政策核心内容 - 自然资源部与住建部联合发布通知，推出增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间临时利用等系列举措，旨在破解城市更新政策堵点，强化规划与土地政策融合[2] - 通知明确在国土空间规划“一张图”基础上，开展城市更新区域详细规划的评估优化工作路径，以依法给予规划许可并灵活适应市场[2] 详细规划适应性增强 - 鼓励各地结合新产业、新业态发展，制定土地混合开发和空间复合利用正面清单及管控要求，符合正面清单的可视为符合详细规划[3] - 北京、上海、厦门等地已探索产业混合用地等工作路径并制定相应指导意见[3] - 对改善社区公共服务设施、提升社区公共空间服务功能等微更新项目，在保证安全与公共利益前提下，明确可免于规划许可[3] 过渡期政策优化 - 将利用存量土地、房产资源发展国家支持产业的过渡期政策，从原固定5年调整为以5年为原则的灵活过渡期政策[3] - 地方可根据具体项目实际需要与用地主体约定过渡期限，过渡期满后符合履约要求的可新增租赁方式办理后续手续，以降低财务成本并增强企业投资信心[4] - 苏州市在自然资源部指导下先行先试，明确5年过渡期内免征土地相关收益，降低经营主体初创开业成本20%以上[4][5] 存量土地与空间盘活 - 通知提出可制定空闲建设用地的临时利用规则，明确期限及到期恢复措施，并纳入“一张图”实施监管[5] - 例如，规划小区绿地可临时用作小区足球场等[5] - 可制定存量建筑物在不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，对用途实行正面清单管理，纳入正面清单的无需办理规划许可[5] 创新案例与地方实践 - 自然资源部发布第一批《支持新产业新业态发展的规划和土地政策创新案例集》，推广北京、上海、南京等城市19个案例的典型经验[6] - 南京市通过盘活存量闲置地、弹性供给公共空间，将100余亩空闲地打造为体育公园[6] - 上海市依托全域土地综合整治试点，打造金山区廊下镇松林楼房设施养猪场项目，形成“养殖+种植+研发”的都市现代农业产业[6]

文章核心观点 - 专项债券已成为地方政府盘活存量闲置土地、优化要素配置的关键金融工具，2025年相关发行规模已超3000亿元，占全年新增专项债发行总额的6.7% [1] - 土地收储工作被视为优化供给结构的重要举措，兼具短期缓解企业资产沉淀压力与中长期提升资源利用效率的双重功能，预计2026年将持续推进 [4][5] 专项债收储规模与进展 - 2025年全国已发行用于收购存量闲置土地的专项债券规模突破3000亿元，约占全年新增专项债券发行总额的6.7% [1] - 截至2025年12月末，全国26个省市公示拟收储地块超5500宗，总用地面积近3亿平方米，可形成约6亿平方米的潜在供应，已发行规模约占拟收储总规模的40% [2][4] - 2025年四季度以来，非“自审自发”试点地区发行节奏加快，月均发行规模接近370亿元，较三季度增长13.6% [4] 区域与城市分布特征 - 省份层面，浙江、广东两省拟收储规模领先，公示金额分别超过900亿元和890亿元 [2] - 城市层面，重庆以近700亿元的拟收储金额和约2100万平方米的收储面积居首，杭州、温州等城市亦超过200亿元 [2] - 一二线城市表现更为积极，公示地块约1250宗，拟收储金额超2700亿元，占总金额的36% [2] 收储土地性质与所有权结构 - 从用地性质看，住宅用地是收储主力，宗数占比约66%，商办用地和工业用地分别占24%和6% [2] - 从土地所有权结构分析，约85%的拟收储宗地属于地方国企，民企占比仅为13%左右；从收储金额看，地方国企占比近88% [3] - 在湖南、江西、新疆、四川等省份，地方国企宗数占比甚至超过90% [3] 收储定价特征 - 当前拟收储价格与原始成交价的比例多数集中在0.8–1.0之间，占比约47%，其中近三成地块比例在0.9以上 [3] - 约有18%的地块收储价格低于原成交价的70%，主要集中在广西、重庆等地区 [3] - 以上海临港新片区一宗住宅用地为例，拟收储价格较成交价折价仅约4% [4] 政策功能与未来展望 - 专项债收储土地被视作一种资源优化配置的探索，有助于短期内缓解部分企业资产沉淀压力，中长期则可通过统筹规划提升要素整体利用效率 [4] - 该模式有利于实现多目标协调，包括完善地方政府土地资源管理、增强相关企业资产流动性、逐步改善部分市场供求预期 [5] - 未来土地收储应更注重与区域发展、产业布局和公共服务需求相结合，推动“存量资源—专项债—有效利用”形成良性循环 [6] - 随着专项债资金持续支持、收储机制逐步健全，存量土地盘活将成为要素市场化配置的一种积极探索 [6]

低效用地再开发试点案例入选情况 - 自然资源部发布低效用地再开发试点第三批典型案例 全国共26个项目入选 涉及14个省（市）[2] - 重庆市有2个项目成功上榜 分别为璧山区大成广场片区综合开发案例和万州区天生成片区综合提质改造案例[2] - 自然资源部自2023年9月部署试点以来 已先后发布三批累计62个典型案例[2] 璧山大成广场片区改造项目 - 项目位于璧山"母城"核心 改造前曾面临设施陈旧、停车难等民生痛点[2] - 改造后该片区已成为"母城文化会客厅"与网红打卡地[2] - 璧山以此为契机推进城市治理 全域建设海绵城市 居民幸福指数持续攀升[2] 万州天生城片区改造项目 - 项目以天生城遗址公园为核心 构建"一核两区"发展格局 通过遗址保护与文旅融合激活片区活力[3] - 截至2025年11月 遗址公园开放首月即吸引万人次打卡[3] - 截至2025年11月 老旧小区改造完成80%工程量 文旅活动常态化开展 区域商业与文化活力有效激活[3]

