纪要涉及的行业或者公司 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 市场现状 - 2025年上半年房地产市场整体表现不佳，变革力度不及预期，全国普遍存在超用地指标问题，土地出让困难，市场低迷，北京、上海略有扩张，深圳同比下降64%[1][12] - 专项债挪用现象依然严重，40%-50%资金被挪用，基建项目落地率偏低[1][3] - 城市更新项目进展不平衡，上海资金充裕推进较快，但全国范围内落地普遍不佳，低效用地更新和全域综合土地整治受限于地方政府启动资金不足，棚改项目效果不如预期[1][6][7][8] - 城市微更新和平急两用工程虽有国家资助和政策性贷款支持，但实际用途有限，建设银行6,000亿贷款中仅300 - 400亿用于此，基础设施补强效果待观察[1][9] 未来趋势 - 未来市场规模预计每年8,000亿至1万亿，中央财政支持有限，国央企不愿承担地方政府风险，市场趋于稳定，预计2025 - 2026年市场将形成相对稳定值[1][12][15] - 投资者应关注政策预期，而非单纯依赖市场数据，预计每年的9月、10月可能会出现小幅波动[15] 区域差异 - 上海在城市更新方面走在前列，能够快速推进项目的核心原因是整理出了用地指标，并且能够以高价出售给市场，其他城市未必具备同样的动力和条件[10] 项目区别 - 城市更新与老旧小区改造主要区别在于规模和资金来源，老旧小区改造更多依赖政府专项资金，城市更新涉及更大范围，需要通过土地出让和销售来获取资金，但目前土地出让困难，地方政府对启动新的城市更新项目持谨慎态度[11] 政策影响 - 2025年中央城工作会议预计将延续强调已有重点工程的趋势，很难再推出全新的措施，更多是强化既定目标，难以落实更多具体行动[25][26] - 当前城市建设进入小修小补阶段，政策对市场带来新的变化较为困难，即使提出大规模投资口号，实际落地效果可能有限[27] 融资模式 - 城市更新融资新模式面临地方政府资本金短缺和项目回本能力挑战，Reits等市场化运营方式受产权、证监会敏感性及土地年限等因素制约，试点探索困难重重，回本周期至少5年以上[4][32][33][34] 对租赁市场影响 - 改造和保障房入市对租赁市场产生冲击，以广州为例影响明显，保障房以市价七折出租，压制租金，降低投资意愿，如北京2025年约6,000套、上海2,000 - 3,000套、深圳和广州各三四千套保障房入市[19][20] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 老旧小区改造以基础设施强化和微更新为主，而非完全拆迁，政府积极性取决于土地出让收入，核心区域项目推进较快[4][16] - 城市更新对普通居民二手住宅市场，可能提升D类建筑居住条件，部分地方保障房出租对租赁市场有一定影响但对价格影响不大，多数情况下需居民自行申请并部分自筹资金改造[18] - 大修基金与房屋养老金没有直接关系，大修基金由业委会申请使用，手续繁琐且周期长，政府希望配合其推动自主更新[22] - 原拆原建模式将越来越少见，更多是在现有建筑主体上进行改造升级，只有结构严重问题才考虑全拆除[23] - 地方财政面临隐性债务风险，土地出让收入无保障，专项债券常被挪用发工资，中央财政今年扩表可能性低[28] - 今年新增约1万亿地方专项债，总量达2万亿左右，但只有部分能用于城市基础设施建设，每年落实3,000亿到5,000亿已不错[29] - 上海2025年上半年已完成所有货币化安置，北京相对较慢，各地进展取决于地方政府财力及其土地变现能力[31] - 老旧小区电梯安装问题进展不理想，以上海为例，因未充分考虑楼间距、消防安全及业主沟通等因素，实际落地情况远低于预期[35]

