政策核心内容 - 河南省信阳市发布新规，文件印发后新取得施工许可证的项目需达到主体封顶方可申报预售许可，新出让土地开发的商品房一律实行现房销售[2] - 该政策是全国近期首个明确全面落实现房销售的城市案例，政策立足于化解风险、去库存、控增量三方面，其中“化风险”最为重要[4][5] - 政策要求严格实行项目开发公司制，严禁投资人违规抽调、挪用项目资金，禁止“空手套白狼”和超资质开发，旨在防范资金抽逃导致的烂尾风险[5] 政策出台背景 - 2024年三中全会决定提出改革商品房预售制度，年底全国住房城乡建设工作会议首次提及大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售[2] - 2022年烂尾楼事件和房企债务违约事件影响很大，河南出现停工断贷案例，此次政策是对过去风险事件的针对性回应[4][5] - 2025年现房销售制度加力推进，信阳政策是在此背景下受到关注的重要案例[7] 市场影响分析 - 信阳近年房地产市场表现偏弱，2025年1—4月市本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位，多数地块由地方国资底价获取[3][6] - 由于市场调整，信阳已有不少项目实质上处于现房销售状态，因此新政对短期市场运行的影响整体较小[6] - 现房销售面积占比显著提升，2024年全国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，占比30.84%，较2020年的12.7%增长142.6%[9] 行业推广前景 - 过去几年全国超30个省（市）出台现房销售相关政策，但多以试点项目为主，例如北京、深圳、郑州、合肥等城市均有试点案例[7][8] - 推行现房销售需“有力有序”，避免一刀切，库存量大的城市更易推进，库存量小的地区需谨慎执行以防影响供需平衡[10] - 对于需求旺盛地区（如一线城市），预售制度仍能起到市场拉动作用，全面推行需等待市场良性运行后再逐步推进[12]

5月13日，河南信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》并 公示，提出全面推行现房销售。 文中明确按"新老有别"的原则执行，即已取得施工许可证的项目仍按老办法申请预售许可；文件印发后 新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，则一律实行现 房销售。 为何是信阳，影响有多大？ 针对信阳为何要对中心城区新出让地块全面实施现房销售，易居研究院副院长严跃进认为，从此次信阳 政策的发布来看，其出发点是非常清晰的，也就是做好三项工作，即"化风险""去库存""控增量"。而这 中间最为重要的就是"化风险"。 全面落实现房销售 此次信阳发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，也是今年全国率先明确全面落实现房销售的城 市。 根据上述文件，一是严控预售许可条件。按照"新老有别"的原则，对已取得施工许可证的项目，"投入 开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上"时可申报商品房预售许可；或"工程进度达到设计形象 进度的二分之一以上"时，申报商品房预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达 到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发 ...

现房销售政策推进 - "有力有序推行现房销售"被列为2025年住房城乡建设领域重点工作之一 [1] - 超30个省(市)自2022年末以来出台现房销售相关政策 包括合肥 郑州 长沙等地试点 [2] - 信阳市拟要求新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [3] 现房销售市场表现 - 2024年现房销售面积达3亿平方米 占新建商品房销售总面积30.84% 较2023年22.5%提升8.34个百分点 [3] - 2025年前三月现房销售面积0.79亿平方米 同比增长14.3% 占比达36% 同比提升5.4个百分点 [3] - 湖北荆门城控 易居苑项目作为现房销售试点 开盘当天106套房源全部售罄 [2] 政策支持措施 - 湖南将优化现房销售试点纳入提振消费专项行动 [2] - 山东对购买现房申请公积金贷款者提高最高贷款额度10%以上 [2] - 政策框架注重降低风险 去库存 控增量 [3] 现房销售模式影响 - 购房者可实地查验房屋质量与配套 消除后顾之忧 [4] - 库存量大地区试点有助于改善供需结构 加快去化 [4] - 对房企产品设计水平和资金实力提出更高要求 [4] 房企面临的挑战与机遇 - 现房销售要求房企自行筹集资金完成项目建设 资金压力显著增加 [5] - 产品力强 品牌影响力大的企业将获得更大发展空间 [5] - 需配套完善现房销售模式的融资制度支持转型 [5]

