行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 行业仍处于筑底企稳过程中，中央经济工作会议表明了稳地产的坚定态度，降准降息通道的形成将提供更好的宏观环境，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑[2] - 更看好核心城市资源充沛的房企，重点推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股、依靠运营能力掌握现金流生命线的房企、受益于香港市场复苏的香港本地房企以及受益于稳健现金流的物管企业[2] 行业运行数据总结 开发投资与建设 - 12月房地产开发投资当月同比-36%，降幅较11月扩大6个百分点，带动全年投资金额同比-17%，降幅较2024年扩大7个百分点[3] - 12月新开工面积当月同比-19%，降幅较11月收窄8个百分点；全年累计同比-20%，降幅较2024年收窄3个百分点[3] - 12月竣工面积当月同比-18%（11月同比-25%）；全年累计同比-18%，降幅较2024年收窄10个百分点[3] - 截至12月，全国施工面积同比-10%，较2024年末降幅收窄3个百分点[3] - 12月商品房待售面积环比+2%，同比+2%[3] 销售与价格 - 12月商品房销售面积/金额当月同比-16%/-24%，均较11月降幅扩大2个百分点；全年累计同比-9%/-13%，较2024年降幅收窄4/5个百分点[4] - 1-12月销售均价同比-4.3%[4] - 12月70城新房价格指数同比下降3.0%，降幅较11月扩大0.2个百分点，环比下降0.4%[4] - 12月70城二手房价格指数同比下降6.1%，降幅较11月扩大0.4个百分点，环比下降0.7%，降幅与11月持平[4] - 分城市看，12月一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降7.0%、6.0%、6.0%，环比分别下降0.9%、0.7%、0.7%，其中一线城市环比降幅收窄0.2个百分点，二三线城市扩大0.1个百分点[4] 房企现金流 - 12月房企到位资金同比-27%，降幅较11月收窄6个百分点[5] - 分项看：12月定金及预收款同比-24%，降幅较11月收窄18个百分点；个人按揭贷款同比-39%，降幅较11月扩大4个百分点；国内贷款同比-45%（11月-10%）；自筹资金同比-16%，降幅较11月收窄15个百分点[5] - 1-12月国内贷款累计同比-7.3%，降幅较2024年扩大1.2个百分点[5] 重点推荐公司 - 报告重点推荐了14家公司，并给出了目标价和投资评级，其中13家为“买入”，1家为“增持”[8] - 推荐公司包括：万物云、龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、绿城服务、中国海外发展、领展房产基金、招商积余、招商蛇口、新城控股、华润置地、滨江集团、华润万象生活、中国金茂[8] - 报告对部分重点公司的最新观点进行了总结，例如：万物云2025年上半年核心净利润恢复双位数增长[63]；龙湖集团偿债高峰已过，商业运营收入继续增长[63]；绿城中国2025年上半年业绩承压但销售表现优于行业平均[63]；建发国际集团上半年业绩超预期，盈利能力有望企稳修复[63]；中国海外发展短期盈利承压但土储资源充裕优质[64]；华润置地经常性业务持续贡献稳定增长[65]

