Simon公司演讲信息 - Simon将在Citi的2024全球物业CEO大会上发表演讲[1] - 演讲将于2024年3月5日上午9:35在东部时间举行[1] - 演讲将通过公司网站的投资者部分进行现场音频网络直播[2] - 演讲后将提供在线重播[2] Simon公司业务介绍 - Simon是一家房地产投资信托公司，拥有高端购物、餐饮、娱乐和综合用途目的地[3]

公司概况 - 报告提供了分开的财务报表，讨论了非控股权益和股东权益、累积其他综合收益（损失）以及每股数据等[5] - 公司拥有其他投资平台，包括零售运营、知识产权和许可合作、电子商务以及全球房地产投资和管理公司[10] - 公司董事会有独立成员，必须符合纽约证券交易所的上市标准[18] - 公司董事会授权了一项普通股回购计划，总额为20亿美元[19] - 公司拥有约3000名员工，致力于吸引、培养和留住最优秀的人才[22] - 公司总部位于印第安纳波利斯，电话号码为(317) 636-1600[24] - 公司是一家大型加速报告人，根据规则12b-2，提供有关公司网站和提交给SEC的文件的信息[25] - 公司的执行官包括董事长、首席执行官、总裁等[27] 公司业务 - 零售房地产行业竞争激烈，公司与多种销售渠道竞争，包括购物中心、网上零售网站等[20] Simon公司财务 - Simon公司必须至少75%的总收入直接或间接来自与房地产或房地产抵押有关的投资，包括“来自房地产的租金”，来自其他REIT的股息以及在某些情况下来自某些类型的临时投资的利息[12] - Simon公司必须至少95%的总收入来自这些房地产投资，以及来自股票或证券的股息、利息和出售或处置股票或证券的收益或其他组合[12] - Simon公司定期通过债务市场筹集必要资金，以融资收购、开发和重新开发房地产，并再融资到期债务[13] - Simon公司的融资协议中包含限制债务与总资产或市场价值之比的条款[13] - Simon公司可能通过发行股权或承担债务、与现有房地产所有权利益的合资企业、为新开发项目进入合资安排、保留现金流或以上述方法的组合来筹集额外资本[13] - Simon公司的Credit Facility初始借款能力为35亿美元，可以在其期限内增加到45亿美元[14] - Simon公司的Supplemental Facility初始借款能力为35亿美元，可以在其期限内增加到45亿美元[15] - Simon公司还有一个全球无担保商业票据计划，金额为20亿美元，或等值的非美元货币[15] - Simon公司授权了一项普通股回购计划，公司在未来24个月内最多可回购20亿美元的普通股[19] - 零售房地产行业竞争激烈，Simon公司与美国和国外的许多商品分销渠道竞争，包括购物中心、奥特莱斯中心、社区/生活方式中心等[20] - 公司在过去三年内发行了61,251股Simon普通股，总值321.0亿美元[21] - 公司在2023年12月31日的财务报告中显示，债务总额为30.5亿美元[21] - 公司在2023年12月31日雇佣了大约3,000名员工，其中约有500名是兼职员工[22] - 公司的董事会主席、首席执行官和总裁是David Simon，他自1995年以来一直担任这些职务[27]

公司行动 - Simon通过CDP披露其环境影响 自2016年起持续披露 并在2023年完成了CDP的气候变化问卷 [1] - Simon采取行动减少排放 缓解气候风险 并发展低碳经济 [2] 行业趋势 - 2023年有超过23,000家公司通过CDP披露环境影响数据 环境数据披露已成为商业常态 [1] 公司背景 - Simon是一家房地产投资信托公司 拥有购物 餐饮 娱乐和混合用途目的地 是S&P 100成分股公司 [3] - Simon的物业遍布北美 欧洲和亚洲 每天为数百万社区提供聚集场所 并产生数十亿美元的年销售额 [3] CDP背景 - CDP是一家全球非营利组织 运行全球环境披露系统 与超过740家金融机构合作 管理资产超过136万亿美元 [4] - 2023年全球超过24,000个组织通过CDP披露数据 包括市值占全球三分之二的上市公司和超过1,100个城市 州和地区 [4] - CDP拥有全球最大的环境数据库 其评分被广泛用于推动投资和采购决策 以实现零碳 可持续和有韧性的经济 [4]

