智通财经APP获悉，世邦魏理仕表示，今年首五个月期间，香港共接待超过2000万名国际旅客，有望超 越去年录得的4450万人次。虽然同比增长11.9%，但仍较2018年高峰期低22%。复苏主要由短途休闲旅 游带动，特别来自中国内地、泰国及中国台湾省，并受惠于"香港夜缤纷"等推广活动。 世邦魏理仕提及，香港酒店表现好坏参半。去年整体入住率回升至约85%，仅较2018至2023年平均水平 低4个百分点。然而，平均每日房价(ADR)同比下跌4.3%；每间可供出租客房平均收入(RevPAR)为1132 港元，仅较2018年疫情前高峰低9.6%。该行指，目前酒店业界专注于短中期提升入住率，同时稳定房 价。高端酒店已全面复苏，今年前五个月ADR达2145港元，几乎追平2018年的2149港元。相对而言， 中低端酒店则以具竞争力的价格吸引更广泛的旅客群。 世邦魏理仕香港估值及咨询服务部执行董事兼主管郑亥延表示，未来五年，尽管香港将吸引更多旅客， 酒店供应增长仍将维持在每年仅0.1%的复合增长率，新增供应主要集中于高端市场。随着部分中低端 酒店转型为学生宿舍或劳工住宿，整体供应将持续紧张。这使得酒店成为具吸引力的投资选项，既可 ...

中国内地酒店市场投资趋势 - 2015年至2024年中国内地酒店投资交易额约1685 4亿元 年均成交额约139 4亿元 [1] - 酒店资产交易活跃与酒店运营压力增大形成反差 [3] 酒店投资增长驱动因素 - 国际酒店集团基于远期乐观预期加强内地市场布局 4月新开业酒店313家 环比增长41 6% 其中中高端酒店占比最高达254家 [4] - 万豪2025年一季度在多个城市核心地段签约 希尔顿花园酒店达成19个签约项目并首次进驻新兴目的地 [4] - 国内旅游人数2024年达56 2亿人次 同比增长14 8% 入境旅游人数1 32亿人次 同比增长60 8% 推动酒店资产升值预期 [7] 一线城市酒店资产特征 - 过去10年超60%酒店交易发生在一线城市 上海2023-2024年占全国交易量三分之一 [6] - 一线城市酒店资产因抗周期能力与复合价值成为资本焦点 [5] - 部分持有者因现金流压力折价出售优质资产 吸引境内外投资人关注 [7] 新一线城市投资新蓝海 - 2020-2024年新一线城市酒店投资交易额占比较2015-2019年增加6个百分点 [9] - 杭州 成都 重庆 西安等城市因旅游资源 基础设施和旅游需求吸纳能力成为投资热点 [9] 酒店投资市场新特征 - 首次投资中国酒店资产的投资者占比超50% [9] - 房地产基金减少收购 高净值人士和国企成为主力 上海交易中高净值人士占比达76 4% [9] - 投资者更关注酒店全生命周期操作 对REITs等金融创新需求提升 [12]

文章核心观点 中国酒店投资市场正从增量扩张转向存量优化，投资人需把握市场趋势，通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化，同时关注资产盘活机遇和搭建公募REITs退出路径，推动酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级 [1][6] 酒店投资市场现状 - 近年来中国内地酒店市场进入投资活跃期，2015 - 2024年投资交易额约1685.4亿元，年均成交额约139.4亿元，2024年投资占比达10.7%创近年新高 [1] - 受宏观经济和房地产政策影响，部分酒店业主剥离非核心资产，优质酒店资产进入市场，吸引境内外投资人，大宗交易额逆势攀升，2023年再创历史新高 [1][2] 投资热门区域 - 一线城市酒店资产因抗周期能力与复合价值成资本竞逐焦点，过去10年超60%酒店交易发生在此，核心区位土地稀缺支撑增值潜力，商务与文旅驱动效应显著 [1][2] - 新一线城市成投资新蓝海，疫情期间部分城市酒店经营表现攀升，2020 - 2024年投资交易额占比相较2015 - 2019年增加6个百分点 [1][3] - 过去10年市区酒店交易额占总交易额70%以上，投资人基于市场需求、地理位置、客户群体和品牌连锁化等因素倾向投资 [3] - 2020 - 2024年市郊和远郊酒店交易占比明显增加，因城市化和产业园区建设，部分投资人布局捕捉未来机会 [3] 投资风险与应对 - 酒店投资交易常见法律风险点包括物业权属瑕疵、共有设施权属划分、经营证照合规性和酒店管理合同解除等问题 [4][5] - 境外投资人出售内地酒店项目公司股权需关注跨境支付限制，通过双层监管账户设计规避外汇管制风险并完成特殊流程 [5] - 合法终止酒店管理合同应避免违约赔偿，提前评估条款并制定谈判策略，协商解约较成本可控且便捷 [5] 资产退出路径 - 传统退出渠道为股权转让和资产出售，未来政策开放后，公募REITs将为酒店行业开辟证券化退出新路径，提升存量资产流动性和价值 [5]

