智通财经APP讯，万科A(000002.SZ)发布公告，公司于2025年11月2日与第一大股东深圳市地铁集团有 限公司(以下简称"深铁集团"或"出借人")签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》。《框架协议》 约定从2025年以来至公司2025年度股东会召开日为止期间，深铁集团向公司提供不超过220亿元借款额 度，借款额度包括《框架协议》生效之前已实际发生但公司未提供抵/质押担保措施的信用借款及已提 供担保但后续确认担保无法实施或部分无法实施的借款，及框架协议生效之后发生的借款。公司将对 《框架协议》下实际发生的借款提供抵/质押担保。 ...

公告显示，贷款为万科拟于2025年至公司2025年度股东周年会（预期不迟于2026年6月30日举行）日期 期间提取或已提取的最高贷款金额人民币220亿元。贷款所得款项将用于偿还及结清公司在公开市场发 行的各类债务的本金与应计利息以及深圳地铁集团同意的指定贷款应计利息。 11月2日，万科发布公告，于2025年11月2日，公司与公司主要股东深圳地铁集团订立贷款框架协议，据 此，深圳地铁集团同意向公司提供本金总额最多为人民币220亿元的贷款，主要涵盖：深圳地铁集团于 生效日前根据指定协议已向公司提供的无担保信用贷款；及深圳地铁集团于生效日或之后根据正式协 议，按照贷款框架协议的条款及条件向公司提供的有担保贷款。 ...

人民财讯11月2日电，万科A(000002)11月2日公告，公司于11月2日与第一大股东深铁集团签署《关于股 东借款及资产担保的框架协议》。《框架协议》约定从2025年以来至公司2025年度股东会召开日为止期 间，深铁集团向公司提供不超过220亿元借款额度(简称"借款额度")，借款额度包括《框架协议》生效 之前已实际发生但公司未提供抵/质押担保措施的信用借款及已提供担保但后续确认担保无法实施或部 分无法实施的借款，及框架协议生效之后发生的借款。公司将对《框架协议》下实际发生的借款提供 抵/质押担保。 ...

贷款协议信息 - 2025年11月2日公司与深圳地铁集团订立最多220亿元贷款框架协议[5][10] - 贷款框架协议期限自生效日起为期三年，经双方同意可延长[13][53] - 可动用期间为2025年至2026年6月30日，可提取最高贷款金额220亿元[12] - 贷款利率为2.34%和现有一年期贷款市场报价利率减66个基点中的较高者[15] - 贷款所得款项用于偿还公司公开市场债务本金与应计利息等[17] 贷款提取情况 - 指定协议最高本金总额约203.73亿元，已提取约197.1亿元[14] - 指定协议未提取结余约6.63亿元，无法再提取[14] - 可根据贷款框架协议新增提取约22.9亿元贷款本金[14] - 截至公告日累计已提款本金金额约为197.1亿元[28] 过往借款情况 - 过往与深圳地铁集团借款总计94.21亿元[37] - 2025年多笔借款，如7月3日两笔分别为62.49亿和8.9亿等[26] 利息与成本 - 贷款框架协议期限内估计累计最高利息分阶段计算[28][29] - 2025年上半年集团境内新增融资综合成本为3.39%[35] 资产抵押 - 以经营性房地产等质押率60% - 70%，股权50% - 60%厘定初始担保物水平[19] - 2025年6月30日资产抵押最高金额估计占集团总资产约2.63% - 3.68%[23] 会议与审批 - 公司将召开临时股东会审议贷款框架协议[9][49] - H股持有人出席需在2025年11月17日下午4时30分前交文件[9][49] - 载有详情通函预计不晚于2025年11月10日寄发给股东[9][50] 关联关系 - 深圳地铁集团持有公司已发行股本总额约27.18%，为关连人士[6][46] - 贷款框架协议及其交易构成公司持续关连交易，适用百分比率超5%[46] 监督措施 - 财务资金中心指定人员监控贷款，按月报告状况[41] - 预计邀请不少于三家潜在估值师参与资产抵押估值招标[42] - 外聘核数师对贷款框架协议交易进行年度审阅[42]

