金融政策与监管动态 - 央行支持北京打造科技金融发展高地并推动人民币国际化走在全国前列 [2] - 证监会加快推进北交所服务创新型中小企业主阵地建设 [2] - 金融监管总局全力支持加强北京国家金融管理中心功能建设 [2] - 国务院国资委要求中国中检参与国际标准制定并服务企业"走出去" [3] - 党政机关厉行节约新规要求公务用车优先选用国产新能源汽车 [3] - 上交所举办商业银行理财公司权益类资金入市专题培训 [5] - 中证投服中心提名独董案例成为独立董事制度改革实践 [5] - 多家券商因投行业务违规被监管警示 [11] 资本市场与投融资 - 香港新股集资额超600亿港元暂居全球首位 [4] - A股机构调研聚焦高端制造、半导体、医疗健康三大领域 [4] - 招商证券预计A股短期调整后将重回震荡上行 [4] - 中信建投上调A股震荡中枢至半年线附近 [4] - 首批基础设施公募REITs获批，累计发行规模近1800亿元 [12] - 债券ETF市场规模突破2600亿元，头部效应显著 [18] - 4月日本资产迎创纪录外资流入达8.21万亿日元 [18] 产业经济与行业发展 - 全国30省市推进现房销售试点，18城市出台支持举措 [2] - 发改委谋划推出放宽市场准入特别措施 [10] - 预计2030年中国数据产业规模达7.5万亿元 [10] - 2024年北斗产业总体产值5758亿元同比增长7.39% [13] - 一季度冷链物流总额2.21万亿元同比增长4.0% [13] - 国际热核聚变实验堆完成关键组件建造 [13] - 中国对美欧日等进口共聚聚甲醛征收反倾销税 [10] 公司动态与科技创新 - 群兴玩具孙公司与腾讯签订1.13亿元算力服务协议 [8] - 万业企业离子注入机产品出货量突破500万片 [14] - 华熙生物反驳透明质酸"过时论" [14] - 胖东来回应玉石销售争议 [14] - 英伟达调整对华芯片出口战略 [16] - 沙特基础工业公司探索天然气业务IPO [17] - 美国第一资本完成收购发现金融服务公司 [17] 消费与新兴产业 - 新消费基金收益率达26%，重仓女性消费领域 [5] - 首批创新浮动费率基金产品上报 [11] - 7只公募FOF发布清盘提示 [12] - 北京5月17日新房住宅网签108套，二手房217套 [12] - 一季度证券业金融科技投资强度居金融子行业首位 [11] 国际动态 - 特朗普敦促美联储降息并批评鲍威尔 [15] - 美国财长回应穆迪下调信用评级 [15] - 英国举行脱欧后首次欧盟-英国峰会 [15] - 欧洲央行可能将利率下调至2%以下 [15] - 巴菲特确认不出席2026年伯克希尔年会 [16] - 欧洲央行行长拉加德称欧元上涨因特朗普政策 [19]

今日关注 - 特朗普再次猛烈批评美联储主席鲍威尔并敦促降息，市场预计美联储可能推迟至9月降息[11] - 英伟达因美国出口限制调整对华芯片战略，H20芯片出口受限或导致市场份额流失，国内AI芯片厂商或迎发展机遇[2][11] - 沃尔玛因关税政策计划涨价，特朗普要求其自行承担成本[2][15] - 段永平、李录一季度持仓显示大幅减持苹果、谷歌，段永平新进微软、英伟达、台积电并加仓拼多多[11] - 硅料价格连续五周下跌，传六大硅料企业拟成立700亿元基金收储提价[2][28] 中国债券预警 - 广州医药集团原董事长李楚源被"双开"，涉严重违纪违法并移送检察机关[3] - 浙江省盐业集团原董事长蒋移祥涉嫌严重违纪违法接受调查[4] - 方圆地产下属公司因工程纠纷被判支付1161万元，法定代表人被限制高消费[5] 中国股票预警 - 光洋股份筹划收购银球科技100%股权并配套募资，股票停牌不超过10个交易日[7] - 国家集成电路产业投资基金拟减持通富微电2.5%股份（约3793.99万股）[8] - 紫天科技因财务造假未整改被实施退市风险警示，股票简称变更为"*ST紫天"[9] 海外预警 - 欧美关税谈判启动，欧盟拒绝美国"速战速决"要求，钢铁和汽车业或持续受关税影响[12] - 加拿大对美国商品维持25%报复性关税，70%反制措施仍在执行[13] - 越南明确禁止将其作为避税中转地[14] - 