三资改革背景与动因 - 地方政府面临债务风险集中暴露和化解债务的重任 [4][8] - 传统土地财政模式难以为继，全国300城土地出让金从2021年的6.5万亿元跌至2022年的4.8万亿元，跌幅超过25% [4] - 地方在债务化解与土地财政退潮的双重压力下，从存量资产中寻找新出路 [8][9] 改革核心原则与目标 - 改革核心是通过市场化手段建立“资源、资产、资本”的良性循环机制 [6] - 湖北省明确“三个一切”原则：一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化 [9][12] - 目标是破解部门条块分割、政策衔接不畅等管理短板，激活动能 [11] 资产规模与改革进展 - 安徽省截至2024年底的企业国有资产达16.48万亿元，行政事业性国有资产1.95万亿元 [2] - 湖北省在2024年底全面清理出高达21.5万亿元的国有三资 [9] - 安徽启动覆盖全省国有三资的统筹管理改革，构建全省三资总账 [11][37] 市场化运作案例：资产证券化 - 湖北武汉洪山人工智能大厦通过发行CMBS融资3.01亿元，发行利率低至2.5% [16][26] - 该大厦经过重新定位和改造，年产值突破15亿元，入驻率稳定在95%以上 [19][20] - CMBS融资方式相比传统租赁，可一次性获得资金并灵活投入新发展 [27] 市场化运作案例：资源质押融资 - 湖北联投集团通过“探矿权质押融资”为小阳坪磷矿获取近18亿元银行授信 [28][32] - 该磷矿资源初步评估价值高达数十亿元，质押融资避免了直接出售或自主开发的两难选择 [28][29] - 此操作在不出让核心资产的前提下撬动了资本，加速了前期建设 [33] 改革模式的复制与推广 - 湖北的“用、售、租、融”四字诀和金融工具如CMBS、探矿权质押具有普适性 [34][40] - 湖南注重系统性清查与分类处置，岳阳市盘活三资规模超800亿元 [36] - 成功复制需具备清晰的资产底数、专业人才团队以及高效的跨部门协调机制 [41][42]

文章核心观点 - 中国房地产市场正处于周期低谷，市场均衡重塑的关键在于价格形成机制，其核心是供需双方微观主体的博弈行为[1] - 市场走出周期的关键因素是微观主体的内生动力，需要培育新型不动产资产管理机构，构建从“募、投、管”到“退”的完整生态循环[4][18][19] - 政策重心应从直接调控转向制度供给，通过构建“主体培育-金融支持-退出闭环”的市场生态，实现从政策驱动向生态自循环的根本转变[20][21][22] 国际经验与市场范式转移 - 成熟经济体房地产周期具有必然性，周期重塑过程伴随着微观主体重构和金融生态成熟，例如美国CMBS和REITs在储贷危机后发展起来[2][4] - 美国市场范式从“主体信用”转向“资产信用”，专业资产管理机构通过构建信用中立载体持有和管理资产，黑石以100万美元资本起家，发展至资产管理规模突破1万亿美元[5] - 截至2025年中，美国传统房地产上市公司总市值约198.6亿美元，仅占房地产上市公司总市值的1.4%，而公募REITs市值约1.43万亿美元，占比98.6%[6] - 美国约12万亿美元的不动产资产中，超过40%的份额由专业资产管理机构持有并运营管理[6] - 黑石Invitation Homes案例显示，其通过大规模收购、翻新、出租独栋房屋，并成功以REITs形式上市，开创机构化独栋房屋租赁新模式[7][8] - 日本J-REITs市场因法规修改迟缓，直至2001年才正式启动，但依靠外资积极参与，为不动产市场筑底恢复起到关键作用，现已成为世界第二大REITs市场[9][10] - 日本央行通过公开市场直接收购J-REITs来干预市场，提供流动性支持，是值得借鉴的经验[12] 中国房地产市场现状与定价机制 - 近期房价比高峰期下跌约30%，全国广义库存面积达40亿平方米，整体去化周期或长达5年，开发商持有存量资产规模约70万亿元[13] - 中国居民家庭总资产中房产比重高达70%，房价下跌导致资产负债表缩水，产生显著“负向财富效应”制约消费能力释放[13] - 支撑房价的有效定价锚点应是作为资产“现金流”的租金收益率，而非房价收入比[13] - 中国目前超大城市的租金收益率约为1.8%，过去能长期维持低水平与居民对房价上涨的预期有关[14] - 根据用户成本模型分析，当前中国主要城市租金收益率约1.75%，无风险收益率约1.7%，折旧与维修成本假设3%，风险溢价2%，计算得出均衡状态下房价预期增长率约4.95%[16] - 敏感性分析显示，若预期增长率下调0.5%，均衡条件下房价将下降22%；若下降1%，房价将下降36%[16] 商业不动产市场与金融工具创新 - 中国公募REITs市场隐含资本化率约5%，但一级大宗市场实际成交资本化率高达7%以上，一二级市场存在巨大价格鸿沟，传导路径存在梗阻[17] - 可借鉴美国重组信托公司（RTC）处置不良资产的风险分担机制，例如承诺在一定期限内回购或补偿，以提振市场信心[17] - 不动产周期重构的核心是资产持有和运营模式重构，需大力发展基金化“表外”工具，如不动产私募基金与REITs，将资产信用与主体信用分离[18] 政策建议与市场生态构建 - 政策核心目标应以“新需求”消化“旧库存”，通过市场化机制打通商品房与保障性住房转化通道，将过剩存量转化为保障性租赁住房、养老社区等用途[20] - 建议设立市场化运作的“住房收购基金”，政府提供长期低成本再贷款、信用增信等工具引导，鼓励专业资产管理机构以市场主体身份收购存量房产[20] - 在融资端，由政策性担保机构为基金提供增信支持，并将相关贷款打包成CMBS释放流动性；在退出端，必须配套公募REITs通道[21] - 需同步优化REITs发行标准，适度降低资产审核条件，避免过度管制推高风险溢价，保障市场运转效率[22]

