公司2026年1月销售业绩 - 2026年1月签约销售金额为人民币76.03亿元，同比增加13.56% [1] - 2026年1月签约销售建筑面积为33.66万平方米 [1] - 截至2026年1月31日，已认购但未签约的物业销售金额为人民币6.04亿元 [1] 公司项目构成 - 签约销售金额包含多个城市运营项目的成交额，项目分布于长沙、南京、宁波、嘉兴、郑州、温州、金华及上海等地 [1]

公司业绩表现 - 公司公布去年收入为99.5亿元，同比下降11.5%，主要受物业销售波动影响 [1] - 公司去年租赁业务收入同比下降1% [1] - 公司股东应占基本纯利为32亿元，同比增长3.5%，略高于市场预期，主要因物业销售同比减亏及租赁收入跌幅收窄 [1] 股东回报与市场评级 - 公司末期派息40港仙，全年累计派息52港仙，对应股息收益率为5.5%，符合市场预期 [1] - 中金维持对公司“跑赢行业”评级，并将目标价上调12%至11.6港元 [1] 业务运营与展望 - 公司今年1月内地商场零售额同比大体持平 [1] - 管理层展望全年，认为奢侈品消费或稳中温和复苏，非奢侈品及餐饮体验等业态有望延续良好势头 [1] - 预计公司内地商场零售额全年有望实现单位数增长 [1] 盈利预测调整 - 基于对物业销售结算进度和利息费用的调整，中金分别上调公司今明两年盈利预测5%和8%至32亿元及32.9亿元 [1] - 调整后的盈利预测分别对应同比持平及增长3% [1]