纪要涉及的行业 城市更新及房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **政策导向与发展目标**：城市更新已成为国家战略重点，目标是到2030年形成完善体制机制，实现从增量建设转向存量利用，告别大拆大建，提升现有建筑和社区功能[1][2][5] - **论据**：中办、国办发布意见，二十大报告和2020届三中全会提及，房地产市场供求关系变化及高容积率项目市场欢迎度降低[2][5] - **房地产市场现状与转型**：2022年至今房地产市场持续萎缩，行业正从重销售、高负债开发模式转向重经营、低杠杆、精细化资产管理，城市更新成新发展重点[8][9] - **论据**：市场上下游下滑，城市更新可带动相关产业发展、活跃二手房交易、稳定市场[8][9][10] - **城市更新内容与项目**：涵盖既有建筑改造、危旧房和老旧小区改造等八个方面，住建部抓民生、发展、安全三类项目[6][7] - **论据**：政策文件规定及实际工作安排[6][7] - **资金来源与支持**：资金由政府引导市场运作，全社会参与，包括中央预算内投资、超长期特别国债、地方财政专项债等[14] - **论据**：国家资金安排、各地城市更新基金设立及REITs加快发行[14][15] - **老旧小区改造情况**：2000年之前建成的老旧小区要在2025年底前全部开工，但竣工验收进度慢，提升类改造滞后，资金主要来自中央补助和地方专项债[1][16][19] - **论据**：实际进展数据及资金构成比例[16][19] - **城中村改造挑战与举措**：面临资金平衡难题、拆除可能致供应过剩和房价下跌，推进速度慢，广州等地有新举措[3][20] - **论据**：各地改造情况及广州专项借款、房票兑换等措施[3][20][21] - **未来房地产政策方向**：收储主体和范围可能扩大，保障房可能转向存量收购，土地收储难明显放量[30] - **论据**：国家政策调整及地方实际情况[30][31] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **城市更新规划措施**：做好资产配置方案，叠加资源和资产，加强配套设施，植入多种资产，进行土地复合利用创新[13] - **广州城中村改造新举措**：专项借款用于回迁安置房，采用房票兑换，加大收购存量商品房，总投入150 - 200亿元，参与主体包括本地城投、国企及央企，回迁安置房与商品房面积兑换比例0.7 - 0.9平米对1平米[21][22] - **深圳城市更新措施**：降低保障房配建比例，依法征收净地出让，全面启动存量项目[23] - **中央城市工作会议作用**：推动城市发展模式转变，解决制约机制，推动部门协作和规划体系调整，进行金融、土地、财政等方面大调整[25] - **存量资产盘活利好因素**：收储主体和范围扩大，规划调整带来部分资产包盘活希望，财政资金支持民生和安全项目，政府政策激发市场活力[26] - **广州专项借款收购存量房情况**：用于首套回迁房安置，金额150 - 200亿元，收购价格平价，房源多为国企城投旗下项目，部分民企参与，政府提供隐性担保[27] - **房地产市场政策放松情况**：市场下行超预期，政策储备和地方执行力度将加强，深圳全面放松限购可能性小，增值税调整权在国家层面[29] - **今年城市改造目标实现情况**：达到预期目标难度大，但今明两年建设100万套安置房可实现，包括存量收购和回迁房建设[33]

老旧小区改造 - 四川达州店子梁社区完成危旧房改造 147户居民通过原址重建获得214套新房 原"城中村"3.7万平方米区域改建为两栋住宅楼和一栋商业综合体[1][3][4] - 改造采用"以旧换新"模式 居民仅需支付建安直接费的30%即可获得与原产权面积相同的新房 超出面积部分按补贴政策计算[4] - 达州市中心城区现存危旧房1.04万套 已启动28个改造项目 预计惠及2.6万户居民[4] 地下车位产权确权 - 湖北黄石出台《城市地下空间开发利用管理办法》 明确地下车位历史遗留问题处理流程 为3812个车位办理产权确权[9] - 政策实施后已为819户业主颁发地下车位不动产权证 证书载明车位位置、面积等关键信息[7][9] 便民生活圈建设 - 新疆乌鲁木齐北山社区建成"一刻钟便民生活圈" 覆盖1万居民 老年人占比超20% 提供14大类86项服务[10][12][16] - 社区引进180家业态门店 包含便利店、餐饮、养老托育等基础保障类服务 并持续扩展医疗保健、家政等模块[14][16] - 通过商业配套完善解决原老旧厂区生活不便问题 实现居民步行15分钟内满足购物、就医等日常需求[12][14]

