居民储蓄与消费行为 - 2025年二季度居民存款突破128万亿元，同比激增12.3% [3] - 社会消费品零售总额增速徘徊在4%左右，远低于年初预期的5.5% [3] - 居民消费观念质变，从追求品牌溢价转向“够用就好”，表现为奢侈品销售额两位数下滑，而微型电动车销量暴增43.7% [5] 房地产市场动态 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下降8.3%，销售额暴跌12.6% [3] - 一线城市人口净流出17.2万，二三线城市净流入26.8万，导致房租“倒挂”现象 [3] - 购房者出现“恐贷症”，倾向于支付更高比例首付以规避债务风险 [3] 零售与消费市场分化 - 奢侈品市场遇冷，中国中免等公司净利润暴跌 [5] - 低价实用商品需求旺盛，如五菱宏光MINI EV在三四线城市渗透率达18.3% [5] - 线下实体店客流量锐减，传统商超如家乐福、沃尔玛受冲击，而社区驿站、线上即时零售等业态兴起 [5] 就业市场与收入状况 - 25-35岁人群失业率达6.7%，青年失业率突破20% [7] - 居民实际收入增长2.8%，但跑不赢CPI [3] - 约40%的企业选择降薪裁员，推动职业路径多元化，灵活就业、自媒体等行业吸纳部分劳动力 [7] 人口结构与家庭观念 - 结婚率与生育率持续低迷，高育儿成本占家庭收入达40% [7] - 65岁以上老人占比达14.8%，社会养老压力倍增 [7] - 人口流动加剧城市吸引力分化，影响相关地区的商业地产与消费市场 [3] 宏观经济与产业结构 - 高技术制造业增加值增长9.6%，但高校人才与企业需求存在30%的匹配缺口 [9] - 新能源、半导体行业增长亮眼，但尚不足以完全填补房地产、传统制造业下滑的空缺 [9] - 全球供应链重构导致外商直接投资下降14.2% [9] 政策与资本动向 - 政府推出8000亿元国债支持“两重”建设，并设立5000亿元政策性金融工具以激活民间资本 [9] - 政策试点包括“三孩补贴”、“共有产权房”等，旨在应对人口与住房挑战 [9] - 央行降准降息释放流动性，但资金在金融体系空转，未能有效传导至企业与居民端 [3]

房贷余额趋势 - 全国个人住房贷款余额37.74万亿元 同比下降0.1% 连续第二年负增长[1] - 新增房贷仅510亿元 提前还款规模达新增贷款的24倍 形成"借钱少、还钱多"局面[3] - 居民中长期贷款增加8347亿元 创近年新低[6] 房地产销售表现 - 新建商品房销售额4.42万亿元 同比下降5.5% 其中住宅销售额下降5.2%[5] - 重点30城二手房成交量上涨12% 但属于"旧贷换新贷"的债务转移 未增加贷款总量[7] - 新增法拍房数量17.2万套(2025年1-2月) 全年预计突破210万套 实际坏账加剧房贷缩水[7] 居民信贷行为变化 - 居民存款激增10.77万亿元 人均存款7692元 短期消费贷款减少3亿元[5] - 25岁以下购房人群占比从2020年17%暴跌至2025年3.8% 年轻群体购房意愿显著下降[6] - 年轻人优先计算租金回报率 当月供比房租高出50%时选择放弃购房[6] 政策环境与市场反应 - 首付比例降至历史最低15% 房贷利率较历史高点下降60%(7.62%→3.1%) 公积金利率降至2.6%[5][7] - 30个城市支持公积金支付首付 但政策刺激效果短暂 5月降准后楼市仅反弹两周[7] - 开发贷余额增长0.3% 新增2926亿元 资金滞留开发商端 呈现"供给热、需求冷"分化[7] 利率套利空间变化 - 存量房贷利率与新房贷利率差距缩小至0.5%以内(原差超2.5%) 提前还贷套利空间基本消失[6] - 有能力提前还款家庭已基本完成还款 剩余群体还款能力不足[6]