财务数据和关键指标变化 - 总收入因人民币贬值影响同比下降1%，但营业利润同比增长1%，基础利润改善3% [8] - 公司宣布派发与上年相同的股息，恒隆地产每股0.52港元，恒隆集团每股0.86港元 [8] - 净负债比率从2024年底的水平下降至32.7% [32] - 整体财务成本因借贷成本下降而减少8%，但净财务成本因资本化比率降低导致利息支出增加而上升3% [32] - 利息覆盖倍数改善至3.1倍 [33] - 2025年从物业处置中回收的资金达16亿港元，为过去8年最高，其中2.64亿港元已计入2025年收入，剩余约12亿港元（香港7亿，内地5亿）将计入2026年收入 [25][26] - 2025年合同销售（主要来自住宅处置）表现强劲，特别是在第四季度创下历史新高 [13][25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务（占总收入94%） - **内地租赁收入**：按人民币计持平，为5.878亿元（占总租金68%）；按港元计因汇率影响同比下降1% [8][9] - **香港租赁收入**：同比下降2%（上半年为-4%），下半年表现有所改善 [9] - **内地零售租金**：同比增长1%，是核心业务，占内地租赁收入的83% [10][11] - **内地写字楼租金**：面临逆风，同比下降8%（上半年-5%，下半年-12%） [19] - **内地零售销售**：2025年全年持平，但下半年同比增长3%，带动全年增长1%；第四季度销售额同比增长18%，创历史新高 [11][12][13] - **内地零售客流**：创下历史新高 [16] - **内地零售租户组合**：新租面积增长15%，续租面积增长5%；引入了200个首次进入所在城市的品牌 [14] - **内地零售品类表现**：奢侈品面积占比保持稳定；个人护理与美妆品类面积增加4%，销售额增长8%；餐饮面积增加3%，销售额亦有所增长 [15] - **会员数据**：有效会员（有消费的会员）数量增长24%，新会员增长10%，会员销售额增长7%，会员销售渗透率提升4个百分点 [19] - **香港业务细分**：零售租金因铜锣湾一个高租金租约到期并重订为市场正常租金而受到影响，否则相对稳定；写字楼租金微降1%；住宅服务及公寓租金表现亮眼 [24] 物业销售业务 - **香港住宅**：蓝塘道项目原有5套未售，1月售出1套后剩余4套；旭逸雅捷（Aperture）294个单位中已售出超过200套，剩余约90套；蔚然（Wilson Road）项目即将开始拆迁；寿臣山项目等待最终批则 [30][31] - **内地住宅**：武汉恒隆府和北京前门文华东方酒店式公寓销售缓慢；无锡恒隆府销售势头良好，已售出50多套，单价超过每平方米4万元，为当地最高 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - **内地市场**：零售业务在艰难环境中展现韧性，写字楼市场面临持续18-24个月的压力 [10][21] - **香港市场**：整体租赁收入下降2%，但较上半年（-4%）有所收窄；零售市场可能面临结构性挑战，而内地零售市场更多是周期性调整 [9][63][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **V3战略**：新的轻资产扩张模式，旨在以极低的资本支出和运营支出快速扩大在核心城市的规模、影响力和市场份额，目标在几年内将项目从构想变为现实，相较于V2重资产项目长达10年的周期大幅提速 [3][4][5][6] - **V3核心城市**：聚焦上海、杭州、无锡、昆明这四个表现最佳的城市，利用现有团队和政府关系进行扩张 [5][37] - **V3具体项目与影响**：四个V3项目总投资仅约10亿元人民币，将带来可租赁面积和临街面的显著提升，例如昆明恒隆广场零售面积将增加67%，无锡恒隆广场临街面增加30%，杭州恒隆广场临街面增加两倍，零售总面积增加40% [38][39][40][41] - **杭州恒隆广场（Westlake 66）进展**：零售部分预租率达91%，目标在第二季度开业时达到80%的开业率，第三季度达到90%；写字楼部分（除A座外）预租率为34%，整体（含A座）为40% [42][43] - **行业竞争与定位**：在写字楼市场，租户因市场供应充足而拥有更强的议价能力，公司需通过谈判保留租户 [20][21]；在零售市场，通过调整租户组合，增加餐饮、生活方式、体验式业态以吸引客流，应对消费者行为变化 [15][61][62] - **环境、社会及管治**：公司完成了2025年ESG目标，并设定了2030年新目标；8个内地运营物业使用可再生能源，成本低于传统能源；西湖和66广场馆两个项目的碳排放降低了42% [35][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **内地零售前景**：管理层持谨慎态度，尽管第四季度表现强劲（主要由非奢侈品、餐饮、珠宝驱动），但对2026年奢侈品能否大幅回升持观望态度 [54][55][56]；1月前28天销售额与去年农历新年同期相近，考虑到今年春节在2月，对前两个月表现有信心 [59][60] - **内地写字楼市场**：预计疲软态势将持续至少18-24个月，因新增供应持续入市，且部分国内公司可能搬回自有物业 [21][22]；期待外国投资回流可能带来转机 [23] - **香港零售市场**：可能面临结构性挑战，受北上消费等因素影响，但已似乎见底，回升速度可能较慢 [63][64][112] - **资本支出**：资本支出高峰期已过，2026年预计为31亿港元，2027年约为26亿港元，之后将持续下降，这有助于降低债务 [32][66][69] - **去杠杆优先**：公司首要任务仍是降低负债和利息成本，之后才会考虑增加股息 [89] 其他重要信息 - **CEO继任**：CEO韦柏 Weber Lo 计划于55岁退休，此为个人规划，已提前一年通知董事会；董事会已为其批准了顾问角色；新任CEO的寻找工作已进行一段时间，具体任命时间待公布 [46][47][48][52][53] - **股息的考虑**：公司倾向于不长期实施以股代息（scrip dividend）方案，未来将视财务状况决定；目前暂无派发特别股息的计划 [74][75]；增加股息需待盈利改善，目前派息率已达81% [86] - **资产处置与融资**：将继续处置非核心资产，特别是住宅；对于中国公募REITs（C-REITs），公司保持关注但暂无具体计划，因跨境资本流动等规则尚不清晰 [95][96][97] - **债务管理**：债务中47%为人民币债务；仅9%的债务在一年内到期，团队正提前进行再融资安排 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: CEO继任计划及内地零售展望 [46] - **CEO退休原因**：为个人长期计划，希望多陪伴家人，已提前一年通知董事会，退休后将担任公司顾问 [47][48][52][53] - **新CEO人选**：正在寻找中，有消息会公布，目前无具体时间表 [53] - **内地零售展望**：对2026年持谨慎态度，增长动力预计继续来自非奢侈品、餐饮等；1月销售因春节时间差异与去年农历同期相近，预示前两个月可能不错 [54][59][60][80][81] 问题: 财务杠杆下降原因及资本支出指引 [66] - **资本支出指引**：2026年约31亿港元，2027年约26亿港元，之后持续下降，已包含V3战略的10亿港元支出 [66] - **净负债比率下降原因**：以股代息减少了现金流出；资本支出减少；香港住宅处置加速（如蓝塘道项目）回笼资金 [72][73] 问题: 以股代息及特别股息 [74] - **以股代息**：公司不希望长期实施，具体取决于中期和年末财务状况，随着新项目开业财务压力减轻，可能不再需要 [74] - **特别股息**：董事会目前未考虑 [75] 问题: 内地零售租赁策略、表现不佳项目及股息增加条件 [77] - **租赁策略**：将继续增加生活方式、美妆等体验式非奢侈品业态，同时关注奢侈品品牌的整合机会 [80][81] - **沈阳及武汉项目**：沈阳项目正建设体育公园，预计2025年第三季度开放以吸引客流；武汉恒隆广场面临邻近竞争，正努力突破重奢招商，预计年中或有进展 [82][83][84] - **增加股息条件**：需待盈利改善，特别是资本化利息费用化阶段过后，目前首要任务是去杠杆 [86][89] 问题: 上海商场销售增长转化为租金的时间、去杠杆方式及公司结构 [90] - **销售转租金**：上海66广场（Plaza 66）租金与销售联动较紧密；港汇恒隆广场（Grand Gateway）固定租金占比较高，在销售上行期可能无法完全捕捉全部增长，但2025年在艰难环境下固定租金仍增长了2% [92] - **去杠杆方式**：继续处置非核心资产；对中国公募REITs保持学习观望，暂无具体计划 [95][96][97] - **公司结构**：定期评估，但目前无调整计划 [99] 问题: 杭州恒隆广场开业策略 [100] - **开业策略**：将结合活动营销、会员管理和优质租户组合，打造一站式购物体验，包含奢侈品、非奢侈品、文化、酒店等业态 [101][102][103] 问题: 2026年物业销售指引 [104] - **销售指引**：未提供具体目标，将视市场价格而定，在价格合适时尽快出售；香港剩余库存有限，内地无锡项目销售良好，武汉和昆明项目面临市场挑战 [104][106][108] 问题: 山顶豪宅项目（The Summit）及香港租金前景 [110] - **山顶豪宅**：作为投资物业，在价格合适时可出售或出租，已有一单位以每月30万港元租出 [111] - **香港租金前景**：持谨慎态度，认为可能面临结构性挑战，正通过调整铜锣湾等地租户组合来应对，北上消费高峰可能已过，但客流转化为销售仍需努力 [112][113][114]