日产汽车将在日本国内征集提前退休，为全球裁员2万人计划的一部分[16] - 墨西哥暂停从巴西进口家禽产品，因巴西爆发禽流感[17] 金融同业预警 - 何某儒因操纵证券市场被罚没2.94亿元，2024年证监会查处739件案件，内幕交易占24%[19] - 中信证券称公募考核新规讨论存在误区，基准设定是关键[20] - 民营银行存款"降息潮"持续，多家银行利率下调10-20BP[21] - 中信证券、国投证券等超30家券商因投行业务违规被监管警示[22] - 景顺长城明星基金经理鲍无可离职，管理规模达162.07亿元[23] 行业预警 - 商务部对美欧等进口共聚聚甲醛发起反倾销调查[25] - 现房销售全面推行时机未成熟，需完善配套政策逐步推进[26][27] - 黄金短期承压但机构仍看好中长期配置价值[29] - 胖东来5月销售额近10亿元，2025年累计销售额超89亿元[30] - 托育行业面临亏损，超七成机构使用率仅46.7%，纷纷寻求第二曲线自救[31]

纪要涉及的行业或公司 保利发展 纪要提到的核心观点和论据 - **经营与销售表现**：2025年1 - 4月销售金额877亿元，同比降9%，仍居行业首位，自2023年连续两年领先 [3] - **核心城市销售贡献**：2025年1 - 4月核心城市认购占比91%，高于2024年的90%；增量项目销售占比64%，高于去年的60% [3] - **土地拓展进展**：2025年1 - 4月拓展15个项目，总面积146万平方米，同比增114%；拓展金额308亿元，同比增315%；拓展强度35%，较2024年全年高14个百分点 [4] - **资金成本情况**：2025年1 - 4月新增有息负债平均成本约2.8%，同比降12个基点；有息负债综合成本约2.96%，同比降21个基点，首次突破3%以下 [2] - **市场表现**：市场小阳春后回落，公司来访量同比降16%，五一来访人数同比降三成，但成交总数与去年持平，转化率提升 [2] - **拿地权益比例**：近期拿地权益比例高，反映对市场前景、财务和融资能力有信心，确保未来发展潜力 [8] - **拿地利润率**：坚持税前成本利润率不低于15%标准，个别年份或城市适当放宽；2024年新拓展地块利润率达9%以上 [9] - **毛利率与净利率**：新拿地税前成本利润率15%时，毛利率可达20%以上，但净利率因费用下调；预计2025年结算与2024年基本持平，2026 - 2027年逐步修复 [10][11][12] - **可售货值**：2025年总规划可售货值约2100亿元，已推未售为存量货值，新推部分动态调整，执行以销定产策略 [12] - **存量项目去化**：采取户型改动、配套完善等措施，2023 - 2024年分别去化约1600万、1000万平方米存量 [13][14] - **待开发土地与收储规划**：截至2024年底，存量未开工土地约5280万平方米，部分通过收储政策解决，已解决约十分之一，剩余约1500万平方米有方案推进 [15][16] - **减值压力**：2024年计提55亿减值，2025年减值压力取决于市场走势，目前减值压力基本释放 [17] - **现房销售影响**：推行节奏循序渐进，公司已做准备，优化开发流程缩短周期，具备适应调整能力 [18] - **三亚项目策略**：优先提升效率和节奏，拿地后短期内付清土地款，加快建设过程 [19] - **核心城市销售及市占率**：核心城市销售占比提升，2025年1 - 4月达91%；2024年底市占率7.1%，38个核心城市中14个超10%，16个连续三年排名前三 [20] - **可转债发行及融资计划**：可转债已获证监会批复并启动发行流程，未来借助融资优化资产负债结构，把握政策窗口开展资本运作 [21] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司预留1000亿元投资额度，对完成全年目标有信心 [2][5][9] - 2024年新拓展地块总金额680亿，其中60%实现开盘销售，贡献170亿销售额 [9] - 收储政策为解决低效资源提供方向，但额度有限，实际操作有挑战 [15] - 公司在三四线城市尝试换地，新推项目品质、销售流速、价格和利润率有改善 [16] - 河南省信阳市公开征集现房销售意见，该地新房预售规模小，主要解决保交付问题 [18] - 三亚部分项目从拿地到竣备周期约14个月，取得良好市场表现 [18]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [9] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大 [3] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏 [3] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票较底部溢价不大，且地产对经济内循环重要性不容忽视 [3] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [3] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+0.04%，相对沪深300超额收益为-1.08%，行业排名24/32；年初至今长江房地产指数-5.53%，相对沪深300超额收益为-4.37%，行业排名29/32 [4] - 本周板块表现差，开发类及物业类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [4] 政策 - 中央强调城市更新要资金平衡、不搞大拆大建、严禁违规举债等，如加快拆除D级危房、推进城中村改造、盘活存量用地等，并给予资金支持 [5] - 地方上，河南信阳对新出让土地开发的商品房实行现房销售，严格预售许可条件和资金管理 [5] 销售 - 样本城市新房备案同比低位振荡，二手备案同比相对略好 [6] - 37城新房成交面积四周滚动同比-4.1%，较上周-1.3pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+11.6%，较上周-4.7pct [6] - 年初至今37城新房成交面积累计同比+0.9%，19城二手房成交面积累计同比+25.8% [6] - 5月截至16日，37城新房成交面积当月同比+0.2%，19城二手成交当月同比+6.2%，12城新房及二手合计+1.0% [6] 当周热点 - 现房销售讨论和推进已久，2023年因交付问题和制度改革再次受关注，近期有加快试点迹象 [7] - 现房销售使房企现金流回正时间拉长，周转率和IRR下降，净利率承压，ROE下降压力大；但土地款延期支付等可缓释净利率下行，政策配套下杠杆率有对冲，ROE降幅或趋缓 [7] - 海南2020年3月全省推出现房销售，当时市场上行，地价让利且转嫁顺利，净利率受影响小，当前不具普遍参考性 [7] - 房企短期供货和现金流承压，土地财政下行压力加大，但行业资金壁垒提高，金融属性降低，对产品力要求提高，中期利好优秀房企 [7] - 预计现房销售大概率以试点扩容方式渐进推广 [7]

大家，马上又要开盘了！一起回顾下周末的大消息，以及看看券商分析师们的最新研判！ 周末大事 中共中央国务院印发《党政机关厉行节约反对浪费条例》 近日，中共中央、国务院印发了修订后的《党政机关厉行节约反对浪费条例》（以下简称《条例》）， 并发出通知，要求各地区各部门认真遵照执行。 其中提到： 公务用车实行政府集中采购，应当选用国产汽车，优先选用新能源汽车。 接待单位应当严格按照标准安排接待对象的住宿用房，协助安排用餐、用车的按照标准收取伙食费、交 通费。工作餐不得提供高档菜肴，不得提供香烟，不上酒。不得在接待费中列支应当由接待对象承担的 费用，不得以举办会议、培训等名义列支、转移、隐匿接待费开支。 接待单位不得在机场、车站、码头和辖区边界组织迎送活动，不得跨地区迎送。严格控制陪同人数，不 得层层多人陪同。 3月中国减持189亿美元美债、持仓规模降至第三，英国升至第二 美国财政部当地时间5月16日公布的数据显示，2025年3月，美债前三大海外债主中，日本、英国增持美 国国债，中国减持。中国由美国第二大债主变为第三大债主，英国变为第二大债主。3月正值本轮美债 市场动荡前夕。美国财政部2025年3月国际资本流动报告（T ...

