文章核心观点 - 万科2024年度业绩不佳营收下滑且首现年度亏损，但公司对未来有信心认为行业已度过最困难时期将回稳健康发展 [1][6] 业绩情况 - 2024年度公司营收3431.76亿元同比下降26.32%，归属上市公司股东净利润亏损494.78亿元由盈转亏，营收连续第二年下滑且为上市以来首次年度亏损 [1] - 2022 - 2024年公司营收从5038亿元降至4657亿元再到3000亿“档位” [2] - 2024年度房地产开发及相关资产经营业务营收3010.3亿元占比87.7%，物业服务营收331.3亿元占比9.7% [2] - 扣除税金及附加后，2024年房地产开发及相关资产经营业务营业利润率3.5%较2023年降7.6个百分点，物业服务毛利率13.21%较2023年降1.75个百分点 [2] - 2024年万物云物业服务营收363.8亿元同比增长8.9%，租赁住宅业务营收37.02亿元同比增长7% [2] 资金与负债 - 2024年公司经营性现金净流入38.0亿元连续16年为正，年末持有货币资金881.6亿元 [2] - 截至2024年末公司资产负债率73.66%较2023年末升0.44个百分点，净负债率升25.94个百分点至80.60% [3] - 2024年末公司有息负债合计3612.8亿元占总资产比例28.1%，其中一年内到期有息负债1582.8亿元占比43.8%，一年以上有息负债2030.0亿元占比56.2% [3] 业务重整与自救 - 公司制定实施业务重整和风险化解“一揽子方案”，经营端2024年交付超18万套房子，销售金额2460.2亿元，销售面积居行业第一，销售回款率超100%，大宗资产交易完成54个项目签约259亿元，存量资源盘活新增和优化产能412亿元回收现金超百亿 [3] - 融资端2024年公司获银行支持新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%较2023年降37个基点，经营性物业贷落地293亿元，白名单项目申报178个，完成境内公开债券93亿元和境外公开债券折合人民币约104亿元偿付 [3] 亏损原因 - 房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，结算利润对应项目地价成本高，销售和毛利率低于预期致结算毛利总额大减 [4] - 新增计提存货跌价准备和信用减值，报告期对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元，部分应收款计提信用减值264.0亿元 [5] - 部分大宗资产交易和股权交易亏损，资产交易和股权处置价格低于账面值，部分非主业财务投资亏损 [5] - 公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆扩张惯性，投资冒进、多赛道布局步子大、融资模式未转型，管理和风控机制未跟上业务和组织发展需要 [5] 未来展望 - 2025年公司将从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同五方面发力，加快新旧动能转换推动重回健康发展轨道 [6] - 公司认为市场需求回升基础牢固，供给端土地和商品房盘活力度加大，土地市场拿地情况好转，行业已度过最困难时期将回稳健康发展 [6]

文章核心观点 - 万科2024年年报显示营收和净利润大幅下降，虽积极自救取得一定进展但风险未彻底化解，2025年面临公开债务集中兑付，流动性压力加大 [1][2] 经营业绩 - 2024年营收约3431.76亿元，同比下降26.32%，净利润约 - 494.78亿元，同比下降506.81%，经营活动现金流净额约38亿元，同比下降2.87% [1] - 2024年销售金额2460.2亿元，销售回款率保持100%以上，交付超18万套房屋，销售面积1810.7万平方米 [1] 业务进展 - 大宗资产交易完成54个项目，合计签约259亿元，通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿元 [1] - 制定并推动实施业务重整和风险化解“一揽子方案”，坚定“瘦身健体”、聚焦主业、全力自救 [1] 融资情况 - 全年新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本为3.54% [1] - 经营性物业贷款落地293亿元，“白名单”项目申报178个 [1] - 完成93亿元境内公开债券以及折合人民币约104亿元境外公开债券偿付 [1] 业绩亏损原因 - 开发业务结算规模和毛利率显著下降 [2] - 新增计提信用减值和存货跌价准备 [2] - 部分非主业财务投资出现亏损 [2] - 资产交易和股权处置部分交易价格低于账面值 [2] 未来压力 - 2025年将面临公开债务集中兑付，流动性压力进一步加大 [2]

