公司物业资产情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有或部分拥有402个零售物业，总可租赁面积为5060万平方英尺，母公司约持有运营合伙企业99.6%的流通普通合伙单位[122] - 截至2021年9月30日，合并物业数量为298个，总可出租面积（GLA）为37,235千平方英尺，出租率为93.4%；非合并物业数量为104个，GLA为13,365千平方英尺，出租率为93.8%[127] - 截至2021年9月30日，公司房地产合伙企业非合并总资产为27.93亿美元，总负债为15.64亿美元，权益为12.30亿美元[193] - 截至2021年9月30日，公司房地产合伙企业应付票据为14亿美元，其中93.2%加权平均固定利率为3.7%，剩余浮动利率为2.5%，公司按比例分担5.18亿美元[196] 公司财务关键指标变化 - 2021年和2020年前九个月，归属于普通股股东的净收入分别为2.936亿美元和640万美元，2020年包含1.321亿美元商誉减值费用和9390万美元无法收回的租赁收入[125] - 2021年前九个月净收入为1.18848亿美元，2020年同期为1331万美元，增加1.05538亿美元[148] - 前三季度净收入为2.97305亿美元，去年同期为810.1万美元，增长2.89204亿美元[158] - 前三季度归属于普通股股东的净收入为2.93552亿美元，去年同期为640.2万美元，增长2.8715亿美元[158] - 前三季度归属于普通股单位持有人的净收入为2.94867亿美元，去年同期为643.1万美元，增长2.88436亿美元[158] - 2021年第三季度总营收为3.07375亿美元，2020年同期为2.42944亿美元，增加6443.1万美元，其中租赁收入增加4880万美元[137] - 2021年第三季度总运营费用为1.73307亿美元，2020年同期为1.82881亿美元，减少957.4万美元，其中折旧和摊销成本减少934.9万美元[140] - 2021年第三季度利息费用净减少480万美元，主要因应付票据利息减少260万美元、无担保信贷安排利息减少140万美元和对冲费用减少91.4万美元[142][146] - 2021年第三季度出售房地产净收益670万美元，2020年同期为320万美元[143] - 2021年第三季度净投资收入增加225.5万美元，主要受非合格递延薪酬计划中计划资产未实现损益变化影响[144] - 2021年第三季度房地产合伙企业投资收益权益增加610万美元，主要因不可收回租赁收入有利变化和部分租户恢复权责发生制[144][145] - 2021年前九个月租赁收入增加9480万美元，主要因不可收回租赁收入增加8410万美元、直线租金增加2530万美元等[148][149] - 2021年前九个月其他物业收入增加240万美元，主要因保险理赔结算增加[150] - 2021年前九个月管理、交易及其他费用增加1430万美元，包括因USAA合伙企业业绩超门槛而确认的1360万美元提成收入[150] - 2021年前九个月利息费用净减少990万美元，主要因应付票据利息减少100万美元、无担保信贷安排利息减少640万美元和对冲费用减少390万美元[153][157] - 2020年前九个月商誉减值1.321亿美元，因新冠疫情对市场和经济产生重大不利影响[154] - 房地产合伙投资权益收入增加400万美元，主要因有利的不可收回租赁收入及特定租户恢复直线租金计算[158] - GRIR权益收入增加1000万美元，其他房地产合伙投资减少850万美元，因单一物业合伙减值920万美元[159] - 截至9月30日的三个月，可计费基本租金增加140万美元；九个月减少550万美元[162] - 截至9月30日的三个月和九个月，租户回收款分别增加110万美元和880万美元[163] - 截至9月30日的九个月，终止费减少110万美元[163] - 截至9月30日的三个月和九个月，不可收回租赁收入分别减少3880万美元和9280万美元[164] - 2021年第三季度和前九个月，按比例计算的同店物业净营业收入（NOI）分别为2.17456亿美元和6.37318亿美元，2020年同期分别为1.74489亿美元和5.49054亿美元[169] - 2021年前九个月和2020年同期，公司经营活动产生的现金流分别为5.085亿美元和3.746亿美元，分别支付了3.033亿美元和3.019亿美元的股息[176] - 2021年前九个月，公司经营活动提供的净现金为5.08478亿美元，投资活动使用的净现金为157.1万美元，融资活动使用的净现金为5.22672亿美元[181] - 2021年9个月内融资活动净现金使用量为5.23亿美元，较2020年的1.44亿美元减少3.79亿美元[191] - 2021年公司支付7861.1万美元（净现金收购）购买了七处经营性物业，2020年支付1686.7万美元收购了一处经营性物业[182][184] - 2021年9月公司通过ATM计划部分结算远期股权销售获得净收益8250万美元，2020年3月结算时获得净收益1.26亿美元[192] - 2021年和2020年公司分别花费410万美元和550万美元回购员工基于股票的补偿授予的普通股[192] - 2021年公司因普通股流通股数量增加多支付140万美元股息，向有限合伙人多支付110万美元净分配[192] - 2021年公司偿还2.65亿美元定期贷款、2220万美元有担保债务及750万美元贷款成本，2020年偿还2.2亿美元贷款、支付3.34亿美元其他债务及510万美元贷款成本[192] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 2021年前九个月，公司执行1489笔新租赁和续租交易，代表510万按比例计算的平方英尺，十二个月租金利差为2.3%；2020年同期为1010笔交易，代表390万按比例计算的平方英尺，利差为5.7%[126] - 截至2021年9月30日，公司总物业组合出租率为93.5%，同店物业组合出租率为93.8%，而2020年12月31日分别为92.3%和92.9%[126] - 