业绩预告 - 2025年上半年预计归属于上市公司股东的净利润亏损1000亿元至1200亿元，上年同期亏损98525亿元 [1] - 扣除非经常性损益后净利润亏损950亿元至1150亿元，上年同期亏损7613亿元 [1] - 基本每股收益亏损08433元至10120元，上年同期亏损08309元 [1] 业绩亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [1] - 行业、市场和经营环境变化导致业务风险敞口升高，新增计提资产减值 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 经营进展 - 按期保质完成超45万套房交付 [1] - 实现销售金额6911亿元，回款率超过100% [1] - 大宗交易签约金额643亿元，存量盘活回款575亿元 [1] - 以盘活模式新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元 [1] - 经营服务类业务整体保持增长势头，经营效益在行业细分领域保持前列 [1] 债务管理 - 上半年新增融资和再融资249亿元（不含股东借款） [1] - 顺利完成1649亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [1] 未来计划 - 推进战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施 [2] - 优化业务布局和结构调整，促进开发业务回归良性循环 [2] - 推动经营服务业务稳步增长，构建适应房地产新模式的核心能力 [2]

财务数据关键指标变化 - 2025年上半年归属于上市公司股东的净利润预计亏损100 - 120亿元，上年同期亏损98.524996亿元[2] - 2025年上半年扣除非经常性损益后的净利润预计亏损95 - 115亿元，上年同期亏损76.130492亿元[2] - 2025年上半年基本每股收益预计亏损0.8433 - 1.0120元/股，上年同期亏损0.8309元/股[2] 各条业务线表现 - 2025年上半年公司按期保质完成超4.5万套房交付[3] - 2025年上半年公司实现销售金额691.1亿元，回款率超100%[3] - 2025年上半年公司实现大宗交易签约金额64.3亿元[3] - 2025年上半年公司通过存量盘活回款57.5亿元，新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元[4] 管理层讨论和指引 - 2025年半年度业绩亏损原因包括房地产开发项目结算规模下降、新增计提资产减值、部分交易价格低于账面值[3] 其他没有覆盖的重要内容 - 2025年上半年公司合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）[4] - 2025年上半年公司顺利完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期[4]

沪指7月10日上涨0.48%，申万所属行业中，今日上涨的有18个，涨幅居前的行业为房地产、石油石 化，涨幅分别为3.19%、1.54%。房地产行业位居今日涨幅榜首位。跌幅居前的行业为汽车、传媒，跌 幅分别为0.62%、0.54%。 主力资金净流出的行业有21个，电子行业主力资金净流出规模居首，全天净流出资金48.99亿元，其次 是汽车行业，净流出资金为28.12亿元，净流出资金较多的还有机械设备、国防军工、计算机等行业。 房地产行业今日上涨3.19%，全天主力资金净流入22.28亿元，该行业所属的个股共102只，今日上涨的 有98只，涨停的有7只；下跌的有4只。以资金流向数据进行统计，该行业资金净流入的个股有64只，其 中，净流入资金超亿元的有9只，净流入资金居首的是万科A，今日净流入资金2.86亿元，紧随其后的是 衢州发展、保利发展，净流入资金分别为2.06亿元、1.88亿元。房地产行业资金净流出个股中，资金净 流出超千万元的有8只，净流出资金居前的有*ST南置、海南机场、外高桥，净流出资金分别为2398.77 万元、1919.44万元、1897.42万元。 资金面上看，两市主力资金全天净流出130.25亿 ...