文章核心观点 万科2024年虽面临挑战出现净利润亏损，但在交付、经营服务业务等方面表现良好，且一季度公开债已兑付，管理层对行业和公司未来发展有信心 [1][2][6][7] 公司业绩表现 - 2024年实现营业收入超3400亿元，销售金额超2400亿元 [1][2] - 全年完成327个项目、666个批次共计18.2万套房屋交付任务，其中商品住宅等达16.5万套，超半数项目实现“交付即办证” [1][2] - 经营性净现金流连续16年保持为正，全年完成大宗交易签约259亿元，资源盘活回款104亿元 [1] - 2024年净利润亏损，原因包括计提存货跌价准备、应收账款减值、非主业财务投资亏损、资产交易价格低于账面值等 [2] 经营服务业务情况 - 长租公寓业务管理规模达26万间，出租率保持95%高位，2023年首次成本法下盈利，2024年经营性利润和权益净利润双位数增长，2024年通过“由售转租”盘活内外部存量房源近1.5万间 [1][3] - 万物云营收突破360亿元，新增住宅服务项目超400个 [1][3] - 商业业务营收近90亿元，开业建筑面积超1000万平方米，印力出租率达95% [3] - 物流仓储业务营收约40亿元，规模行业领先 [3] 业务发展布局 - 在REITs领域布局为未来发展奠定基础，多赛道REITs和Pre - REITs领域取得突破 [1][4] 债务化解情况 - 2025年一季度到期的公开债均已完成兑付 [5][6] - 深铁先后两次为万科累计提供70亿元股东借款，借款期限3年，成本2.34%，质押率70% [6] 管理层观点 - 认为行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道，公司将从五个方面发力推动重回健康发展轨道 [1][7]

文章核心观点 万科2024年年报虽有亏损但呈现积极态势，在深圳国资增信支持下有望向好发展，其平安对房地产行业意义重大 [1][6][7] 公司业绩表现 - 销售面积居房地产行业第一，销售金额2640.2亿，回款率100% [1] - 2024年拿下948亿元新增融资和再融资，新增融资综合成本3.54%，较2023年下降37个基点 [2] - 2024年负债总额较2023年减少14.02% [3] - 截至2024年末，存货金额5190.1亿元，较2023年底下降26.0% [4] - 2024年末货币资金886.1亿元，占总资产6.85%，比2023年末提高0.23% [4] - 冰雪业务2024年全年营业收入增长11%，万物云2024年全年营业收入363.8亿元，同比增长8.9% [5] 公司潜在风险 - 公司常年积累的信用构成潜在风险，庞大债务令人忧心，曾多次出现股债双杀 [1] - 大额亏损主要源于计提存货跌价准备、应收账款减值以及大宗资产和股权交易价格低于账面价值 [5] 公司应对措施 - 深圳国资出手增信，集团关键岗位和区域公司充实国资人员 [1] - 以最谨慎财务口径应对风险，进行大宗资产折价交易 [5] 公司发展趋势 - 现金流和偿债压力降低后，2025年有望减亏，此后大概率向好发展 [6] 公司对行业的意义 - 万科渡过危机或意味着房地产“止跌回稳”，其平安是房地产最大心愿 [7]

文章核心观点 行业回暖信号初现，万科发布2024年财报证明正从阵痛中走出，打赢现金流保卫战，迎来改革发展转机，在传统开发业务收缩时经营服务业务突围，有望在新周期焕发新生机 [1][2][9] 财务表现 - 2024年全年实现营收3431.8亿元，销售额2460.2亿元，保持在行业前列 [1] - 2024年经营活动产生的净现金流约为38亿元，连续16年为正，截至年底持有现金及现金等价物余额为840.1亿元 [1] - 2024年财报亏损，原因包括对部分高价地项目计提存货跌价准备、部分其他应收账款计提减值、非主业财务投资亏损及大宗资产和股权交易价格低于账面值 [2] - 2022年后获取的70个新项目毛利率回升至16%，多个项目平均去化率达80% [2] - 2024年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元 [4] - 盘活和优化的689亿元货值中已有累计销售160亿元 [6] - 2024年交付超18万套房屋，2025年交付降至11.2万套，工程支付压力显著下降 [6] - 2024年全年实现新增融资和再融资948亿元，对应平均融资成本3.54% [6] 业务转型 - 落实瘦身健体方案，加速资产去化补充现金流，推进非主业业务和投资退出 [2][4] - 借助政府支持性政策，通过商改住、资源置换等方式盘活和优化项目56个，涉及可售货值约689亿元，24个项目实现前期投入收回 [5] - 今年会继续把握存量盘活机会，推动30多个项目资源盘活，提升新增产能内功增加造血功能 [5] 经营服务业务 - 长租公寓累计管理规模约26万间，纳入保租房房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一，出租率95%，GOP利润率90%，服务超5000家企业客户，探索出“存量盘活”发展模式 [8] - 万物云去年营收超360亿元，占总收入比例明显上升并贡献正向利润 [8] - 商业业务实现营收近90亿元，开业建筑面积超1000万平方米，印力出租率达95% [8] - 物流仓储业务实现营收约40亿，业务规模行业领先 [8] - 持续推动业务模式由重向轻，加速长租公寓与物流REITs上市进程，推动中金印力消费REIT扩募 [8] 外部支持 - 金融机构和相关部门大力支持，大股东深铁集团等国资国企提供支持，2024年深铁集团参与认购REIT、收购总部用地，2025年一季度收购红树湾项目收益权、提供70亿元股东借款 [6] 未来展望 - 公司有信心、有能力应对挑战，保持经营稳定，确保项目交付，化解到期债务 [7] - 相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道，公司有望将新能力转化为持续增长动能 [9]

