文章核心观点 - 中国房地产行业正从长期实行的商品房预售制（期房销售）向现房销售制过渡，这是构建房地产发展新模式的关键组成部分，旨在推动市场持续健康发展并降低购房者风险 [2][5] - 现房销售制的推行将深刻改变开发商、地方政府和购房者所面临的行业规则与市场环境，标志着房地产行业从高速扩张转向高质量发展，并促使房子回归居住属性 [6] 商品房预售制的历史与作用 - 商品房预售制（卖期房）自1994年写入法律，已在中国存在30多年，对推进房地产开发和城镇化建设发挥了积极作用 [1] - 预售制源于香港的“卖楼花”，在上世纪90年代传入内地，通过预售收入缓解了开发商资金压力，成为当时城镇化加速背景下的“最优解” [2] - 该模式成功支撑了中国城镇化的快速推进：人均住房面积从1990年的7.1平方米增长至2024年的超过40平方米，增长了5倍多 [3] 预售制面临的挑战与转型背景 - 预售制模式的前提是房子供不应求和土地持续好卖，但在“房住不炒”政策下，楼市泡沫减少，土地溢价下滑甚至出现流拍，市场进入转型变革期 [4] - 高层明确指出“土地财政”难以为继，信号明确，需要加快构建房地产发展新模式 [4][5] - 预售制的不足之处逐渐凸显，包括交付后货不对板、质量差，以及最糟心的项目烂尾风险 [1] 现房销售制的推行策略与影响 - 推行现房销售制需稳妥推进、因地制宜，有条件城市可全面推进，不具备条件的城市仍可预售但必须从严监管预售资金 [5] - 现房销售对开发商资金压力更大，许多省市已配套税收优惠、缓缴配套费等政策以帮助企业减负 [5] - 在现房与期房并存时期，购房者可自行选择：期房因需等待价格可能相对便宜，现房则所见即所得可能更贵但更踏实，最终由市场决定 [5] 对房地产开发商的深远影响 - 游戏规则改变：过去开发商可依靠高杠杆和预售资金“空手套白狼”，未来则必须专注于盖好房子，融资和运营能力面临更高要求 [6] 对地方政府的深远影响 - 发展增长点转变：“土地财政”模式难以为继，地方政府需开拓思路谋创新，将精力放在发展新质生产力上 [6] - 角色转变：需推动建设好房子，制定好标准，鼓励好设计、使用好材料，以激发企业和购房者的积极性 [6] 对购房者的深远影响 - 房子回归居住属性：监管趋严将大大降低烂尾风险，现房销售实现“所见即所得”让交付更有保障 [6] - 市场透明度提升：部分地区试点“取消公摊”等措施，旨在挤掉销售“水分”，提升购房者的获得感 [6] - 长期看，房地产将更加注重以人为本，成为一个看得见、摸得着、不用担心烂尾的家 [6]

就业与劳动权益保障 - 2026年将加快构建就业友好型发展方式，深入实施稳岗扩容提质专项行动，并出台应对人工智能影响促就业文件 [2] - 人社部将深入实施“技能照亮前程”培训行动，强化高校毕业生等重点群体就业支持，开展春风行动暨就业援助季等公共就业招聘专项活动 [2] - 2026年将制定《新就业形态劳动者基本权益保障办法》和《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》，并推动修订《职工带薪年休假条例》以促进落实 [4] - 在社保方面将进一步扩大覆盖范围，鼓励支持灵活就业人员、新就业形态人员参加职工保险 [5] 教育发展 - 2026年将启动新一轮“双一流”建设，全面推进地方普通高校高质量发展，推动应用型高校主动对接区域重大战略 [6] - 教育部将推动新增高等教育资源向人口大省和中西部地区倾斜，健全东中西部高校对口支援机制，加快推动中西部高等教育振兴 [6] - 2026年将持续优化基础教育资源布局以应对学龄人口变化，开展县域普通高中振兴行动，坚决维护教育公平 [6] 生育支持与医疗保障 - 2026年将合理提升产前检查医疗费用保障水平，力争全国基本实现政策范围内分娩个人“无自付”，并将适宜的分娩镇痛项目纳入基金支付范围 [8] - 将全面实现生育津贴直接发放给参保人，并推动将灵活就业人员、农民工、新就业形态人员纳入生育保险覆盖范围 [8] - 加快推进生育医疗费用省内跨统筹区直接结算，全面实现职工医保个账资金跨省共济使用 [8] 养老服务 - 2026年将紧扣积极应对人口老龄化，构建普惠可及的养老服务体系，深化养老服务改革发展 [9] - 重点工作包括加强失能失智老年人照护，推动发展康复护理、安宁疗护等服务，并大力培育养老服务市场经营主体 [9] - 