12月18日金融一线消息，中国人寿今日发布关联交易进展公告，中国人寿（作为有限合伙人）拟于2025 年12月31日前与国寿置业投资管理有限公司（"国寿置业"）（作为普通合伙人）签订补充协议，以进一 步增加本公司对国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）1（"合伙企业"）的认缴出 资额人民币 50 亿元。 中国人寿指出关联交易对公司的影响：公司拟增加认缴出资额的合伙企业将重点对中国一线及强二线城 市的不动产项目进行股权及符合法律法规及监管政策要求的配套投资。不动产核心资产具备低风险、抗 通胀的特性，与保险资金长久期及追求稳定回报的特点高度匹配。相关交易属于公司正常业务范围，不 存在损害公司利益的情形，不会对本公司独立性产生不利影响。 责任编辑：曹睿潼 12月18日金融一线消息，中国人寿今日发布关联交易进展公告，中国人寿（作为有限合伙人）拟于2025 年12月31日前与国寿置业投资管理有限公司（"国寿置业"）（作为普通合伙人）签订补充协议，以进一 步增加本公司对国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）1（"合伙企业"）的认缴出 资额人民币 50 亿元。 中国人寿指出关联交易对公司的影响：公 ...

行业整体特征 - 三季度不动产行业呈现“政策托底+趋势筑底”特征 [2] - 住宅开发财务压力加剧，商业地产稳健运营，产业园区高负债压力凸显，仓储物流抗风险能力强 [2] - 债务重组加速推进，外资与本土合作加速布局核心资产，REITs市场呈现多元化发展趋势 [2] 住宅开发行业 - 政策层面，北京、上海、深圳等核心城市进一步放开限购并优化住房公积金政策 [3] - 70城新建商品住宅销售价格同比降幅连续9个月收窄至-3.37%，二手住宅同比降幅连续10个月收窄至-5.85% [3] - 行业财务压力显著加剧，净负债率均值从2022年的81.40%升至2025年Q2的88.15%，EBITDA利润率从13.41%降至-4.44% [3] - 摊薄ROE均值从2022年的2.93%降至2025年Q2的-13.61% [4] - 销售毛利率均值从2022年的18.53%降至2025年Q2的12.01% [4] 商业地产行业 - 商业地产企业财务状况相对稳健，2025年Q2净负债率稳定保持在8%左右 [4] - 上海写字楼市场租赁需求明显回暖，金融、消费品及专业服务成为前三大租赁需求来源 [4] - EBITDA利润率从2022年的27.75%降至2025年Q2的13.09%，但仍保持在较高水平 [5][6] - 销售毛利率均值保持在较高水平，2025年Q2为41.04% [6] 产业园区行业 - 产业园区类企业面临高负债和盈利压力，净负债率均值从2022年的65.31%升至2025年Q2的90.56% [6] - 摊薄ROE均值从2022年的7.73%降至2025年Q2的-0.33%，销售毛利率均值从36.38%降至29.27% [6] - EBITDA利润率保持42.33%的较高水平 [6] - 企业通过强化与政府、科研机构的合作推动产业升级，并通过资产剥离优化融资结构 [7] 仓储物流行业 - 仓储物流类企业展现较强抗风险能力，净负债率均值从2022年的9.78%波动上升至2025年Q2的19.48% [9] - EBITDA利润率保持正数，2025年Q2为2.62% [9][12] - 企业加大在智慧物流、冷链物流等领域的投入，通过引入物联网、大数据等技术提升效率 [9] - 摊薄ROE均值从2022年的11.58%降至2025年Q2的0.12% [12] 地产债市场 - 地产债总发行量呈现“先升后降”的倒U型走势，2024Q1达峰值1478.28亿元后持续回落，2025Q3同比2023Q3下降17.7% [10] - 总偿还量呈现“波动上行”特征，2025Q3总偿还量1394.30亿元较2023Q3增长5.1%，到期偿还量占比从53.6%升至64.6% [10] - 净融资额呈现“负向扩大”趋势，2024Q1至2025Q3连续三个季度净融资额低于-200亿元，2025Q3收窄至-184.42亿元 [11] - 当前地产债市场呈现“发行收缩、偿还刚性、净融资承压”的三重特征，反映市场整体处于“去杠杆”周期 [11] 资本布局动态 - 外资与本土合作加速布局核心资产，施罗德资本与西子国际组建30亿元私募基金布局长三角优质资产 [13] - 三季度商业不动产领域共录得7起大宗交易及融资事件，涉及资金约331.2亿元 [13] - 险资通过多种方式布局国内核心城市优质不动产，泰康人寿等领投的160亿元Pre-REITs并购基金收购无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心 [13] - 形成“险资控股+外资运营”的稳定现金流模式，匹配险资长期配置需求 [13] REITs市场发展 - REITs市场呈现“政策支持+机构创新”双轮驱动格局，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT上市首日涨停 [14] - 华夏凯德商业REIT成为国内首单外资发起消费类公募REITs [14] - REITs市场正从“单一类型”向“多元结构”演进，消费类等新兴品类与外资机构的参与带来新活力 [15] 债务重组与资产处置 - 债务重组方面，三季度呈现加速出清与策略分化并存特征，融创、远洋、时代中国完成境内债重组 [17] - 旭辉、碧桂园等境外债重组推进，龙光推出“现金+股票+资产”多选项方案，远洋通过零息可转债实现股债联动 [17] - 高负债房企如中国恒大因债务总额超3500亿港元面临清盘风险 [17] - 资产剥离成为新动向，中交地产完成38亿元资产交割，体现业务转型与债务切割的双重诉求 [17]