日本酒店市场概况 - 日本酒店市场多元化，涵盖商务酒店、胶囊旅馆、温泉旅馆等类型，客房总数约150万间[1] - 2023年国内旅游完全恢复，住宿过夜游客达4.997亿人次，较2019年增长3.9%[1] - 2024年入境游客创新高，达3690万人次，较2019年增长15.6%，弱势日元推动酒店入住率和ADR超过疫前水平[1] - 2024年上半年行业指标强劲复苏，平均入住率74.4%、ADR 129美元、RevPAR 96美元，接近2019年纪录[2] 主要酒店品牌发展 - 本土品牌APA以"新都市型"商务酒店定位快速扩张，客房达11.7万间占全国8%，目标2027年增至15万间[3][4] - 东横INN专注经济型商务旅馆，拥有358家酒店7.9万间客房，提供标准化服务和免费早餐[4] - Dormy Inn以"商务+温泉"差异化模式成功，每店配备日式大浴场吸引商旅客群[4] - 国际品牌通过合资/管理合同进入，如万豪、洲际、希尔顿等，近年新增Ace Hotel、Kimpton等精品品牌[6][7] 重点城市市场表现 - 东京2024年上半年入住率78%、ADR ¥29,100、RevPAR ¥22,900，同比RevPAR增长16%，高端板块表现突出[9] - 大阪2024年上半年入住率79%、ADR 121美元、RevPAR 96美元，同比RevPAR增长8%，主要依赖中韩客源[10] - 大阪2025年世博会将吸引2800万人次，推动酒店投资热潮，但需关注会后供需平衡风险[12] - 大阪湾筹建综合度假赌场（IR）计划2030年开业，预计带动旅游业翻倍增长[12] 度假区市场特征 - 北海道滑雪度假村受国际资本青睐，柏悦、丽思卡尔顿等品牌进驻，旺季爆满但淡季清淡[14] - 沖绳度假酒店夏季一房难求，国际品牌如Halekulani Okinawa进驻，沿海开发受限推高资产稀缺性[15] - 箱根以温泉旅馆为主，注重日式文化体验；轻井泽定位高端避暑胜地，星野集团等开发精品度假村[17] 投资与开发模式 - 2023年海外资本收购活跃，占酒店交易额60%，案例包括SC资本900亿日元收购27家酒店组合[20] - 国际品牌通过管理合同（如东京康莱德）和特许经营（如万豪Fairfield）加速渗透[21][22] - 酒店REITs提供流动性，如Japan Hotel REIT持有全国资产组合，疫情后分红显著改善[23] - 建造成本上涨制约供给，2021-2023年钢筋混凝土酒店建造成本上升25%[20] 行业盈利水平 - 2024年东京RevPAR ¥22,900、大阪¥13,000，APA集团2023财年营收1912亿日元创历史新高[26][28] - 核心城市优质资产资本化率4-5%，翻新改造项目IRR可超10%，但人力短缺影响80%酒店运营[29][30] - 供给受限支撑资产价值，Savills预测2025年后新供应将显著减少，利好存量物业升值[30] 未来机遇与挑战 - 2030年政府目标年接待6000万入境游客，中国客源恢复至2019年水平将带来显著增量[33] - 大型活动如2025大阪世博会、2026名古屋亚运会直接刺激酒店需求[33] - 劳动力短缺限制接待能力，能源成本上升压缩利润，需通过提价或效率提升应对[36][37] - 二线城市和度假区需警惕供给过剩风险，世博会后大阪或面临阶段性供需失衡[37]

酒店投资市场概况 - 2024年中国内地酒店成交额为187.9亿元（统计截止至3月中），预计2025年交易额与2024年持平约为180亿元 [1][2] - 2015年至2024年中国酒店投资交易额累计约1685.4亿元，其中超60%交易发生在一线城市 [3] - 新一线城市酒店投资交易额占比提升，2020-2024年较2015-2019年增加6个百分点 [3] 近期重大交易案例 - 同程旅行以24.97亿元收购万达酒店管理（香港）100%股权，为近年酒旅行业最大收购案 [2] - 四川南充天来大酒店以2.208亿元成交，温州万和豪生大酒店以4535万元成交，成都首家希尔顿酒店以5.03亿元成交 [2] - 2024年近七成酒店投资交易发生在一线及新一线城市 [2] 市场动态与资产处置 - 阿里法拍平台截至4月24日已有18个超1亿元酒店资产流拍，部分二次上架时降价（如上海沪东金融大厦资产包起拍价从1.74亿降至1.58亿） [1][4] - 恒大海上威尼斯网红酒店起拍价1.13亿元，长沙希尔顿酒店起拍价6.04亿元，三亚中亚大酒店起拍价3.87亿元 [4] 估值逻辑与价值挖掘 - 酒店资产估值需兼顾现金流收益、市场供需与重置成本等多重维度 [1][5] - 价值提升路径包括产权优化、硬件改造、品牌重塑及收益结构优化（如调整客源比例、盘活闲置空间） [5] 法律风险与退出机制 - 常见法律风险包括物业权属瑕疵、经营证照合规性及管理合同解除问题 [5] - 传统退出渠道为股权转让和资产出售，公募REITs未来或成为创新退出路径（当前政策尚未开放酒店类资产纳入） [5][6] 行业发展趋势 - 城市更新政策带来资产盘活机遇，专业化资本运作推动"投、融、建、管、退"全周期管理升级 [6] - 酒店资产满足高净值人群多样化配置需求，价格回落背景下长线投资回报水平更合理 [3]