业第一，高质量交付超18万套，交付品质获认可，多个项目获“广厦奖”，邀请近4万户业主实地看房，超半数项目“交付即办证” [3] - 建筑科技应用取得进展，获近300件国家发明专利，部分技术入选国际顶级AI学术会议、获“华夏奖”，首创图纸大模型，图纸查找和核对效率大幅提升 [3] - 面向存量时代实现存量盘活能力突破，借助政策盘活一批困难复杂存量项目，年内回收资金超百亿 [3] 分组4：长租公寓业务 - 租购并举下扩大领先优势，业务规模、效率、纳保量三项全行业第一，累计管理规模约26万间，纳入保租房房源超12万间，出租率超95%，前台GOP利润率达90% [4] - 拥有忠实客户群体，客户满意度长期超95%，老客户续租率约60%，服务品质获超5000家企业客户认可 [4] - 率先打通“存量盘活”模式，2024年“由售转租”盘活内外部存量房源近1.5万间，其中万科旗下近7000间 [4] 分组5：经营服务业务 - 2024年经营服务业务收入规模持续增长，营收占比明显提升，已贡献正向利润 [5] - 实现多赛道REITs和Pre - REITs突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，建立资产证券化能力 [6]

文章核心观点 2024年多重挑战下万科实现超18万套房屋如期交付，积极运用科技助力“好房子”建设完成高质量交付目标，在各方支持和政策东风下有望重回健康发展轨道 [1][2] 行业情况 - 行业进入“好房子”时代，企业全力提升交付品质和服务 [1] 万科经营业绩 - 2024年年报营收超3400亿，瘦身健体成效显著 [1] - 大宗交易规模行业第一，综合住区业务销售面积行业第一，长租业务规模、效率、纳保量三项行业第一，经营服务业务稳健增长，率先实现多赛道REITs突破 [1] 万科支持与转机 - 年初获大股东、深圳及广东相关部门、主要金融机构等多方积极支持，迎来改革发展重大转机 [1] 万科保交房情况 - 2024年面对多重挑战如期完成超18万套房屋交付 [1][2] 万科交付品质与服务 - 交付品质获专业认可，多个项目获“广厦奖” [1] - 提高施工透明度，全年邀请近4万户业主实地看房，首创360°全景拍摄展示施工进度 [1] - 超半数项目实现“交付即办证” [1] - 在超50个大盘项目完善社区配套，大盘项目入住户数新增超3万户 [1] 万科科技应用 - 已获近300件国家发明专利，部分关键技术入选国际顶级AI学术会议、获“华夏奖” [2] - 首创图纸大模型，图纸查找效率提升6倍以上，核对效率提升15倍以上，减少图纸和施工问题 [2]

文章核心观点 万科完成“20万科02”赎回工作传递现金流改善信号，深铁集团多次提供借款助力万科偿债化险 [1][2] 分组1：万科债券赎回情况 - 3月13日万科完成“20万科02”赎回工作，赎回金额10亿元，兑付利息0.342亿元，债券将于3月17日摘牌 [1] - 今年1月万科决定行使“20万科02”债券发行人赎回选择权，在赎回登记日对所有登记在册债券进行赎回 [1] 分组2：万科偿债压力与现金流信号 - 2025年一季度是万科偿债“关键窗口期”，需兑付4笔境内公开债，总额约100亿元 [1] - 此次赎回工作向市场传递现金流改善信号 [1] 分组3：深铁集团借款情况 - 今年2月深铁集团拟向万科提供42亿元借款，用于偿还公开市场债券本金与利息，期限36个月，借款成本2.34%，较1年期LPR低76个基点 [1] - 2月10日深铁集团拟向万科提供28亿元股东借款，专项用于偿还到期债券本金与利息，期限3年，利率2.34%，万科提供不超40亿元资产质押，初始质押物为等值万物云股票，质押率70% [2] 分组4：深铁集团对万科的支持 - 业内人士称质押率远超惯例，借款利率低于金融机构融资利率，深铁集团在市场化原则下最大程度支持万科 [2] - 去年5月深铁集团和深圳百硕迎海公司以22.35亿元联合竞得万科转让的深圳湾超级总部基地T208 - 0053宗地使用权 [2]

宏观政策 - 2月21日中美经贸中方牵头人何立峰与美国财长贝森特视频通话，双方认同中美经贸关系重要性，同意就关心问题保持沟通，中方对美对华加征关税等措施表达关切 [1] - 2025年中央一号文件2月23日发布，提出推进农业科技协同攻关，发展农业新质生产力，实施种业振兴，推进生物育种产业化，推动农机装备发展，支持智慧农业 [1] - 2月21日国常会研究服务贸易和消费工作，通过动力电池回收方案，听取提案办理汇报，将在多领域推出开放举措，推动服务消费高质量发展 [1] - 2月17日证监会强调助力民企，统筹房地产融资支持与债券违约防控，处置民营上市公司退市风险 [2] - 2月19日国资委召开央企“AI+”专项行动深化部署会，强调发挥优势推动人工智能产业发展 [2] 公司动态 业绩相关 - 伯克希尔·哈撒韦2024财年四季度营运利润145.3亿美元，同比增71.34%，全年达474.37亿美元，可交易股票价值从3540亿美元降至2720亿美元 [3] - 天岳先进2024年营收17.68亿元，同比增41.37%，净利润1.8亿元，上年同期亏损4572.05万元 [9][10] - 工业富联2024年营收6091.35亿元，同比增27.88%，归母净利润232.16亿元，同比增10.34%，AI服务器营收同比增超150% [10] - 海康威视2024年营收924.86亿元，同比增3.52%，净利润119.59亿元，同比降15.23% [11] 股权交易 - 万科A获大股东深铁集团42亿元借款用于偿还债券本息，期限36个月 [4] - 皓元医药股东苏信基金、真金投资拟合计减持不超4.51%公司股份 [5] - 狮头股份拟购买利珀科技控制权并募集配套资金，预计构成重大资产重组，2月24日起停牌 [12] - 隆扬电子拟现金购买德佑新材100%股权，预计构成重大资产重组 [13] 合作与业务进展 - 盛通股份子公司与宇树科技合作采购四足机器人，研发课程，自2022年产生收入约100多万元 [5] - 银轮股份在液冷领域产品量产有收入，机器人零部件业务处研发阶段，未形成收入 [7] 诉讼纠纷 - 怡亚通与汕尾投控合同纠纷一案已立案，涉案金额8.82亿元 [8] 交易规则调整 - 2月21日港交所优化股份交收费结构，取消最低2港元和最高100港元限额，收费率调为0.0042% [4] 券商观点 - 国泰君安认为医药头部创新药企研发销售体系成熟，费用增长稳健，多家企业扭亏临近，关注细分龙头 [14] - 广发证券认为科技是主线，参与思路沿“低位成长分支”和“2025年有业绩兑现”展开，关注军工等领域 [15]