文章核心观点 - 2024年第二季度Regency Centers业绩表现良好，FFO每股收益超预期且同比增长，虽总收入未达预期但同比增长，公司上调2024年展望，同时介绍了其他零售REITs的业绩情况 [1][2][9] Regency Centers业绩情况 - 2024年第二季度NAREIT每股运营资金（FFO）为1.06美元，超Zacks共识预期的1.02美元，同比增长2.9% [1] - 总收入3.573亿美元，同比增长13.7%，但低于Zacks共识预期的3.616亿美元 [2] 租赁与运营情况 - 第二季度执行约220万平方英尺可比新租约和续租约，混合现金租金利差为9.2% [3] - 截至2024年6月30日，同店物业组合出租率为95.8%，环比持平，同比提升80个基点 [3] - 同店主力租户出租率为97.2%，环比持平，同比提升80个基点；同店小店出租率为93.5%，环比持平，同比提升80个基点 [4] - 同店净营业收入（NOI）同比增长3.3%至2.307亿美元，同店基本租金对本季度同店NOI增长贡献2.9% [5] 成本与费用情况 - 截至2024年6月30日，在建开发和重建项目公司份额预计净项目成本约5.78亿美元，已产生49%成本 [5] - 本季度净利息支出同比增长16.8%至4320万美元 [6] 资产负债情况 - 2024年第二季度末现金、现金等价物和受限现金为7920万美元，低于3月31日的2.301亿美元 [7] - 截至2024年6月30日，循环信贷额度下可用额度近12亿美元，按过去12个月计算的按比例净债务与运营EBITDA比率为5.3倍 [7] 股息情况 - 7月31日董事会宣布普通股季度现金股息为67美分，将于10月3日支付给9月12日登记在册的股东 [8] 展望情况 - 将2024年NAREIT FFO每股收益指引上调至4.21 - 4.25美元，Zacks共识预期为4.19美元 [9] - 同店NOI（不包括终止费用或2020/2021年准备金回收）预计在2.25% - 2.75%，高于此前预期 [9] 其他零售REITs业绩情况 - SITE Centers Corp.2024年第二季度每股运营资金为27美分，超Zacks共识预期的24美分，但同比下降6.9%，业绩反映每平方英尺基本租金和同店NOI上升 [11] - Federal Realty Investment Trust2024年第二季度FFO每股收益为1.69美元，超Zacks共识预期的1.68美元，同比增长1.2%，业绩反映租赁活动良好和收入增长超预期，该公司收紧并上调2024年FFO每股收益指引并宣布提高股息 [12]

财务表现 - 公司在2024年上半年实现净收益2.056亿美元，较2023年同期增长11.6%[161] - 公司同店物业净运营收入(不含终止租约费)同比增长2.1%，主要由于租赁率提升、现有租约合同租金上涨以及新续租租金上涨带来的基础租金改善[162] - 公司在2024年上半年完成984项新租约和续租交易,涉及410万平方英尺物业面积,租金上涨率为8.9%[162] - 截至2024年6月30日,公司总物业组合出租率为95.0%,同店物业出租率为95.8%[162] - 公司在建开发和改造项目的预计总成本为5.776亿美元,2024年完成的开发和改造项目平均稳定收益率为10.6%[163] 信用评级和债务管理 - 公司获得穆迪投资者服务公司的信用评级提升至A3级,展望稳定[163] - 公司发行4亿美元的2034年到期的无担保票据,利率为5.250%,用于偿还信用额度和一般公司用途[163] - 公司偿还了2.5亿美元的到期无担保票据,并有2.307亿美元的有担保贷款将在未来12个月内到期[163] - 截至2024年6月30日,公司在授信额度中有11.87亿美元的可用资金[163] - 公司努力保持高比例的无担保资产,截至2024年6月30日,88.1%的自有房地产资产是无担保的[230] - 公司的信贷额度和无担保债务要求其保持各种常见的财务契约的合规性,公司于2024年6月30日符合这些契约,并预计将继续保持合规[231] 收入和成本分析 - 公司总租赁收入增加4,340万美元，主要来自基础租金增加3,150万美元[182] - 