核心财务表现 - 营业收入64,151.36万元，同比下降10.89%，主要因房地产开发业务结转商品房销售收入减少 [2][9] - 归属于上市公司股东的净利润-37,330.29万元，同比亏损扩大，因并表基金项目财务费用及折旧后呈亏损状态，且不动产投资项目处于培育阶段确认投资损失 [2][11] - 经营活动现金流量净额13,136.55万元，同比下降17.40%，因光大安石中心项目上年同期销售存货回笼资金而本期未实现销售 [9][10] - 总资产211.97亿元，同比下降3.41%；货币资金15.58亿元，同比下降25.13%，因购买信托理财产品及支付借款利息 [2][12] 业务运营情况 - 不动产资管业务在管项目49个，较年初减少7个；在管基金规模221.60亿元，较年初基本持平；在管资产规模470.19亿元，较年初增加1.05亿元 [13] - 资管业务收入1.99亿元，其中管理及咨询服务费收入1.49亿元；消费基础设施占比58.65%，写字楼占比33.68% [13][14] - 新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园咨询项目，以及苏州吴中、济南历下住宅监管项目 [4] - 北京中关村Art Park大融城、成都锦江大融城、南京健康大融城等多个项目报告期内开业 [5] 行业环境分析 - 全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积下降3.5%，行业处于新旧模式转换阶段 [3] - 主要城市优质零售物业首层租金下滑3.9%，写字楼市场租金延续下行趋势，仓储物流基础设施租金及空置率承压 [3] - 不动产代建代管市场头部化趋势明显，前二十名企业新增管理面积同比增长28% [3][4] 资产与投资状况 - 长期股权投资32.10亿元，同比下降7.24%，因权益法确认投资亏损及转让中核高泰股权 [12] - 交易性金融资产4.13亿元，同比大幅增长1,551.29%，因购买信托理财产品 [12][17] - 存货10.15亿元，同比下降12.97%，因部分存货转入固定资产及项目结转销售成本 [12] 流动性管理 - 成功兑付到期债券，落实部分在管项目大额融资置换及成本压降 [6] - 加快非主业低效资产处置实现大额资金回流，货币资金减少5.23亿元 [6][12] - 一年内到期的非流动负债减少2.76亿元，因偿还到期中期票据 [12] 品牌与荣誉 - 光大安石连续第十一年蝉联"中国不动产基金综合能力优秀企业TOP10"榜首 [8] - 西安大融城入选"新媒体营销星秀榜"，中关村Art Park大融城、成都锦江大融城入选"待开业购物中心星秀榜" [8]

商业地产交易 - 英格卡计划分批出售中国10座荟聚购物中心，首批为无锡、北京、武汉三座成熟项目，总交易金额160亿元[4][7][8] - 无锡荟聚总建筑面积25万平米，2024年客流量1800万人次（无锡常住人口2.5倍），年销售额43亿元[8] - 北京荟聚为亚洲最大单体购物中心之一，建筑面积超50万平米，年客流量3000万人次，预估年销售额近百亿[8] - 武汉荟聚开业首日客流量8万人次创纪录，目前周末客流量稳定在10万人次以上[8] 交易结构与资金方 - 接盘方为泰康人寿领投的基金，总规模80亿元：泰康认购30亿元，其他险资合计30亿元，英格卡认购劣后级20亿元[9] - 剩余80亿元拟通过银行融资完成，收购后英格卡保留运营权并承诺险资7%年化回报率[9] - 后续可能出售剩余7座位于福州、长沙等地的荟聚中心[9][10] 英格卡集团战略调整 - 集团2024年营收418.64亿欧元（同比-5.5%），净利润8.06亿欧元（同比-46.5%），核心业务宜家零售销售额112亿欧元（较2019年峰值-30%）[13] - 出售资产旨在优化资金结构，转向轻资产运营模式，分离资本持有与专业运营角色[13][14] - 中国区共运营37家宜家门店与10家荟聚中心，2021年逆势新增福州、长沙、南宁三家荟聚[12] 险资不动产投资趋势 - 2022-2024年险资在内地商业地产直接投资达93亿美元，规模居亚太首位[17] - 2025年上半年险资不动产投资额47.47亿元，同比激增超6倍[17] - 典型案例包括中邮保险投资上海博华广场、新华保险联合设立住房租赁基金、大家保险35.4亿元接盘瑞安项目[17] - 政策支持与低利率环境推动险资配置长期稳定收益的不动产项目[18][19]