文章核心观点 3月31日万科发布2024年年报，虽净利润亏损但瘦身健体成效明显，经营服务业务稳健增长且多赛道REITs有突破，公司管理层有信心推动改革化险与融合发展，业内认为在多方支持下公司有望重回健康发展轨道 [2] 综合住区业务 - 2024年综合住区业务销售超2400亿元，销售面积行业第一，高质量交付超18万套，产品力全面提升 [3] - 2024年开发经营业务交付327个项目、666个批次、18.2万套房屋，今年计划交付230个项目、429个批次、11.2万套房屋，公司有能力和信心完成交房任务 [3] - 公司将保交房作为核心任务之一，建立加强组织领导、压实管理责任和提升交付品质服务的制度 [3] - 2024年在全国开展1387次“与业主共建家园”活动，超3.6万户业主走进工地，半数169个项目提供交付即办证服务，还应用新技术展示施工过程，今年将推广 [4] 资产盘活与债务化解 - 2024年经营端有压力，但债务兑付有条不紊，如期归还到期公开债292亿元，经营性净现金流38亿元，连续16年为正 [5] - 2024年销售金额在行业第一阵营，回款率超100%，大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元，推进非主业退出 [5] - 2024年新增融资和再融资948亿元，平均融资成本3.54%，融资模式转型进展大，获批白名单项目79个，落地全口径经营贷293亿元，完成267亿元贷款提取 [5] - 各方表态支持万科，新管理团队务实经营，一季度公开债已兑付 [6] - 今年将加速销售回款等力争经营性现金流为正，发挥经营服务业务造血功能，灵活采用多种策略补充流动性 [7] - 继续争取金融机构合作支持，稳定存量融资规模，利用政策争取增量流动性 [7] 经营性业务 - 2024年经营服务业务收入规模增长，营收占比上升且贡献正向利润 [8] - 万科长租公寓规模、效率、纳保量三项行业第一，累计管理约26万间，纳入保租房超12万间，出租率超95%，前台GOP利润率达90% [8] - 万物云2024年营收超360亿元，市拓效率居行业头部，新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元，飞鸽平台精准服务一线人员 [8] - 商业业务营收近90亿元，建筑面积超1000万平方米，出租率95%；物流仓储业务营收约40亿元，规模领先且出租率高 [8] - 公司实现多赛道REITs和Pre - REITs突破，建立资产证券化能力 [9]

文章核心观点 - 万科2024年度业绩亏损 虽开展自救取得进展但仍面临风险和流动性压力 [1][2] 业绩情况 - 2024年全年实现营业收入3431.8亿元 同比下降26.3% [1] - 归属于上市公司股东的净亏损494.8亿元 同比下降506.8% [1] - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入为3010.3亿元 占比87.7% [1] - 物业服务营业收入为331.3亿元 占比9.7% [1] 亏损原因 - 2024年财务处理上合计计提信用减值264亿元 包括对部分项目计提存货跌价准备81.4亿元 [1] - 开发业务结算规模和毛利率显著下降 [3] - 新增计提信用减值和存货跌价准备 [3] - 部分非主业财务投资出现亏损 [3] - 为回笼资金 资产交易和股权处置价格低于账面价值 [3] 自救进展 经营端 - 全年高品质交付超18万套房子 [2] - 实现销售金额2460.2亿元 销售面积位居行业第一 销售回款率保持100%以上 [2] - 大宗资产交易完成54个项目 合计签约259亿元 [2] - 通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元 回收现金超百亿 [2] 融资端 - 全年新增融资和再融资948亿元 新增融资综合成本3.54% [2] - 经营性物业贷落地293亿元 [2] - 白名单项目申报178个 [2] 其他 - 完成93亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元境外公开债券偿付 合计兑付292亿元境内外公开债及ABS [2] - 长租业务规模、效率、纳保量三项行业第一 [2] - 经营服务业务稳健增长 率先实现多赛道REITs突破 [2] - 春节后偿债工作有序推进 2025年一季度到期公开债均已完成兑付 [2] 面临问题 - 2025年将面临公开债务集中兑付 流动性压力进一步加大 [2]