行业总体态势 - 市场仍延续回调态势 这是行业面对供求关系重大变化后的必然选择 也是“控制增量”新基调下的主动作为 [2] - 拉长时间看 新开工、销售及价格指数的同比跌幅均比2024年明显收窄 显示经历长达4年多调整后 行业和市场开始出现企稳迹象 [2] - 行业整体在适应新形势以平衡供求 未来“盘活存量+优化增量”双规驱动 将夯实行业基本盘 楼市将进入触底和稳定阶段 [3][6] 销售端表现 - 2025年全国新房销售面积8.81亿平方米 同比下降8.7% 其中住宅销售7.33亿平方米 同比下降9.2% [2] - 全年新房销售保持在个位数跌幅 明显低于2024年全年一直保持的两位数跌幅（-12.9%）[2] - 2025年全国新房销售金额8.39万亿元 同比下降12.6% 其中住宅销售7.33万亿元 同比下降13.0% [2] - 新房销售金额降幅（-12.6%）明显大于销售面积降幅（-8.7%） 显示开发商整体仍采取“降价促销”策略 [3] - 新房销售金额跌幅（-12.6%）也明显低于2024年（-17.1%）[3] - 住房需求出现新特征 部分刚需转向二手住房或租赁市场 [3] - 2025年30城二手住房成交套数同比基本持平 二手住房销售占比提升至65%左右 较2024年提升约4个百分点 [3] - 一线城市及成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成 [3] - 上海、广州、深圳、东莞等城市去年二手住房销售套数达到近4年来的新高 [3] - 如果把新房和二手房交易加总 全国楼市交易套数已趋于稳定 [3] - 热点城市二手房交易同比大多在增长 其中中低价位、中小户型占比明显提升 [6] 开发与供给端 - 2025年全国房屋新开工面积5.88亿平方米 同比下降20.4% 其中住宅新开工面积约4.30亿平方米 同比下降19.8% [3] - 新开工跌幅明显低于2024年全年23.0%的水平 [3] - 开发行业早已开始收缩供给、主动或被动“去库存” 近年来供地和新开工的调整幅度均大于销售的回调幅度 [4] - 2025年末中央经济工作会议明确了“控增量、去库存、优供给”模式 并根据在售新房库存消化周期约束供地和开发 [5] - 这可能意味着新房供给端继续呈现整体紧缩的态势 这对平衡供求和稳定价格很重要 [5] 库存情况 - 2025年全国新房待售面积同比仅增长1.6% 基本停止增长 [4] - 相比2022年至2024年这三年全年待售面积均为两位数增长、年平均为13.4%的增幅水平大幅收窄 [4] - 新房库存减少是行业主动“去库存”所为 也是市场自发平衡的结果 [4] 价格表现 - 2025年全国70城新房价格指数同比下降3.0% 二手住房价格指数同比下降6.1% [4] - 相比2024年的跌幅都明显收窄 [4] - 新房销售简单均价同比下降4.1% [3] - 价格跌幅收窄是“控制增量”政策明确后 新房开发供给端持续收缩以适配需求的结果 也是新房逐步转向高质量“好房子”开发和上市、供给端做结构性改革的反映 [4] 投资与行业转型 - 2025年全国房地产开发投资下滑17.2% [5] - 城镇化转入平稳运行期 城市发展转向存量提质增效为主的阶段 开发投资下滑可能是必然的 但存量盘活为行业打开了另一扇窗 [5] - 从国际经验看 美国、英国、德国、日本等发达国家 尽管早已过了增量建设主导阶段 但目前行业增加值占GDP的比重平均都在10%以上 [5] - 原因在于这些国家房地产服务业特征明显 存量更新能带动市政设施、家具家电、装饰装修及设计、租赁、物业等服务业发展 存量物业盘活也能发展文旅、新式餐饮、公寓酒店等新业态 [5] - 我国30%的存量房楼龄超过20年 未来几年又有一大批房屋进入20年楼龄 由于设计、建材、功能迭代较快 存量市场积累了巨大的升级需求 [6] - 近期“好房子”热销就是很好的案例 [6]

文章核心观点 - 房地产长期供求关系动态向好，2026年土地市场有望迎来更多企稳信号 [1][6] 供求 - **供应端**：2025年12月土地供应建筑面积6674万平方米，环比下降77%，同比下降约26%，各地主管部门进一步践行“控增量”路线 [3][4][9][10] - **成交端**：2025年12月土地成交建筑面积2.7亿平方米，环比上升190%，同比下降7%；成交金额6341亿元，环比上升153%，同比下降15% [3][4][18] - **城市分布**：就成交金额变动来看，一线城市同比下降26%，二线城市同比小幅回落2%，三四线城市下跌18% [5] - **政策导向**：2026年将进一步因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，并可能涌现更多要求现房销售的高品质宅地 [6][14] - **后市规模**：基于土地交易规模已完成深度调整及大量回收宅地再上市，预计2026年土地成交规模将迎来更多企稳信号，走势可能好于新房成交，重庆、郑州、昆明、合肥等计划大规模收储存量用地的城市表现值得关注 [6] 热度 - **整体热度**：2025年12月土地市场平均溢价率为2.1%，环比下降1.5个百分点，流拍率为8%，处于近年低位 [5][21][25] - **结构性热度**：土拍热度集中在少数城市的少数板块，深圳、广州、南京等城市仍有高溢价、高总价宅地成交，南京河西中宅地以4.5万元/平方米的楼板价刷新城市地价纪录 [3][5][21][22] - **流拍情况**：部分远郊区域或因销售前景不确定、未达出让预期流拍，部分核心区域地块或因周边竞品多、利润空间有限导致投资信心不足而流标 [25] 重点地块 - **高总价地块**：北京海淀区上地板块宅地以84.56亿元成交，溢价0.4%，为当月成交总价最高；武汉武昌造船厂三宗一线滨江宅地合计出让底价达129亿元，最终由武汉城建与瑞安联合体以底价竞得 [12][29][31][32] - **高溢价地块**：深圳南山区宅地经过95轮线下竞价，由中国海外以42%溢价率竞得，成交总价32亿元；广州海珠区宅地由保利发展以27.27%溢价率竞得，成交总价35亿元 [31] - **高单价地块**：深圳南山区宅地名义楼板价达77360元/平方米，位居单价榜首；北京二环内天坛北宅地名义楼板价8.1万元/平方米，其住宅部分楼板价达11.6万元/平方米 [31][34][36]

