行业基本面 - 25年1 - 4月重点100城新建商品住宅月均成交面积同比下滑3%，统计局全国数据为 - 2.8%，926新政后累计降幅收窄[13] - 1 - 4M市场销售面积>新开工面积≈竣工面积≈土地购置建面，去库存背景下新开工总量低于销售总量[16] - 25年3月行业资金保有度转正，此前经历12个月保有度减弱[17] 库存情况 - 截至2025年4月，35城月度可售面积为3.12亿平，较2022年1月高点减少0.55亿平，库存出清周期为20.33月，较2024年9月高点缩短3.39个月[27] - 一线城市后续供货不足，年末销售翘尾势头强，销售库存压力下降，2H2025前后有带动市场复苏能力，对一线房价乐观、中性、悲观预测增速分别为5%、3%、0%[32] 政策环境 - 中美货币政策周期同步，25年地产政策明确，收储工作进入实质期[38][41][51] - 居民购房综合资金成本约2.6% - 2.8%，部分城市公积金贷款利率降至2.6%左右，对刚需购房有支撑[44] 海外经验 - 海外地产修复周期均值为9年，下跌周期均值为6年，修复后房价匀速反弹，年均复合增速4.27%[58] - 销售较价格更早触底反弹，价格与销售修复时间无特定关联，低能级城市组修复周期长于下跌周期，高低能级城市组相反[59][73] - 城镇化率、M2、人口、GDP等因素影响修复周期长短，我国城镇化率、M2增速、实际GDP增速利好地产修复[67][72][74]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年3月以来核心城市销售止跌回稳，5月前三周一线城市成交增长，二三四线城市成交同比下降，销售市场区域分化持续，预计二季度新房市场延续弱复苏态势 [8][30] 根据相关目录分别进行总结 前四月销售面积降幅持续收窄，高能级城市成交热度更高 - 2025年1 - 4月全国商品房销售面积2.83亿平，同比 - 2.8%（1 - 3月 - 3.0%），销售额2.70万亿元，同比 - 3.2%（1 - 3月 - 2.1%） [5][14] - 4月全国商品房销售面积和金额分别同比 - 2.1%和 - 6.7%，单月销售均价同比 - 4.7%，环比 + 3.0%，市场成交呈现以价换量趋势 [5][14] - 1 - 4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为 - 4.4%、 + 0.2%、 - 2.8%、 - 2.6%，中部区域市场表现较好 [5][14] - 2025年前20周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为 + 15.5%、 + 2.7%、 - 0.8%，高能级城市成交热度更高 [5][14] 宅地成交面积拖累开工数据，竣工面积同比仍下降 - 2025年1 - 4月全国房屋新开工面积1.78亿平，同比 - 23.8%（1 - 3月 - 24.4%），住宅新开工同比 - 22.3% [6][19] - Wind 322城2024年宅地成交面积同比 - 13%，2025年1 - 4月同比 - 4%，新增项目减少或持续影响上半年新开工数据 [6][19] - 1 - 4月房屋竣工面积1.56亿平，同比 - 16.9%（1 - 3月 - 14.3%），住宅竣工面积同比 - 16.8%，降幅扩大，预计2025年竣工面积依旧承压下降 [6][19] 房企开发投资额降幅扩大，新开工意愿较弱 - 2025年1 - 4月房地产开发投资额2.77万亿元，同比 - 10.3%（1 - 3月 - 9.9%），住宅开发投资额同比 - 9.6%，因新开工面积下降和销售回款不足影响开工意愿 [7][20] 国内贷款增速转正，销售回款压力仍较大 - 2025年1 - 4月房地产开发企业到位资金3.26万亿元，同比 - 4.1%（1 - 3月 - 3.7%） [7][24] - 国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别 + 0.8%、 - 6.8%、 - 3.0%、 - 8.5%（1 - 3月 - 2.3%、 - 5.8%、 - 1.1%、 - 7.0%），国内贷款增速自2021年5月以来首次转正，房企融资环境改善；定金及预收款和个人按揭贷款降幅扩大，销售回款压力仍大 [7][24] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [8][30] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策的企业：华润置地、新城控股、龙湖集团 [8][30] - 推荐二手房交易规模和渗透率提升，房地产后服务市场前景广阔的企业：贝壳 - W、我爱我家 [8][30]