借款信息 - 2025年11月2日公司与深铁集团签《框架协议》，获不超220亿借款额度[2][7] - 截至公告日已提供借款合同金额203.73亿，实际提款197.1亿[7] - 借款本金及利息总额预计不超236.91亿[7] 股东情况 - 深铁集团持有公司27.18%股权，为第一大股东[2][6] 其他要点 - 借款用于偿债等，抵/质押率60%-70%或50% - 60%[7][8][10] - 《框架协议》有效期三年，需股东会审议[11][13]

会议安排 - 万科第二十届董事会第二十七次会议通知于2025年10月31日以邮件送达董事[2] - 会议于2025年11月2日以通讯表决方式召开[2] 议案审议 - 审议通过借款担保框架协议议案，尚需股东会审议[3] - 审议通过召开2025年第一次临时股东会的议案[4] 后续计划 - 董事会同意召开临时股东会审议借款担保议案，通知另行发出[4]

核心财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61% [2][4] - 前三季度归母净利润亏损超过280亿元，亏损同比扩大56% [2] - 第三季度单季营业收入为560.7亿元，归母净利润亏损160.7亿元，较第二季度分别下滑16.73%与181.9% [2] - 第三季度资产减值损失约94亿元 [2] 房地产开发业务 - 前三季度房地产开发业务结算面积833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元 [2] - 累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6% [5] - 销售单价同比下滑4.7%，低价货值已充分释放，单价回归平稳 [5] 经营服务业务 - 经营服务板块前三季度实现全口径收入435.7亿元，维持较强韧性 [5] - 长租公寓业务运营房源突破20万间，其中13.3万间纳入保障性租赁住房体系，规模、效率、纳保量保持行业第一 [5] - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议，并完成“机器人自主搭乘地铁配送货”试点二阶段测试 [6] 资产处置与存量盘活 - 公司已与中旅集团完成冰雪板块资产出让签约，正在推进交割工作 [5] - 前三季度通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [5] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，交付房源超7.4万套 [4] - 此前已出售深圳超级总部项目及红树湾项目49%收益权以缓解流动性压力 [10] 大股东支持与融资状况 - 大股东深铁集团持有公司27.18%股份，年内第11次提供借款，金额不超过22亿元，期限不超过3年 [9][11] - 截至目前累计向深铁借款11次，合计金额超290亿元，其中10笔期限为三年并可展期，利率基本保持在2.34% [11] - 2025年前三季度成功完成265亿元新增与再融资，境内融资成本下降至3.44%，较2024年下降6个基点 [12] - 截至9月末成功偿还288.9亿元公开市场债务，2027年之前境外公开债务无集中到期压力 [11]

成都+徐州：为何是这两座城市？ 万科此次拿地并非随机选择。成都作为新一线龙头，市场活跃度高、去化能力强，是万科长期深耕的核心战场。而徐州虽属强二线边缘，但万科在此布局已 久，市场占有率稳居前列，具备良好的品牌基础和操盘经验。 在成都郫都区犀浦街道，万科拿下两宗相邻地块，总建面约6.94万平方米，楼面价分别为4550元/平方米和4570元/平方米。值得注意的是，这两宗地由万科 与郫都区国资平台——菁弘投资联合开发，万科持股51%，地方国资占49%。这种"本地合作+轻资产"模式，有效分散了资金压力。 徐州铜山区地块则位于地铁1号线铜山路站附近，总建面5.33万平方米，楼面价仅4000元/平方米。位置优越、成本可控，符合万科当前"高确定性回款"标 准。 逆势出手：底价拿地背后的深意 10月22日，当多数房企仍在观望土地市场时，万科却悄然在成都、徐州两地连下三城，以合计约5.3亿元的总价，底价拿下三宗涉宅用地。这一动作看似低 调，实则释放出强烈信号：即便面临财务压力，万科仍在坚持"小步快跑"的补仓策略。 这三宗地块全部以底价成交，无一溢价，反映出当前土地市场的冷淡，也印证了万科"量入为出、聚焦核心"的投资逻辑。在行业 ...