核心政策框架 - 中央经济工作会议提出房地产供给侧改革核心思路为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，该思路在全国住房城乡建设工作会议上得到进一步细化和落实 [1] 因城施策与市场特征 - 因城施策是“稳市场”的根本遵循，因房地产具有鲜明的区域性市场特征，不同城市甚至同一城市不同区域的供求格局存在较大分化 [1] - 各地需在精准掌握人口流动趋势、住房存量现状、新建商品住房库存、二手住房挂牌量等核心数据基础上，严格遵循“人-地-房-钱”协同匹配原则，实施精准调控 [1] 控增量的内涵与措施 - 控增量核心是顺应存量时代趋势转变发展思路，因房地产市场已进入存量主导的新阶段，这是市场发展的必然趋势 [2] - 当前全国城镇存量住房规模大，改善性需求成为市场主体，且多通过“一买一卖”置换实现，决定了市场需从增量扩张转向存量提质 [2] - 房地产过剩的城市应严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，避免额外新增房屋数量，从源头控制新增供给以缓解供求矛盾、稳定市场预期 [2] 去库存的路径与协同效应 - 去库存并非简单的库存消化，而是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量、缓解房企资金压力，同时拓宽保障房供给渠道、降低其建设周期与成本，实现“去库存”与“补保障”双重突破 [3] - 目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验 [3] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居民居住条件、激活存量住房价值，同时带动上下游产业发展，释放内需潜力 [3] 优供给的目标与举措 - 优供给是着眼长远“稳市场”的重要发力点，核心在于通过优化供给结构、提升住房品质，更好满足不同群体的多样化住房需求 [3] - 在住房保障层面，需进一步提高住房保障的精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维的“五好”要求，推广成熟经验和惠民实用技术，降低新建与改造“好房子”的成本 [3] - 加快推动“好房子”建设从示范试点迈向全面普及，全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] 政策逻辑与市场展望 - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条 [4] - 供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径，随着各项举措落地见效，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [4]

核心政策框架 - 中央经济工作会议提出房地产供给侧改革核心方针为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，该思路在全国住房城乡建设工作会议上得到进一步细化和落实 [1] 因城施策与市场特征 - 房地产具有鲜明的区域性市场特征，城市间及城市内不同区域的住房供求格局存在显著分化，因城施策是“稳市场”的根本遵循 [1] - 各地需在精准掌握人口流动趋势、住房存量现状、新建商品住房库存、二手住房挂牌量等核心数据基础上，严格遵循“人-地-房-钱”协同匹配原则，实施精准调控 [1] 控增量的内涵与措施 - 控增量核心是顺应存量时代趋势转变发展思路，房地产市场已进入存量主导的新阶段，这是市场发展的必然趋势 [2] - 房地产过剩的城市需严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，避免额外新增房屋数量，从源头控制新增供给以缓解供求矛盾、稳定市场预期 [2] 去库存的路径与协同效应 - 去库存关键并非简单消化库存，而是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程，主要矛盾是存量房源积压与有效住房需求错配 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量、缓解房企资金压力，同时拓宽保障房供给渠道并降低其建设周期与成本 [3] - 目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验 [3] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居民居住条件、激活存量住房价值，并带动上下游产业发展、释放内需潜力 [3] 优供给的长期目标 - 优供给是着眼长远“稳市场”的重要发力点，核心在于优化供给结构、提升住房品质，以更好满足不同群体的多样化住房需求 [3] - 在住房保障层面，需进一步提高住房保障的精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”的“五好”要求，推广成熟经验和实用技术，降低新建与改造“好房子”的成本，推动其从示范试点迈向全面普及 [3] - 需全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] 供给侧改革的整体逻辑与展望 - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条，供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径 [4] - 随着各项举措落地见效，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场走出转型阵痛，迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [4]