作 者丨李莎 编 辑丨李博 图 源丨图虫 近 日 ， 河 南 信 阳 起 草 的 《 关 于 加 强 商 品 房 预 售 管 理 工 作 的 若 干 措 施 （ 试 行 ） 》 公 开 征 集 意 见，拟按照"新老有别"的原则，在信阳中心城区推行现房销售，各县可参照执行。 该文件明确， 文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。 文件印发后新取得 施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶，方可申报商品房预售许可。 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，现房销售模式是房地产发展新模式的一个重要组 成部分和改革方向，本质上是对购房权益的保障。信阳拟对新出让土地开发的商品房实行现 房销售，对开发商的影响最为直接，这意味着房企拿地时需要客观评估，做好财务测算，更 好把握拿地性价比。 中指研究院政策研究总监陈文静分析称，执行现房销售模式，对购房则而言，可以避免传统 期房销售中交房"货不对板"以及烂尾的风险；对房企而言，为提升购房吸引力，房企在项目 规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，从而推动产品品质提升；对行业而言，在库 存 量 大 的 地 区 试 点 现 房 销 售 ， 有 助 于 控 制 供 应 规 ...

政策内容 - 河南信阳拟在中心城区推行现房销售 新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [1] - 新取得施工许可证的项目需达到主体封顶方可申报预售许可 [1] - 已取得施工许可证的项目需满足"开发资金达总投资25%"或"工程进度达二分之一"才能申报预售 并需提供施工图片、发票等凭证 [2] 行业影响 - 现房销售模式可避免期房销售中"货不对板"和烂尾风险 提升购房权益保障 [1][2] - 房企需更注重项目规划、设计和施工品质 推动产品升级 [2] - 库存量大的地区试点现房销售有助于控制供应规模 改善供需结构 加快库存去化 [2] - 现房销售对工程质量提出更高要求 促进行业高质量发展 [2] 房企影响 - 现房销售模式下房企销售回款周期延长 资金压力增大 [3] - 拿地时需更谨慎评估财务测算 把握性价比 [1] - 金融机构对房企资金要求提升 需强化金融支持力度 [3] 试点趋势 - 2022年末以来全国30余省市出台现房销售政策 合肥、郑州、长沙等地开展试点 [3] - 多地配套支持政策包括延长土地出让金缴纳期限、契税补贴、提高公积金贷款额度等 [3] - 建议优先在库存大的城市试点现房销售 逐步实现期房向现房销售转型 [4]