公募REITs市场供需现状 - 创金合信首农REIT网下投资者有效认购申请确认比例仅为0.7755%，公众投资者确认比例低至0.2616%，认购1000元仅获配2.6元[1] - 43家证券公司自营账户参与创金合信首农REIT认购，财务顾问中信建投证券以战略投资者身份锁定1.63%发行份额[1] - 公募REITs市场规模即将超过1800亿元，70只产品中券商自营扎堆申购已成常态[1][2] 券商成为REITs市场主导力量 - 券商持有公募REITs份额超7000万份，占比23.73%，超越保险资管成为第一大持有机构[3] - 中信证券持有32只REITs，单只持仓比例多在1%-5%，反映其流动性提供者角色[3] - 券商资金负债端稳定、交易灵活，在低息环境下更青睐REITs的高分红特性[2] 券商全产业链参与模式 - 券商通过投行、资管、自营等多条线协同参与REITs业务，形成"申报-发行-存续"全周期服务能力[6] - 华泰证券在南方数据中心REIT项目中实现投行、公募、自营、资管四大板块联动[6] - 73只上市REITs中有9只由券商资管管理，华泰证券资管和国泰君安资管各发行4只[6] 机构投资者差异化策略 - 公募基金采取组合化投资策略，单只REITs配置比例约3%，信托计划呈现通道化特征[4] - 理财资金配置比例不足1%，显示其对REITs持谨慎态度[4] - 险资注重长期配置，公募追求组合优化，券商侧重流动性管理[3] 市场发展新趋势 - REITs被定位为偏权益产品，为券商资管提供差异化竞争机会[7] - 券商系公募凭借母公司资源在REITs领域表现突出，华夏基金和中金基金分别发行15只和10只产品[7] - 低利率环境下REITs稳定的分红预期和二级市场表现吸引资金持续流入[5]

投资趋势 - 一二线城市部分个人和机构投资者转向二手房市场，以租户稳定性、租金收益率和生活圈为投资考量维度 [1][2] - 投资者不再单纯以城市或区域作为投资依据，更注重实际收益和稳定性 [2] - 抄底者以租金收益率为坐标寻找标的物，个别优质商办物业吸引多个买家竞争 [5] 投资案例 - 李昆以500万元购入北京海淀区底商物业，单价7万元/平方米，年化租金收益率约4% [2] - 北京中关村韦伯时代中心办公用房以611万元成交，溢价率110%，年化租金收益率预计2.5% [5] - 上海闵行区2600平方米商铺以2500万元成交，单价不足1万元/平方米，潜在年化租金收益率可超过5% [5][6] - 上海静安区700多平方米商业用房以1500万元成交，单价2.1万元/平方米，预计年化租金收益率8% [7] - 北京某小区三套底商成交溢价率分别为26%、45%和37%，年化租金收益率均超过5% [7] 市场变化 - 房地产调控导致投资逻辑变化，核心区域物业价格下行，租金收益率提升 [9] - 2023年起一二线城市核心区稀缺物业进入市场，售价普遍为2019年买入价的七折左右 [9] - 商办、酒店等物业售价与租金差价缩小，租金收益率显著提升 [9] - 当前投资机会具有房价与租金走势不同频的特点，尚未形成普遍趋势 [9] 投资策略 - 投资者需建立系统化投资标准，商办、酒店等运营性资产投资标准更为复杂 [13] - 机构投资者更关注租金收益率而非升值空间 [13] - 租金具有滞后性和稳定性，与房价形成"剪刀差"时出现投资机会 [14] - 经营性物业投资更受机构青睐，住宅因出租率不稳定而较少被考虑 [14] 投资机会特点 - 抄底机会如同"大海捞针"，优质项目竞争激烈 [10] - 卖家主要分为急需资金的个人、流动性紧张的企业和处置不良资产的卖家 [10] - 不良资产挂牌次数越多价格越低，收益率超过3%往往意味着抄底机会 [10][11] - 租金收益率是核心判断标准，需进行详细评估和测算 [13]