财务业绩 - 前三季度实现营业收入1613.88亿元 [1] - 实现销售收入1004.6亿元 [1] - 完成大宗交易签约金额68.6亿元 [1] - 通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [1] 销售与交付 - 前三季度合计完成187个项目、305个批次、7.4万套房的交付 [1] - 11个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率近70% [1] - “年初现房”实现销售202亿元，“年初准现房”实现销售206亿元 [1] - 车（位）商（铺）办（公）销售130亿元，共109个项目实现销售斩尾 [1] 产品与技术 - 公司整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 [1] - 上海理想之地项目入选住房和城乡建设部全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [1] - 在智能建造领域，图纸大模型及相关产品已服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [2] - 全面推进“AI数字工程管理平台”应用，已累计完成智能巡检超32万次 [2] 经营服务业务 - 物业在业内率先推出弹性定价体系服务模式 [2] - 商业业务为GIC、黑石等知名机构业主提供轻资产运营服务，深圳、郑州等地新项目实现首开出租率超97% [2] - 物流业务出租率行业领先，并以高于行业的服务标准和一体化供应链服务获得知名客户认可 [2] 公司战略与运营 - 公司坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [1] - 多赛道经营服务业务聚焦优势领域，持续巩固所在行业领先地位 [2][3] - 公司响应科技创新推动产业创新，运用科技提升产品服务 [3] - 公司在发展中化解风险，开发业务保障高质量交付，不断推动产品升级 [3]

市场整体展望 - 机构认为市场或沿着均线稳步向上，大幅回调的可能并不大 [1][12] - 短期市场预计维持震荡整固态势，机会在于行业和个股的轮动表现 [12] - 市场发力方向可围绕科技自强、国家安全、绿色转型、内需提振四大方向深入挖掘 [12] 美股市场表现 - 当地时间周四美国三大股指集体收跌，道指跌0.23%至47522.12点，标普500指数跌0.99%至6822.34点，纳指跌1.57%至23581.14点 [3][4] - 大型科技股多数下挫，Meta暴跌11.33%创三年来最大单日跌幅，微软跌2.92%，亚马逊跌3.23%，特斯拉跌4.64%，英伟达跌2.00% [4][5] - 纳斯达克中国金龙指数下跌1.88%，哔哩哔哩跌超5%，网易跌超4%，阿里巴巴跌超3%，京东跌近3% [5] 宏观经济与政策 - 欧洲央行维持利率不变，存款利率继续保持在2% [11] - 2025年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.07% [8] - 5000亿元新型政策性金融工具已全部完成投放，预计将拉动项目总投资超7万亿元 [9] 行业与公司动态 - Meta预计2026年资本支出将大幅增加，主要用于人工智能和数据中心建设 [5] - 微软第一财季资本支出接近350亿美元，并警告全年支出将进一步上升 [5] - 量子科技处于政策与技术突破共振期 [12] - 商务部发布关于拓展绿色贸易的实施意见，提出加快推动物流绿色低碳发展 [8] 中美贸易关系 - 美方将取消针对中国商品加征的10%所谓芬太尼关税，对24%对等关税将继续暂停一年 [6] - 美方将暂停实施其9月29日公布的出口管制50%穿透性规则一年 [7] - 美方将暂停实施其对华海事、物流和造船业301调查措施一年 [8] 公司财报与公告 - 五粮液前三季度营收超600亿元，拟合计派发现金红利100亿元 [14] - 格力电器前三季度净利润为215亿元，同比下降2.27% [14] - 比亚迪第三季度净利润78.23亿元，同比下降32.60% [14] - 隆基绿能前三季度亏损34.03亿元，连续两个季度减亏 [14] - 柘中股份第三季度净利润2.06亿元，同比增长5282.88% [14] - 游族网络第三季度净利润2619.99万元，同比增长4466.74% [14] - 中国人寿拟20亿元投资国寿投资-远致基金股权投资计划，基金投资于半导体等领域 [14]