2021年前九个月，总租赁交易1,489笔，涉及面积5,074千平方英尺，基础租金每平方英尺23.95美元；2020年前九个月，总租赁交易1,010笔，涉及面积3,901千平方英尺，基础租金每平方英尺21.66美元[127][128] - 2021年签约商铺空间租赁的加权平均基础租金为每平方英尺34.01美元，高于未来12个月到期的所有商铺空间租赁的加权平均年基础租金每平方英尺33.43美元，新租和续租租金价差为2.3%[129] - 截至2021年9月30日，按年化基础租金百分比计算，前四大重要租户为杂货商，其中Publix占公司拥有GLA的7.4%和年化基础租金的3.5%[130] - 截至2021年11月1日，2021年第三季度约98%的基础租金已收取[134][138] - 截至2021年11月1日，2021年第三季度的基本租金账单收款率为98%，但预计未来一段时间内收款率仍将低于疫情前的历史平均水平[172] 公司开发与重建项目情况 - 公司当前正在进行的开发和重建项目的预计按比例计算的项目成本总计3.273亿美元，高于2020年12月31日的3.193亿美元[126] - 2021年完成的重建项目估计净项目成本为4650万美元，增量稳定收益率为8%[126] 公司债务与信贷情况 - 2021年1月15日，公司偿还2.65亿美元定期贷款并结算相关利率互换[126] - 2021年2月9日，公司签订修订和重述的信贷协议，借款能力维持在12.5亿美元，到期日延长至2025年3月23日，截至2021年9月30日，借款能力为12亿美元[126] - 截至2021年9月30日，公司按比例计算的过去十二个月净债务与运营EBITDAre比率为5.0倍，低于2020年12月31日的6.0倍[126] - 公司有3.594亿美元的无限制现金，还有12.5亿美元的信贷额度，可用额度为12.40619亿美元，到期日为2025年3月23日[175] - 预计未来十二个月需要约3.63亿美元的资金，用于建设、资本贡献和偿还到期债务等[177] - 截至2021年9月30日，公司88.7%的自有房地产资产无抵押，过去十二个月的固定费用覆盖率分别为4.2倍（2021年9月30日）和3.6倍（2020年12月31日），按比例计算的净债务与运营EBITDAre比率分别为5.0倍和6.0倍[178] 公司股息情况 - 2021年11月3日，董事会宣布每股0.625美元的普通股股息，将于2022年1月5日支付给2021年12月16日登记在册的股东[176] 公司业务费用收入情况 - 2021年第三季度和前九个月，公司从资产管理、物业管理、租赁和其他交易中分别获得1966万美元和3339万美元费用收入，2020年同期分别为613万美元和1913万美元[198] - 公司收购USAA合伙企业合作伙伴权益时，因业绩超过回报门槛获得1360万美元促进费[198] 公司环境相关情况 - 公司受众多环境法律法规约束，主要涉及干洗租户使用的特定化学品和旧购物中心的石棉问题[200] - 公司要求租户拆除干洗店或转换为更环保系统，有环境保险政策以减轻风险[200] - 截至2021年9月30日，公司为环境修复的按比例份额计提负债740万美元，包括房地产合伙企业的投资[201] - 公司对目前已知环境问题的最终修复预计不会对财务状况、流动性或经营成果产生重大影响[201] - 公司无法保证现有环境研究已揭示所有潜在污染，负债估计不会改变等情况[201] 公司面临的市场风险情况 - 美国近期通胀上升，可能对租户、运营成本和建设成本产生负面影响[202] - 公司长期租约有条款减轻通胀影响，许多租约期限少于十年可按市场租金续租[202] - 通缩或经济疲软时期，最低租金和百分比租金可能下降，运营费用回收率可能降低[202] - 公司持续监控资本市场，认为有能力发行新债偿还到期债务[203] - 资本市场波动对公司新债利率的不利影响程度不确定[203] 公司收购情况 - 2021年8月1日，公司收购USAA合伙企业中合作伙伴80%的七处房产权益，承担8400万美元抵押贷款[194][195]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO为每股0.99美元，得益于多项因素，其中不可收回租赁收入在本季度为正700万美元，当前期间账单准备金约500万美元被2020年与现金基础租户相关的近1200万美元储备收入的收回所抵消 [25] - 截至季度末已超过此前全年约3000万美元的2020年储备金收回预期，第二季度现金基础租户收款率达86%，高于第一季度的78% [26] - 本季度通过ATM计划以每股约64.50美元的平均价格筹集了近1.5亿美元普通股股权，计划在第三季度结算约8500万美元用于完成USAA合资企业收购的股权部分 [27] - 全年同一物业NOI预测中点上调725个基点，其中225个基点归因于2020年预留租金收回预测增加至4500万美元，另外500个基点由当年基本面改善推动 [29][30] - 净有效租金支付入住率环比上升超过150个基点，达到88%以上 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度租赁活动强劲，新租和续租均超过2019年水平，各地区表现良好，租赁管道在今年剩余时间内健康，涉及多个租户类别 [17] - 开发和重建项目方面，在阿灵顿的Crossing Clarendon重建项目与Lifetime签订新租约，使项目出租率从季度前的3%提升至超过90%；在剑桥的Abbot项目有4份已签订租约，办公室市场参观量显著增加；在贝塞斯达启动了混合用途Westbard项目的第一阶段 [20][21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至7月中旬，公司22个市场中几乎所有市场的客流量已达到或超过2019年水平 [15] - 各地区租金收取情况均有改善，第二季度和7月的收取率均达到96%，未解决租金桶持续缩小 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从零售向办公领域转型，启动了马里兰州贝塞斯达的多阶段Westbard项目，并扩大了弗吉尼亚州里士满的现有项目 [9] - 本周收购了USAA合资企业合作伙伴80%的股份，通过ATM计划筹集股权资金用于该交易及未来投资 [10] - 行业内对优质杂货店锚定的社区和邻里中心投资竞争激烈，此类资产的资本化率在所有目标市场持续压缩 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在逐步复苏，客流量恢复到至少100%的疫情前水平，租金收取取得进展，零售商需求健康，但仍面临疫情反复带来的新限制风险，不过认为影响将是短期的，行业和公司投资组合已证明具有韧性 [6][7][8] - 公司对复苏路径充满信心，强大的资产负债表和低成本资金获取能力使其在开发和收购方面具有竞争优势，期待未来有更多机会 [9] 其他重要信息 - 第二季度发布了2020年企业责任报告，展示了公司在ESG实践方面的领先成果，包括多元化、公平和包容战略、性别薪酬差距、慈善努力、租户和社区参与、董事会多元化、ESG指标纳入高管薪酬、气候变化风险报告以及温室气体排放和能源效率目标等方面的进展 [12][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: USAA交易的背景及未来收购机会的考虑 - 该合资企业成立于2009年，此次交易是投资者实现回报的机会，公司拥有并运营相关物业20年，对其非常了解，认为这些物业符合公司高质量资产标准 [36][37] - 公司在3个月前有信心转向进攻策略，目前自由现金流超过1亿美元，资产负债表强劲，低成本资金获取能力是竞争优势，将继续寻找增值投资机会 [38] 问题2: 卡里敦和韦斯特巴德项目零售部分的预租赁情况以及韦斯特巴德项目住宅部分的合作伙伴进展 - 卡里敦项目有良好的租赁活动和几份已执行租约，涉及知名租户，如Torchy's Taco、Virginia ABC Liquors等，还有一些潜在租户正在洽谈中 [39] - 韦斯特巴德项目刚刚开始建设，处于早期阶段，但已与一些感兴趣的租户进行了良好的初步对话，对产品在市场上的接受度有信心；在住宅部分合作伙伴方面，与相关方进行了持续对话，正在努力敲定第二阶段的协议 [40] 问题3: 与市场关键政治领导人的对话情况以及对疫情相关高峰处理的信心 - 虽然无法确定政治领导人的具体行动，但公司看到市场开放时租户和零售商仍能安全运营，这给了租户信心，他们在当地社区有很大影响力，会向政治领导人表达意见；即使出现新的限制，优秀的运营商已经学会适应，公司相信业务将继续改善 [43] 问题4: 指导中储备金收回假设的情况以及下半年各季度的预期 - 难以预测储备金收回的时间，建议在今年剩余时间内按直线法考虑；公司对4500万美元的中点数字有信心，但实际收回金额可能会有所波动；同一物业NOI范围的中点假设净有效租金支付入住率在今年剩余时间内继续缓慢上升，现金基础租户收款率也将缓慢上升 [45][46] 问题5: 推动外部增长，收购和重建哪个更具吸引力 - 如果必须选择，公司会选择回报率更高的重建项目，对现有资产进行再投资能获得增值回报；但公司希望利用平台、市场知识和低成本资金，在收购和重建方面都有所作为，以增加高质量资产，促进现金流和NOI增长 [50][51] 问题6: 科斯塔维德的租赁情况以及零售商对开发项目的兴趣 - 科斯塔维德是一个优质的房地产资产，有很大的增值潜力，在全面重建时，零售空间将有很大的需求 [52] 问题7: 2021年第二季度新租赁利差持平的原因 - 这与租赁组合有关，本季度店铺租户比例高于正常水平；但利差趋势向好，公司审慎的资本支出策略影响了这一指标，公司注重总租金，包括初始利差、嵌入式租金增长、费用回收增长等，这些措施将有助于实现可持续的NOI和盈利增长 [54] 问题8: 租户保留和需求的顺风和逆风因素，以及经济入住率或净有效租金支付入住率的恢复节奏 - 公司目标是在2022年下半年至年底实现净营业收入恢复到2019年水平，但由于疫情导致入住率下降200个基点，租赁和恢复需要时间，这是一个挑战 [57] - 目前租赁活动在各地区都很强劲，有很多租赁机会；逆风因素包括劳动力问题、定价和供应链问题，但租户大多能将成本转嫁给消费者，目前进展未受阻碍 [59][60] 问题9: 租户观察名单的改善情况以及仍被视为高风险的租户或行业 - 公司的租户观察名单情况与提问者观点一致，过去很多租户已通过破产等方式离开，剩余租户的信用质量大多有所改善，无论是通过运营还是获得资本市场资金；目前没有特别指出高风险的租户或行业 [62] 问题10: 市场租金的趋势，包括锚定和小店铺空间，以及租金是否真正上涨，是否存在劣质空间退化情况 - 从公司角度看，市场租金与疫情前基本持平，优质中心吸引优质零售商，目前公司有更多空间，吸引了零售商的兴趣和活动 [67] 问题11: 未来12 - 18个月与现有合作伙伴进行合资企业收购的机会 - 所有合资企业都是长期的，目前没有合同规定的收购机会；此次USAA交易是一个特殊情况；未来如果合作伙伴愿意出售，公司有能力进行收购 [68][69] 问题12: 客流量恢复到疫情前水平后，消费模式是否有明显变化 - 最初消费者购物篮数量减少但规模增大，现在随着客流量恢复，购物篮规模可能略有下降；从杂货店销售和餐厅业绩来看，消费者不仅到店，还进行了购买，公司对现状满意 [71] 问题13: 指导变化中，上半年较低的迁出活动情况以及下半年的假设，与正常年份的比较 - 公司认为2021年业绩的最佳衡量指标是净有效租金支付入住率，目前为88%左右，预计在今年剩余时间内将继续缓慢上升；较低的迁出活动表明公司对2022年及以后的业务增长有信心 [74] 问题14: 开发和重建项目管道严重偏向重建，未来几年是否有新机会的影子管道 - 随着市场复苏，杂货店行业有增长需求，公司正在努力寻找合适的场地，影子管道正在良好建设中，公司与传统杂货店合作伙伴保持沟通，对活动情况感到满意 [76] 问题15: 购物中心领域整合后，两家较大同行是否改变了竞争格局，包括收购和租赁方面 - 在收购方面，竞争格局一直很激烈，竞争对手包括大小不同的公共和私人资本，与同行规模无关 [79] - 在租赁方面，竞争主要取决于单个资产的质量，从业主角度看，竞争格局没有改变 [81] 问题16: 现金基础租户转回权责发生制可能带来的潜在收益规模 - 由于会计要求的原因，难以给出具体估计；可能有部分租户在今年转回权责发生制，目前约13%的基本租金（ABR）对应的租户按时支付租金但仍被归类为现金基础租户，但公司在转换租户会计方法前会设定较高标准 [82][83] 问题17: 本季度出售系列资产的情况，是否获得了现有产权的信贷 - 公司在西尔斯大楼项目上最初考虑将其用于办公用途并进行了产权申请，后来与一个办公/医疗用户达成交易，将资产出售给该用户，这是一个双赢的结果，该用户将成为公司即将重建的HEB扩建店的优质邻居 [87] 问题18: 鉴于更多资本进入购物中心领域，公司是否会在收购方面与现有合作伙伴进行更多合资企业合作 - 合资企业的目的主要是获取资本、专业知识或项目机会；目前公司不需要合作伙伴的资金，获取专业知识的可能性也较小；如果合作伙伴能提供公司原本无法获得的项目机会，公司会考虑进行合资合作 [89]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12298 (Regency Centers Corporation) Commission File Number 0-24763 (Regency Centers, L.P.) REGENCY CENTERS CORPORATION REGENCY CENTERS, L.P. (Ex ...

公司优势 - 拥有高质量露天购物中心组合，80%为杂货店锚定的社区中心，位于富裕郊区[5] - 具备一流运营平台，全国22个办事处服务400多个物业，团队经验丰富[5] - 有强大的价值创造管道，开发和再开发机会多，长期价值创造能力强[6] - 资产负债表和流动性良好，低杠杆，债务与EBITDAre比率为5.3倍，流动性约12亿美元[6] 运营数据 - 截至2021年7月中旬，投资组合客流量恢复到2019年的101%以上[7] - 截至2021年8月2日，Q2基本租金总体收取率达96%，不同类别租户收取率有差异[10][15] 财务状况 - 2021年Q2租赁收入3.1123亿美元，包括基本租金、租户回收款等[31] - 2021年全年净收入指引为每股1.95 - 2.03美元，Nareit FFO为每股3.74 - 3.82美元[46] 投资情况 - 截至2021年6月30日，在建项目成本3.46亿美元，已投入50%，预计未来五年每年投入1.5 - 2亿美元[58] 企业责任 - 在环境、社会和治理方面表现出色，如ESG评分高、员工参与度达85%以上等[75]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度NAREIT FFO为每股0.90美元，当期未收回租赁收入为正，当期账单准备金约1800万美元，被现金基础租户收回的超2000万美元往期预留收入抵消，排除往期收款，一季度账单收入确认率为94% [33] - 现金基础租户占ADR的比例从上个季度的29%降至28%，尚未将任何租户从现金基础转回权责发生制会计 [34] - 同店已开业入住率环比下降30个基点，但净有效租金支付入住率在第一季度上升超50个基点 [35] - 同店NOI（不包括租赁终止费用）与去年同期相比下降1.6%，2021年第一季度是最后一个面临较困难的疫情前比较的季度 [36] - 净债务与EBITDA的比率保持在5.9倍，随着NOI的恢复，有望回到低至中5倍的范围 [39] - 全年NAREIT FFO指引从之前的上限每股3.14美元提高到新的范围每股3.33 - 3.43美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁方面，第一季度新租赁量高于2020年第一季度，是过去五年中第一季度新租赁量最高的，续约租赁量在疫情期间保持稳定，各地区零售商活动均有增长，租赁管道健康 [26][27] - 租金方面，近期租金利差因当前环境和租赁组合而受到抑制，但在主力租户和QSR上提租成功，对非必要租户和堂食餐厅做出短期让步，长期来看物业仍能获得市场领先租金 [28] - 入住率方面，整体入住率环比下降30个基点，不过租户迁出情况低于预期，更多租户续约 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月整体投资组合的客流量已恢复到2019年水平的90%，部分地区接近100%，第一季度当前期间账单的租金回收率为93%，4月为94%，西部地区在客流量和租金回收方面仍落后，但正在逐渐赶上 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从防御转向进攻，专注于增长，包括有机增长和外部资本投入，利用良好的资产负债表和低成本资金优势把握机会 [16] - 继续关注开发和重建项目的价值创造，计划推进Carytown二期和将Bethesda的Westbard项目纳入在建管道 [17] - 公司看好露天杂货店为主的邻里和社区购物中心，认为其在疫情后具有长期需求 [19] - 行业中实体零售仍面临挑战，美国零售GLA将继续缩减，但位置优越、运营良好的购物中心仍是零售生态系统的关键组成部分 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售环境和租户健康状况持续改善，公司已度过难关，对未来前景更加乐观和有信心 [10] - 租户限制的放宽对公司业务产生积极影响，提高了客流量和租户销售额，进而增加了租金回收 [11] - 疫情凸显了公司业务的价值，消费者对露天购物中心的环境和便利性有了新的认识，长期来看公司和行业有积极的发展趋势 [13] 其他重要信息 - 公司讨论可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素在SEC文件中有详细描述 [5][6] - 会议中提及的非GAAP财务指标，可比GAAP财务指标在本季度收益材料中，相关信息已发布在公司投资者关系网站 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 