公司业绩与运营 - Simon在2023年第四季度的业绩表现总体积极，FFO每股收益超出市场预期约0.05美元，主要得益于其部分出售ABG股份带来的0.31美元收益 [2] - 2024年FFO指引低于市场预期约2%，主要受非房地产收益波动影响，但房地产FFO预计将同比小幅改善 [2] - 租赁势头强劲，推动整体物业组合的入住率增长，其中美国购物中心和Premium Outlets的入住率增长60个基点，Mills增长40个基点，TRG Domestic增长230个基点 [2] - 公司季度末流动性约为110亿美元，包括28亿美元现金，支持其进行混合用途开发、重建和股票回购等机会性投资 [2] 估值与财务 - Simon当前交易价格约为LQA FFO的9.7倍和LTM FFO的11.5倍，2024年全年指引隐含的NTM FFO倍数为12.0倍 [4] - 公司NAV估计有所改善，当前股价隐含约7%的折价，隐含资本化率约为9% [4] - 基于NAV的目标股价为153美元，隐含约7%的上涨空间，NTM FFO倍数约为13倍 [6] - 公司总企业价值（TEV）为846.69亿美元，调整后净债务为305.97亿美元，市场资本为467.79亿美元 [5] 优先股分析 - Series J优先股自初始报告以来下跌约2%，当前价格为59.1美元，仍较清算优先权溢价约18%，隐含收益率为7% [8][9] - Series J的YTC约为3.4%，低于美国国债收益率曲线和大多数3年期CDs的收益率，风险回报不佳，维持卖出评级 [10] 结论 - 尽管第四季度表现良好，但对Simon普通股持中性态度，对Series J优先股持看跌态度，主要基于估值担忧 [11] - 普通股的更具吸引力的买入点可能在125美元左右（隐含6.1%的收益率和10.5倍NTM FFO），而Series J优先股的买入点可能在53美元以下（隐含7%的YTC） [11]

公司业绩 - Simon Property Group (NYSE:SPG)在第四季度报告中取得了超过市场预期的营收和资金运营业绩[1] - 公司的FFO为3.69美元，超出预期0.36美元，同比增长8.5%，其中部分收益来自对Authentic Brands Group部分股权的出售[6] - 营收达到15.3亿美元，同比增长9.3%，超出预期，国内物业净营业收入同比增长7.3%[7] 公司战略 - 公司在过去一年受益于经济状况的稳健和美国消费者的实力，表现出对实体零售的乐观态度[2] - SPG在近年来采取了重要措施，使其能够在高利率和宏观不确定性的环境中处于有利位置，通过重新开发现有物业而避免大规模新建筑，实现了利润增长和财务状况的稳固[4] - 公司在2023年专注于重新开发项目，现有物业现代化以提升客户体验和支持溢价定价[10] 财务状况 - SPG在2023年结束时拥有109亿美元的流动性，其中现金为28亿美元，较2022年底的78亿美元的流动性或13亿美元的现金有所增加[12] - 董事会宣布将股息提高至每股1.95美元，较上一季度提高0.05美元，同比增长8.3%[13] - 公司预计2024年FFO在11.85至12.10美元之间，略低于2023年全年结果，主要受到更高的净利息支出和更高的开发活动的限制[16] 市场前景 - SPG在美国市场拥有约22%的商场和高端奥特莱斯租约将在未来两年到期，这为提高平均租金定价提供了机会[19] - 公司的估值指标为2024年管理指导下的FFO价格比约为12倍，低于疫情前的历史平均水平，这表明在未来利率下降的情况下具有吸引力的价值[24] - 我们认为SPG是一个买入的股票，年度价格目标为164美元，代表着14倍前瞻FFO价格比，回归到长期平均水平，同时暗示股息收益率有朝一日可能收窄至4.75%[25]