业绩总结 - 恒隆地产2025年总收入为99.5亿港元，同比下降11%[5] - 2025年净利润为18.06亿港元，较2024年的21.53亿港元下降16.5%[196] - 2025年运营利润为65.27亿港元，中国大陆运营利润为42.7亿港元，香港运营利润为22.57亿港元[196] 用户数据 - 2025年恒隆地产的会员销售渗透率为71%，同比增长4个百分点[29] - 2025年零售物业的平均入住率为60%[166] - 2025年办公物业的平均入住率为33%[166] - 2025年住宅及服务公寓的平均入住率为7%[166] 财务状况 - 截至2025年12月31日，净负债为473亿港元，净负债比率为32.7%[54] - 截至2025年，现金及银行存款为63.35亿港元，较2024年的103.03亿港元下降38.7%[197] - 2025年每股净资产为26.6港元，较2024年的27.5港元下降3.3%[197] - 2025年融资成本为5.5亿港元，较2024年的6.5亿港元下降15.4%[198] 物业及市场表现 - 2025年物业销售收入为2.64亿港元，同比下降83%[5] - 2025年中国大陆租金收入为58.78亿人民币（约合64.14亿港元），同比持平[8] - 2025年香港租金收入为29.75亿港元，同比下降2%[36] - 截至2025年12月31日，投资物业总额为1678.97亿港元，其中中国大陆为1055.76亿港元，香港为623.21亿港元[197] 未来展望与项目 - 2025年预计开业的零售项目总建筑面积为147,900平方米，零售建筑面积增加40%[78] - 2025年预计开业的Center 66扩展项目零售建筑面积增加38%[82] - 2025年预计开业的西南京路商业项目零售建筑面积增加67%[86] - 2025年投资物业在建项目总额为273.59亿港元，较2024年的240.01亿港元增长14%[197] 可持续发展 - 2025年预计中国大陆物业的70%电力需求将由可再生能源满足[113] - 截至2025年，计划减少温室气体强度15%（相较于2018年）[113] - 2025年零碳排放钢材采购项目预计将减少42%的碳排放[121] - 80%以上的现有建筑获得LEED或BEAM Plus金级或以上认证[122]