现金基础租户租金回收情况及未收回余额的潜在影响 - 2021年第一季度现金基础租户租金回收率为78%，高于上一季度的75%，4月达到81%，3 - 4月的表现增强了公司提高现金回收预期的信心 [50][52] - 从净有效租金支付入住率来看，公司认为入住率已触底回升，将非租金支付状态的租户转为现金基础租户是改善的动力 [53] 问题: 公司发行股权的意愿及是否包含在指引中 - 公司指引中未包含股权融资内容，股权是用于支持增长的资金来源，若能以增值方式投入使用，公司会考虑发行股权 [56] 问题: 随着国家开放，路边取货和线上购买到店自提（BOPIS）活动的变化 - 此类活动明显增加，如Kroger的点击提货计划是历史水平的4倍，各大品牌都在采用BOPIS模式，这一趋势将持续，对购物中心有益 [58] 问题: 零售商对新开发项目的兴趣，特别是非杂货店零售商 - 第一季度租赁活动强劲，新租赁量是五年内第一季度最高的，Carytown二期项目预租赁情况良好，公司将继续建设开发管道 [61] 问题: 疫情是否导致租赁结构变化，如共同租赁条款、百分比租金评估方法，以及专用停车是否能提高租金 - 租赁结构在边际上无实质变化，从谈判到实际交付时间延长，但交易条款总体保持稳定 [64] - 百分比租金因线上销售变得复杂，公司主要在杂货店中有相关业务，数据有助于评估租户销售情况 [65] - 目前公司将专用停车作为支持租户的方式，未将其视为租金收入来源 [67] 问题: Serramonte项目是否能在2021年下半年交付，以及租赁和开发的情况 - 项目为多阶段项目，第一阶段有信心在2021年完成交付，后续阶段将在多年内逐步推进 [69] - 目前商场内租赁活动良好，已签约高端餐厅，与一些知名租户有合作进展，J.C. Penney区域也有一定进展 [70] 问题: 第一季度同店NOI在排除现金回收收益后的情况，以及租赁环境、租金与2020年和过去五年的比较 - 往期收款对第一季度同店增长的推动为950个基点 [73] - 租赁市场整体活跃，各类租户需求回升，必需品租户有良好活动和租金增长，非必需品租户在租金利差上更具创造性和选择性 [76][78] - 公司认为其购物中心能长期获得市场领先租金，目前未看到市场租金下降情况，且行业竞争供应有限 [80] 问题: 租户是否能支付高于2020年第一季度的租金 - 租户支付能力受政府刺激措施影响，公司认为市场正在回归健康的疫情前环境，公司所处零售领域有优势 [82] 问题: Westbard项目的NOI影响及相关开发情况 - 2021年计划中该项目NOI预计下降约200万美元，2022年及以后将通过再开发实现增长 [88] 问题: 排除非必要租户或特定健身租户后，租金利差情况，以及处理受压力租户租约的时间 - 公司暂无排除非必要租户后的租金利差数据 [90] - 若考虑健身中心租约第三年末的全额租金，新租约利差负面影响基本消除，本季度整体利差基本持平 [91] - 处理受压力租户租约是持续工作，目前主要集中在西海岸，该地区刚刚开始全面重新开放 [89] 问题: 公司资产负债表转向积极后，是增加开发和重建项目，还是进行外部收购，以及收购资产类型和区域偏好 - 公司认为资本最佳用途是开发和重建项目，同时也在寻找符合战略的收购机会，利用开发专长创造价值 [95] 问题: 路边取货和线上购买到店自提（BOPIS）活动对非主力杂货店租户的影响，以及人们在购物中心停留时间的变化 - 公司暂无衡量停留时间的数据，但认为购物中心的价值在于提供便利和娱乐，良好的BOPIS服务能使购物中心成为消费者首选，未来有望测量停留时间 [97][98] 问题: 公司承诺未来五年每年投入1.75亿美元用于开发的原因和考虑 - 对Serramonte项目的调整只是纳入了整个中心的GLA，并非范围变化，公司仍看好该项目 [106] - 公司希望在未来五年投入约10亿美元用于新开发和现有购物中心的重建，以推动业务增长，开发是公司核心竞争力，能提升运营资产价值和未来增长率 [107][108] 问题: 是否看到私募股权资金对零售的新兴趣 - 邻里杂货店为主的购物中心资本化率相对稳定，有新资金进入该领域，但更多是追求高收益，流入此类购物中心的资金规模变化不大，新资金更多关注高收益、大型非传统且有困境的购物中心，这并非公司主要业务领域 [109][110] 问题: 将现金基础租户转回权责发生制的流程，以及直线租金应收账款转回对收益的潜在影响 - 转回过程将谨慎进行，更注重评估租户未来支付租金的能力，而非过去的支付情况，预计今年晚些时候进行评估 [113] - 指引中未包含将租户转回权责发生制对直线租金的影响，修订范围仍为正负3000万美元 [114] 问题: 出售Northborough Crossing的原因及该资产在公司资产质量分类中的位置 - 出售该资产是因为它是与Equity One合并时继承的合资企业的一部分，且属于低增长、非战略资产 [115] - 该资产属于质量核心类别，即第三层级 [116] 问题: 除刺激措施外，租金回收的类别和区域差异 - 往期租金回收的类别与去年预留租金的类别相同，主要来自本地买家、小店铺买家、西海岸买家，具体行业包括健身、餐厅、个人服务、娱乐等 [119] 问题: 第一季度准备金与第四季度基本持平，但租户现金支付增加的原因，以及后续是否有准备金转回的可能 - 第四季度数据受往期影响有50万美元正向影响，第一季度有100万美元与CAM对账相关的增加，季节性因素导致表面上准备金变化不大，实际改善约150万美元 [122] - 3 - 4月现金基础租户回收率的改善增强了公司对未来前景的信心，整体回收率季度间基本不变 [123] 问题: 2021年第二至四季度预计解除2020年租金预留的金额 - 原指引中2020年预留租金回收对同店NOI增长的影响为125个基点，新指引范围提高到425个基点，增量为300个基点，约合3000万美元（中点），截至4月已收回2400万美元，完成指引范围的80% [124] 问题: 提到的入住率触底是指支付入住率还是统计显示的入住率 - 指净有效租金支付入住率，即已开业入住率经未收回租赁收入调整后的结果，目前在86% - 