基础租金增加主要由于收购UBP公司带来的2,480万美元增加以及同店物业租金和重建项目投入运营带来的增加[183] - 租金回收费用增加1,010万美元，主要来自收购UBP公司[183] - 折旧和摊销费用增加1,780万美元，主要由于收购UBP公司和新开业重建项目[185] - 物业运营费用增加510万美元，主要由于收购UBP公司[186] - 房地产税费用增加690万美元，主要由于收购UBP公司[186] - 利息费用净额增加620.2万美元,主要由于发行新债券、收购UBP后承担贷款以及投资现金带来的影响[188][203] - 出售两处运营物业和确认一项销售租赁类型租赁,确认了1108.1万美元的出售收益[189] - 非合格递延薪酬计划和公司保险公司的投资收益较低,导致投资收益减少103.9万美元[190] - 收购UBP后,归属于非控股权益的收益增加87.1万美元[192][206] - 与UBP收购相关的优先股股息增加341.3万美元[191][205] 现金流和资本支出 - 2024年上半年,公司经营活动产生的现金流增加3650万美元,主要是由于收购UBP以及收支时间的变化[234] - 2024年上半年,公司投资活动使用的现金增加2270万美元,主要是由于收购一处运营物业、加大房地产开发和改建投入、出售三处运营物业获得更多收益[235-237] - 公司2024年上半年部署1.418亿美元用于房地产开发、改建和改善,其中包括土地收购、建筑和租户装修、改建和开发项目等[238-240] - 公司已完成的改建项目总投资成本为1480万美元,占比98%[248] 资本结构和股东回报 - 公司在2024年6月30日偿还了2.5亿美元的无担保公开债务[254] - 公司在2024年6月30日从无担保信贷额度中提取了1.58亿美元[254] - 公司在2024年6月30日发行了3.985亿美元的无担保公开债务[254] - 公司在2024年6月30日从有限合伙人那里获得了3001万美元的出资[253] - 公司在2024年6月30日向有限合伙人分配了6254万美元,包括部分赎回一家房地产合伙企业的非控股权益[253] - 公司在2024年6月30日支付了2.554亿美元的股息和合伙企业分配,较2023年增加了3.22亿美元[253] - 公司在2024年6月30日回购了2.008亿美元的普通股,较2023年增加了1.8亿美元[253] - 公司在2024年6月30日的房地产合伙企业投资账面价值为3.781亿美元[257]

文章核心观点 - 公司二季度运营有喜有忧，FFO超预期但营收未达预期，股价年初以来表现弱于大盘，未来表现取决于管理层表态和FFO预期变化，当前Zacks Rank显示有望短期跑赢市场，同行业Equinix即将公布业绩 [1][2][3][6] 公司运营情况 - 二季度FFO为每股1.06美元，超Zacks共识预期的每股1.02美元，去年同期为每股1.03美元，FFO惊喜率3.92%，上季度惊喜率3.85% [1] - 过去四个季度，公司三次超FFO共识预期 [2] - 截至2024年6月季度营收3.5725亿美元，未达Zacks共识预期1.19%，去年同期为3.1425亿美元，过去四个季度仅一次超营收共识预期 [2] 股价表现 - 年初以来公司股价上涨约0.5%，而标准普尔500指数上涨15.8% [3] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论及未来FFO预期 [3] - 可参考公司FFO展望判断股价走向，包括当前季度FFO共识预期及预期变化 [4] - 近期公司估计修正趋势有利，当前Zacks Rank为2（买入），预计短期跑赢市场 [6] - 未来需关注未来季度和本财年估计变化，当前季度FFO共识预期为每股1.04美元、营收3.6701亿美元，本财年FFO为每股4.19美元、营收14.7亿美元 [7] 行业影响 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于前16%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] 同行业公司情况 - 同行业Equinix预计8月7日公布2024年二季度业绩，预计每股收益8.82美元，同比增长9.7%，过去30天该季度每股收益共识预期未变，预计营收21.6亿美元，同比增长6.9% [9]

