公司股价与市场表现 - 恒隆地产股价上涨2.85%，报9.37港元，成交额达8254.87万港元 [1] 业绩与盈利前景 - 公司将于月30日公布2025年度业绩，汇丰预期撇除物业销售因素后，2025年盈利将大致按年持平，较之前一年下跌25%的情况明显改善 [1] - 商场租户销售额逐步回升，尤其两个上海商场表现稳健，加上香港商场业务呈现企稳迹象，均有利推动2026年盈利增长 [1] - 改善中的租户销售表现预计将逐步转化为2026年的盈利增长 [1] 业务运营与市场趋势 - 恒隆地产购物中心业务表现改善，新的轻资产扩张策略有望增强其盈利前景及股息确定性 [1] - 预期中国内地商场的租户销售额在第四季度将维持第三季度按年增长10%的势头 [1] - 从历峰集团及Burberry等高端零售商近期业绩可见类似的高端消费趋势 [1] - 香港零售销售额于2025年11月录得连续第七个月增长，按年上升6.5%，料支持公司香港本地零售业务回稳 [1]

公司股价与市场反应 - 恒隆地产股价上涨2.85%至9.37港元 成交额达8254.87万港元 [1] 业绩预期与盈利前景 - 汇丰研究预期公司2025年盈利将大致按年持平 较之前一年下跌25%明显改善 [1] - 预期2026年盈利将实现增长 主要受购物中心业务改善及新扩张策略推动 [1] - 公司将于月30日公布2025年度业绩 [1] 业务运营与市场表现 - 中国内地商场租户销售额在第四季度预计维持第三季度按年增长10%的势头 [1] - 旗下两个上海商场表现稳健 香港商场业务呈现企稳迹象 [1] - 香港零售销售额于2025年11月录得连续第七个月增长 按年上升6.5% [1] - 从历峰集团及Burberry等高端零售商近期业绩可见类似趋势 [1] 公司战略与增长动力 - 新的轻资产扩张策略有望增强盈利前景及股息确定性 [1] - 购物中心业务表现改善及租户销售额逐步回升 将转化为2026年的盈利增长 [1]

行业观点 - 摩根大通认为市场已消化香港楼市未来两年的稳固复苏预期 多只香港地产股已达到或接近历史高点 [1] - 该行认为收租股潜在上行空间更大 因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 [1] - 大多数收租股股价仍比其高峰水平低30%以上 [1] 公司偏好与评级 - 首选恒隆地产和太古地产 因其在内地的零售业务持续改善 [1] - 九龙仓置业可能成为黑马 前提是其管理层在3月业绩会上对租户销售前景表态转为更积极 [1] - 在发展商中 偏好信和置业和恒基地产 [1] - 总体上建议等待更好的入场时机来投资发展商 [1]

核心观点 - 中金预计恒隆地产全年股东应占基本纯利同比跌幅将收窄至4%，并维持其“跑赢行业”评级，同时上调目标价10%至10.4港元 [1] 财务预测与业绩展望 - 预计公司全年股东应占基本纯利同比跌幅收窄至4%，而中期业绩为同比下降9% [1] - 分别下调2025年和2026年股东应占基本纯利预测3%和4%，至29.7亿港元和30.4亿港元 [1] - 引入2027年盈利预测为30.4亿港元，与2026年持平 [1] - 若以调整回资本化利息的物业租赁基本纯利口径考量，公司经营业绩及派息能力有望自2026年起以单位数百分比年化同比速度持续回升 [1] 业务运营分析 - 预计随着内地商场零售额增速年内持续修复，物业租赁业务收入跌幅有望较中期收窄，中期该业务收入同比下降3% [1] - 物业销售业务对整体业绩的拖累预计有限 [1] 资本结构与股东回报 - 公司平均融资成本呈现边际优化 [1] - 预计全年累计每股派息为52港仙，中期已派发12港仙，全年派息水平与2024年持平 [1] 估值与评级 - 上调目标价10%至10.4港元，主要反映市场风险偏好变化 [1] - 目标价对应2026年17倍市盈率和5%股息收益率，并提供10%的上行空间 [1]

核心观点 - 中金研报核心观点为：预计恒隆地产全年业绩跌幅将收窄，维持“跑赢行业”评级，并上调目标价10%至10.4港元，主要反映市场风险偏好变化 [1] 业绩预测与展望 - 预计公司全年股东应占基本纯利同比跌幅收窄至4%，而中期业绩为同比下降9% [1] - 预计全年累计每股派息52港仙，与2024年持平，中期已派发12港仙 [1] - 下调2025年和2026年股东应占基本纯利预测3%和4%，分别至29.7亿港元和30.4亿港元，对应同比变化为下跌4%和增长2% [1] - 引入2027年盈利预测为30.4亿港元，与2026年持平 [1] - 若以调整回资本化利息的物业租赁基本纯利口径考量，公司经营业绩及派息能力有望自2026年起以单位数百分比年化同比速度持续回升 [1] 业务表现分析 - 预计随着内地商场零售额增速年内持续修复，公司物业租赁业务收入跌幅有望较中期收窄，中期该业务收入同比下降3% [1] - 预计公司平均融资成本将边际优化 [1] - 物业销售业务对全年业绩的拖累有限 [1] 估值与评级 - 维持公司“跑赢行业”评级 [1] - 上调目标价10%至10.4港元 [1] - 新目标价对应2026年17倍市盈率和5%股息收益率，并提供10%上行空间 [1]