87%之间，尽管后续可能在已出租或已开业入住率上有下降，但财务上更关注租户支付能力的转换，第一季度该指标已上升约50个基点，且租赁活动增强了对入住率改善的信心 [125][126] 问题: 疫情是否改变了公司收购资产的想法，以及收购资产的类型和区域偏好 - 疫情本身未改变公司资本部署的想法，但一些长期趋势，如远程工作导致的人口迁移，可能为公司在已进入市场提供更多投资机会 [129][130] - 公司战略不变，仍将开发、重建和收购高质量、位置优越的杂货店为主的邻里和社区购物中心 [131] 问题: 私人市场对小型杂货店为主的邻里中心和有额外店铺的中心的兴趣差异，以及资本化率的情况 - 过去三个月交易市场更加活跃，此前交易的多为规模较小、易承保的杂货店为主的购物中心，现在有更多此前未交易的大型、非传统、娱乐性较强的中心进入市场 [133] - 有额外店铺的中心资本化率较高，短期内租金回收率高，但长期面临GLA收缩和电商影响的风险，需要更多资本重新租赁，与疫情前相比，资本化率溢价变化不大，约为50 - 100个基点 [134][135] 问题: 公司是否认为能在2022年恢复到疫情前水平 - 公司内部讨论的恢复时间仍为2022年末或2023年全年，2020 - 2021年存在交叉影响，产生了一定增长，但入住率下降200个基点的恢复需要时间，包括寻找租户、谈判租约、建设空间和开始收租等过程，空置率将影响最终恢复情况 [138][139] 问题: 新开发项目是否担心建筑成本上升对收益率的影响 - 公司在历史项目中较好地将增长因素纳入承保，目前建筑成本、人员和交付等方面存在挑战，这些因素会在承保和项目规划中考虑 [142] 问题: 回顾此次疫情，公司和其他零售房地产所有者学到了什么教训 - 最重要的教训是保持资产负债表的强大和财务纪律，这使公司能够在疫情期间支持租户、维持股息，并在疫情后抓住机会 [143] 问题: 第一季度终止费用的性质 - 第一季度的终止费用是为出售前购物中心Pleasanton而买断最后一份租约的费用，买家将在该地块建设办公楼和公司总部 [145] 问题: 疫情期间与租户协商延迟开业的项目，租户是否会加速开业 - 目前此类情况已基本过去，多数资产中选择不继续的租户已被类似用途的租户取代，租户正在推进项目 [148] 问题: 劳动力短缺是否影响零售商签署租约的决策 - 目前劳动力短缺未影响决策，但这是现实问题，希望立法变化能改善劳动力供应 [149] 问题: 18个月后公司开发和重建项目的组合是否会改变 - 开发和重建项目的组合会发生变化，公司将继续利用开发专长提升现有资产价值，同时也会积极寻找新的开发机会，预计在两方面都能取得成功 [150] 问题: 2021年第一季度和2020财年往期租金回收是否集中在西海岸，以及西海岸市场在租赁活动、租金和支付稳定性方面是否仍受影响 - 约40%的往期租金回收来自西海岸，约三分之一来自东南部 [153] - 西海岸市场正在全面恢复，租赁活动和规模与全国其他地区相当 [154]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12298 (Regency Centers Corporation) Commission File Number 0-24763 (Regency Centers, L.P.) REGENCY CENTERS CORPORATION REGENCY CENTERS, L.P. (E ...

公司概况 - 公司成立于1963年，在纳斯达克上市，是标普500成分股，总市值超120亿美元，全国有400多处物业，约93%已出租，总可租面积超5600万平方英尺，租户超8000家，平均年基本租金每平方英尺超22美元，80%的物业有杂货店作为主力租户[5] 运营情况 - 投资组合客流量恢复到去年同期的80 - 85%，但仍受政府强制关闭和容量限制影响[11] - 截至2021年2月8日，第四季度必需餐厅、必需零售与服务、其他零售与服务的基本租金收取率分别为87%、99%、86%[15] - 截至2021年1月31日，执行的延期协议涉及延期租金4100万美元，2020年第二季度延期租金占比64%，支付时间上2021年占比73%[26][27][29] 财务状况 - 2021年全年指导显示，摊薄后普通股股东净利润每股0.55 - 0.73美元，NAREIT运营资金每股2.96 - 3.14美元，核心运营收益每股2.79 - 2.97美元，同店净营业收入增长 - 1.0%至 + 2.5%[72] - 公司保持低杠杆和保守的债务契约比率，总流动性为12亿美元，净债务与运营EBITDAre之比为6.0倍，固定费用覆盖率为3.6倍，利息覆盖率为3.9倍[80][81] 资产组合 - 公司在顶级市场有显著业务，前五大市场中迈阿密、旧金山、洛杉矶、纽约、华盛顿特区的NOI占比分别为12%、11%、8%、6%、5%，平均商圈人口12万，家庭收入中位数9.6万美元，大学学历占比48%[105] - 公司购物中心组合80%为杂货店锚定，杂货店平均每平方英尺销售额超650美元，平均占用成本2.0%[128] 发展潜力 - 历史开发和重建项目平均投资回报率7.8%，总完工项目超15亿美元，估计创造价值超8亿美元[151] - 截至2020年12月31日，在建开发和重建项目估计净项目成本约3.19亿美元，已发生成本占比46%，剩余成本约1.7亿美元，预计2021年支出约1.08亿美元[157] 运营平台 - 公司实施运营最佳实践，包括设置“取货即走区”、推行Fresh Look理念、运用大数据跟踪中心指标[167][168][169] - 公司管理团队经验丰富，在全国有22个区域办事处，能提供本地专业知识以制定战略决策[172] 社会责任 - 公司在人员、社区、道德治理、环境管理方面表现出色，员工敬业度超85%，2019年慈善捐赠超140万美元，董事会女性占比27%，独立董事占比82%，在减少能源消耗、温室气体排放和增加废物转移方面超目标[179]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12298 (Regency Centers Corporation) Commission File Number 0-24763 (Regency