财务业绩 - 第二季度净收益归属普通股东为0.54美元/每股，同比增长5.9%[11] - 报告Nareit FFO为1.06美元/每股，核心经营收益为1.02美元/每股[12] - 2024年Nareit FFO指引上调至4.21-4.25美元/每股，核心经营收益指引上调至4.06-4.10美元/每股[8] - 同店NOI同比增长3.3%，不含租赁终止费和2020-2021年收回的应收款[13] - 同店物业出租率达95.8%，同比增加80个基点[13] - 签署2.2万平方米的同类型新租约和续租，现金租金上涨9.2%，合同租金上涨18.2%[14] - 回购约330万股公司股票，总金额2亿美元，平均价格60.48美元/股[8] - 启动4000万美元的新开发和改造项目，年初至今累计1.2亿美元[8] - 标普将公司评级展望上调至"积极"，维持BBB+评级[8] - 资产负债率(净债务+优先股/经营EBITDA)为5.3倍，调整后为5.2倍[8] - 发布年度企业责任报告，展示公司在环境、社会和治理方面的进展[15] 资产负债表和现金流 - 公司在2024年6月30日结束的三个月内启动了约4000万美元的开发和改建项目[1] - 截至2024年6月30日，公司在建的开发和改建项目的预计净成本为5.78亿美元，其中49%已经发生[1] - 公司以4600万美元收购了康波购物中心(Compo Shopping Center)[1] - 公司以2300万美元出售了塔马拉克广场(Tamarac Town Square)[1] - 公司以4200万美元出售了星星广场(Star's at Quincy)[1] - 公司在本季度回购了约330万股公司股票,总金额为2亿美元,平均价格为60.48美元/股[2] - 公司在本季度偿还了2.5亿美元的3.75%优先无担保债券[2] - 标普将公司的信用评级展望上调至"积极"[2] - 公司宣布了普通股和优先股的季度现金股利[3] 财务指标 - 2024年第二季度净收入为99,255,000美元，较2023年同期增长14.4%[30] - 2024年第二季度同店NOI增长3.0%，同店NOI不含终止费和重建项目增长1.8%[30] - 2024年第二季度Nareit FFO为205,616,000美元，较2023年同期增长11.7%[30] - 公司提供了Nareit FFO、核心经营收益和经调整的资金来源等非GAAP指标的调节[35][36] - 公司提醒投资者关注可能影响其业务和财务状况的各种风险因素[37][38][39] 业绩总结 - 2024年第三季度和全年业绩总结:净收入99,255千美元和205,616千美元，同比增长14.4%和11.7%[40] - 2024年第三季度和全年每股摊薄收益0.54美元和1.12美元，同比增长5.9%和4.7%[40] - 2024年第三季度和全年Nareit FFO 196,368千美元和396,335千美元，同比增长11.1%和9.1%[40] - 2024年第三季度和全年核心经营收益189,253千美元和382,321千美元，同比增长14.9%和11.6%[40] - 2024年第三季度和全年同店NOI增长2.7%和2.1%[40] - 2024年第三季度和全年营业EBITDA 246,460千美元和496,056千美元，同比增长17.9%和15.2%[40] - 2024年第三季度和全年每股股息0.67美元和1.34美元，派息率65.7%和65.0%[40] 资产负债情况 - 2024年6月30日总资产123.84亿美元，总负债54.21亿美元，总权益69.63亿美元[48][49] - 2024年6月30日资产负债率43.8%，净债务与优先股/营业EBITDA比率5.3倍[42][43] - 公司2024年第三季度和年度总收入分别为3.57亿美元和7.21亿美元，同比分别增长13.7%和14.1%[51] - 公司2024年第三季度和年度净收益分别为1.05亿美元和2.17亿美元，同比分别增长18.9%和16.6%[51] - 