将全面实施养老服务消费补贴项目，完善发展农村养老服务政策措施，支持发展农村互助养老，加快补齐农村养老服务短板 [9] 税收与社会保险 - 2026年税务部门将会同相关部门深化税收制度改革，优化税制结构，推动地方政府用足用好地方税种法定授权以拓展地方税源 [10] - 税务部门还将会同有关部门推动基本养老保险全国统筹、基本医疗保险省级统筹，鼓励支持新就业形态人员参加职工保险 [10] - 将推进加快建立长期护理保险制度 [10] 住房市场 - 2026年将有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度，在商品房销售上推进现房销售制，从根本上防范交付风险 [12] - 对于继续实行预售的，将规范预售资金监管，以切实维护购房人合法权益 [12] - 将有序推动“好房子”建设，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，满足多样化住房需求 [12]

报告行业投资评级 - 强于大市 [3] 报告的核心观点 - 当前稳住房地产市场的核心在于稳住价格，而稳住价格需要从供需两端一起发力去库存 [124] - 稳住房地产投资的关键在于开发商资金，建议支持非央国企合理融资需求、建立开发商额度统筹管理、增加增信特别是给民营企业增信 [125] - 短期需关注开发商合理融资需求，通过去库存和稳信心来稳市场；中长期需抓住开发、融资、销售等基础制度，引导房企从投资开发转向运营服务 [125] - 预计今年一季度将会有适当的政策调整以应对市场下行压力 [126] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [126] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：40个城市新房成交面积151.5万平方米，环比下降9.7%，同比下降39.6%，同比降幅较上周扩大7.7个百分点 [3]。分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比分别下降24.0%、39.5%、55.9% [3][14] - **新房库存与去化**：12个城市新房库存面积11293万平方米，环比下降0.2%，同比下降6.6% [3]。去化周期为17.7个月，环比上升0.8个月，同比上升5.5个月 [3]。三四线城市去化周期高达68.3个月 [3] - **二手房成交**：18个城市二手房成交面积188.2万平方米，环比上升4.4%，同比上升18.1%，同比增速较上周提升26.8个百分点 [3]。一、二、三四线城市成交面积同比分别上升28.7%、11.4%、10.0% [3] 2. 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：成交规划建筑面积1044.9万平方米，环比下降3.1%，同比上升0.4%；成交总价163.3亿元，环比下降1.5%，同比下降15.5%；楼面均价1563元/平，环比上升1.7%，同比下降15.8%；溢价率0.7%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.6个百分点 [3][59] - **住宅类土地**：成交规划建筑面积134.6万平方米，环比下降11.9%，同比上升24.5%；成交总价106.9亿元，环比上升6.4%，同比下降23.4%；楼面均价7939.9元/平方米，环比上升20.7%，同比下降38.5%；溢价率为0.0% [80] 3. 本周行业政策梳理 - **中央政策**：自然资源部、住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，旨在破解政策堵点，强化规划与土地政策融合 [3][95]。住建部提出将有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度，并在商品房销售领域推行现房销售制 [3][95] - **地方政策**：海南、上海、贵阳、广州等地出台政策，聚焦城市更新、绿色建筑、“好房子”建设、区域发展规划等 [95] 4. 