文章核心观点 - 房地产行业正以现房销售为突破口重塑市场信心与行业生态，这是对预售制弊端的纠偏和构建房地产发展新模式的关键实践 [1] - 现房销售改革已从地方探索进入全国铺开阶段，并配套土地、金融、税费等支持政策 [1][3] - 改革带来行业洗牌加速、供需结构优化和消费者行为转变等市场影响，短期阵痛与长期红利并存 [9][10][11] - 现房销售是行业高质量发展的必由之路，但需渐进式改革以平衡风险防控与市场稳定，全面推广仍面临金融工具、土地供应和质量监管等挑战 [12][13] 政策背景与顶层设计 - 中央经济工作会议于2023年首次系统提出现房销售概念，要求有条件推进试点并优化预售资金监管 [3] - 2024年底的全国住房城乡建设工作会议将现房销售列为2025年重点任务，提出构建房地产发展新模式的顶层设计，明确通过土地供应、金融工具与监管机制协同推动改革 [3] 试点进展与地方实践 - 自2022年末以来，全国已有超30个省市启动现房销售试点 [1] - 海南作为全国首个省级推行现房销售的省份，政策落地后新房投诉量同比下降67%，头部房企市场份额占比超75% [4] - 北京2023年集中供地中，62%的地块设置竞现房销售面积条款 [4] - 深圳2024年宝安区一宗地块要求全部现房销售，成为一线城市标杆 [4] - 武汉2025年5月新政将多孩家庭购房补贴扩至全市，二胎三胎家庭分别补贴6万元和12万元，政策首日咨询量突破5000人次 [5] - 荆门现房项目城控·易居苑开盘首日去化率100%，购房者满意度超90% [7] 配套支持政策 - 资金纾困措施包括赣州允许土地出让金分期缴纳，九江对现房购房者补贴契税50%，山东将公积金贷款额度提高至80万元 [8] - 需求激励政策包括中山向新房购买者发放购房款0.5%的消费券，苏州对多子女家庭上浮贷款额度至1.2倍，成都试点购房即赠1万元家电补贴 [8] 市场影响与行业变化 - 现房销售要求房企自有资金占比超50%，加速行业洗牌，2024年TOP10房企市场份额升至63% [9] - 2024年全国现房销售面积达3亿平方米，占总销量30.84%，较2020年翻倍 [10] - 尽管青岛等城市现房均价较期房高21%，但武汉、成都等地现房去化周期缩短至6个月 [10] - 购房者对现房接受度显著提高，北京、上海核心区现房去化率超90%，武汉多孩家庭现房认购量同比激增150%，87%购房者认为现房可规避交付风险 [11] 未来挑战与发展方向 - 现房销售占比有望在2025年突破30%，但全面推广需突破金融工具创新、土地供应节奏优化和质量监管升级三大瓶颈 [13] - 建议新出让地块逐步推行现房，存量项目延续预售，避免一刀切冲击市场，并配套预售资金穿透式监管和房企信用修复机制 [12]

行业现状与趋势 - 2024年房地产上市公司收入转而下滑，净利润持续下滑，流动性压力仍在，股东回报下滑 [1] - 未来新房市场将缓慢复苏，行业将加速出清、重整，聚焦核心城市 [1] - 2025年一季度新房市场延续修复态势，政治局会议强调城中村改造和"加大高品质住房供给" [1] - 核心城市市场预计将继续修复，投资者更关注企业可持续运营能力 [1] 财务表现 - 2024年房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，同比下降11.5%，净资产均值为328.6亿元，同比下降12.6% [4] - 央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降5.5%、3.4%、11.9%、17.6% [5] - 2024年上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，净利润均值为-31.2亿元，68.1%企业亏损 [8] - 净利润率均值、净资产收益率均值分别为-27.8%、-21.2% [8] 负债与流动性 - 2024年房地产上市公司资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2% [11] - 现金短债比均值为0.95，速动比率均值为0.48，流动性表现分化 [11] 市场表现 - 2024年末沪深300同比上涨15.4%，申万地产指数同比下降2.1%，恒生中国内地地产指数同比下降17.4% [13] 未来策略 - 房地产企业应保持精准投资、聚焦重点城市战略，避免盲目追逐高价地块 [14] - 加大"好房子"建设投入，提升产品力以实现资金快速回笼 [14] 优秀企业榜单 - 2025沪深上市房地产公司综合实力TOP10包括保利发展、招商蛇口、万科A等 [18] - 2025内地在港上市房地产公司综合实力TOP10包括中国海外发展、华润置地、绿城中国等 [19] - 2025中国房地产上市公司财富创造能力TOP10包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [20][21] - 2025中国房地产上市公司财务稳健性TOP10包括保利发展、中国海外发展、绿城中国等 [22][23] - 2025中国房地产上市公司投资价值TOP10包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [24][25] - 2025中国上市公司商业地产运营TOP10包括华润置地、龙湖集团、新城控股等 [25] - 2025中国房地产上市公司代建运营优秀企业包括绿城管理控股、华润置地、金地集团等 [26] - 2025中国房地产上市公司治理TOP10包括华润置地、中国海外发展、保利发展等 [27][28]