绿色金融发展模式 - 绿色金融是打通绿水青山向金山银山转化通道的重要推动力 金融机构通过优化产品和服务将资源精准导向节能环保 生态修复等绿色领域 支持企业转型升级 实现生态保护与经济发展的协同共赢 [1] - 浙江安吉余村通过整合周边24个村形成"大余村"发展格局 由浙江安吉余村建设控股集团统一规划经营 提升融资能力 风险控制和产业运营水平 金融支持对生态价值转化至关重要 [1] 融资工具创新 - 兴业银行通过银团贷款模式为浙江安吉余村建设控股集团提供10亿元贷款 期限18年 银团贷款有助于分散风险 降低信贷压力 提高金融稳定性 并提供灵活提还款安排 [2] - 除银行贷款外 集团正谋划运用PPN（非公开定向债务融资工具） CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）及公司债等方式融资 [2] 绿色金融业务规模 - 截至今年6月末 兴业银行杭州分行绿色融资余额2219亿元 绿色贷款余额1399亿元 [3] - 业务结构中 基础设施绿色升级产业规模最大达814亿元 占比58% 生态保护修复和利用产业213亿元 能源绿色低碳转型产业155亿元 资源循环利用产业73亿元 [3] 产业绿色转型案例 - 华峰集团利用废旧矿泉水瓶 旧衣服生产再生纤维 为国际运动品牌提供低碳运动鞋面 厂区日消耗塑料瓶六七百吨（约300万-350万个瓶子） [4] - 兴业银行莆田分行为华峰集团子公司福建赛隆科技"年产5万吨绿色纤维技改项目"开启绿色审批通道 一周内完成尽职调查并落地贷款 [4] - 后续支持集团福建赛纤新材料"年产12万吨循环再生绿色功能性新材料"项目 覆盖13个子公司 提供项目贷款 流动资金贷款等多元化信贷业务 [5] 区域产业金融支持 - 兴业银行莆田分行近三年为129家规模以上鞋服企业及上下游客户提供融资超140亿元 依托"鞋产业+互联网+供应链金融"服务平台支持莆田鞋产业转型 [5] - 落地福建省首笔超亿元转型金融主体贷款 助力水泥企业降低能耗 并支持新能源 绿色交通等领域发展 [5] 生态价值量化机制 - 兴业银行湖州分行将贷款利率与气候生态友好型项目评分挂钩 从气象灾害风险等级 气候可行性论证等五方面建立赋分标准 [6] - 评估得分大于8分可下调利率 小于5分则调升利率 已为莫干山旅游文化提升工程项目发放贷款2.45亿元 [7] 金融产品创新 - 兴业银行与天合光能签署ESG挂钩贷款协议 落地全国首单多指标挂钩贷款 [8] - 天津银行推出"企业绿码"挂钩贷款 利率随绿码等级提升而降低 [8] - 威海银行创新开发"林业碳汇预期收益权质押+CCER开发挂钩"贷款 对林业生态价值进行科学量化 [8]

资产证券化与融资创新 - 华泰-重庆渝地资产商业物业资产支持专项计划在深交所获批，规模20.6亿元，票面利率2.08%，创中西部地区CMBS最低利率纪录 [1] - 重庆国资系统通过资产证券化等多元化路径盘活资产，例如长安汽车金融公司股权转让盘活22.7亿元，龙盛新能源股权收购盘活超80亿元 [5] - 截至6月底，市属重点国企累计盘活国有资产627.7亿元，回收资金210亿元，分别完成年度目标任务的62.8%和60% [5][7] 国企重组整合成效 - 市属重点国企从51户重组为33户，全级次法人从2260户压减至679户，缩减幅度达70% [3][7] - 重组后的15家市属重点国企利润总额同口径增长37.8%，营业收入同比增长4.6%，增加值同口径增长6.8% [1][3] - 市农投集团重组后营收达34.71亿元，同比增长11.58%，利润总额1.04亿元，同比增长346.02% [2] 板块业务与经营质量提升 - 市农投集团乳业板块利润总额2679万元，增长814.4%，油脂板块利润总额2379万元，增长39.8% [2] - 通过瘦身健体，市农投集团全级次法人户数由43户压减至32户，亏损企业减亏2.68亿元，减亏幅度达94.16% [2] - 市属重点国企整体利润总额同口径增长10%，营业收入同比增长2.5%，亏损面和亏损额实现双下降 [3][7] 资产盘活机制与平台建设 - 目标全年盘活资产1000亿元、回收资金350亿元，通过建立盘活机制、数字赋能和专业平台三大举措推进 [4] - 建立“国企闲置资产专栏”实现信息共享和数据互通，重庆联交所集团和重发资产公司发挥专业平台作用 [4] - 资产盘活与提升城市品质、产业升级等结合，实行清单化管理和台账式推进 [4] 多元协同与合作生态构建 - 央渝协作累计签约项目39个，金额达1284.6亿元，央企在渝新设子公司59户，注册资本金51亿元 [6] - 国企与民企合作签约项目超400个，金额达465亿元，与外企合作签约项目15个，金额约103.7亿元 [7] - 通用技术集团与重药控股合作，带动重药控股股东重庆医健集团利润总额5亿元，同比增长124% [6] - “重庆国企民企协同发展服务平台”入驻企业702家，发布合作机会超400个，汇聚机遇金额超1600亿元 [7]