日期：2025年12月19日 核心观点： ➢ 25年政策力度整体平淡，26年可能迎来政策组合拳。自去年9.24至今，已经持续五个季度没有出现强刺激的地产政策。我们理解主要是因为 今年的出口较为强劲，全年的经济增长任务完成情况较好，地产端的宽松政策可能延后。在此背景下，今年下半年以来房价，尤其是二手房 价加速下行，亟需等待政策托底。 而就在近期举行的12月中央经济工作会议，明确了对26年房地产工作的要求是"着力稳定房地产市场"；并提出房 地产政策方向，包括因城 施策控增量、去库存、优供给，鼓励收储、深化公积金制度改革、推动"好房子"建设；此外，在货币政策工具方面，提到"灵活高效运用 降准降息"。 26年政策重点关注：1）降息、房贷贴息。其本质是降低购房者实际利率，收敛与净租金回报率的差距以重塑房价的底部支撑，阻断下行螺旋。 26年降息预期提升，但"灵活高效运用"也可能预示下降空间较为有限；房贷贴息的关键则在于幅度与周期长度。2）深化公积金改革。在商 贷收缩的情况下，公积金作为另一重要购房资金渠道，若能更在使用用途、资金管理等方面突破，并更大范围推广，公积金池剩余资金或可 撬动房地产市场加速企稳回升。3）核心城市 ...

国庆假期广州楼市整体表现 - 国庆假期（10月1日至8日）广州一手住宅市场到访4.27万组次，环比增长325%，认购2004套，环比激增394% [1] - 同期二手住宅看房人数21964人，环比增长30%，但成交657套，环比持平，市场呈现一二手分化态势 [1] - 多个热门楼盘人山人海，再现看房长龙，市场热度被描述为“空前” [1] 推动市场火热的政策因素 - 国庆前广州出台公积金新政，实现“首付提取与贷款额度脱钩”，不限制首套或二套，更大程度减轻购房家庭负担 [3] - 简化港澳居民购房流程、商转公等政策精准切中刚需和改善群体痛点 [3] - 各区“精准施策”放大效能，如黄埔为旧改居民提供额外1.5%购房补贴，南沙对港澳居民购房实行“一窗通办” [3] - 黄埔、番禺、南沙、花都四区认购量合计占全市半壁江山，成为行情主要引擎 [3] 开发商的营销活动与销售业绩 - 开发商联手上演“让利大戏”，由行业协会牵头推出“好房焕新季”营销活动，提供购房券、家电礼包等优惠 [4] - 保利发展广东公司国庆期间销售超700套，其中保利天曜项目8天销售额达8.5亿元，日均超1亿元 [4] - 万科广佛公司成交535套，珠实地产广州区域累计销售额超15亿元，越秀地产广州公司多个项目成交额超2亿元 [4] 一二手房市场分化原因 - 新房项目促销活动直接挤压二手房市场，购房者对二手房价格敏感度更高，决策更谨慎 [6] - 一手房在性价比方面优势更突出，改善型需求率先涌入品质更高、优惠明确的一手市场 [6] - 优质产品位于优势区位且配套成熟，结合限时促销，性价比凸显，有效激活市场需求 [6] 市场数据深度分析 - 黄埔区主要44个楼盘累计到访8634组，同比上涨22.6%，累计认购470套，认购数居全市第一，呈现供需两旺 [3] - 国庆期间一手住宅网签面积同比增长28.7%，反映出从“认购”到“网签”存在不确定性 [7] - 成交趋势呈现首日冲高后续回落的特点，数据的集中释放是政策利好与开发商让利叠加的结果 [7]

公积金政策优化 - 2023年"商转公"重启后，公积金政策成为提振楼市的重要发力点，深圳、重庆、武汉等近20个城市和地区密集推进、优化"商转公"贷款政策 [1] - 广州拟推出"商转公"政策，面向唯一住房且商业贷款已放款5年以上人群，当公积金贷款率低于75%时可转为纯公积金贷款 [2] - "商转公"政策可降低房贷按揭成本，公积金利率较低，全国已有30多个城市实施该政策 [2] - 海南省推出"商转公"征求意见稿，提供"带押直转"和"自筹结清"两种方式，广州是第2座官宣"商转公"的一线城市 [3] - 北京、上海虽未支持"商转公"，但已下调公积金贷款利率，5年以下和5年以上首套利率分别调整为2 35%和2 85% [3] - 2023年以来"商转公"队伍持续扩大，截至去年已有成都、重庆、太原等数十个城市落地相关政策 [3] 楼市政策组合拳 - 各地围绕优化限购、收购存量房、购房补贴、降低房贷利率等方面出台政策组合拳，促进房地产市场止跌回稳 [4] - 武汉推出"汉九条"政策，对"卖旧买新"给予契税补贴，二孩、三孩家庭分别给予6万元、12万元购房补贴，计划收购3000套二手房源 [4] - 武汉6月商品房网签销售面积达161 26万平方米，环比增长64 8%，新建住房单月成交1 26万套，同比激增57 6% [4] - 广东、浙江两地新建商品房网签交易面积同比增长，二手房交易活跃，主要城市商品住宅库存消化周期回归合理区间 [4] 房地产市场新特点 - 上半年全国新房和二手房交易总量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势 [5] - 二手房交易占比逐步提高，多个省份二手房交易量超过新房，呈现新的市场特点 [5] - 各地需因城施策、精准施策，提升政策实施的系统性有效性，持续巩固市场稳定态势 [6] - 加快建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，满足人民群众新期待 [6]

房地产政策组合拳 - 多部门联合推出降低购房门槛、减轻房贷利息负担等政策组合拳 [1] - 出台"好房子"规范标准并加快消化存量商品房 [1] - 各地积极调整优化房地产政策以提升精准性和有效性 [1] 政策效果与行业影响 - 供需两端协同发力的政策组合拳持续为房地产市场注入动能 [1] - 政策有效促进房地产市场保持总体稳定 [1] - 为房地产行业高质量发展奠定基础 [1]

政策组合拳效果 - 多部门联合推出房地产政策组合拳包括降低购房门槛、减轻房贷利息负担、出台"好房子"规范标准、加快消化存量商品房等措施 [1] - 5月LPR迎来今年首次下降 北京上海首套房贷款利率调降至3.05% [1] - 上海保利·海玥外滩序项目开盘即清盘 显示政策红利减轻购房者负担 [1] 市场交易表现 - 北京链家亚奥签约服务中心5月周末日均成交二手房约40单 呈现稳中有升态势 [2] - 40个重点城市1-4月新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [2] - 1-5月深圳广州新房销售面积同比分别增长41%和24% 深圳二手房成交量同比增长44% [2] - 5月上海新房销售面积同环比均增长 北京环比持平同比增长20% [2] 存量消化措施 - 浙江落地全国首批支持收购存量商品房专项债券 江苏推行房票安置政策 [3] - 南京"房七条"新政发出近1.1万张房票 直接去化库存商品房6200多套 [3] - 南京C类人才可获61.4万元房票补贴 有效促进库存消化 [3] 好房子建设进展 - 北京开展平原新城高品质住宅试点和中心城区既有住区更新改造 [4] - 山东出台11项支持"好房子"建设措施包括优质地块供应和容积率优化 [4] - 杭州在国标基础上鼓励设计创新 提高层高和优化空间布局 [4]