西安陆港空港枢纽建设 - 加快提升西安陆港空港枢纽能级，充分发挥中欧班列西安集结中心作用 [2] - 深度参与新亚欧陆海联运通道和跨里海国际运输走廊建设 [2] - 扎实推进西安咸阳国际机场三期扩建工程，促进航空、铁路、公路高效联动 [2] - 深化港产港贸港城融合发展，提高贸易投资、货物通关、人员往来便利化水平 [2] 人工智能和机器人产业发展 - 加快算力网络和数据流通利用基础设施建设 [2] - 聚焦模型算法、高端芯片、具身智能、机器人关键零部件等重点领域强化科研攻关 [2] - 加快构建企业主导的产学研用协同创新体系，以科技金融赋能成果转化 [2] - 满足多维度行业应用场景需求，打造更具竞争力的优势特色产业集群 [2] 房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子 [2] - 完善多元化住房供应体系，扎实做好"保交房""保回迁"工作 [2] - 有效防范化解房地产领域风险，推动房地产市场平稳健康发展 [2] 清理拖欠企业账款 - 加快加力清理拖欠企业账款，压实清欠责任，集中力量化解存量 [2] - 强化源头治理和失信惩戒，坚决遏制新增欠款 [2] - 切实维护企业群众合法权益 [2] 经济工作部署 - 省委财经委员会要聚焦经济热点、发展难点、改革堵点，加强前瞻性研究、战略性谋划 [3] - 省委财经委员会办公室要针对经济运行中的新情况新问题开展调查研究 [3] - 各级各部门要把稳增长摆在突出位置，做好稳就业、稳企业、稳市场、稳预期等工作 [3] - 以高质量发展的确定性应对外部环境变化的不确定性，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长 [3]

本报记者 张芗逸 日前，中国人民银行（以下简称"央行"）发布《2025年第一季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）。在下一 阶段货币政策主要思路方面，报告提出，拓宽保障性住房再贷款使用范围，持续巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基 础性制度，助力构建房地产发展新模式。 受访专家认为，在持续巩固房地产市场稳定态势的背景下，今年二季度或将有更多金融支持政策落地落实。展望未来，房 地产金融基础性制度也将逐步建立，与房地产发展新模式相适配的系列融资制度有望完善。 支持楼市平稳健康发展 在推动房地产市场回稳的过程中，金融政策发挥了关键作用。自去年9月份以来，降准、降息等一系列金融政策为住房消 费提供了支持，促进了购房需求的释放。 《报告》提出，社会融资成本处于历史低位，3月份新发放企业贷款和个人住房贷款利率同比分别下降约50个和60个基 点。 《报告》在回顾2025年第一季度货币政策操作时提及，支持房地产市场平稳健康发展。继续用好保障性住房再贷款，激励 引导金融机构支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用于配租配售。用好抵押补充贷款，支持政策性开发性金融机构为 保障性住房建设、城中村改造、"平急两用"公共 ...

市场总体情况 - 2025年一季度房地产市场修复明显，土地市场呈现五点新变化[3][17] 核心城市土地市场 - 北京2025年1季度成交11宗涉宅地，建面120.5万方同比降12%，金额569亿元同比涨45.3%[4][18] - 上海2025年1季度成交14宗涉宅地，同比增75%，建面76万方同比增7%，出让金337亿元同比增69%[5][21] - 杭州2025年1季度成交33宗涉宅地，同比增106%，建面205万方同比增78%，金额596亿元同比增149%[5][25] 地方政府土地供应 - 2025年1季度35城供地中22城规划建面同比增长，23城土地出让金同比增加[6][29] - 多数城市供地总量压缩，东莞、烟台和厦门住宅用地供地计划降超40%[29] 房企拿地意愿 - 2024年新增土储百强房企拿地金额9280亿元，同比降30%，较2020年降71%[7][34] - 2025年1季度百强房企新增土储权益面积中一二线城市占比提升[40] 土拍溢价率 - 2025年1季度深圳、杭州、南宁平均溢价率70%、43%、40%位列前三[9][44] 拿地房企分化 - 2025年1季度核心35城央国企拿地宗数占比49%，与混合所有制占比达53%[11][49] 风险提示 - 存在房地产市场超预期下行、政策解读偏差等风险[12][51]