核心观点 - 中金研报维持恒隆地产“跑赢行业”评级，上调目标价10%至10.4港元，主要反映市场风险偏好变化 [1] 财务预测 - 预计公司全年股东应占基本纯利按年跌幅收窄至4%，中期为跌9% [1] - 预计全年累计每股派息52港仙，中期已派发12港仙，全年派息持平于2024年 [1] 业务表现 - 预计内地商场零售额增速年内持续修复，物业租赁业务收入跌幅有望较中期收窄，中期按年下降3% [1] - 物业销售业务拖累有限 [1] 其他因素 - 公司平均融资成本边际优化 [1] - 目标价对应2026年17倍市盈率和5%股息收益率 [1]

文章核心观点 - 摩根大通认为香港地产股股价已部分反映住宅市场复苏预期 当前时点更看好收租股的投资机会 因其商业地产改善尚未被完全定价[1] 香港地产股市场表现 - 今年以来香港地产股已飙升11% 表现优于恒生指数6%的涨幅[1] - 多家券商将香港今年房价增长预测上调至5%至10% 这可能是推动股价上涨的因素[1] - 考虑到多家公司股价已达到或接近历史高点 市场已消化了香港楼市未来两年的稳固复苏预期[1] 收租股投资逻辑与首选标的 - 收租股潜在上行空间更大 因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中[1] - 大多数收租股股价仍比历史高峰低30%以上[1] - 首选恒隆地产和太古地产 因这两只股票在内地的零售业务持续改善[1] - 九龙仓置业若管理层在3月业绩会上对租户销售前景转为更积极表态 也可能成为黑马[1] 发展商股投资观点 - 在发展商中 偏好信和置业和恒基地产[1] - 总体上建议等待更好的入场时机[1]

文章核心观点 - 摩根大通认为香港地产股股价已部分反映住宅市场复苏预期 建议关注股价滞后且商业地产改善未被完全定价的收租股 [1] 香港地产股整体表现 - 受多家券商上调香港今年房价增长预测至5%至10%推动 今年以来香港地产股已飙升11% 表现超越恒生指数6个百分点 [1] 收租股投资观点 - 考虑到多家公司股价已达或接近历史高点 市场已消化香港楼市未来两年的稳固复苏预期 [1] - 收租股潜在上行空间更大 因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 大多数股价仍比高峰低30%以上 [1] - 首选恒隆地产和太古地产 因这两只股票在内地的零售业务持续改善 [1] - 九龙仓置业若管理层在3月业绩会上对租户销售前景表态转为更积极 也可能成为一匹黑马 [1] 发展商股投资观点 - 在发展商中 偏好信和置业和恒基地产 [1] - 总体上建议等待更好的入场时机 [1]

行业整体表现与市场预期 - 多家券商将香港今年房价增长预测上调至5%至10% [1] - 受此推动，今年以来香港地产股已飙升11%，表现胜恒生指数6% [1] 当前市场定价与板块观点 - 考虑到多家公司股价已达到或接近历史高点，市场已消化了香港楼市未来两年的稳固复苏 [1] - 在此关口，收租股潜在上行空间更大，因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 [1] - 大多数收租股股价仍比高峰低30%以上 [1] 具体公司投资偏好 - 首选恒隆地产(00101)和太古地产(01972)，因该两只股票在内地的零售业务持续改善 [1] - 九龙仓置业(01997)若管理层在3月业绩会上对租户销售前景表态转为更积极，也可能成为一匹黑马 [1] - 在发展商中，偏好信和置业(00083)和恒基地产(00012)，但总体上建议等待更好的入场时机 [1]

香港房地产市场展望与复苏路径 - 核心观点：香港住宅市场预计于2025年中触底，随后复苏将在2026年加强并扩展至CBD办公室及高端零售板块 [1] - 住宅价格展望：预期2026年香港住宅价格上升5%至10%，2027年上升5% [1] - 板块估值与目标价：板块估值已正常化，预计迎来较温和升幅，平均上调多个目标价8%，以反映更强劲的住宅价格展望及资本化率下调50个基点至4.5%至5.25% [1] 投资评级与看好的公司 - 看好公司：基于未来3年实体市场复苏带动的盈利反弹潜力，看好长江实业、太古地产及恒隆地产的“买入”评级 [1] - 重申评级：重申对港铁的“跑输大市”评级，因其庞大资本开支计划下大幅上调股息的可能性低 [1] - 盈利反弹引领者：整体而言，长江实业及嘉里建设预计于2025-28财年带领发展商盈利反弹，平均每年反弹超过10% [2] - 业主盈利增长：预期太古地产及恒隆地产于2025-28财年期间每年领先盈利增长 [2] 特定公司的事件催化剂与预期 - 恒隆地产：预计公布新的新加坡物业基金，同时预期公司至少增加2亿美元的股份回购 [1] - 恒基地产：投资者对其2025财年股息是否下调意见分歧，可能于业绩公布后引发股价双向波动，该行将其收入评级从7下调至8 [1] - 九龙仓置业：受HIBOR下降及超额租金上升支持，预期其2025财年股息增长7% [1] - 恒基地产盈利反弹：预期恒基地产为2026财年唯一录得显著盈利反弹的香港发展商 [2] 市场定价与股价表现分析 - 发展商定价：将当前住宅价格及股价与2021年对比，估计发展商已计入5%至10%的住宅价格增长 [1] - 业主股价表现：业主股价仍远低于其盈利跌幅 [1]