行业困局 - 物业行业陷入"质价不符"死循环，业主质疑服务缩水与物业抱怨无利可图形成结构性矛盾 [1][2] - 2024年重庆中端项目44.2%业主认为物业费不合理，矛盾核心超出单纯服务质量范畴 [2] - 行业毛利率超10%依赖三大前提：避免地产母公司抽血、严控管理费用、数字化转型不过度投入 [5] 万科战略调整 - 万科物业将508项服务标准开源，推动"服务透明化"革命，目标破解行业信任赤字 [1][6] - 采用"弹性定价"策略，拆分为158项必选+350项可选服务，重庆试点项目基础包降价24% [4] - 瞄准低价存量市场：65%住房物业费处于0~2元/㎡/月区间，七成目标小区低于2元 [4] - "蝶城计划"通过区域密度经济与科技赋能实现降本增效，智能运维效率提升400%，能耗降18% [5][12] 市场与政策压力 - 2024年重庆"限高令"规定电梯住宅物业费≤1.9元/㎡/月，行业利润空间急速收窄 [5] - 重庆小区物业费平均降幅达22.49%，大量企业挣扎在"蝇头小利"边缘，撤场潮涌现 [5] - 上游地产寒冬导致新盘断崖式下跌，物业行业被迫转向二手盘存量市场竞争 [10] 商业模式挑战 - 透明化服务无法根本解决低价套餐难覆盖成本问题，重庆试点仍维持"蝇头小利"状态 [7] - 业主倾向低价套餐易引发"低价—低质—更低费"死亡螺旋，质价矛盾可能以新形式爆发 [8][11] - 数字化投入（如灵石系统）面临成本分摊困境：转嫁业主违背降费初衷，自担加剧亏损 [9] 行业转型方向 - 未来核心竞争力转向数据驱动的精准服务，利用物联网、AI实现动态需求响应 [15] - 平台化运营成为趋势，通过整合第三方服务（家政、维修、养老等）创造新利润源 [15] - 万科2024年弹性定价模式带来6.2亿签约额，验证差异化定价的市场接受度 [12] - 行业需从"收费管理者"转型为"空间价值创造者"，通过资产保值增值获取服务溢价 [14][15]

房价动态 - 万科欧泊小区一套建面约95平的二手房最新成交价降至2 6万 平 总价252万 创下新低[1] - 该房源因买家贷款问题解约后重新放盘 业主维持2 6万 平报价待售[1] - 当前2 6万 平的价格被部分买家视为稀缺机会[3] 物业管理特点 - 小区实行严格出入管理 外卖骑手需身份证登记且禁止电动车进入 仅能步行配送[7] - 单元楼设置门禁系统 骑手常需等待住户开门才能进入[13] - 物业管理措施包括身份登记 交通管制和门禁 被认为提升了社区安全性[18] 外卖配送困境 - 小区内A12栋距离西门510米 北门650米 骑手需步行完成配送[5] - 高温天气下步行配送导致效率低下 催生了专业代跑服务 代跑费用最高达5元[9][10] - 存在语言沟通障碍 部分外籍租客拒接电话 导致骑手配送超时或被投诉[12][13] 骑手工作模式差异 - 众包骑手可自主拒单但需抢单 专职骑手强制接单但无法拒绝系统派单[14] - 专职骑手在严格管理的小区需自费雇佣代跑或承担超时罚款[16] 同区域楼盘对比 - 番禺多个楼盘对外卖骑手设限 包括海印星明 金山谷 越秀万博瑞麗府等禁止电动车进入[23][24] - 部分小区如富豪山庄允许电动车进入但需登记 保利悦公馆等存在保安态度差或停车难问题[24]

股东借款支持 - 深铁集团向万科提供不超过62.49亿元借款 用于偿还公开市场债券本息 期限不超过3年 利率2.34% [1] - 今年以来深铁集团已6次向万科提供股东借款 累计金额达211.01亿元 包括2月11日28亿元 2月22日42亿元 4月30日33亿元 5月15日15.52亿元 6月7日30亿元 以及此次62.49亿元 [5] - 深铁集团同意对已有8.9亿元借款展期 并要求万科为15.51亿元已有借款提供万物云股权质押 [5] 债务偿还安排 - 62.49亿元借款采用分期还款方式 前期每半年还款0.5% 后期按协议执行 [5] - 深铁集团保留提出担保的权利 延续6月初的要求 [5] - 万科7月面临62.63亿元债务偿还 为未来12个月兑付高峰 [5] 债务情况 - 万科境内公开市场债务总额358.01亿元 其中一年内到期273.73亿元 占比76.57% [5] - 截至5月30日 万科年内到期及到回售期境内外债券金额217.6亿元 面临集中兑付压力 [6]