全国住房城乡建设工作会议核心政策方向 - 2026年行业工作重点之一是着力稳定房地产市场 结合城市更新与城中村改造盘活利用存量用地[1] 地方政府专项债收储模式 - 加大专项债收储存量土地力度是地方政府撬动沉睡土地的“先手棋” 专项债资金具有成本低、期限长的优势[1] - 专项债收储能缓解房企资金压力 助其偿还债务、保障项目建设及开发闲置土地 加速行业风险出清[1] - 政府统一收储后 可结合新规划重新定位与整理低效用地 为建设智慧城市扫清障碍[1] - 截至12月12日 各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量超5000宗 拟收储用地面积超2.6亿平方米[2] - 2026年存量土地收储预计继续扩围 但需强化监管确保资金专款专用 精准流向低效闲置土地[2] 市场化合作盘活模式 - 引入“AMC+企业+金融机构+其他”合作模式是市场化盘活闲置土地的“关键招”[2] - AMC可通过收购房企存量土地相关债权 帮助房企剥离不良资产 引入新金融机构或投资主体带来启动项目的首笔增量资金[3] - AMC联合具备优质开发能力的房企或代建公司 对闲置土地进行重新评估与建设开发 该模式已发展为可灵活复制推广的范式[3] - 对于区位条件较好的土地 可加快推进住宅与配套设施建设 激活区域市场[3] - 对于周边有产业基因的土地 可调整开发用途 转向开发运营保障性住房、人才公寓、产业园区等[3] - 该模式能为AMC拓展业务边界 为超大特大城市核心区再开发提供金融工具箱 未来有望在纾困和城市更新赛道发挥更多价值[3] 社会资本参与与城市更新融合 - 鼓励社会资本参与 与城市更新深度融合 营造新消费场景 是激活存量土地价值的新模式[3] - 社会资本具有敏锐市场洞察力与灵活运营模式 可引导其参与存量土地开发 围绕新消费、新场景、新业态做文章[4] - 例如将城市核心区域的闲置工业用地、商业用地改造为文创产业园、沉浸式商业街区、智慧康养社区等 既能盘活存量资产 又契合居民多样化消费需求[4] - 在城市更新框架下 存量土地开发可同步完善交通、教育、医疗等公共配套设施 实现“以地兴城、以城促产”的良性循环[4] 盘活存量土地的战略意义 - 盘活存量土地不仅是化解当下行业风险的迫切需要 更是推动房地产行业从高速扩张转向高质量发展的重要抓手[4] - 政府、市场、企业需各司其职、协同发力 让存量土地真正“动起来” 为房地产市场注入新活力 激活城市发展新动能[4]

投资评级 - 维持"强烈推荐"评级 认为公司具备穿越周期的能力 若行业右侧出现其仍是竞争格局改善的核心受益标的[1][10] 核心观点 - 25H1归母净利润27亿元同比下降63.5% 营收增长承压 结转毛利率仍在筑底阶段[1][2] - 销售排名保持行业第一 增量项目销售占比提升至65% 投资端拿地力度显著提高[1][9] - 通过"调转换退"盘活存量土地资源 融资成本持续下降至2.89% 成功发行国内首单现金类定向可转债[1][10] - 资产经营稳步发展 商业资产开业面积573万平方米 物业服务在管面积8.34亿平方米[10] - 预计2025-2027年EPS分别为0.36/0.38/0.53元 市场对减值压力的担忧有望缓释[1][10] 财务表现 - 25H1营收1169亿元同比下降16.1% 营业利润98亿元下降29.7% 归母净利润27亿元下降63.5%[2] - 毛利率14.6%较24H1下降1.4个百分点 三费费率5.7%上升0.6个百分点[2] - 合同负债3336亿元 对24年营收保障倍数1.07倍[3] - 预计2025年营收2805亿元同比下降10% 2026年2580.6亿元下降8% 2027年2593.5亿元持平[4] 销售与投资 - 25H1销售签约面积714万平方米下降25.2% 签约金额1452亿元下降16.2%[9] - 新拓展项目26个 总地价509亿元同比上升304% 投资力度35.1%同比上升27.8个百分点[9] - 土地储备5855万平方米 可覆盖3.3年销售 其中增量项目占比15%[9][10] 融资与现金流 - 有息负债融资成本2.89%下降21BP 直接融资占比21.53%提升1.5个百分点[10] - 成功发行85亿元定向可转债 6年期综合成本2.32%[10] - 25H1回笼金额1448亿元 综合回笼率100%[10] 资产经营 - 商业经营类资产收入25亿元同比增长12.5%[10] - 保利物业营收83.9亿元增长6.6% 归母净利润8.9亿元增长5.3%[10] - 第三方物管收入27.78亿元增长19.9%[10] 估值数据 - 当前股价8.22元 总市值984亿元[5] - 2025年预测PE22.9倍 PB0.5倍[4][5] - 每股净资产16.6元 ROE(TTM)0.1% 资产负债率73.5%[5]