财务表现 - 公司2023年第四季度每股运营资金(FFO)为3.69美元 超出Zacks共识预期的3.34美元 营收15.3亿美元 超出Zacks共识预期的14.6亿美元 [1] - 公司2023年第四季度每股运营资金同比增长8.5% 营收同比增长9.1% [1] - 公司2023年全年每股运营资金为12.51美元 高于上年的11.95美元 超出Zacks共识预期的12.16美元 全年营收增长6.9%至56.6亿美元 [1] 收入构成 - 公司2023年第四季度租赁收入增长5.9%至近13.6亿美元 略高于预期的13.5亿美元 主要受固定租赁收入增长推动 [2] - 公司2023年第四季度管理费及其他收入增长5.1%至3350万美元 高于预期的3200万美元 [2] - 公司2023年第四季度其他收入增长62.5%至1.315亿美元 高于预期的9870万美元 [2] 运营指标 - 截至2023年12月31日 公司美国购物中心和奥特莱斯组合的期末入住率为95.7% 较2022年同期的94.9%上升80个基点 高于预期的95.35% [3] - 截至2023年12月31日 公司美国购物中心和奥特莱斯组合的基本最低租金为每平方英尺56.82美元 较2022年同期的55.13美元增长3.1% 高于预期的56.51美元 [3] 财务状况 - 截至2023年第四季度末 公司拥有109亿美元流动性 包括28亿美元现金(含合资企业现金份额)和81亿美元可用循环信贷额度 [4] 未来展望 - 公司预计2024年每股运营资金在11.85-12.10美元之间 低于Zacks共识预期的12.17美元 [5] 行业动态 - Regency Centers Corporation预计2023年第四季度每股运营资金为1.02美元 同比增长4.1% [6] - Federal Realty Investment Trust预计2023年第四季度每股运营资金为1.64美元 同比增长3.8% [6]

财务表现 - 公司2023年第四季度每股运营资金(FFO)为3.69美元 超出市场预期的3.34美元 同比增长8.5% [1] - 公司2023年第四季度营收达15.3亿美元 超出市场预期的14.6亿美元 同比增长9.1% [1] - 公司2023年全年每股运营资金(FFO)为12.51美元 高于2022年的11.95美元 超出市场预期的12.16美元 [1] - 公司2023年全年营收达56.6亿美元 同比增长6.9% [1] 运营数据 - 公司2023年第四季度租赁收入达13.6亿美元 同比增长5.9% 超出市场预期的13亿美元 [2] - 截至2023年12月31日 美国购物中心和奥特莱斯组合的入住率达95.8% 较2022年同期的94.9%上升90个基点 超出市场预期的95.4% [2] - 截至2023年12月31日 美国购物中心和奥特莱斯组合的每平方英尺基础最低租金为56.82美元 较2022年同期的55.13美元增长3.1% 超出市场预期的56.51美元 [2] 成本与收益 - 公司2023年第四季度物业运营费用为1.228亿美元 同比下降3.5% [2] - 公司2023年第四季度国内物业净营业收入(NOI)同比增长7.3% 组合净营业收入同比增长7.2% [2] - 公司2023年第四季度利息支出为2.249亿美元 同比增长12% 超出市场预期的2.053亿美元 [3] 资产负债表 - 截至2023年第四季度末 公司拥有109亿美元流动性 其中包括28亿美元现金(含合资企业现金份额)和81亿美元可用循环信贷额度 [4] 未来展望 - 公司预计2024年每股运营资金(FFO)在11.85-12.10美元之间 低于市场预期的12.17美元 [5] 股东回报 - 公司宣布2024年第一季度普通股季度股息为每股1.95美元 较上一季度增长2.6% 将于2024年3月29日支付给截至2024年3月8日登记在册的股东 [6] 行业动态 - Regency Centers Corporation(REG)预计2023年第四季度每股运营资金(FFO)为1.02美元 同比增长4.1% [7] - Federal Realty Investment Trust(FRT)预计2023年第四季度每股运营资金(FFO)为1.64美元 同比增长3.8% [8]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年全年FFO为47亿美元,每股12.51美元,同比增长[15][18] - 公司2023年第四季度FFO为13.8亿美元,每股3.69美元,同比增长[19] - 公司2023年全年派发27亿美元股息,并回购13亿美元股票[29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司国内物业NOI第四季度同比增长7.3%,全年增长4.8%,超过2019年疫情前水平[21] - 公司全球物业NOI第四季度同比增长7.2%,全年增长4.9%[22] - 公司购物中心和奥特莱斯期末出租率为95.8%,同比提升90个基点,The Mills出租率为97.8%,均高于2019年水平[23] - 公司购物中心和奥特莱斯平均底租同比增长3.1%,The Mills平均底租增长4.3%[24] - 公司2023年全年签约4500多个租约,面积超过1800万平方英尺,其中30%为新租约[25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司购物中心和奥特莱斯第四季度租户销售额为每平方英尺743美元,The Mills为677美元[26] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司未来5年重点发展方向包括:1)购物中心和奥特莱斯的混合用途改造;2)在东南亚拓展奥特莱斯业务;3)提升顾客互动和忠诚度;4)不断优化零售业态[48-52] - 公司认为实体零售的重要性持续提高,电商带来的挑战如客户获取成本、退货等仍存在,实体店是零售商生存和发展的关键[36-37] - 公司认为行业供给持续收缩,零售商对优质实体店需求强劲,有利于公司租金定价[34-35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司2024年的FFO指引为每股11.85-12.10美元,预计国内物业NOI增长至少3%[30] - 管理层认为公司有足够的现金流支持未来5-6个约80亿美元的混合用途项目开发[27-28] - 管理层表示公司的A级资产负债表和11亿美元的流动性为未来发展提供有力支撑[28-29] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 询问公司当前租赁管线和租金定价情况 [33-37] **David Simon 回答** 公司租赁需求依然强劲,新租约租金水平较高,续租租金也保持增长,公司将继续优化零售业态 [34-37] 问题2 **Caitlin Burrows 提问** 询问公司出售ABG股权的情况 [41-44] **David Simon 回答** 公司出售了约2%的ABG股权,未来将继续考虑出售部分投资以获取更好的资本回报 [42-43] 问题3 **Alexander Goldfarb 提问** 询问公司何时恢复疫情前的股息水平 [56-61] **David Simon 回答** 公司目前的股息收益率已经很高,未来将继续通过股票回购等方式回馈股东 [56-60]

