2025年“金九银十”楼市整体表现 - 重点城市市场在9月高位运行后于10月略有降温，分化格局进一步凸显 [1] - 全国市场延续新房价格微涨、二手房价格持续调整的态势 [1] - 10月重点城市新房及二手房销售量同比出现较明显回落，年末市场仍面临一定压力 [7] 北京市场表现 - 10月北京二手房住宅网签12087套，环比下调23.7%，新建住宅网签3453套 [2] - 市场呈现“新房稳、二手调，核心平、远郊弱”的分化格局，改善型需求成为市场主力 [2] - 8月8日北京出台的楼市新政放宽了五环外限购，拉动了9月成交，对10月数据形成基数影响 [2] 深圳市场表现 - 10月深圳一二手住宅网签总量6847套，环比下降10.3%，其中一手住宅网签2651套（环比降14.1%），二手住宅网签4196套（环比降7.7%） [2] - 东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销，但全市新房去化压力仍存 [3] - 10月深圳二手住宅成交均价为5.89万元/平方米，环比上涨0.3%，挂牌均价为6.2万元/平方米，环比小幅下降1% [6] 上海市场表现 - 10月上海二手房（含商业）网签成交18483套，环比下降9.3%，但节后日均成交754套，比9月份的日均680套涨超10% [3] - 10月上海新房成交面积环比下降22.7%，热销楼盘集中在核心地段优质产品 [4] - 2025年1-10月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1065.7亿元，上海壹号院以217.8亿元领跑 [4] 价格趋势分析 - 10月百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67% [5] - 10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60% [5] - 上海二手房挂牌均价持续下行，近八成房源的成交价低于挂牌价5%以上，但核心区二手豪宅房东议价空间收窄至3%-5% [6] 市场结构特征 - 核心区高端改善项目是市场“局部亮点”，如上海陆家嘴、徐汇滨江等核心区二手豪宅找房热度环比微涨1.5% [2][6] - 二手房市场“以价换量”持续带动需求，刚需与刚改支撑基本盘，热度韧性强于新房 [3] - 500万以下刚需及1000万以上高净值客群成交占比提升，总价500万元以下的刚需房源线上咨询量保持高热度 [6] 未来市场展望 - 年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成一定支撑 [7] - 二手房成交量预计延续温和修复状态，但短期价格或继续承压 [7]

超级黄金周楼市整体表现 - 国庆假期（10月1-8日）北京新房日均成交0.61万平方米，同比增长52% [2][5] - 上海新房日均成交0.62万平方米，同比增长3% [2][5] - 广州新房日均成交0.81万平方米，同比下降4% [2] - 市场呈现分化格局，无论市场冷暖均有楼盘热销或门庭冷落 [3] 北京与上海市场表现 - 北京9月新房成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [5] - 上海9月新房成交97万平方米，环比增长23%，同比增长16% [5] - 保利发展上海公司11个楼盘国庆假期实现销售金额超过12亿元，吸引逾4000组到访客户 [4] - 越秀地产北京海淀香山樾项目假期成交4套，销售金额1.04亿元，套均总价2600万元；房山国誉星城销售收入1.12亿元，成交22套 [4] - 核心城市楼市政策优化带动市场修复，房企通过特价房、家装补贴等营销活动提升热度 [4] 广州市场表现 - 广州国庆假期开盘或加推楼盘仅9个，为近5年最低 [8] - 越秀地产广州琶洲南TOD项目10月3日单日销售2亿元，假期业绩完成率超300% [6] - 越秀地产广州楼盘白云越秀云萃成交1.22亿元，越秀天悦金沙成交1.2亿元；海珠越秀桂悦东晓销售金额超过2.5亿元，成交50套 [6] - 万科广州有6个楼盘单盘销量超50套，其中万科黄埔新城成交92套，销售金额2.21亿元；金茂万科都会四季成交89套；万科檐屿城成交82套 [6] 市场分化与购买力分析 - 市场购买力仍然存在，性价比高、地段好、产品佳的“好项目”销售表现突出 [9] - 部分项目通过“一客一议”的灵活定价策略促成交易 [9] - 购房者观望情绪浓厚，资金持币待购，导致市场整体凉意明显 [9][10] - 销售人员及中介工作强度大，有销售经理凌晨1点仍在接待客户，反映出热销楼盘的市场热度 [6][7]

政策环境 - 自2023年8月以来各地政府出台一系列宽松政策，力度空前，例如天津允许使用公积金直接支付二手房首付，福州推出十六条措施为开发商减负，合肥放宽“商转公”年限限制 [1] - 国务院会议明确提出要“巩固房地产止跌企稳态势”，释放强烈信号，预示未来或有更多支持政策出台 [1] - 政策风向转变，宽松政策效果预计将在2026年集中释放，为行业注入新活力 [2] 行业供需 - 2025年1-8月全国房屋新开工面积同比大幅下降19.5%，其中住宅新开工面积下降18.3%，意味着房屋供给显著减少 [2] - 杭州、成都等新一线城市人口快速增长，上半年杭州新增人口19.5万，成都新增人口高达23.7万，带来持续购房需求 [3] - 房屋供给减少与人口持续涌入导致供需缺口扩大，预计在2026年反映在人口流入量大之核心城市的房价上 [3][7] 宏观经济与资产配置 - 德国智库预测2026年全球平均通胀率将维持在3.9%高位，美国可能达3.7%，全球大宗商品价格上涨及进口成本上升将波及房地产大宗资产 [5] - 银行存款年利率约2%，难以跑赢通胀，核心城市房产具备保值增值作用，推动资产配置需求变化，部分资金将在2026年流入抗通胀能力强之优质房产 [5] 区域市场分化 - 人口流动“马太效应”凸显，传统一线城市如北京、上海人口增长放缓（上半年新增均未超15万），而杭州、长沙等新一线城市新增人口均超17万 [6] - 人口持续流入之城市将拥有更强购房需求，支撑房价上涨，重点关注杭州、成都、长沙等新一线城市 [6][10] 开发商策略与产品结构 - 新开工面积大幅下降反映开发商策略转变，从盲目追求数量转向注重品质，重心放在开发高品质项目，提高装修标准和配套水平 [6] - 供给侧变化将深刻影响房价结构，未来优质房产价格可能越来越高，而普通住宅可能无人问津，开发商将有限资金投入高端项目，普通刚需族可选择房源减少 [6][9]