2026年房地产行业政策方向与市场影响 - 中央经济工作会议明确了2026年房地产行业政策将围绕“控增量、去库存、优供给”推进，核心特征是“因城施策”，不再“一刀切” [4] - 行业将加速向新发展模式过渡，逐步告别高负债、高杠杆的发展方式，预期将变得更加稳健 [8] - 市场整体主线是“稳”，不会出现大起大落 [9] 不同层级城市的差异化策略 - 对于库存较多的三四线城市，政策大概率将继续放松，例如降低首付、下调利率，以促进去库存 [4] - 对于一二线城市，政策重点在于优化供给，例如多推出优质地段的好房子，而非全面放松 [4] - 市场分化将加剧，例如北京等热门城市，部分房产抢手，部分则难以出售，购房需避免盲目跟风选择“冷门盘” [4] 存量房收购与保障房供应 - 政策鼓励收购存量二手房作为保障房，为老旧小区、远郊房产的房东提供了额外的“兜底”变现渠道 [5] - 此举将增加平价住房的供应，可能降低刚需群体的上车门槛，为预算有限的购房者提供更多选择 [5] 购房支持与产品升级 - 公积金制度预计将进一步优化，贷款流程可能简化，如加快审批速度、减少材料，以提升购房体验 [6] - 政策将推动建造“好房子”，未来房屋在设计合理性、小区环境、户型布局及配套设施等方面将迎来升级 [6] - 购房者需理性评估自身通勤距离、家庭人口及预算等需求，避免被概念冲昏头脑 [7] 对市场参与者的具体影响 - 对于有结婚、生子等实际住房需求的刚需族，可根据预算与政策变化择机入市，无需过度观望 [9] - 对于持有老旧房、远郊房等难出售房产的房东，应关注地方政府收购政策，灵活调整资产变现策略 [9] - 对于改善型需求者，可重点关注优质地段的“好房子”，利用市场理性期仔细挑选符合居住需求的房源 [9]

核心观点 - 2025年1-11月全国房地产市场数据全面下滑，但商品房待售面积连续9个月减少，被视为供求关系改善、市场止跌回稳的关键信号 [1][2] - 行业分析认为，开发投资、新开工等指标的下降是主动控制增量以缓解库存压力、平衡供求关系的必要过程，本质上是“以退为进” [6] - 政策层面持续加码，聚焦控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量房用于保障房，以推动市场修复 [10][11] 投资与开发情况 - 1-11月全国房地产开发投资总额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资6.04万亿元，下降15.0% [1][5] - 同期房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工面积3.92亿平方米，下降19.9% [5] - 房屋施工面积65.61亿平方米，同比下降9.6%，房屋竣工面积3.95亿平方米，下降18.0% [5] - 房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款均呈下降趋势 [5] 销售与库存情况 - 1-11月新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，下降11.1% [1][10] - 截至11月末，商品房待售面积7.53亿平方米，比10月末减少301万平方米，为今年以来连续第9个月减少 [1][11] - 其中住宅待售面积环比减少284万平方米 [7][11] - 中指研究院中性预测，2026年全国新建商品房销售面积同比降幅将收窄至6.2% [11] 行业分析与政策动向 - 行业处于新旧模式过渡期，主动控制新开工和投资是缓解库存压力、平衡供求关系、稳定房价预期的必经之路 [6] - 多地政策持续加码，包括杭州推动盘活存量资源、佛山优化境外个人购房条件、重庆及湖北发行近350亿元专项债券收回收购闲置土地等 [10] - 中央经济工作会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，释放紧缩供给信号 [11] - 分析认为，控制待售面积改善新房供求关系，将最终传导至二手房市场，形成止跌回稳路径 [2][11] - 预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量将推动市场库存下降和供求关系改善 [11]

中央经济工作会议房地产政策新变化解读 - 政策目标从“推动止跌”变为“着力稳定”，核心是巩固“稳”的态势，前十一个月全国二手房交易网签面积在交易总量中占比达45%，房价降幅继续收窄，部分大中城市一二手房交易总量同比增长 [1] - 政策方向首次将“控增量、去库存、优供给”并列，其中“优供给”为新词汇，意味着政策是协同发力的组合拳，供地需考虑库存，去库存需结合民生保障，并优化供地结构 [3] - 政策工具明确公积金改革与“好房子”建设为新抓手，将扩大灵活就业人员公积金覆盖面以支持租房提取与提高贷款额度，并从供给端推动住房产品从“数量型”向“质量型”加速迭代 [5] - “城市更新”在整体工作部署中的位置大幅提前，从房地产段落提升至“坚持内需主导”部分，显示其地位上升且推进力度将加大 [7]