公司2024年第三季度和年度租金收入分别为3.48亿美元和7.01亿美元，同比分别增长14.2%和14.3%[51] - 公司2024年第三季度和年度折旧与摊销费用分别为1.01亿美元和1.99亿美元，同比分别增长21.4%和19.7%[51] - 公司2024年第三季度和年度利息费用净额分别为4,318万美元和8,605万美元，同比分别增长16.8%和17.3%[51] - 公司2024年第三季度和年度出售房地产收益分别为1,108万美元和2,248万美元[51] - 公司2024年6月30日合并资产总额为9.61亿美元，其中房地产资产净值为8.18亿美元[56] - 公司2024年6月30日合并现金及受限现金为2,152万美元[56] - 公司2024年6月30日合并应收租金净额为2,284万美元[56] - 公司2024年6月30日合并递延租赁成本净额为1,698万美元[56] 财务指标分析 - 公司总收入为73,174千美元，同比增长6.5%[59] - 租金收入为73,288千美元，同比增长6.5%[59] - 物业运营费用为12,223千美元，同比增加7.0%[59] - 利息费用净额为10,088千美元，同比增加5.5%[59] - 折旧和摊销费用为16,357千美元，同比增加9.5%[59] - 同店物业净经营收益增长3.2%[60] - 公司持有的房地产

文章核心观点 公司公布2024年第二季度财务和运营结果并更新2024年盈利指引，各项业务表现良好，有增长趋势且财务状况稳健，对未来发展有积极预期 [1] 第二季度亮点 - 摊薄后每股Nareit FFO为1.06美元，核心运营收益为1.02美元 [2] - 上调2024年Nareit FFO指引至4.21 - 4.25美元/稀释股，核心运营收益指引至4.06 - 4.10美元/稀释股，核心运营收益指引中点同比增长约4% [2] - 同店净营业收入（NOI）同比增长3.3%，同店出租率同比提高80个基点至95.8%，同店商铺出租率同比提高80个基点至93.5% [2] - 签订220万平方英尺新租约和续约租约，现金租金利差9.2%，直线租金利差18.2% [2] - 回购约330万股公司股票，花费2亿美元，均价60.48美元/股 [2] - 启动约4000万美元新开发和再开发项目，年初至今项目启动总额达1.2亿美元 [2] - 截至6月30日，在建开发和再开发项目预计净成本5.78亿美元 [2] - 5月，标普将公司展望上调至“积极”，确认BBB +信用评级 [2] - 5月发布年度企业责任报告 [2] 后续亮点 - 7月31日，董事会宣布普通股季度现金股息为0.67美元/股 [3] 财务结果 归属于普通股股东的净利润 - 2024年第二季度为9930万美元，摊薄后每股0.54美元；2023年同期为8680万美元，摊薄后每股0.51美元 [4] Nareit FFO - 2024年第二季度为1.964亿美元，摊薄后每股1.06美元；2023年同期为1.768亿美元，摊薄后每股1.03美元 [5] 核心运营收益 - 2024年第二季度为1.893亿美元，摊薄后每股1.02美元；2023年同期为1.647亿美元，摊薄后每股0.96美元 [5] 投资组合表现 同店NOI - 2024年第二季度同店NOI同比增长3.3%，同店基本租金对NOI增长贡献2.9% [6] 入住率 - 截至6月30日，同店投资组合出租率95.8%，环比持平，同比提高80个基点；同店主力租户出租率97.2%，同比提高80个基点；同店商铺出租率93.5%，同比提高80个基点；同店投资组合开业率92.3%，环比提高10个基点，同比下降30个基点 [6] 租赁活动 - 2024年第二季度签订约220万平方英尺新租约和续约租约，现金租金利差9.2%，直线租金利差18.2%；过去12个月签订约790万平方英尺，现金租金利差9.7%，直线租金利差18.5% [7] 企业责任 - 5月16日发布年度企业责任报告，展示公司在环境、社会和治理方面的承诺和成就 [8] 资本配置和资产负债表 开发和再开发 - 2024年第二季度启动预计净成本约4000万美元的项目；截至6月30日，在建项目预计净成本5.78亿美元，已发生49%；季度末后启动休斯顿郊区的Jordan