公司发展 - 公司在2023年第四季度实现了9%的年度增长，全年收入增长了7%[2] - 公司在上一季度报告了租赁增长，尤其是在Sunbelt地区，以及加州和纽约Woodbury Common的销售数据积极，表明旅游业复苏[5] 技术应用 - Simon Property Group正在利用技术来维持顾客对实体店的访问[1] - 公司董事长兼首席执行官David Simon表示，公司正在利用面向消费者的技术来提升对其物业上实体零售商的忠诚度[3] - Simon Search技术旨在强化消费者的购物行为，奖励忠诚度，加快购物速度，使之更有用[5] 竞争策略 - 公司面临着电子商务的竞争挑战，但正在利用数字化忠诚技术来增强顾客的实体店购物体验[14]

财务表现 - 公司2023年第四季度营收为15.3亿美元 同比增长9.1% [1] - 每股收益(EPS)为3.69美元 去年同期为2.06美元 [1] - 营收超出Zacks共识预期1.46亿美元 超出幅度4.9% [1] - 每股收益超出Zacks共识预期3.34美元 超出幅度10.48% [1] 关键运营指标 - 美国购物中心和奥特莱斯整体出租率为95.7% 超出分析师平均预期95.4% [2] - 管理费及其他收入为3348万美元 超出分析师平均预期3199万美元 同比增长5.1% [2] - 租赁收入为13.6亿美元 略高于分析师平均预期13.5亿美元 同比增长5.9% [2] - 其他收入为1.315亿美元 大幅超出分析师平均预期9868万美元 同比增长62.5% [2] - 稀释后每股净收益为2.29美元 超出分析师平均预期1.89美元 [2] 股价表现 - 过去一个月公司股价下跌1.9% 同期标普500指数上涨4.6% [3] - 公司目前Zacks评级为3级(持有) 预计短期内表现将与大盘持平 [3]