业绩总结 - 恒隆地产2025年总收入为99.5亿港元，同比下降11%[5] - 2025年净利润为18.06亿港元，较2024年的21.53亿港元下降16.5%[196] - 2025年运营利润为65.27亿港元，中国大陆为42.7亿港元，香港为22.57亿港元[196] 用户数据 - 2025年恒隆地产的会员销售渗透率为71%，同比增长4个百分点[29] - 2025年香港零售物业的平均出租率为60%[166] - 2025年香港办公物业的平均出租率为33%[166] - 2025年香港住宅及服务公寓的平均出租率为7%[166] 未来展望 - 2025年目标是将中国大陆物业的电力需求中，70%由可再生能源满足[113] - 预计到2025年，租户的温室气体强度将减少15%[113] - 2025年，参与可持续发展合作的租户数量为76个，覆盖178个物业[139] 新产品和新技术研发 - 截至2025年，超过90%的建筑总面积获得WELL或WELL健康与安全认证[131] - 2025年，五个主要商业物业中，有五个通过购电协议使用可再生能源[114] 市场扩张和并购 - 2025年投资物业在建项目总额为273.59亿港元，较2024年的240.01亿港元增长14%[197] - 截至2025年，投资物业总额为1678.97亿港元，其中中国大陆为1055.76亿港元，香港为623.21亿港元[197] 财务状况 - 截至2025年12月31日，净负债比率为32.7%[54] - 截至2025年12月31日，净债务为HK$47.3亿，现金及银行存款为HK$6.3亿，利息覆盖率为3.1倍[53] - 2025年现金及银行存款为63.35亿港元，较2024年的103.03亿港元下降38.7%[197] - 2025年每股净资产为26.6港元，较2024年的27.5港元下降3.3%[197] 负面信息 - 2025年物业销售收入为2.64亿港元，同比下降83%[5] - 2025年中国大陆办公租金收入为10.05亿人民币，同比下降12%[34] - 2025年香港租金收入为29.75亿港元，同比下降2%[36]

公司股价与交易表现 - 公司股价午后拉升转涨逾2%，截至发稿报9.57港元，成交额1.68亿港元 [1] - 公司股价今早一度跌超2.5% [1] 2025年度全年财务业绩总览 - 公司总收入为99.50亿港元，较去年下跌11% [1] - 整体营业溢利上升1%至65.27亿港元 [1] - 股东应占基本纯利上升3%至32.02亿港元 [1] - 每股基本盈利为0.65港元 [1] - 公司拟派末期息每股0.40港元 [1] 收入结构分析 - 物业销售收入大幅下降83%至2.64亿港元，是总收入下跌的主要原因 [1] - 物业租赁收入下跌1%至93.89亿港元 [1] 盈利构成与变动因素 - 物业租赁营业溢利下跌1%至66.63亿港元 [1] - 物业销售亏损收窄，其正面影响足以抵销物业租赁营业溢利下跌以及财务费用上升所带来的影响 [1] - 资本化利息减少导致财务费用上升 [1] 经营环境与市场背景 - 内地办公楼租赁市场持续疲弱 [1] - 香港经济复苏较预期慢 [1]

公司业绩概览 - 公司2025财年总收入为99.50亿港元，较去年下跌11% [1] - 整体营业溢利上升1%至65.27亿港元 [1] - 股东应占基本纯利上升3%至32.02亿港元 [1] - 每股基本盈利为0.65港元，拟派末期息每股0.40港元 [1] 收入结构分析 - 总收入下降主要因为物业销售收入大幅下降83%至2.64亿港元 [1] - 物业租赁收入下跌1%至93.89亿港元 [1] 盈利驱动因素 - 物业销售亏损收窄，足以抵销物业租赁营业溢利下跌以及财务费用上升带来的影响 [1] - 物业租赁营业溢利下跌1%至66.63亿港元 [1] 市场与行业环境 - 内地办公楼租赁市场持续疲弱 [1] - 香港经济复苏较预期慢 [1]