老旧小区电梯加装进展 - 拱墅区潮鸣街道既有住宅加装电梯总量突破200台大关，达到202台 [1][2] - 所巷社区树园26幢84号电梯作为第200台交付案例，历时一年多完成，从2023年6月启动至2024年6月26日启用 [1] - 知足弄社区潮鸣苑27幢1单元电梯于2024年10月22日启动工程，2024年6月26日作为第202台投入使用 [2] 基层治理与协调机制 - 街道成立专项工作小组，通过十余场恳谈会协调居民矛盾，典型案例中白天勘察论证、夜间召开协调会 [1] - 加梯工程涉及管线迁移、施工安全等复杂问题，街道和社区全程跟进协调 [2] - 所巷社区当前有2台电梯在建、1台进入联审阶段，计划年底前完成交付 [2] 社会效益与居民反馈 - 加装电梯显著改善高龄居民生活品质，案例中八旬老人通过电动轮椅实现"下楼自由" [1] - 居民代表在验收时向街道赠送锦旗表达感谢，反映工程切实解决"悬空生活"问题 [1] - 使用者反馈电梯运行平稳，形容此前上下楼"像爬山"，现可"抬脚就走" [2] 未来规划与政策优化 - 街道计划深度融合老旧小区改造，优化审批流程并建立部门联动机制以持续破解加梯难题 [2] - 目标将每台电梯打造为"幸福天梯"，强调工程是对居民的庄严承诺而非机械安装 [2]

百子湾路1号楼改造项目 - 朝阳区南磨房乡百子湾路1号楼完成历时12个月的综合改造提升，102户居民正式回迁[1] - 该项目创下北京老旧小区改造首次实现地上地下同步施工，采用"整体周转、全面改造、一次升级"新模式[1] - 改造前建筑存在结构安全隐患、无保温层、排水系统老化等问题，居民反映冬冷夏热且能耗高[9] 改造技术方案 - 采用"外套式抗震加固"方案，在原有砖混结构外部加建承重外墙，解决结构安全问题并扩大室内空间[11] - 对厨房卫生间排水电路全面升级，特别为一层住户单独安装排水管道解决跑水问题[11] - 实现电表分户和智能水表换新，优化合居户空间布局，解决缴费分摊难题[13] 改造资金与管理模式 - 采用"政府补贴+产权单位出资+居民合理支付物业费"的多元资金共担模式[13] - 同步升级公共区域适老化设施，利用拆违空间新增停车、活动、晾晒区域[13] - 建立"改管一体长效治理"机制，明确改造后运维责任[13] 行业示范意义 - 项目验证"地上地下联动+整体周转+长效治理"系统方案的可行性[13] - 为北京及全国老旧小区改造提供可复制的"朝阳经验"和"南磨房样板"[13] - 改造后建筑外立面采用红灰配色与空调外挂统一设计，完全消除老旧建筑痕迹[11]

房地产投资趋势 - 投资者和购房者将目光聚焦在老小区顶楼 这一趋势蕴含诸多商机 [2][5] 价格优势 - 老小区顶楼价格相对较低 因历史问题如漏水 冬冷夏热等导致市场定价偏低 [4] - 低价吸引资金有限购房者 为后续增值和改造预留资金空间 [4] 地段价值 - 老小区通常位于城市核心地段或成熟社区 交通便利且配套设施齐全 [7] - 城市发展推动地段价值提升 收购顶楼可分享土地增值红利 [7] 技术改善 - 建筑技术进步有效解决顶楼问题 新型防水和隔热材料提升居住体验 [8] - 投资者可通过改造装修提升房屋舒适度和价值 [8] 景观与政策 - 顶楼具有独特景观优势 开阔视野和安静环境提升价值 [10] - 政策支持老旧小区改造 基础设施升级和外立面翻新提升整体品质 [11] 创新用途 - 顶楼可改造成工作室 办公室或创意空间 成本低于商业写字楼 [12] - 共享经济模式下 顶楼可打造共享住宿空间 通过短租平台获取租金收益 [14] 未来展望 - 城市更新和居住品质需求提升将进一步显现老小区顶楼商机 [17]

老旧小区改造进展 - 今年以来多个省份老旧小区改造开工率超过50%，包括河北、重庆、辽宁、上海、浙江、湖北等 [1] - 截至2025年6月，超长期特别国债资金已支持更新老旧电梯4.1万台，惠及居民170万人 [1] - 2025年超长期特别国债安排180亿元资金支持更新老旧电梯12万台 [1] - 北京新开工改造老旧小区442个，惠及居民约12万户 [4] - 辽宁今年计划改造老旧小区500个，截至5月底已全部开工 [4] - 安徽今年计划改造老旧小区1129个，开工率达72.81% [4] - 重庆今年计划改造老旧小区1227个，已开工937个，开工率超75% [4] - 广西安排14.1亿元支持1191个老旧小区实施改造 [4] 老旧小区物业管理创新模式 - 北京通州区北苑街道推行"先尝后买"模式，物业免费服务3个月后居民再决定是否签约 [3] - 物业通过清理垃圾、建立晾衣区、规范停车等服务提升居民满意度 [3] - 街道设立5年缓冲期，物业费从每月每平方米0.5元或0.7元阶梯递增 [5] - 北苑街道83个老旧小区中已有近90%入驻物业 [7] - 街道建立"物业-社区-街道"三级联动机制解决居民诉求 [7] - 街道每年考核物业公司，优秀者获得资金补助用于改善服务 [8] - 居民可通过参与社区服务队获取积分抵扣物业费 [8] 老旧小区改造配套政策 - 全国城镇老旧小区改造统计调查制度印发，要求按月上报改造进展、效果和项目情况 [2] - 中办、国办《意见》要求结合改造完善小区长效管理机制 [2] - "先尝后买"模式已在武汉、太原、咸阳、厦门等多地探索实行 [8]