Ranch Market项目 [9] 物业交易 - 5月9日收购康涅狄格州韦斯特波特的Compo购物中心，花费4600万美元；4月8日出售Tamarac Town Square，售价2300万美元；5月21日出售Star's at Quincy，售价4200万美元 [10] 股票回购 - 第二季度回购约330万股公司股票，花费2亿美元，均价60.48美元/股；7月31日董事会授权新的股票回购计划，最高回购2.5亿美元普通股，有效期至2026年7月30日 [10] 2024年全年指引 |项目|年初至今|2024年指引|先前指引| | ---- | ---- | ---- | ---- | |归属于普通股股东的净利润（摊薄后每股）|1.12美元|2.02 - 2.06美元|1.96 - 2.02美元| |Nareit FFO（摊薄后每股）|2.14美元|4.21 - 4.25美元|4.15 - 4.21美元| |核心运营收益（摊薄后每股）|2.06美元|4.06 - 4.10美元|4.02 - 4.08美元|[10] 资产负债表 - 第二季度偿还2.5亿美元3.75%高级无担保票据；5月标普上调公司展望至“积极”，确认BBB +信用评级；截至6月30日，循环信贷额度约12亿美元；经调整后，按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre之比为5.2倍 [11] 普通股和优先股股息 - 7月31日，董事会宣布普通股季度现金股息0.67美元/股，10月3日支付；A类优先股季度现金股息0.390625美元/股，10月31日支付；B类优先股季度现金股息0.3672美元/股，10月31日支付 [12] 2024年指引 |项目|数值|2024年指引|先前指引| | ---- | ---- | ---- | ---- | |无终止费用的同店NOI增长|2.7%|+2.25%至+2.75%|+2.0%至+2.5%| |某些非现金项目|1964.2万美元|±3600万美元|±3200万美元| |总务及行政费用（净额）|4783.5万美元|9300 - 9500万美元|9300 - 9500万美元| |利息费用（净额）和优先股股息|1.00293亿美元|2.07 - 2.09亿美元|1.99 - 2.01亿美元| |管理、交易及其他费用|1266.2万美元|±2500万美元|±2500万美元| |开发和再开发支出|9256.8万美元|±2亿美元|±1.8亿美元| |收购|4550万美元|±8100万美元|±4600万美元| |资本化率（加权平均）|6.6%|±6.5%|±6.5%| |处置|9450万美元|±1.25亿美元|±1.25亿美元| |资本化率（加权平均）|5.8%|±5.5%|±5.5%| |股票/单位回购|2亿美元|2亿美元|0| |合并相关过渡费用|469.4万美元|±700万美元|±700万美元|[13][14] 非GAAP披露 - 非GAAP指标为董事会、管理层和投资者提供财务状况和经营成果趋势信息，用于比较业绩、确定激励薪酬和预算规划等，但不能替代GAAP指标，公司提供非GAAP指标与GAAP指标的调节表 [27][28] Nareit FFO - 是常用的REIT业绩指标，排除房地产销售收益和减值，加回折旧和摊销，反映运营趋势，公司提供归属于普通股股东的净利润与Nareit FFO的调节表 [29] 核心运营收益 - 从Nareit FFO中排除交易相关收支、债务提前清偿损益、某些非现金收益组成部分等，公司提供归属于普通股股东的净利润到Nareit FFO再到核心运营收益的调节表 [30] 调整后资金运营 - 反映公司业务资金和股东分配可用现金，通过调整核心运营收益计算得出，公司提供归属于普通股股东的净利润到Nareit FFO、核心运营收益再到调整后资金运营的调节表 [31] 前瞻性陈述 - 文档中关于预期财务、业务等结果的陈述为前瞻性陈述，虽基于合理假设，但不保证未来表现，实际结果可能因多种风险和不确定性与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [32]

