交易概述 - 环球实业科技(01026)间接全资附属深圳市环业环球科技拟以不超过人民币2.6亿元收购广州越秀区东山锦轩现代城商业综合体部分楼层 [1] - 收购方式包括现金、承兑票据、股权、可转换证券或其组合 公司需支付可退还诚意金人民币1亿元 [1] 标的物业详情 - 目标物业位于广州市越秀区农林下路4号及6号 总楼面面积约8,900平方米 涵盖地库一楼全层及部分楼层 [1] - 物业类型为零售及商业用途 地处广州黄金地段 直接连通地铁一号线及六号线东山口站 [1] 战略意图 - 公司持续寻求能提供稳定租金收入的物业投资机会 此次收购旨在增强收入来源及优化房地产组合 [1]

核心观点 - 恒隆地产2025年上半年收入49.68亿港元，同比下降19%，但展现出稳健的经营韧性，物业组合表现逐步企稳[2][3] - 公司认为最坏时期已过去，对下半年发展有信心，能否实现"微增长"取决于第三四季度表现[2] - 内地商场表现稳定，出租率维持在90%以上，上海恒隆广场出租率保持98%[2][4] - 杭州恒隆广场是未来一两年发展重点，商场部分预计2026年年中开幕，预租率达81%[6][7] 财务表现 - 总收入49.68亿港元，同比下降19%，主要因物业销售收入大幅下滑87%至1.61亿港元[3] - 营业溢利下降5%至32.55亿港元[3] - 核心物业租赁收入46.78亿港元，同比下跌3%，跌幅较2024年全年有所收窄[4] - 股东应占基本纯利15.87亿港元，同比下降9%，每股基本盈利0.33港元[5] - 股东应占纯利9.12亿港元，同比下降14%，每股盈利0.19港元[5] - 净债项股权比率33.5%，预计未来有下调空间[5] 业务分项表现 租赁业务 - 内地物业组合租赁收入31.9亿港元，同比下跌2%[4] - 香港租赁收入14.88亿港元，同比下降4%[4] - 上海恒隆广场租金收入8.22亿元人民币，出租率98%[4] - 上海港汇恒隆广场租金收入5.97亿元人民币，同比微增1%，租户销售额同比上升10%，出租率99%[4] - 无锡、昆明、大连恒隆广场收入增幅分别为8%、7%和10%[4] - 天津、武汉、沈阳项目租金收入明显下滑，武汉和沈阳市府恒隆广场商场收入同比减少36%和37%[4] 办公楼业务 - 整体收入同比下降5%至5.28亿元人民币，主要因出租率下降和租金下调[4] - 上海恒隆广场甲级办公楼租金下调幅度占整体降幅82%[5] 酒店业务 - 收入同比增长84%至1.29亿港元，因酒店组合扩张[4] 未来发展 - 重点推进无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建等项目[6] - 杭州恒隆广场商场部分预计2026年年中开幕，预租率81%[6] - 拟租赁杭州百货大楼所在物业，新增约4.2万平米零售面积，较现有规模提升40%[7] - 新租赁物业预计2029年成型，沿街展示面从90米增加到290米[7][8] - 2025年后资本支出将进入高峰期，预计2026及2027年逐步下降[5]