项目背景与概况 - 越秀区洪桥街小石集项目于5月开工 计划今年9月完工 是广州中心城区首个危旧房连片"原拆原建"试点项目 [5][6] - 项目涉及17栋建于上世纪60-80年代的1-4层老旧建筑 共有45户82人 部分楼栋经评估为C、D级危房 存在安全隐患 [5] - 采用"企业+居民"连片自主更新模式 由越秀区洪桥街道牵头成立工作专班 每周召开例会协调推进 [6] 产权结构与推进条件 - 项目以政府公房和国企公房为主 产权结构集中 较易达成改造共识 与花都集群街2号案例相似 [2][5] - 依托《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》 采用统一设计、归集产权、整体报批模式解决多宗地权属问题 [6][13] - 工作专班通过"包户"跟进方式完成全部私房业主签约 并对租户提供搬迁协助和安置房源选择 [7][8] 设计与政策创新 - 项目获得6%容积率政策奖励 增容面积用于电梯、公共走廊和服务配套 改造费用采用"业主出一点、企业投一点、政府补一点"筹资模式 [13] - 采用现浇混凝土框架+钢结构模块体系 装配56个模块 缩短约3个月建造周期 并应用节能玻璃和屋顶光伏技术 [14] - 首层设计4米骑楼退距解决消防通道问题（原内街巷最窄处仅2.7米） 新增250㎡公共服务空间嵌入颐康服务站和托育点 [13][14] 社区影响与功能提升 - 通过建筑内部空间抽疏新辟"7"字型中庭区域 增加采光和交流空间 [14] - 首层骑楼设置健康茶饮、新街市等功能 二到四层保留居住功能 引入整体运营打造"租商融合"新业态 [14] - 成立共同缔造委员会搭建沟通平台 帮助业主查册确权并调整设计方案争取利益最大化 [8]

城镇化发展转型 - 中国城镇化率年均增速从2011~2020年的1.4个百分点降至近年来的0.8个百分点，预计未来10年将进一步降至0.5个百分点左右 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，房地产和土地财政主导的外延式扩展模式式微 [1] 城市工作"五个转变"原则 - 发展理念转向以人为本，发展方式转向集约高效，发展动力转向特色发展 [2] - 工作重心转向治理投入，工作方法转向统筹协调 [2] - 房地产需告别为城市融资的"单边发展"增量模式 [2] 房地产发展新模式实践 - 租购并举模式在热点一二线城市成效显著，规模化住房租赁（含长租公寓、保租房）占市场份额10%~15%且持续提升 [2] - 行业融资形成以白名单为载体的项目法人实体地位和资金封闭运转机制 [2] - 现房销售制度、预售监管模式、配租配售保障房制度等新模式日渐成熟 [3] 城中村改造新导向 - 改造重点转向存量提质增效，聚焦安全底线、居住环境改善和公共治理覆盖 [3][4] - 拆除式改造需满足三个条件：群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟 [3] - 广州、深圳要求拆除式改造配建5%~10%保障性住房 [4] - 目标服务2.6亿外来人口，通过区位优、成本低、配套好的居住场所促进新市民融入 [5] 危旧房改造方向 - 加快拆除D级危房，通过加固/改建/重建等方式改造C级危房和非成套住房 [6] - 存量提质可激发业主二次装修需求，提高供给效率 [6] 城市更新经济效应 - 公共服务均等化将释放房地产、汽车等大宗消费需求 [6] - 住区软硬件改善可夯实楼市回稳基础，修复住房居住属性 [7] - 财政金融专项扶持启动，城市更新作为增长新动力的效果将显现 [7]