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为5.2%，较上周上升8.7个百分点；相对沪深300收益为5.8%，较上周上升8.8个百分点 [3][97] - 房地产板块PE为26.31X，较上周上升1.28X [3][97] - A股涨幅靠前的公司为新城控股(9.8%)、滨江集团(9.4%)、招商蛇口(8.7%)；港股涨幅靠前的为中国金茂(8.4%)、越秀地产(3.7%)、建发国际集团(3.7%) [103] 5. 本周重点公司公告 - 多家公司发布高管变动公告，如中国国贸、华夏幸福、荣盛发展等 [108] - 部分公司发布经营数据，显示2025年第四季度销售同比大幅下滑，如京投发展签约金额同比减少67.7%，京能置业同比减少86.1% [108] 6. 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量110.9亿元，环比上升1.2%，同比下降36.2% [3][111] - 总偿还量191.1亿元，环比上升20.8%，同比上升269.8% [3][111] - 净融资额为-80.2亿元 [3][111] - 发行量最大的房企为华润置地控股(20.0亿元)、陆家嘴(15.0亿元)、金融街(14.0亿元) [111] 7. 总结 - 二手房市场仍有增量空间，2024年年均成交量在5-6亿平，预计2026年成交量或将持平或微跌 [124] - 供给端，专项债收储对去库存效果最直接，但需扩大资金来源并解决收益平衡等问题；资产证券化(ABS、公募REITs)是盘活存量的可行路径 [124] - 需求端，公积金政策、契税调降、房贷抵扣个税等政策能提振住房消费，建议有效延续 [124] 8. 投资建议 - 建议关注三条主线：1)基本面稳定、重仓一二线核心城市的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团；2)销售和拿地有突破的“小而美”房企：保利置业集团；3)探索新场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [126]

核心观点 - 2026年1月22日，A股市场整体呈现窄幅震荡、小幅收涨的态势，主要指数普遍上涨，市场成交额较前一日略有上升，行业板块涨多跌少[1][5][10] - 中国人民银行行长潘功胜明确2026年将继续实施适度宽松的货币政策，包括灵活运用降准降息等工具，并推出多项结构性货币政策以支持经济与资本市场[3][11][12] - 当日海外市场表现积极，美国三大股指全线收涨，科技股与部分中概股表现突出[2][5] - 多部门发布重要政策，涉及促进药品零售行业高质量发展、房地产发展新模式构建、公用事业领域反垄断以及个人消费贷款财政贴息等，将对相关行业产生深远影响[3][14][16][17][18] - 公募基金2025年四季报显示，其持仓重心转向电子、电力设备等核心赛道，光模块龙头成为重点配置对象[20] - 国内外发布一系列重要经济数据，显示美国经济增长强劲，中国在智能设备制造、存储器需求等领域保持高增长，同时就业结构性问题依然存在[22][23][24] 国内市场表现 - **大盘指数**：截至1月22日收盘，上证综指报4122.58点，上涨0.14%；深证成指报14327.05点，上涨0.50%；创业板指报3328.65点，上涨1.01%；科创50指数报1541.64点，上涨0.41%[1][5][10] - **市场成交**：万得全A成交额共计27164亿元，较前一日略有上升[1][10] - **行业表现**：30个中信一级行业中，有21个行业上涨，上涨面达70%，其中石油石化、建材及通信行业涨幅居前，而汽车、医药及银行行业则跌幅较大[1][10] - **概念板块**：玻璃纤维、大飞机及航母等概念指数表现活跃[1][10] - **个股表现**：当日A股市场共有3577只个股上涨，1777只下跌，112只持平；其中297只个股涨幅超过5%，94只个股涨停[11] 政策与宏观驱动 - **货币政策定调**：中国人民银行行长潘功胜表示，2026年将继续实施好适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种工具，保持流动性充裕，并指出今年降准降息还有一定空间[3][11][12] - **结构性政策工具**：央行已优化结构性货币政策工具，包括下调各类工具利率0.25个百分点；单设1万亿元民营企业再贷款；合并设立科技创新与民营企业债券风险分担工具；增加支农支小再贷款额度5000亿元至4.35万亿元；增加科技创新和技术改造再贷款额度4000亿元至1.2万亿元[12][13] - **金融市场稳定**：央行强调将维护金融市场平稳运行，保持人民币汇率基本稳定，加强各金融市场监督管理，并建立向非银机构提供流动性的机制性安排，继续用好支持资本市场的两项货币政策工具[11][12][13] - **财政政策支持**：今年首批936亿元超长期特别国债资金已下达，支持工业、能源电力、教育、医疗等约4500个项目，预计将带动总投资超过4600亿元[22] 重点行业与公司动态 - **房地产行业**：住建部表示将有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式，重点包括做实项目公司制、推行主办银行制、推进现房销售制等[14][15][16] - **药品零售行业**：商务部等九部门联合发布《关于促进药品零售行业高质量发展的意见》，提出18项举措，旨在完善药事服务、强化应急保供、支持零售药店拓展健康服务及推动兼并重组[16][17][18] - **公用事业领域**：市场监管总局首次禁止公用事业领域经营者集中，对佛山市南海区相关燃气公司新设合营企业案亮红牌[3][18] - **公募基金持仓**：2025年四季报披露收官，光模块龙头中际旭创成为公募基金第一大重仓股，新易盛为第二大重仓股，显示公募仓位聚焦电子、电力设备等核心赛道[20] - **智能设备制造业**：2025年中国智能设备制造业销售收入同比增长28.1%，其中工业机器人制造增长17.4%，特殊作业机器人制造增长42.1%[23] - **折叠屏手机市场**：2025年中国折叠屏手机出货量约1001万台，同比增长9.2%，华为以71.8%的市场份额断层领先[23] - **存储器行业**：受AI高速发展带动，TrendForce预估2026年存储器行业产值达5516亿美元，2027年将达8427亿美元，同比增长53%[23] 海外市场与经济数据 - **美国股市**：1月22日，道琼斯指数涨0.63%，标普500指数涨0.55%，纳斯达克指数涨0.91%；万得美国科技七巨头指数涨1.47%，脸书（Meta）股价上涨超过5%，特斯拉上涨逾4%[2][5] - **中概股**：多数上涨，其中小马智行涨近6%，阿特斯太阳能涨超5%[2] - **美国经济数据**：2025年第三季度GDP终值年化环比增长4.4%，创近两年来最快增速；11月核心PCE物价指数同比上涨2.8%，符合预期[24] - **日本经济数据**：2025年日本贸易逆差2.65万亿日元，连续5年逆差；全年出口额增长3.1%至110.45万亿日元，创纪录新高，但对美出口额减少4.1%[24] - **大宗商品**：黄金价格上涨2.09%至4938.40美元/盎司；布伦特原油价格报64.62美元/桶[5] 其他经济数据 - **就业数据**：2025年12月，全国城镇16-24岁劳动力失业率为16.5%，25-29岁为6.9%，30-59岁为3.9%[23]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 周四集运指数（欧线）期货价格集体上涨，主力合约EC2604收涨0.58%，远月合约收涨1 - 3%不等，运价宣涨尚未落地，多船司陆续调低价格，期价支撑减弱；地缘局势或有望改善，运价回落显著，当前运价市场总体受季节性需求影响大，建议投资者谨慎为主，注意操作节奏及风险控制，及时跟踪地缘、运力与货量数据 [1] 根据相关目录分别进行总结 期货盘面数据 - EC主力收盘价1137.700，环比上涨6.6；EC次主力收盘价1399.1，环比上涨31.80 [1] - EC2604 - EC2606价差 - 261.40，环比下降13.10；EC2604 - EC2608价差 - 360.70，环比下降4.30 [1] - EC合约基差816.49，环比下降8.00 [1] 现货价格数据 - SCFIS（欧线）（周）1954.19，环比下降2.10；SCFI（综合指数）（周）1574.12；SCFIS（美西线）（周）1305.27，环比下降73.27 [1] - CCFI（综合指数）（周）1209.85，环比上涨14.96；CCFI（欧线）（周）1582.60，环比上涨14.85 [1] - 巴拿马型运费指数（日）1606.00，环比下降36.00；波罗的海干散货指数（日）未提及变化；平均租船价格（巴拿马型船）0.00，环比上涨0.00；平均租船价格（好望角型船）22377.00，环比上涨791.00 [1] 行业消息 - 住建部部长倪虹表示“十五五”时期将重点抓好两方面工作，一是推动“好房子”建设，二是加快构建房地产发展新模式，推进现房销售制 [1] - 美国总统特朗普宣布与北约秘书长吕特就格陵兰岛问题达成协议框架，不实施原定于2月1日生效的关税措施 [1] - 俄罗斯总统普京证实1月22日与美国总统特使威特科夫会晤，称美国收购格陵兰岛与俄无关，确认收到加入“和平委员会”邀请，愿从美被冻结资产中支付10亿美元 [1] 其他情况 - 自2026年4月1日起，光伏相关产品不再享受增值税出口退税优惠，料导致抢运发生，提振长协货量，但现货端支撑减弱 [1] - 12月份中国制造业PMI数据小幅回暖，新出口订单指数回升至49，终端运输需求在圣诞节提振下回暖显著 [1] - 现货运价第四周报价大柜2600 - 3200美金不等，马士基第4周开舱大柜2700美金，环比第三周上行100美金 [1] - 泽连斯基表示与美欧伙伴谈判达新水平，有望2026年上半年结束与俄冲突，红海复航预期转暖 [1] - 欧元区通胀压力趋缓，削弱市场对欧洲央行年底前加息预期，12月欧元区CPI回归至欧央行设定的中期目标水平 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 市场关注地产端，住建部部长倪虹表示“十五五”时期将重点抓好推动“好房子”建设和构建房地产发展新模式两方面工作，推进现房销售制 [1] - 海外特朗普宣布与北约秘书长就格陵兰岛问题达成协议框架，将不实施原定于2月1日生效的关税措施，其在地缘政治风险问题上态度缓和，市场担忧情绪缓解，但日本财政问题仍需关注 [1][2] - A股三大指数震荡回升，上证指数涨0.08%收于4116.94点，创业板指涨0.54%，板块指数涨多跌少，有色金属、电子、机械设备行业领涨，银行、煤炭、食品饮料行业跌幅居前，沪深两市成交额为2.6万亿元；美国三大股指全线收涨，道指涨1.21%报49077.23点 [1] - 股指期货当月合约均升水，IH成交量和持仓量同步增加 [1] - 市场热度再度升温，四大指数延续分化走势，上证50和沪深300指数风险相对较大 [2] 根据相关目录分别进行总结 宏观经济图表 - 包含美元指数和A股走势、美国国债收益率和A股走势、人民币汇率和A股走势、美国国债收益率和A股风格走势相关图表 [5][10] 现货市场跟踪图表 - 国内主要股票指数日度表现：上证综指涨0.08%收于4116.94点，深证成指涨0.70%收于14255.13点，创业板指涨0.54%收于3295.52点，沪深300指数涨0.09%收于4723.07点，上证50指数跌0.11%收于3067.18点，中证500指数涨1.12%收于8340.11点，中证1000指数涨0.79%收于8247.68点 [12] - 包含沪深两市成交金额、融资余额相关图表 [5][13] 股指期货跟踪图表 - 股指期货持仓量和成交量：IF成交量120330，变化值 -9379，持仓量286813，变化值 -6447；IH成交量54491，变化值 +5763，持仓量96124，变化值 +4576；IC成交量171870，变化值 -41699，持仓量330051，变化值 -8110；IM成交量214526，变化值 -31314，持仓量381688，变化值 -6771 [14] - 股指期货基差：各合约不同期限基差及变化值情况，如IF当月合约基差1.13，变化值 +9.41等 [41] - 股指期货跨期价差：各合约不同期限跨期价差及变化值情况，如IF次月 - 当月当日值 -1.40，变化值 +0.60等 [46][47] - 包含各合约持仓量、持仓占比、外资净持仓数量、基差、跨期价差相关图表 [5]

