报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [7] 报告核心观点 - 嘉里建设2026年上半年核心利润小幅下滑，租赁业务保持稳定，高端住宅开发与优质IP租赁共振 [7] 业绩概览 - 2026年上半年营业收入55.6亿港元，同比-31% [7] - 合并收入66.7亿港元，同比-33% [7] - 核心利润（基础溢利）7.8亿港元，同比-9% [7] - 归母净利润7.4亿港元，同比+20% [7] - 合并毛利率39%，同比+12pct，源于收入结构变化、IP租金收入占比提升 [7] 业务分部表现 物业租赁及酒店运营 - 物业租赁合并收入25.7亿港元，同比+3% [7] - 酒店运营合并收入10.7亿港元，同比+4% [7] - IP价值893亿港元，同比+2%，其中内地、中国香港占比67%、33% [7] - IP及酒店总面积2211万平方呎，较25年末+5%，北上深、杭州及香港五城合计占比75% [7] - 办公室、零售、酒店分别占比36%、32%、22% [7] - IP合并租金25.7亿港元，同比+2.7% [7] - 内地及香港IP租金分别为20.45亿港元、5.25亿港元，同比分别为+5%、-4% [7] - 内地及香港IP毛利率分别为65%、73%，同比分别-5pct、-4pct [7] - 内地及香港IP合并业绩13.3亿港元、3.8亿港元，同比分别-2%、-9% [7] - 酒店合并租金10.7亿港元，同比+3.9% [7] - 酒店合并业绩3.5亿港元，同比+3% [7] 地产开发 - 物业开发合并收入30.3亿港元，同比-53% [7] - 内地、香港收入分别为4.9、25.4亿港元，同比分别+180%、-59% [7] - 内地、香港毛利率分别为31%、15% [7] - 销售金额69亿港元，同比-58% [7] - 内地、香港占比分别19%、81% [7] - 内地发展中物业、持出售物业分别1234、444万平方呎，聚焦一二线城市 [7] - 香港发展中物业、持作出售物业161、31万平方呎 [7] 财务及分红状况 - 总借贷额度552亿港元，较25年末-1% [7] - 债务年期2.4年，1年内、第2年、3-5年占比分别为15%、32%、52% [7] - 净负债率下滑至31.3% [7] - 融资成本3.5% [7] - 2026年上半年DPS 0.4港元，同比持平 [7] 盈利预测 - 维持2026-2028年归母净利润预测14.0、26.7、29.2亿港元 [7] - 维持2026-2028年核心利润预测18.8、35.3、37.8亿港元 [7] - 预测2026-2028年PE分别为20、11、10倍 [7]