文章核心观点 Regency Centers Corporation董事会于2024年8月1日起任命Gary E. Anderson为新董事 ，其经验将加强和丰富董事会视角与智慧 [1][2] 公司动态 - 公司董事会任命Gary E. Anderson为新董事 ，董事会规模将扩大至12人 [1] - 公司执行董事长Hap Stein对Gary E. Anderson的加入表示欢迎 [2] 新董事履历 - Gary E. Anderson近期从Prologis退休 ，曾担任该公司首席运营官等多个职位 [1][3] - Gary E. Anderson拥有加州大学洛杉矶分校安德森管理学院金融与房地产工商管理硕士学位和华盛顿州立大学市场营销文学学士学位 [3] 公司简介 - Regency Centers是美国知名购物中心所有者、运营商和开发商 ，是合格房地产投资信托和标普500指数成分股 [4]

文章核心观点 分析美国零售房地产市场环境和Regency Centers Corp.基本面，探讨影响其2024年第二季度业绩的因素，并给出相关股票预测 [13] 美国零售房地产市场Q2情况 - 全国零售空置率同比维持在5.3%，连续三个季度保持稳定，为2007年以来最低水平之一 [1] - 购物中心平均要价租金同比上涨3.8%，达到每平方英尺24.37美元 [4] - 自2020年以来新零售建筑极少，因高利率和融资挑战进一步缩减 [5] - 零售市场出现正净吸纳量，全国总计140万平方英尺，扭转2024年第一季度负增长态势 [15] - 实际收入和就业增长支撑消费支出，但增速放缓且不均衡，零售市场首次面临供应受限 [14] Regency Centers Corp.情况 - 过去四个季度FFO每股三次超Zacks共识预期，一次持平，平均超1.71% [1] - 上一季度NAREIT FFO每股1.08美元，超Zacks共识预期3.9%，业绩反映租赁活动良好和基本租金同比改善，但高利息费用有负面影响 [2] - 80%的投资组合为杂货店主导的社区中心，租户组合良好，有望在第二季度实现稳定租金收入 [6] - 预计受益于优质露天购物中心组合，因疫情后郊区迁移和混合工作模式，郊区购物中心组合有望受益 [5] - 高电商使用率和高利率环境预计对季度业绩有一定负面影响 [7] - 预计第二季度有良好租赁活动，有助于提高物业入住率 [16] - Zacks共识预计第二季度收入3.616亿美元，同比增长15.1% [17] - Zacks共识预计季度FFO每股1.02美元，过去一个月未变，较上年同期下降近1% [18] - 宣布收购康涅狄格州韦斯特波特的Compo购物中心，作为公司在东北部扩张的一部分 [19] - 公司Earnings ESP为 -0.75%，Zacks排名为2，模型未明确预测本季度FFO每股会有惊喜 [8][20] 其他零售REIT股票情况 - Simon Property Group预计8月5日公布季度数据，Earnings ESP为 +0.44%，Zacks排名为3 [21] - Tanger预计8月1日公布季度数据，Earnings ESP为 +0.94%，Zacks排名为2 [10]

文章核心观点 - 随着购物中心回归，拥有优质物业和多元化租户组合的Regency Centers公司，受益于低空置率和客流量增加，且财务状况良好、战略发展合理，当前估值低于历史水平，为长期投资者提供了兼具增长和分红的投资机会 [8][46] 行业现状 - 零售房地产平均空置率接近4%，低于长期平均水平，且不受其他房地产板块空置率上升的影响 [3] - 尽管部分药店、大型零售商和餐厅关闭，但需求强劲，促使空置率下降，业主可更换较弱租户 [4] - 购物中心供应增长风险降低，预计到2028年，购物中心和预制房屋供应风险最低 [4][5] Regency Centers公司概况 - 1963年成立，是市场上最大的零售房地产投资信托基金之一，2017年被纳入标准普尔500指数，市值120亿美元 [6][10] - 目标是拥有和管理优质购物中心，主要租给郊区领先的杂货店，业务多元化，在纽约、迈阿密等地有租金收入 [6] 公司业务优势 - **物业布局**：截至今年，公司持有482处物业，可租赁面积约5700万平方英尺，超80%的投资组合有杂货店作为主力租户，是多家大型零售商的最大公共房地产合作伙伴 [11] - **租户质量**：前10大租户中有6家是领先杂货店，多数有投资级资产负债表和良好声誉；周边店铺多为优质运营商，仅22%的年基本租金来自门店少于3家的本地租户 [13][18][19] - **运营表现**：过去三年超过以往高入住率，第一季度同店入住率达95.8%，同店净营业收入增长2.1%，未来入住率仍有提升空间 [20][21] - **财务状况**：穆迪给予A3信用评级，是唯一获A评级的购物中心；债务到期结构合理，加权平均利率4.0%，加权平均期限近7年，净杠杆率5.2倍，可用流动性15亿美元 [22][41][42] - **发展潜力**：预计今年调整后每股运营资金增长4%，2025年和2026年分别加速至6%和8%；股息AFFO覆盖率76%，三年复合年增长率3.8% [43][45] 公司估值与前景 - 公司目前的P/AFFO比率为18.3倍，低于长期正常的21.3倍，潜在低估34%，加上4.2%的股息，未来有望实现两位数的年回报率 [25] - 市场逐渐认识到购物中心的变化，公司盈利增长和估值倍数将得到体现，为长期房地产投资信托基金投资者提供良好的风险回报 [33] 行业内公司对比 |公司名称|评级|价格|年初至今变化|股息连续支付年数|股息频率|信用评级|市值（百万美元）|股息收益率|派息率|当前P/FFO|正常P/FFO|P/FFO变化| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |Regency Centers|买入|64.05|-13.63%|10|季度|BBB+|10,809|4.2%|78.1%|14.0|16.2|-13%| |Retail Opportunity Investments|强力买入|13.01|-12.58%|3|季度|BBB-|1,562|4.6%|80.3%|11.7|14.0|-16%| |Urban Edge Properties|持有|19.37|-10.30%|0|季度|/|1,927|3.6%|72.0%|12.8|12.2|4%| |Phillips Edison|持有|33.87|-9.93%|2|月度|/|4,034|3.5%|61.1%|13.8|14.9|-7%| |Whitestone REIT|持有|13.68|-7.64%|2|月度|/|562|3.6%|62.8%|11.3|9.6|17%| |Kimco Realty|买入|20.58|-3.29%|3|季度|BBB+|13,873|4.7%|78.9%|12.9|13.6|-5%| |Kite Realty Group|买入|23.04|0.30%|3|季度|BBB-|5,060|4.3%|70.1%|11.2|13.3|-15%| |Federal Realty Investment|买入|106.31|1.76%|56|季度|/|8,819|4.2%|84.7%|15.7|17.5|-10%| |Brixmor Property Group|持有|23.73|2.20%|3|季度|BBB|7,150|4.7%|74.3%|11.3|10.8|5%| |CTO Realty Growth|强力买入|18.25|5.31%|11|季度|/|413|8.4%|88.9%|11.3|11.1|1%| |Acadia Realty|减持|19.19|11.70%|0|季度|/|1,980|3.8%|63.2%|15.0|13.0|15%| |SITE Centers|卖出|15.23|11.70%|0|季度|BBB-|3,200|3.5%|83.3%|14.2|10.1|41%| [36][38]