Centers, L.P.) REGENCY CENTERS CORPORATION REGENCY CENTERS, L.P. (Exact ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO为每股0.76美元，包含一次性费用，还确认了近800万美元（每股0.04美元）的直线租金应收账款核销和约1800万美元（每股0.10美元）的无法收回租赁收入 [39] - 第四季度现金收款率达92%，截至1月周一为89%，截至当天已升至90% [22] - 第四季度按比例计费的收入确认率从第三季度的90%和第二季度的86%升至94% [41] - 2020年底杠杆率为6倍，预计在现状情景下，第一季度杠杆率最高可达6.25倍左右，公司希望通过EBITDA有机增长使杠杆率回到2019年的低5倍水平 [89][91] - 2021年提供的NAREIT FFO区间为每股2.96 - 3.14美元，反映持续的不确定性 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度租赁成交量持续改善，未来交易管道强劲，新租赁活动在限制较少的市场最为活跃 [26][27] - 季度总租金增长略为正，但受续租活动拖累；三分之一的续租租约平均期限为18个月，平均负利差超5%；长期续租租约正利差超2%；锚定续租交易正利差近7% [28][30] 开发业务 - 2020年底有3亿美元的开发至重建项目正在进行，第四季度重启Serramonte项目建设，还在杰克逊维尔市场启动了一个全新的Publix锚定开发项目 [34] - 第四季度成功完成佛罗里达州坦帕市的The Village at Hunter's Lake开发项目，以2100万美元投资获得8%的回报 [35] 处置业务 - 第四季度出售五个购物中心，总售价近7800万美元，2020年总处置额达1.91亿美元，资本化率为5.7% [36] - 2020年出售超8000万美元的非创收土地和外铺 [37] - 预计2021年处置约1.5亿美元资产，平均资本化率为5.5 - 6% [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至1月底，绝大多数租户已开业运营，但部分租户仍受政府规定的容量限制，第四季度部分类别和市场的限制有所增加 [21] - 西海岸市场第四季度限制较多，但收款率较上一季度有所改善，仍明显落后于其他地区；加利福尼亚州放宽限制有望缩小差距 [23] - 东南部市场收款率从第二季度的84%提升至第四季度的96% [83] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 对租户采取有针对性的战略方法，等待其重新开业后制定未来计划，确保租户长期成功，同时不惧怕收回空间并重新出租 [14][16] - 评估开发和重建项目，放弃不符合回报门槛的项目或部分项目，维持健康的增值项目管道 [31][32] - 机会性出售非战略性、低增长资产，以提高投资组合质量和保持资产负债表实力 [37] 行业竞争 - 公司凭借规模、全国布局和优质资产在行业中具有优势，注重与租户建立关系，采取个性化、以关系为导向的方法 [7][15] - 行业受疫情影响，不同市场和租户类别表现差异较大，公司需应对不确定性，谨慎制定预期 [12][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管第四季度部分市场病例增加、限制增多，但运营结果持续改善，收款率提高，租赁势头良好 [9][10] - 疫苗和额外的联邦刺激措施带来积极影响，但仍存在不确定性，2021年展望反映了这种不确定性，采用情景分析而非传统指导框架 [10][12] - 公司对长期增长充满信心，其位于强劲郊区市场的优质、地理位置优越、地理多元化的杂货店锚定露天购物中心组合，能够满足社区的基本需求 [19] 其他重要信息 - 2021年第一季度将受一笔近200万美元的一次性租赁终止费用影响，预计2021年净G&A会更高 [54][55] - 公司在疫情期间保持季度股息，2020年仍产生超5000万美元的自由现金流 [17][92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店NOI指导中，2021年第一季度的入住率下降或坏账规模如何，以及下半年的复苏情况 - 现状情景下，第一季度比较困难，类似2020年下半年的增长情况；反向情景会加剧负面影响，持续改善情景则相反 [68][69] 问题2: 现金基础租户池目前占总ADR的百分比及收款率情况 - 现金基础租户占ADR的比例升至29%，收款率从第三季度的64%升至75%，这一数据将影响现状和持续改善情景 [70] 问题3: 如何设想用新的相关零售商重新填充小店铺空位，以及关注的类别 - 公司处理空位和商品销售的理念不变，关注健康生活方式类别，一些典型的购物中心租户对露天购物中心感兴趣 [75][76] 问题4: 限制较少的州的购物中心的客流量和需求情况，以及对高端持续改善情景的启示 - 限制解除与客流量、收款率有很强的相关性，加利福尼亚州放宽限制有望带来更多客流量和更高的收款率 [78][79] 问题5: 加利福尼亚州和佛罗里达州的租金收款情况对比 - 东南部市场收款率改善明显，西海岸市场虽有改善但速度较慢，部分类别仍面临困难，公司期待疫情后情况好转 [83][84] 问题6: 从净债务与EBITDA的角度看，杠杆率是否会增加 - 公司的关键策略是保护资产负债表，运营杠杆率维持在低5倍左右，目前为6倍，希望通过EBITDA有机增长恢复到该水平 [89][90] 问题7: 公司从州和地方政府听到的关于限制的情况，以及这些限制对新租赁的影响 - 目前更多是容量限制而非强制关闭，受限制较多的类别对新租赁的接受度较低，开放的租户仍在开展业务和签订新租约 [96][97] 问题8: 公司对餐厅18%的敞口的长期考虑 - 公司认为这一比例合适，餐厅会随着消费者需求变化而演变，快餐和开放市场的全服务餐厅在疫情期间适应良好，餐厅能为购物中心带来客流量 [99][104] 问题9: 零售商对2021年前景的看法，以及租金谈判情况 - 与零售商的讨论大多是疫情前的常规对话，表现良好的租户会抓住机会发展业务；反向情景可能使受影响较大的类别观望 [111][112] 问题10: 公司2020年产生的现金流质量如何，是否已降低风险 - 公司认可这一观点，对在疫情期间产生如此多的现金流感到自豪 [116][117] 问题11: 指导中的基本情况假设，以及租金确认的上行空间 - 现状情景是2021年复制第四季度情况，有效租金支付入住率约为86%，公司目前关注现状和持续改善情景，但不能排除反向情景 [122][123] 问题12: 第四季度新租赁的租赁到资本支出成本占每平方英尺租金的比例上升的原因 - 是由于两个新的锚定交易有额外的租户改善成本，剔除后与历史水平一致，预计未来不会改变 [126][128] 问题13: 10% - 11%的资本支出比例是否包括开发支出 - 仅包括维护和租赁资本支出 [131] 问题14: 不可收回收入的三个类别（公司相信的租户、疫情前有挑战的租户、中间类别）的比例 - 公司相信的租户占绝大多数，主要集中在西海岸；疫情前有困难的租户和正在争取租金的租户占比非常小 [135][137] 问题15: 今年5.5% - 6%的处置资本化率与疫情前是否相似 - 与疫情前相似，公司出售的资产定价良好，小型杂货店锚定中心和净租赁资产市场表现强劲 [140] 问题16: 情景分析中点的储备情况，以及与2019年储备水平的比较 - 现状情景下，第四季度储备净费用为1700 - 1800万美元，较第三季度下降40%，与2019年相比处于健康水平 [145] 问题17: 公司是否会有几年的可观盈利增长 - 公司预计2020年底有效租金支付入住率较疫情前下降约700个基点，通过复苏有望恢复，不仅2021年可能实现正增长，未来几年也将持续增长 [149][151] 问题18: 开发管道审查过程与市场积极需求趋势的协调，以及受影响项目的主要原因 - 主要是疫情导致部分项目租赁未达预期，以及项目审批时间延长，项目范围变化不大，公司对未来项目启动有信心 [155][156] 问题19: 指导中G&A隐含20%增长的主要驱动因素 - 2020年因疫情在差旅费等方面有节省，但被开发间接费用资本化掩盖；2021年随着经济重新开放，这些节省将逆转，给顶线带来压力，开发管道恢复较慢，顶线G&A与2019年基本一致，略高是因为第三方法律费用增加 [162][165] 问题20: 本季度约0.5%的正现金租赁利差是否仍有传统的租金递增 - 约80%的本地交易平均每年有2%的租金递增，综合锚定租户后约为1.5%，这对长期NOI增长有积极作用 [169] 问题21: 与租户交流中，未来可能永久改变的方面 - 疫情带来的经验教训包括路边取货、最后一英里配送、得来速服务和户外空间的重要性，公司需适应这些变化 [171][172] 问题22: 是否积极跟踪零售商微型配送在公司物业的推广情况，以及是否会带来定价权 - 公司每天都在讨论如何利用微型配送和最后一英里服务获利，公司拥有靠近消费者的购物中心，有能力参与其中，但发展速度和方向尚不确定 [177][178] 问题23: 疫情期间的人口迁移模式是否改变公司对市场敞口的看法 - 公司喜欢目前所在的市场，地理多元化的投资组合将受益于人口从城市核心向郊区的迁移，公司将继续在现有市场寻找机会 [179][180]

公司概况 - 公司成立于1963年，是纳斯达克上市公司和标普500成分股，总市值超110亿美元，在全国拥有超400处物业，总可租面积超5600万平方英尺，租户超8000家，平均年基本租金超22美元每平方英尺，80%的物业有杂货店作为主力租户[6] 战略优势 - 拥有高质量露天购物中心组合，80%为杂货店锚定的社区中心，位于富裕且人口密集的填充式商业区，租户满足社区基本需求[7] - 有强大的价值创造管道，包括大量灵活的开发和再开发机会，有望长期创造价值[7] 财务状况 - 资产负债表强劲，杠杆率低，近期到期债务有限，债务与EBITDAre比率为5.9倍，即时流动性约15亿美元，包括2.8亿美元现金和12亿美元循环信贷额度[8] - 股息持续增长，自2014年以来每股股息复合年增长率为4%，并在疫情期间维持股息支付[104][105] 运营平台 - 拥有一流的运营平台，在全国设有22个办事处，团队经验丰富，与租户关系良好，在疫情期间与租户保持密切沟通[8] - 采用创新运营实践，如设置“即取即走区”、运用大数据优化运营、推行Fresh Look®理念打造优质购物场所[112][113][114] 租户情况 - 顶级租户阵容强大，前7大租户中有5家是表现出色的杂货店，杂货店平均销售额超650美元每平方英尺，平均占用成本为2.0%[37][44] - 与顶级杂货店建立合作，如Publix、Kroger、Amazon等都在公司物业有投资和扩张计划[51] 疫情影响 - 截至10月31日，98%的租户处于运营状态，85%的物业客流量已恢复到去年同期水平[144][148] - 第三季度基本租金收取率为86%，10月为87%，不同类别租户收取率存在差异，如必需零售与服务类较高，娱乐类较低[152][156][161] 发展项目 - 历史开发和再开发项目总完成额达15亿美元，预计创造价值8亿美元，平均投资回报率为7.9%[67][68] - 在建项目预计净成本约2.38亿美元，已发生成本占比57%，剩余成本约1.02亿美元，预计在2020 - 2022年逐步投入[74] 风险管理 - 公司运营面临多种风险，包括新冠疫情、零售行业变化、房地产投资和运营风险、合作伙伴和合资企业风险等[3] - 采用非GAAP指标评估财务状况和运营结果，但需注意其局限性，并提供与GAAP指标的 reconciliation[3] 企业责任 - 注重企业责任，在环境、社会和治理方面表现出色，如发行绿色债券、减少能源消耗和温室气体排放、开展慈善捐赠和员工志愿者活动等[123] - 致力于维持高员工参与度，目标是整体得分达到85%或更高，同时加强多元化和包容性举措[120][121][123] 术语解释 - 文档对调整后资金流、非同类物业、运营EBITDAre、核心运营收益、同类物业和价值创造等术语进行了定义[214][215][216][217][218]