"22万科05"公司债券基本情况 - 债券全称为万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）[2] - 债券包含三项特殊条款：赎回选择权、调整票面利率选择权、投资者回售选择权[2] - 赎回选择权规定：发行人可在第3个计息年度付息日前决定是否按面值加利息全额赎回，不行权则债券继续存续至第5年[2] 债券条款执行细节 - 调整票面利率选择权：发行人有权在第3年末调整后2年票面利率，未调整则维持原利率[3] - 回售选择权：投资者可在发行人公告利率调整决定后，选择按面值全部或部分回售债券[3] - 利息兑付和回售支付均通过中国结算深圳分公司完成[3] 赎回实施进展 - 公司于2025年6月10日、17日、23日连续发布赎回选择权行使公告及提示性公告[3] - 截至公告日已完成本金290,000万元及利息10,150万元的足额划付（票面利率3.5%）[4] - 债券将于2025年7月8日正式摘牌[4] 赎回资金安排 - 赎回资金已划转至中国结算深圳分公司指定账户，将在资金发放日分配至投资者账户[4] - 本次赎回未对公司财务状况造成实质性不利影响[4] 信息披露与联系方式 - 公告通过深交所网站及指定媒体披露[3] - 投资者可联系深圳万科大厦或北京中信证券大厦获取进一步信息[4][5]

债券基本信息 - 债券简称为22万科06 债券代码为149976 [2] - 本期债券为万科企业2022年面向专业投资者公开发行的公司债券（第三期）（品种二） [2] - 债券按年付息 到期一次还本 [2] - 本期债券第3年（2024年7月8日至2025年7月7日）票面利率为3.70% [4] 付息安排 - 债权登记日为2025年7月7日 付息日为2025年7月8日 [2] - 每10张面值1,000元派发利息37.00元（含税） [4] - 扣税后个人和证券投资基金持有人实际每10张派息29.60元 非居民企业持有人实际每10张派息37.00元 [4] - 付息对象为截至2025年7月7日深交所收市后登记在册的全体持有人 [4] 利率调整与选择权 - 发行人拥有第5个计息年度调整票面利率选择权 若未调整则维持原有利率 [2] - 投资者拥有第5个计息年度回售选择权 可登记将债券按面值回售给发行人或继续持有 [3] - 发行人拥有第5个计息年度赎回选择权 若行使则按票面面值加最后利息赎回全部债券 [3] 付息执行流程 - 公司委托中国结算深圳分公司进行付息 在付息日前2个交易日划付利息资金 [5] - 若未按时划付资金 后续兑付工作由公司自行负责办理 [5] 税务处理 - 个人及证券投资基金持有人需缴纳20%利息个人所得税 由付息网点代扣代缴 [5] - 境外机构2021年11月6日至2025年12月31日期间取得的债券利息暂免征收企业所得税和增值税 [6] - 其他债券持有者需自行缴纳利息所得税 [6]

债券赎回与摘牌 - 公司已完成22万科05公司债券的赎回工作 赎回金额为29亿元 [1] - 兑付利息金额为9309万元 [1] - 本期债券将于2025年7月8日摘牌 [1] 财务影响 - 此次赎回不会对公司造成实质不利影响 [1]

担保情况 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2025年度股东大会决议日[2] - 截至2025年5月31日担保余额798.71亿元，本次担保后总额达809.24亿元[13][14] 子公司财务 - 截至2025年5月31日，Lotus净资产 -2540.43万元，2025年1 - 5月净利润 -1048.36万元[6][7] - 截至2025年5月31日，江阴尚正净资产17361.18万元，2025年1 - 5月净利润 -48.26万元[9][10] - 截至2025年5月31日，马鞍山领程净资产 -615.53万元，2025年1 - 5月净利润 -129.68万元[11] 贷款情况 - 2022年Lotus贷款6642.91万新加坡币，现余额6455万新加坡币，贷款延期1年[2][4] - 2022年江阴尚正、马鞍山领程贷款4000万元，现余额3650万元，贷款延期1年[8]