住房公积金政策调整 - 四川支持符合条件的业主提取住房公积金和住宅专项维修资金用于电梯增设及更新 [1] - 成都支持"孝老式"提取，允许子女和子女配偶申请提取公积金支持双方父母住宅加装电梯 [1][2] - 内江市将老旧电梯更新改造费用纳入住房公积金提取范围，2025年7月1日起施行 [2] 老旧小区改造进展 - 全省2024年共有1719人提取住房公积金用于加装电梯等老旧小区改造，总金额达6700万元 [1][2] - 四川力争2025年完成增设电梯5000部、更新电梯1300部 [1] 政策细化与实施 - 住房城乡建设厅明确居民可提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造 [1] - 成都市2024年3月1日生效的新政策扩大了提取范围，允许子女和子女配偶参与提取 [2] - 各市（州）具体政策由当地政府相关部门制定，需根据当地政策执行 [2]

城市更新战略背景 - 我国城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重 [1] - 老旧小区改造成为改善居民生活环境、提升城市治理能力、促进经济增长的重要抓手 [1] - 2019年至2024年全国累计开工改造老旧小区28万个 惠及居民4800万户 超过1.2亿人 [3] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个 1月至4月已开工5679个 [3] 老旧小区改造具体措施 - 改造聚焦"硬件"（外墙保温 管线更新 停车位增设）和"软件"（物业服务 文化价值） [1][2] - 北京市海淀区中兴家园项目已完成外墙保温 上下水管道改造 外窗更换 预计年内完工 [2] - 全国累计改造老化管线36万公里 增设停车位387万个 建设社区服务设施7.8万个 [3] - 北京市计划2025年推动300个老旧小区引入物业服务 2027年实现1800个全覆盖 [4][5] 资金筹措机制创新 - 北京中兴家园采用财政拨款（市区两级） 产权单位承担70%管线费用 居民自愿补差价模式 [6] - 宁波砖桥巷小区试点"共享电梯"模式 政府与企业垫资建造 居民按30元/人/月付费使用 [6] - 广西等地将广告位 停车位 充电桩公共收益用于电梯更新 政府提供补贴 [7] 经济拉动效应 - 重庆江北区塔坪片区改造后吸引100家创新店铺入驻 带动投资4000万元 [8] - 50余户居民自主翻新改造 平均每户投入5万-8万元 配套家居消费1万-2万元 [8] - 社区养老驿站 托育点等设施创造新消费场景 智能马桶 远程监护设备需求增长 [8] - 城市更新行动预计带动数万亿元市场投资和消费 [10]

老旧小区改造与未来社区创建 - 杭州市上城区作为老城区和中心城区，是老旧小区改造和未来社区创建的重要阵地，面临电力扩容、充电桩建设等难题 [1][2] - 改造工作需兼顾居民生活品质提升与历史文化保护，既要打造"好小区""好社区"，也要保留"老底子""烟火气" [2] - 新工社区正创建省级引领型未来社区，计划下半年验收，需市、区两级主管部门提供精准指导 [1] 党建联建机制与多方协作 - 杭州市城乡建设管理服务中心牵头成立"市、区、街、社"多层面党建联建机制，签署《党建联建协议书》，合力破解改造难题 [1][3] - 联建机制形成纵向业务指导与需求联动，梳理问题清单并由专人领办，如十五奎巷、太庙社区改造及充电桩建设问题 [3] - 杭州日报城市新闻中心党支部加入联建，发挥党媒宣传引领和资源联动优势，推动城市更新政策解读与社会共识凝聚 [3] 重点项目攻坚与民生实事 - 联建机制通过党员攻坚小组重点解决历史文化街区保护与老旧小区改造的统筹问题，如十五奎巷、太庙社区改造 [3] - 工作核心在于"联"与"建"，通过组织优势转化发展动能，实现党建工作与城乡建设管理的深度融合 [4]