文章核心观点 文章介绍Regency Centers和Rexford Industrial两家房地产投资信托公司的情况，包括财务、业务、股票等方面，认为它们有投资价值并给出评级 [2][7] Regency Centers Corporation（REG） 公司概况 - 1963年成立，总部位于佛罗里达州杰克逊维尔，是标普500成分股，市值约115亿美元 [61] - 拥有超6000万平方英尺可租赁面积，超480处物业，租给超9000个租户，80%购物中心以杂货店为核心 [61] - 在美国沿海市场有强大影响力，东北和加州各占年基本租金23%，佛罗里达州占19%，中大西洋和得克萨斯州分别占8%和7% [61] 财务状况 - 债务指标良好，净债务加优先股与EBITDAre比率为5.2倍，长期债务与资本比率为38.61%，固定费用覆盖率为4.5倍 [64] - 除2020年外，过去十年FFO每股实现正增长，2020年下降约24%，2021年增长36.3%，超过2019年水平 [65] - 有投资级资产负债表，标普评级BBB+，穆迪评级A3，今年2月穆迪将其评级上调至A3 [72] - 债务到期日程安排合理，加权平均到期期限6.9年，加权平均利率4.0% [73] 股息与股票 - 自2014年以来，股息每年以3.8%的复合年增长率增长，2023年底调整后FFO股息支付率为77.06% [1] - 股息收益率4.32%，P/AFFO为17.92倍，低于平均AFFO倍数22.04倍 [2] - 分析师预计2024年AFFO增长4%，2025年和2026年分别增长6%和8% [2] 优先股（REGCO） - 清算优先权为每股25美元，永久有效，可选赎回日期为2024年10月1日 [4] - 目前价格21.93美元，较清算优先权折价12.28%，收益率6.70% [5] - 评级为买入 [68] Rexford Industrial Realty, Inc.（REXR） 公司概况 - 专注于南加州工业地产的收购、增值重建和管理，市值约106亿美元 [7] - 拥有4920万平方英尺的物业组合，超420处工业物业，租给约1600个租户 [7] 财务状况 - 2024年第一季度财报显示，净营业收入同比增长15%，调整后EBITDA同比增长20%，核心FFO同比增长20%，AFFO同比增长22% [10][77] - 债务结构良好，100%为固定利率，97%为无担保债务，净债务与调整后EBITDA比率为4.6倍，净债务与企业价值比率为20.9%，固定费用覆盖率为4.59倍 [17] - 债务加权平均利率3.8%，加权平均到期期限4.5年，2026年前无重大债务到期，总流动性约20亿美元 [18] 股息与股票 - 股息收益率3.57%，2023年AFFO支付率为88.21%，P/AFFO为25.55倍，低于平均AFFO倍数35.21倍 [21] - 自2014年以来，FFO每股复合年增长率为10.2%，股息每股复合年增长率为13.2% [16] - 分析师预计2024年AFFO每股增长12%，2025年和2026年分别增长14%和18% [78] 优先股（REXR.PR.C） - 2019年发行，票面利率5.625%，清算优先权为每股25美元，可选赎回日期为2024年9月20日 [24] - 目前价格20.90美元，较清算优先权折价16.40%，收益率6.73% [25][31] - 评级为买入 [35] 评级情况 - Regency Centers评级为买入 [75] - Rexford Industrial Realty评级为强力买入 [19]

公司概况 - 公司是美国知名购物中心的所有者、运营商和开发商，位于郊区贸易区，拥有优质人口结构 [1] - 公司投资组合包含与周边社区和客户紧密相连的繁荣物业，租户有高效杂货店、餐厅、服务提供商和一流零售商 [1] - 公司是一家完全一体化的房地产公司，是合格的房地产投资信托基金（REIT），自我管理，也是标准普尔500指数成分股 [1] 财报与会议信息 - 公司将于2024年8月1日美股收盘后公布2024年第二季度财报 [2] - 财报发布和补充信息包将发布在公司网站投资者关系板块 [2] - 公司将于2024年8月2日上午11点（美国东部时间）举行财报电话会议，电话接入号码为877 - 407 - 0789或201 - 689 - 8562，也可通过网络直播观看 [2] 联系方式 - 可通过904 598 7616联系Christy McElroy，邮箱为ChristyMcElroy@regencycenters.com [3] - 网络直播存档可在投资者关系页面的网络直播和演示板块查看 [3]