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [14] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，但4月以来边际下行压力加大 [7] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策宽松概率加大，需关注节奏 [7] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，地产对经济内循环重要性高 [7] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [7] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数+0.04%，相对沪深300超额收益为-1.08%，行业排名24/32；年初至今长江房地产指数-5.53%，相对沪深300超额收益为-4.37%，行业排名29/32 [8] - 本周板块表现差，开发类及物业类标的以下跌为主，收租类有涨有跌 [8] 政策 - 中央强调城市更新要资金平衡、不搞大拆大建、严禁违规举债等，加快拆除改造D级危险住房等 [9] - 河南信阳对新出让土地开发的商品房实行现房销售，严格预售许可条件和资金管理 [9] 销售 - 样本城市新房备案同比低位振荡，二手备案同比相对略好 [10] - 37城新房成交面积四周滚动同比-4.1%，较上周-1.3pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+11.6%，较上周-4.7pct [10] - 年初至今37城新房成交面积累计同比+0.9%，19城二手房成交面积累计同比+25.8% [10] - 5月截至16日，37城新房成交面积当月同比+0.2%，19城二手成交当月同比+6.2%，12城新房及二手合计+1.0% [10] 当周热点 - 现房销售讨论和推进由来已久，2023年以来因交付问题和制度改革再次受关注，近期有加快试点迹象 [11] - 现房销售使房企现金流回正时间拉长，周转率和IRR下降，净利率承压，ROE下降压力大；现实中土地款延期支付等可缓释净利率下行，政策配套下杠杆率有对冲，ROE降幅或趋缓 [11] - 海南经验当前不具普遍参考性，2020年3月全省推现房销售时市场上行，地价让利且转嫁，净利率受影响小 [11] - 房企短期供货能力和现金流承压，土地财政下行压力加大，但行业资金壁垒提高，金融属性降低，对产品力要求提高，中期对优秀房企利好 [11] - 预计现房销售大概率以试点扩容方式渐进推广 [11]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [6] 报告的核心观点 - 信阳住建局印发文件严控预售条件许可、规范预售资金使用，新出让土地开发的商品房一律实行现房销售；现房销售作为构建房地产新发展模式的环节之一，将逐步试点推进，改善市场供需环境，增强居民购房信心；建议关注困境反转类房企如金地集团、新城控股等，保持拿地强度的龙头如招商蛇口、绿城中国等，多元经营稳健发展的地方国企如浦东金桥、外高桥等 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售回顾（5.10 - 5.16） - 重点监测 32 城合计成交总套数 1.6 万套，环比上周增长 27.3%，2025 年累计成交 29.6 万套，累计同比下降 2.6%；一线城市成交 5319 套，环比增长 43.6%，累计成交 8.5 万套，累计同比增长 13%；二线城市成交 9045 套，环比增长 22%，累计成交 17.6 万套，累计同比下降 8.9%；三线城市成交 1966 套，环比增长 15.1%，累计成交 3.5 万套，累计同比下降 2% [2][13] - 重点监测 18 城合计成交二手房总套数 2.7 万套，环比上周增长 42.9%，2025 年累计成交 48.5 万套，累计同比增长 20.9%；一线城市成交 11116 套，环比增长 59.4%，累计成交 19.8 万套，累计同比增长 49.3%；二线城市成交 14454 套，环比增长 31.6%，累计成交 26.4 万套，累计同比增长 15.3%；三线城市成交 1505 套，环比增长 52.2%，累计成交 2.3 万套，累计同比增长 12.9% [2][18] 土地供应（5.5 - 5.11） - 百城土地宅地供应规划建筑面积 262 万㎡，2025 年累计供应 6833 万㎡，累计同比下降 16%，供求比 1.06；一线城市供应 9 万㎡，累计供应 369 万㎡，累计同比增长 1%，累计供求比 1.08；二线城市供应 99 万㎡，累计供应 3021 万㎡，累计同比下降 5%，累计供求比 1.04；三四线城市供应 154 万㎡，累计供应 3444 万㎡，累计同比下降 25%，累计供求比 1.08 [22][23] - 百城供应土地挂牌楼面均价 4186 元/㎡，近四周平均挂牌均价 5983 元/㎡，环比下降 2.3%，同比增长 33.1%；一线城市供应土地挂牌楼面价 19016 元/㎡，近四周平均起拍楼面 27768 元/㎡，环比下降 3%，同比下降 22.3%；二线城市供应土地挂牌楼面价 5701 元/㎡，近四周平均起拍楼面 5356 元/㎡，环比下降 