文章核心观点 3月31日晚间万科发布2024年年报，各业务表现出色，长租公寓领先，开发业务销售突破，经营服务业务稳健增长，年初以来公司迎来转机，多方面业务进展积极 [1][2] 分组1：长租业务情况 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量三项关键指标行业第一，累计管理规模约26万间，纳入保租房房源超12万间 [1] - 凭借数字化运营优势实现行业效率第一，出租率超95%，前台GOP利润率达90% [1] - 建立“渠道护城河”，自有渠道拓客占比85%，营销成本大幅优化 [1] - 客户满意度长期保持95%以上，老客户续租率约60%，全年老客户推荐成交超2万次 [1] - 服务品质获超5000家企业客户认可，包括腾讯、比亚迪、大疆等知名企业 [1] - 率先打通“存量盘活”发展模式，2024年通过“由售转租”盘活内外部存量房源近1.5万间，其中盘活万科旗下房源近7000间 [1] 分组2：其他业务情况 - 开发业务全年销售突破2400亿，产品创新获市场认可，业内首创图纸大模型助力“好房子”建设 [2] - 经营服务业务保持稳健增长，业内率先实现多赛道REITs突破 [2] 分组3：公司转机与进展 - 年初以来在多方支持下迎来改革发展重大转机，管理团队调整充实，公司经营稳定 [2] - 累计获批白名单项目79个 [2] - 不影响“保交房”前提下解活部分预售监管资金，偿债工作有序推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付 [2] 分组4：行业观点 - 万科成为“纳保量”第一说明长租公寓品质和服务受市场和相关机构广泛认可，纳入保租房助力新市民安居，为发行保租房REITs打下基础 [2]

文章核心观点 - 万科2024年年报发布，瘦身健体成效显著，经营服务业务稳健增长，多赛道REITs取得突破，未来有望随国内REITs市场成熟进一步释放价值 [1][2][3] 开发业务 - 2024年实现营收超3400亿，大宗交易规模和开发业务销售面积行业第一，高质量交付超18万套 [1] - 2024年综合住区业务全年销售超2400亿，交付品质获专业认可，多个项目获“广厦奖” [2] - 建筑科技应用取得积极进展，首创图纸大模型，新一代综合住区产品研发进步，多个新项目平均去化率达80% [2] - 2024年通过存量盘活回收资金超百亿 [2] 长租公寓业务 - 租购并举下扩大领先优势，业务规模、效率、纳保量三项指标行业第一 [1] - 累计管理规模约26万间，纳入保租房房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一 [1] - 出租率超95%，前台GOP利润率达90%，行业效率第一 [1] - 客户满意度长期超95%，老客户续租率约60%，获超5000家企业客户认可 [1] 物业服务业务 - 万物云2024年营收超360亿，市拓效率居行业头部，新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿 [2] - 自主研发飞鸽平台，实现工单智能生成与最优路径规划，精准服务超3万名一线作业人员 [2] 商业业务 - 2024年商业业务营收近90亿，开业建筑面积超1000万平方米，印力出租率达95% [2] 物流仓储业务 - 2024年物流仓储业务营收约40亿，业务规模行业领先，出租率保持较高水平 [2] REITs业务 - 实现多赛道REITs和Pre - REITs突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，建立资产证券化能力 [2]

文章核心观点 租购并举时代万科扩大领先身位，2024年年报表现良好，长租公寓业务领先，今年初迎来改革发展转机，未来有望重回健康发展轨道 [1][2] 2024年年报整体表现 - 实现营收3400亿，销售超2400亿，高质量交付超18万套，大宗交易规模行业领先 [1] 长租公寓业务情况 - 规模保持行业领先，累计管理规模约26万间，纳保房源超12万间，位列市场化机构纳保量领先 [1] - 凭借数字化运营优势，大规模经营下实现行业效率领先，出租率超95%，前台GOP利润率达90% [1] - 客户口碑良好，客户满意度长期保持95%以上，老客户续租率约60%，全年老客户推荐成交超2万次 [1] - 服务品质获超5000家企业客户认可，包括腾讯、比亚迪、大疆等知名企业 [1] - 率先打通“存量盘活”发展模式，2024年通过“由售转租”盘活内外部存量房源近1.5万间，其中盘活万科旗下房源近7000间 [1] 2025年发展转机 - 管理团队得到调整充实，公司经营保持稳定，多方面业务取得积极进展 [2] - 累计获批白名单项目79个，在不影响“保交房”前提下，有效解活部分预售监管资金，偿债工作有序推进，2025年一季度到期公开债均已完成兑付 [2] 未来展望 - 租购并举大趋势下，公司已做好业务能力准备，未来在多方支持、政策东风和市场信心恢复下，有望重回健康发展轨道 [2]