黄金储备与去美元化趋势 - 美元在全球体系中的角色正持续、逐步地被削弱，黄金已成为对美元最大的挑战者[1] - 黄金在各国央行持有资产中的占比已从约14%上升至25%—28%，且这一上升趋势没有任何放缓的迹象[1] - 风险溢价以及对冲行为将持续对美元形成压力，同时支撑黄金需求[1] - 政策因素对“去美元化”的推动作用目前处于“中性至略有加速”的状态[1] 电信运营商跨界金融业务 - 中国移动通过旗下保险经纪公司推出“移动医保保”“移动家保保”等保险产品，目前仅在山东等部分地区试点销售，并可至线下营业厅办理[2] - 此举标志着电信运营商利用其庞大的线下渠道网络和客户资源，加速向金融保险服务领域渗透[2] - 中国移动在保险领域早有布局，目前为招商仁和人寿第二大股东[2] 房地产发展新模式构建 - 住建部将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，控增量、去库存、优供给，发挥好房地产融资“白名单”制度作用[2] - 政策将支持房企合理融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行[2] - 在商品房销售上，将推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险[2] - 继续实行预售的，将规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益[2] 春运出行与相关产业链需求 - 今年春运期间，全社会跨区域人员流动量和铁路、民航客运量均有望创历史同期新高[3] - 今年春运自驾出行将居于主体地位，各地各部门将强化道路疏堵保畅，加强自驾出行服务保障[3] - 与自驾出行相关的能源补给、道路服务、车辆维保等产业链环节将面临阶段性需求高峰[3]

住房城乡建设部关于构建房地产发展新模式的表态 - 住房城乡建设部表示将加快构建房地产发展新模式 核心是抓住让人民群众安居这个基点 推动建立"人、房、地、钱"要素联动机制 确保新旧模式转换平稳有序 [1] - 下一步工作重点是有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度 [1] 房地产开发制度变革 - 在房地产开发上 将做实项目公司制 项目公司依法行使独立法人权利 企业总部履行投资人责任 [1] - 严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红 确保项目资金封闭管理、专款专用 [1] 房地产融资制度变革 - 在房地产融资上 将推行主办银行制 一个项目确定一家银行或银团为主办银行 [1] - 项目开发、建设、销售等资金需存入主办银行 主办银行保证项目公司合理融资需求 [1] 商品房销售制度变革 - 在商品房销售上 将推进现房销售制 以实现"所见即所得" 从根本上防范交付风险 [1] - 对于继续实行预售的项目 将规范预售资金监管 以切实维护购房人合法权益 [1]

文章核心观点 - 2025年12月土地市场呈现周期性回暖，成交规模环比大幅增长，但同比仍下降，供应端持续践行“控增量”政策，市场热度整体回落但核心城市优质地块竞争激烈 [1] - 政策导向明确，未来土地市场供给侧将持续优化，推动“好房子”建设和现房销售，行业将进入控增量、去库存、优供给的新阶段 [6] 供求 - **土地供应规模大幅收缩**：截至12月25日，当月土地供应建筑面积6674万平方米，环比下降77%，同比下降约26%，显示各地“控增量”政策持续发力 [1][2] - **一线城市供应稀缺且质优**：一线城市仅上海、广州有宅地挂牌，上海浦东新区宅地出让底价达25.6亿元，起拍楼板价3.8万元/平方米，闵行区低密宅地起拍楼板价3.3万元/平方米 [2] - **二线城市武汉供应金额领先**：武汉本月出让地块底价达246.9亿元，其中武昌滨江三宗稀缺宅地合计底价129亿元，最终由武汉城建与瑞安联合体以底价竞得，最高成交楼板价达1.8万元/平方米 [4] - **三线城市聚焦低密优质地块**：如义乌双江湖地块，出让底价11.53亿元，起拍楼板价7731元/平方米，规划定位为世界级科创湖区 [5][6] 成交 - **成交规模环比激增，同比降幅收窄**：截至12月25日，全国经营性土地成交建筑面积2.7亿平方米，环比上升190%，同比下降7%；成交金额6341亿元，环比上升153%，同比下降15% [1][7] - **高能级城市成交占比下降拉低均价**：受此影响，本月全国平均楼板价为2365元/平方米，环比下降13% [7] - **重点城市成交活跃度提升**：成交金额超50亿元的城市有23座，较上周增加10座；成交建面超100万平方米的城市有29座，较上周增加20座 [7] 市场热度 - **整体溢价率低位回落**：12月平均溢价率为2.1%，如期回落 [10] - **核心城市优质地块热度不减**：深圳、广州、南京等地仍有宅地以15%以上高溢价成交，其中南京河西中宅地以4.5万元/平方米的楼板价刷新城市地价纪录 [10][12] - **流拍率维持在近年低位**：12月土地流拍率为8%，流拍或撤牌地块多位于远郊或面临周边竞争激烈、利润空间有限等问题 [14] 重点地块分析 - **总价榜单：北京地块居首，深圳地块溢价最高** - 北京海淀区上地板块宅地以84.56亿元总价成交，溢价0.4%，楼板价3.75万元/平方米 [16] - 深圳南山区宅地经过95轮线下竞价，由中国海外以32亿元总价、42%溢价率竞得，楼板价达7.7万元/平方米 [17] - 广州海珠区宅地由保利发展以35亿元总价、27.27%溢价率竞得，楼板价2.4万元/平方米 [17] - **单价榜单：深圳、南京、北京领跑** - 深圳南山宅地以77360元/平方米的楼板价位列单价榜首 [20] - 南京河西中宅地以45325元/平方米的楼板价刷新城市纪录 [12][20] - 北京二环内天坛北宅地名义楼板价8.1万元/平方米，其住宅部分实际楼板价达11.6万元/平方米 [18] 政策与行业展望 - **政策方向明确**：中央及住建部工作会议定调2026年市场方向，将因城施策控增量、去库存、优供给，并盘活存量用地用于保障性住房等 [6] - **供给侧结构性优化**：预计将优化新增宅地供应规模和时序，推动“好房子”建设，并从供给侧源头推进现房销售制度 [6] - **现房销售或成趋势**：2026年可能出现更多要求现房销售的高品质宅地，尤其在土地整备成本高、对城市发展影响大的优质城市更新项目中 [6]

文章核心观点 - 房地产长期供求关系动态向好，2026年土地市场有望迎来更多企稳信号 [1][6] 供求 - **供应端**：2025年12月土地供应建筑面积6674万平方米，环比下降77%，同比下降约26%，各地主管部门进一步践行“控增量”路线 [3][4][9][10] - **成交端**：2025年12月土地成交建筑面积2.7亿平方米，环比上升190%，同比下降7%；成交金额6341亿元，环比上升153%，同比下降15% [3][4][18] - **城市分布**：就成交金额变动来看，一线城市同比下降26%，二线城市同比小幅回落2%，三四线城市下跌18% [5] - **政策导向**：2026年将进一步因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，并可能涌现更多要求现房销售的高品质宅地 [6][14] - **后市规模**：基于土地交易规模已完成深度调整及大量回收宅地再上市，预计2026年土地成交规模将迎来更多企稳信号，走势可能好于新房成交，重庆、郑州、昆明、合肥等计划大规模收储存量用地的城市表现值得关注 [6] 热度 - **整体热度**：2025年12月土地市场平均溢价率为2.1%，环比下降1.5个百分点，流拍率为8%，处于近年低位 [5][21][25] - **结构性热度**：土拍热度集中在少数城市的少数板块，深圳、广州、南京等城市仍有高溢价、高总价宅地成交，南京河西中宅地以4.5万元/平方米的楼板价刷新城市地价纪录 [3][5][21][22] - **流拍情况**：部分远郊区域或因销售前景不确定、未达出让预期流拍，部分核心区域地块或因周边竞品多、利润空间有限导致投资信心不足而流标 [25] 重点地块 - **高总价地块**：北京海淀区上地板块宅地以84.56亿元成交，溢价0.4%，为当月成交总价最高；武汉武昌造船厂三宗一线滨江宅地合计出让底价达129亿元，最终由武汉城建与瑞安联合体以底价竞得 [12][29][31][32] - **高溢价地块**：深圳南山区宅地经过95轮线下竞价，由中国海外以42%溢价率竞得，成交总价32亿元；广州海珠区宅地由保利发展以27.27%溢价率竞得，成交总价35亿元 [31] - **高单价地块**：深圳南山区宅地名义楼板价达77360元/平方米，位居单价榜首；北京二环内天坛北宅地名义楼板价8.1万元/平方米，其住宅部分楼板价达11.6万元/平方米 [31][34][36]