6.2%，同比增长 30.9%；三四线城市供应土地挂牌楼面价 2372 元/㎡，近四周平均起拍楼面价 3346 元/㎡，环比下降 8.5%，同比增长 31.5% [23][24] 土地成交（5.5 - 5.11） - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积 262 万㎡，2025 年累计成交 6442 万㎡，累计同比增长 6.6%；一线城市成交 20 万㎡，累计成交 342 万㎡，累计同比增长 8.4%；二线城市成交 103 万㎡，累计成交 2906 万㎡，累计同比增长 11%；三线城市成交 138 万㎡，累计成交 3194 万㎡，累计同比增长 2.6% [37][38] - 百城住宅用地平均成交楼面价 6877 元/㎡，环比下降 34.5%，同比增长 90.2%，整体溢价率 9.8%，2025 年平均楼面价 8017 元/㎡，溢价率 14%，较去年同期提高 9.4 个百分点；一线城市住宅用地平均成交楼面价 36873 元/㎡，整体溢价率 20.8%，2025 年平均楼面价 42306 元/㎡，同比增长 60%，溢价率 14.6%，较去年同期溢价率增长 8.5 个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价 5882 元/㎡，整体溢价率 4.4%，2025 年平均楼面价 9348 元/㎡，同比增长 22.3%，溢价率 18.1%，较去年同期溢价率增长 13 个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价 3171 元/㎡，整体溢价率 1%，2025 年平均楼面价 3135 元/㎡，同比增长 7.2%，溢价率 3.1%，较去年同期溢价率上升 1.1 个百分点 [38][39]

现房销售试点推进情况 - 全国至少30个省市已发布推进现房销售试点的相关文件 [1] - 18个城市推出实质性支持举措 [1] - 现房销售在商品住宅销售中的占比从2020年的12.7%上升到2024年的30.8% [1] - 5年提升18.1个百分点 [1] 现房销售全面推行时机 - 全面推行现房销售时机尚未成熟 [1] - 现房销售涉及金融、土地、行业生态等多方面 [1] - 全面推行不可操之过急，不能搞"一刀切" [1] - 仍需以地方试点为基础，完善配套政策，逐步推进 [1]

自上周个人住房公积金贷款利率宣布下调0.25个百分点以后，多个城市接连跟进落地，5年期以上首套房利率降至2.6%，多项政策给房地产市场带来积极影 响。 在上海，记者走访发现，随着住房公积金贷款利率下调，二手房成交量增长明显，根据上海市房地产交易中心数据显示，下调个人住房公积金贷款利率后的 首个周末，二手房日均网签成交量超过1000套。多家房地产中介门店的经纪人告诉记者，近期客户咨询量大幅度上升，看房意愿也在持续走高。 上海浦东新区某房地产经纪机构总监 陈辉：政策出来之后和政策出来之前对比的话，浏览量上浮了20%左右，带看量上浮了30%左右。 业内人士表示，新政对二手房市场有不小的刺激作用，特别是"以小换大"的改善型需求，近期增加明显。 上海某房屋交易服务中心高级经理 黄海建：这一周的成交，数据增长是非常显著的。置换的一些客户，他可能把一两套房子去换一套大房子，就是置换链 的一个打通。 不仅是二手房市场表现抢眼，新房市场的活跃度也不断提升。在北京，近期不少新房项目的咨询量、线下到访量也出现明显增大，部分项目到访量较新政前 增长了近一倍。最新数据显示，上周北京新建商品房网签1394套，成交面积约10.78万平方米 ...

现房销售模式 - 现房销售模式有望成为中国商品住宅销售新常态，是房地产行业发展新模式的实践方向[4] 市场去化与复苏趋势 - 4月去化率同比持增，新规产品入市是主要推动力[5] - 5月或延续弱复苏走势，广州、成都等新规项目集中入市可能带动市场点状回温[5] - 专项债收储规模近4000亿，拟收储宅地6565公顷，助力2025年楼市去库存提速54%，14城广义消化周期下降超1年[6] - 回收宅地中民企占比17%[6] 土地市场动态 - 第19周土地供求规模环比回落，供应建筑面积222万平方米（环比降58%），成交273万平方米（环比降39%）[13] - 上海、西安高总价宅地高溢价成交，周度平均溢价率达8.6%，连续13周超5%[13] - 上海杨浦宅地刷新地价纪录[13] 代建行业发展 - 一线城市代建渗透率长期低于平均水平，但公建配套类政府代建机遇值得深挖[7] - 《代建企业综合能力评价标准》审查通过，首次系统化编制代建企业评价标准，推动行业规范化[14] - 二线城市代建招标数量占比达55%[14] 房企动态与债务重组 - 金科重整计划裁定通过，房企债务重组进入快车道[8][15] - 中国金茂首发年度客户研究报告，越秀展示好房子成果，象屿地产、国贸地产等推新品[15] 住宅产品趋势 - 1-4月全国住宅成交结构趋向更大面积，120㎡以下面积段占比均下降，100-120㎡降幅最明显（降1.5个百分点）[12] - 环渤海、珠三角区域趋向高总价段，中西部趋向低总价段，长三角成交结构稳健[12] 房企战略调整 - 房企谨慎投资，推进组织架构扁平化调整，重点转向存量去化与利润提升[10] 行业榜单与创新 - 2025年4月全国优秀项目榜单发布，测评维度包括创新性、影响力、产品设计亮点等[17]