核心财务业绩 - 集团2025年度总收入为104.14亿港元，较去年下跌11% [1][6] - 总收入下跌主要由物业销售收入大幅下降83%至2.64亿港元所致 [1][6] - 整体营业溢利维持稳健，为68.36亿港元 [1][6] - 股东应占基本纯利上升3%至24.07亿港元 [1][6] - 每股基本盈利为1.77港元 [1][6] - 计及10.37亿港元股东应占物业净重估亏损后，集团录得股东应占纯利13.70亿港元，相应每股盈利为1.01港元 [1][6] 物业租赁业务 - 物业租赁收入下跌2%至98.53亿港元 [1][6] - 物业租赁营业溢利下跌2%至69.72亿港元 [1][6] - 业务表现主要受内地办公楼租赁市场疲弱及香港经济复苏缓慢影响 [1][6] - 在香港市场，零售物业组合租出率于年底升至95% [2][7] - 在香港市场，办公楼物业组合租出率于年底升至90% [2][7] - 香港住宅及服务式寓所业务租出率按年上升三个百分点 [2][7] - 香港住宅及服务式寓所业务收入按年上升6% [2][7] 物业销售业务 - 物业销售收入为2.64亿港元，较去年大幅下降83% [1][6] - 物业销售亏损有所收窄，并抵销了物业租赁营业溢利下跌的部分影响 [1][6] 酒店业务 - 酒店收入上升57%至2.97亿港元 [1][6] - 收入增长受酒店物业组合扩展规模带动 [1][6] - 营业亏损计及资产折旧后收窄46%至3,400万港元 [1][6] 其他财务与运营要点 - 公司末期息为0.65港元 [1][6] - 资本化利息减少导致财务费用上升 [1][6] - 公司在香港采取针对性措施及多元化策略以留住租户 [2][7] - 香港住宅及服务式寓所业务增长受政府人才入境计划带动 [2][7]

核心财务业绩 - 集团2025财年总收入为104.14亿港元，较去年下跌11% [1] - 整体营业溢利维持稳健，为68.36亿港元 [1] - 股东应占基本纯利上升3%至24.07亿港元 [1] - 计及10.37亿港元物业净重估亏损后，股东应占纯利为13.70亿港元，低于2024年的16.13亿港元 [1] - 每股基本盈利为1.77港元，计及重估亏损后的相应每股盈利为1.01港元 [1] - 末期股息为0.65港元 [1] 收入结构分析 - 物业销售收入大幅下降83%至2.64亿港元，是总收入下跌的主要原因 [1] - 物业租赁收入下跌2%至98.53亿港元 [1] - 酒店收入显著上升57%至2.97亿港元，主要受物业组合扩展规模带动 [1] 业务分部表现 - 物业租赁营业溢利下跌2%至69.72亿港元，主要因内地办公楼市场疲弱及香港经济复苏缓慢 [1] - 酒店业务营业亏损（计及资产折旧后）收窄46%至3,400万港元 [1] - 物业销售亏损收窄，足以抵销租赁营业溢利下跌及财务费用上升的影响 [1] 香港市场运营 - 香港零售物业组合租出率于年底改善至95% [2] - 香港办公楼物业组合租出率于年底改善至90% [2] - 公司采取针对性措施及多港元化策略以留住租户 [2] - 住宅及服务式寓所业务租出率按年上升三个百分点 [2] - 住宅及服务式寓所业务收入按年上升6%，受惠于政府人才入境计划 [2]

2025财年整体业绩表现 - 集团总收入为104.14亿港元，较去年下跌11% [1] - 整体营业溢利维持稳健于68.36亿港元 [1] - 股东应占基本纯利上升3%至24.07亿港元 [1] - 计及10.37亿港元股东应占物业净重估亏损后，股东应占纯利为13.70亿港元 (2024年：16.13亿港元) [1] - 每股基本盈利为1.77港元，计及重估亏损后每股盈利为1.01港元 (2024年：1.18港元) [1] - 末期股息为0.65港元 [1] 物业销售业务 - 物业销售收入为2.64亿港元，较去年大幅下降83% [1] - 物业销售亏损有所收窄，其正面影响足以抵销物业租赁营业溢利下跌及财务费用上升带来的影响 [1] 物业租赁业务 - 物业租赁收入为98.53亿港元，营业溢利为69.72亿港元，两者均下跌2% [1] - 下跌主要因为内地办公楼租赁市场仍然疲弱，且香港经济复苏缓慢 [1] - 香港零售和办公楼物业组合租出率于年底分别显著改善至95%和90% [2] - 公司通过针对性措施及多港元化策略留住租户，带动了香港租出率的改善 [2] 酒店业务 - 酒店收入上升57%至2.97亿港元 [1] - 营业亏损在计及资产折旧后收窄46%至3400万港元 [1] - 收入增长主要受酒店物业组合扩展规模带动 [1] 住宅及服务式寓所业务 - 在香港政府人才入境计划带动下，该业务增长稳健 [2] - 租出率和收入按年分别上升三个百分点和6% [2] 财务费用 - 财务费用有所上升，主要由于资本化利息减少 [1]