报告行业投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 受基数影响6月累计销售负增长、单月同比承压，7月城市工作会议提及地产新模式等，楼市有望止跌回稳，政策加持下地产板块配置价值凸显，头部房企运营和资金优势明显市占率有望提升 [2][39] 根据相关目录分别进行总结 销售：同比表现承压 全国市场 - 2025年前6月全国商品房销售面积45851万方，同比降3.50%，降幅较前5月扩大0.6pct；6月单月销售面积10535.81万方，环比涨49.37%，同比降5.46% [2][4] - 2025年前6月全国商品房销售额44241亿元，同比降5.50%，降幅较上月扩大1.70pct；6月单月销售金额10150.16亿元，环比增43.85%，同比降10.79% [2][4] - 前6月销售均价9649元/平米，同比降2.07%，环比降0.05%；6月单月销售均价9634元/平米，环比降3.70%，同比降5.64% [2][4] 区域市场 - 2025年前6月，东部地区销售面积20800万方，同比降5.2%；中部地区销售面积11926万方，同比降1.2%；西部地区销售面积11515万方，同比降2.5%；东北地区销售面积1610万方，同比降6.0% [8] - 2025年前6月，东部地区销售金额26945亿元，同比降5.8%；中部地区销售额7988亿元，同比降5.8%；西部地区销售额8163亿元，同比降4.30%；东北地区销售额1146亿元，同比降4.5% [8] 投资：开工与竣工的同比表现较此前修复 投资端 - 2025年前6月房地产开发投资46658亿元，同比降11.20%，降幅较上月扩大0.5pct；6月单月开发投资10424亿元，环比增22.58%，同比降12.90% [14] 开工端 - 2025年前6月新开工30364万方，同比降20.00%，降幅较前5月收窄2.8pct；6月单月新开工面积7180万方，环比增34.27%，同比降9.39% [2][17] 竣工端 - 2025年前6月竣工面积22567万方，同比降14.80%，同比降幅较上月收窄2.50pct；6月单月竣工面积4182万方，环比提高52.77%，同比下滑1.74%，开工和竣工端同比表现均较前5月修复，竣工单月同比降幅显著收窄 [2][19] 资金：国内贷款累计同比下降 - 2025年前6月房企到位资金50202亿元，同比降6.20%，降幅较前5月扩大0.90pct [2][23] - 前6月国内贷款8245亿元，同比增0.60%；自筹资金17544亿元，同比降7.20%；定金及预付款14781亿元，同比降7.50%；个人按揭贷款6847亿元，同比降11.40%，国内贷款累计同比再次转正 [2][23] 投资建议 行业估值 - 2024年9月以来政策推进使行业估值短时间修复，2025年开年楼市逐渐修复，政策加持下地产板块配置价值凸显 [36] 重点个股 - 看好招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [2][41] - 建议关注优质开发如绿城中国、华润置地、中国海外发展；优质物管如绿城服务；优质商业如恒隆地产；代建龙头如绿城管理控股；中介龙头如贝壳 - W、我爱我家 [2][41]

项目概况 - 原丽江明珠酒店（"番禺白宫"）纳入广州市首批危旧房改造试点项目 两栋危楼将拆除并合建为约10万平米的商业综合体（命名"容屿"） 保留部分圆形穹顶特色建筑 预计2024年底完成改造 [5] - 项目采用"拆除翻建+保留改造"模式 拆除南侧明珠楼和西北角员工楼 复建五层商业楼（总建筑面积不变） 保留修缮原综合楼、歌剧院、旅业楼三栋建筑 [6][7] - 配套建设两层地下室约2万平方米 提供机动车位300多个 非机动车位900多个 [7] 改造背景 - 建筑始建于1995年 因欧式穹顶风格成为地标 但存在基础设施老化问题（如使用淘汰的水泥管 整体用电容量仅4000kW） 难以满足现代化商业需求 [6] - 2024年《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》发布 项目因产权单一、资金明确、地标价值被选为首批试点 [6] 政企协作 - 采用"政府指导+部门联动+企业实施"模式 住建、规划、消防、水务等多部门联合审查 提供"一站式"审批服务 2025年3月正式开工 [6] 业态规划 - 招商率已超70% 定位"休憩与体验"主题公园式商业 涵盖生活方式、人文艺术、宠物友好、餐饮娱乐等 [8] - 引入16000㎡运动娱乐体验馆（含AR/VR场景） 原员工楼用地改造为宠物公园 联动歌剧院打造3000㎡人宠友好空间 [8] - 穹顶建筑顶层导入快时尚品类（如原创设计师集合店） [8] 经济影响 - 业态升级预计创造新就业岗位 激活存量空间潜能 提升区域经济活力 [8]